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首都经济圈开发区工业地价对比研究

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摘要工业用地价格的变化是衡量一个经济开发区发展情况的重要指标，因而受到社会的广泛关注。

故本文将以辩证的观点阐释工业用地价格与开发区发展的相互作用。

并对不同地区的工业地价进行对比分析，其中重点选择了首都经济圈内3个具有代表性的国家级开发区（北京经济技术开发区、天津经济技术开发区、廊坊经济技术开发区），对其自身工业地价的变化进行纵向对比，并选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。

并且对京津冀三个地区工业地价总体发展情况进行对比，分析影响工业地价的因素，探讨国家首都圈工业地价的相关情况，最后综合全文提出建设性的意见。

关键词：首都经济圈工业用地价格招商引资AbstractIndustrial land price changes are measured by an Economic Development Zone, an important indicator of development, and thus subject to widespread concern in society. So this article will explain the dialectical view of industrial land prices and development zones interactions. And industrial land in different parts of a comparative analysis, which focuses on selected capital economic circle three representative national development zones (Beijing Economic and Technological Development Zone, Tianjin Economic and Technological DevelopmentZone,LangfangEconomicand Technological Development), on its own industrial land changes in vertical contrast, and select three representative zone adjacent industrial land for industrial development zone of horizontal contrast. And Beijing, Tianjin and three on the overall development of regional industrial land compared to analyze the factors affecting industrial land, industrial land exploration of national metropolitan area of the relevant circumstances, the final consolidated text of constructive suggestions.Keywords: Capital Economic Circle Industrial land Investment Attractbid Forinvite Investments目录摘要 (I)Abstract (II)一、绪论 (1)（一）选题背景 (1)（二）选题目的 (1)（三）本文研究主要内容 (2)（四）本文主要研究路线 (3)二、相关概念及理论基础 (4)(一)相关概念的界定 (4)1.首都经济圈 (4)2.开发区 (5)3.工业地价 (5)(二)土地价格理论 (6)1.土地价格的内涵 (6)2.土地价格的构成及基础 (6)三、首都经济圈开发区发展概况 (7)(一)北京地区开发区发展概况 (7)(二)天津地区开发区发展概况 (8)(三)河北地区开发区发展概况 (8)四、首都经济圈内工业地价对比研究 (10)（一）首都经济圈工业地价总体概况 (10)（二）开发区工业地价水平纵向对比研究 (10)1.北京经济技术开发区 (10)2.天津经济技术开发区 (11)3.廊坊经济技术开发区 (12)（三）工业地价横向对比研究 (13)1.首都经济圈工业地价总体情况对比研究 (13)2.北京市开发区 (15)3.天津市开发区 (17)4.河北省开发区 (19)五、首都经济圈开发区工业地价现存问题及分析 (22)（一）首都经济圈工业地价现存在主要问题 (22)（二）成因分析 (23)1.工业园区产业性质和产业聚集度 (23)2.出让协议所占比重 (23)3.各开发区的监管政策 (23)4.工业用地的不合理利用 (24)六、邻国首都经济圈可借鉴经验 (25)（一）日本首都圈工业用地管理策略 (25)（二）韩国首都圈工业用地管理策略 (26)（三）总结 (27)七、首都经济圈工业用地管理策略建议 (28)（一）完善工业用地政策体系 (28)（二）完善工业用地交易监管手段 (28)（三）整合开发区，合理利用工业用地资源 (29)（四）提倡短期出让、租赁的土地交易方式 (30)结论 (31)参考文献 (32)附录一 (34)附录二 (37)一、绪论（一）选题背景“首都经济圈”战略是“十二五”时期国家区域发展总体战略的重要组成部分。

首都经济圈旨在推动京津冀地区一体化发展。

经济开发区是首都经济圈内的重要组成部分，它的发展受人瞩目。

经济开发区的工业用地价格也自然受到社会的广泛关注。

它受一个开发区政策及招商引资情况的影响，同时也在影响着政府对开发区的政策和开发区招商引资的策略。

在经济开发区发展的过程中，工业用地的价格也随之不断地变化。

由此观之，一个地区工业地价的变化是衡量该开发区经济发展水平的一项重要指标。

我国的土地施行无偿、无限期、物流动土地的使用制度，其中工业用地的出让采用协议出让的方式，某些经济开发区为了招商引资，恶意下压土地价格，使得土地价格的负增长、零地价等工业不合理现象屡见不鲜。

长此以往，极有可能产生土地利用率急剧下降、土地市场的正常秩序遭受破坏、国土资源大量流失等更为不利的负面影响（二）选题目的工业地价的变化受到诸多因素影响。

本文将针对这些因素来研究工业地价的变化，进一步对工业地价的变化的相关方面进行分析，并对其合理性进行探讨。

进而探讨工业地价的变化对招商引资以及其他方面的影响。

本文通过对首都经济圈内工业用地价的变化的研究，针对提高工业用地的集约利用率提出了切实可行的策略和建议，为土地资产的保值和增值提供更为稳固可靠的保证。

经济开发区是为了推动科学研究，开发研究高技术产业。

在经济开发区内工业用地的价格是影响经济开发区发展的一个重要因素。

在相同的时间段内不同的工业区内的工业用地的价格变化是不同的，价格的变化浮动也从侧面反映出该工业区招商引资的情况。

而工业区所吸引的投资商业将对该工业区的未来发展产生影响。

本文将选取三个在首都经济圈内具有代表性的国家级开发区（北京经济技术开发区，天津经济技术开发区，廊坊经济技术开发区），对这三个开发区工业地价的变化自身进行的变化进行纵向对比，并且选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。

