“以房养老”模式研究(六)

有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。

以房养⽼模式多。

据我们⼤致归纳可包容30种。

(1)“倒按揭”养⽼。

以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。

(2)售房养⽼。

简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。

⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。

再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。

(3)家内售房养⽼。

家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。

(4)投房养⽼。

⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。

(5)投资返本⼊住。

开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。

对住户来说可称为“投资返本⼊住”。

(6)合资购房。

⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。

(7)购房返款养⽼。

房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。

(8)⽗⼦合资购房养⽼。

⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。

(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。

⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。

中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。

在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。

房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。

房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。

在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。

在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。

老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。

此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。

老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。

房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。

当借款人去世后，房子归保险公司所有。

该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。

这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。

无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。

总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。

国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。

这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。

公办入院难、民办生存难。

“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。

它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。

借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

即“抵押房产、领取年( 月金”。

因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。

2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。

而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。

可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。

浅议以房养老摘要：我国自1983年实施计划生育政策到如今已经是第27个年头，计划生育后的第一代已经进入了适婚年龄的阶段，与此同时我国又正迅速步入老龄化社会，整个社会的家庭模式向“四二一”转变，养老压力日益突出。

传统的“养儿防老”养老模式对新一代的年轻人生活造成了巨大的经济压力，让年轻一代有心无力。

由于住房是绝大多数家庭的必备品和重要的资产，推出住房养老保险，既可以不改变老年人生活习惯又可以增加收入提高生活质量，对于和谐社会构建有着重要的意义。

关键词：以房养老；倒按揭；反向抵押1.以房养老简介倒按揭业务即以房养老，在荷兰起源，美国成熟，此业务最先在美国新泽西州的一家银行推出，随后就迅速的在美国得到普及和推广，发展为一种较为新型的贷款方式。

以房养老作为保障老年人生活的工具在欧美、日本、新加坡等国家已经比较成熟，近期在我国也开始出现，但是我国的倒按揭却面临着一系列有中国特色的困难，如老年人的传统观念的问题，银行的风险控制的问题，房价的不稳定性问题等等。

但老龄化的加速发展却是我们不得不考虑的问题，作为一种先进的养老方式，我们要深入研究以房养老这项业务。

所谓的以房养老，理论上是产权换现金，那些拥有住房产权的老年人，要先把房屋的产权抵押给业务银行或者保险公司，然后由相应的专业金融机构来对老年人的年龄、预计寿命、健康状况进行综合评估，后根据住房的价值，一次性或每月支付给房主，直到房屋主人去世为止。

而在住房整个抵押的期间，老年人可以享有抵押房屋的居住权，但并负责维修。

而当房屋主人去世后，银行或者保险公司将会获得房屋的产权，并可以对该房屋处置，进行销售或出租，所得资金将会用来偿还老年人贷款的本息，并同时享有该房屋升值的部分。

在我国，近几年，由于养老金缺口以及养老体系不完善的问题，不能很好的保证人民在退休后的利益，保护和改善老年人的适当权利成为政府义不容辞的责任，当然这需要一些金融机构的共同努力。

面对中国老龄化的加速发展，老年人生活品质不断下降的问题，建立一个健全、完善的以房养老的指标评价体系，并正确定价这一产品显得意义重大。

中图分类号：d9文献标识码：a文章编号：16723198（2015）190177021 “以房养老”的含义“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。

在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。

主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。

在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。

“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。

老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。

这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。

在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。

近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。

2 “以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。

住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。

住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。

借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。