“以房养老”模式研究(二)

浅析以房养老中图分类号：f840 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。

但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。

本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。

关键词以房养老反向抵押贷款养老保险所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。

“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。

该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。

一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。

例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。

在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。

利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。

因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。

（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。

生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。

在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。

出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。

中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。

在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。

房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。

房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。

在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。

在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。

老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。

此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。

老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。

房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。

当借款人去世后，房子归保险公司所有。

该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。

这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。

无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。

总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。

“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。

它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。

借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

即“抵押房产、领取年( 月金”。

因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。

2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。

而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。

可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。

中图分类号：d9文献标识码：a文章编号：16723198（2015）190177021 “以房养老”的含义“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。

在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。

主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。

在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。

“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。

老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。

这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。

在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。

近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。

2 “以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。

住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。

住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。

借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。

旅居养老研究：以租养老的房屋租赁模式分析1. 引言随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益严重。

据统计数据显示，截至2020年底，我国60岁及以上人口已达2.64亿，占总人口的18.7%。

预计到2035年，我国老年人口将达到3亿左右。

在人口老龄化背景下，旅居养老作为一种新型养老模式应运而生，并逐渐受到广泛关注。

本文将重点探讨以租养老的房屋租赁模式，分析其在我国旅居养老领域的应用和发展前景。

2. 旅居养老与以租养老2.1 旅居养老旅居养老是指老年人根据季节、气候、兴趣等因素，选择在不同地区居住养老的一种方式。

相较于传统养老模式，旅居养老具有更高的生活品质和更多样化的养老服务。

这种模式可以让老年人在享受美好风景的同时，体验当地的文化、娱乐和休闲活动，提高生活满意度。

2.2 以租养老以租养老是指老年人通过租赁房屋的方式，实现养老需求。

在这种模式下，老年人可以根据自己的需求和喜好，选择合适的租赁房屋，享受便捷的养老服务。

以租养老的房屋租赁模式具有灵活性高、投资风险低、适应性强等特点。

3. 以租养老的房屋租赁模式分析3.1 市场现状近年来，我国旅居养老市场迅速发展，以租养老的房屋租赁需求不断增长。

根据相关数据显示，2019年我国旅居养老市场规模已达1000亿元，预计到2025年，该市场规模将达到3000亿元。

在市场需求的推动下，越来越多的房地产企业和养老机构涉足该领域，推出各类租赁养老产品。

3.2 优势分析以租养老的房屋租赁模式具有以下优势：1. 灵活性高：老年人可以根据个人需求和喜好，选择合适的租赁房屋，随时调整居住地。

2. 投资风险低：与购买房产相比，租赁房屋无需承担高额的购房成本，降低了投资风险。

3. 适应性强：租赁房屋通常具备较好的设施和养老服务，能满足老年人多样化的养老需求。

4. 减轻子女负担：以租养老模式有助于减轻子女在养老方面的经济和照顾压力。

3.3 挑战与对策1. 房源供给不足：针对旅居养老需求的租赁房屋供应量尚无法满足市场需求，亟待加强房源供给。

我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告一、研究背景我国老龄化趋势明显，养老问题日益突出，以房养老模式逐渐受到关注和推广。

以房养老是指老年人将房屋出售或者租赁给企业或金融机构，获得经济补偿，在享受余年生活的同时也能保证生活质量。

然而，目前以房养老产品在市场上品种较多，价格差距较大，消费者在选择和购买时缺乏相关知识和判断能力，容易陷入误区，引发消费纠纷。

因此，对以房养老产品定价进行研究有着重要的现实意义。

二、研究目的本研究的主要目的是探讨我国以房养老模式的产品定价规律和影响因素，为产品的定价提供依据和参考。

具体而言，研究的目标包括：1. 对我国以房养老的发展历程和现状进行梳理和分析，探索以房养老模式的实现路径和方法。

2. 了解我国以房养老市场的主要参与方和产品特点，探讨其价格形成的基础和规律。

3. 分析以房养老产品定价的内在机制和外部影响因素，建立以房养老产品定价的理论框架。

4. 基于实证数据分析和案例研究，研究以房养老产品定价的实践效果和改进方案，提出优化定价的建议和措施。

三、研究方法本研究采用综合研究方法，包括文献综述法、案例分析法、统计分析法等，以理论分析和实证研究相结合的方式进行。

1. 文献综述法：对现有的国内外以房养老相关文献进行梳理和分析，了解相关理论和实践成果，为本研究提供框架和参考。

2. 案例分析法：选取代表性案例，对市场上已存在的以房养老产品的定价进行分析和评估，研究其价格形成的机制和影响因素。

3. 统计分析法：以问卷调查和实地调查为手段，对消费者、企业和金融机构的态度和行为进行统计和分析，探讨以房养老产品定价的实践效果和改进方案。

四、研究内容与安排本研究拟分为如下几个部分：1. 研究背景与意义：介绍我国老龄化趋势和以房养老模式的基本概念和现状，并阐述本研究的理论意义和实践价值。

2. 理论框架与模型构建：在前期文献综述的基础上，建立以房养老产品定价的理论框架和评价指标体系，并提出相关模型。