利用对比结果所反映出的合理的或者不合理的情况来阐述和指出这三个开发区在发展过程中的优势、对当地经济发展起到的作用以及自身所存在的问题。

并且分析首都经济圈内工业地价机制的形成，指出影响首都经济圈内工业地价的因素，对前文所发现的问题进行简单的解释和阐述。

同时借鉴周边邻国首都经济圈的发展情况和工业地价的情况来与我国首都经济圈的工业地价情况进行对比，指出我国首都经济圈工业地价发展的优势和劣势。

图1-1 本文主要研究路线图二、相关概念及理论基础(一)相关概念的界定1.首都经济圈首都经济圈是指以充分发挥首都职能的一体化核心，使首都资源和周边区域资源的高效配置达到紧密联系、分工合作、协调发展的目的。

首都经济圈按地理空间毗邻和“首都经济圈”在全国经济发展中的地位以及行政体制的客观未来统计的分析、规划的编制和实施三方面分为狭义和广义两个层面上对其进行理解和划分[1]。

狭义上的首都经济圈可分为以首都北京为主要核心区域的“核心区”，以及对首都具有支撑、经济联系紧密的河北省廊坊、张家口、唐山、承德、保定、秦皇岛六个城市组成的“紧密协作区”和石家庄、沧州、衡水、邢台、邯郸五市对首都北京发展具有支撑作用的“联动支撑区”。

广义“首都经济圈”除涵盖狭义的“首都经济圈”三个圈层外，还包括山西中北部、内蒙南部、辽宁南部、山东西北部等首都辐射带动区域。

该区域与首都具有资源、能源、生态等方面的合作及一定的市场联系，但关联又不是特紧密，可以一并考虑在“首都经济圈”大概念内，但不进行规划和统计比较。

这一区域主要承担能源保障、生态保障、水源保障、产业协作的职能。

[1]谭维克.论首都经济圈建设.北京社会科学,2011,04:4-9.图2-1 首都经济圈划分范围本文将以研究首都经济圈的狭义范围内的区域为主。

2.开发区经济技术开发区是在中国经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境, 来吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特定地域。

经济技术开发区在体制改革和对外开放中发挥着窗口、辐射、示范、带动的作用，在促进国民经济发展上体现着尤为重要的作用。

经济技术开发区与经济特区、高新技术产业开发区交相辉映。

经济技术开发区不仅成为中国改革开放总体战略的组成部分, 而且已经成为中国对外开放格局的坚实支柱和发展外向型经济的重要基地[2]。

3.工业地价关于工业地价目前还没有一个准确合理的界定，但是笔者认为“工业地价”这四个字可以分开理解。

“工业地价”中的“工业”即工业用地，工业用地是指工矿企业的生产车间，库房及其附属设备设施等用地，其中包括专用的铁路、码头和道路等用地。

不包括露[2]丁福浩.中国经济技术开发区的管理模式研究.华中科技大学博士学位论文, 2004.天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。

对工业用地有了准确的界定，工业地价也就很好进行含义上的界定，即：工业用地是指工矿企业的生产车间，库房及其附属设备设施等用地的价格。

(二)土地价格理论1.土地价格的内涵土地的价格和其他商品的价格不一样,其它商品具有二重性,有使用价值和价值,而土地只有使用价值没有价值,土地价格的产生依附于土地的使用价值而不是价值,这就是土地价格与其他价格最根本的区别。

土地的价格是由三个部分的之和构成资本化,这三个部分分别是:一是土地投资的利息;二是真正的地租,即绝对地租和级差地租;三是土地投资的折旧。

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北京市工业园区地价形成机理分析

北京市工业园区地价形成机理分析

2009/01 总第381期商业研究 CO MMERCI AL RESEARC H 文章编号:1001-148X(2009)01-0057-05北京市工业园区地价形成机理分析徐跃红1,吕 萍2,袁文麟2(中国人民大学1.财政金融学院;2.公共管理学院,北京 100872)摘要:以北京市工业园区工业地价为例,通过建立博弈模型和成本 效益分析法阐述工业地价的形成过程和机理,并找出目前工业地价管理中存在的问题及影响因素。

从各工业园区政府的博弈关系和成本 效益的角度看北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。

另外,博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用,而国家级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定,完善现行工业用地政策体系应当从多种途径着手。

关键词:工业地价;工业园区;博弈分析;成本效益分析中图分类号:F224 5 文献标识码:AOn the Land Pr ice For m ati o n M echanis m of Beijing Industrial ParksXU Yue-hong1,LV P i n g2,YUAN W en-lin2(1.Shool of F inance,R enm in University of China,B eijing100872,China;2.S chool of Public Adm inistration,R enm in Un i v ersit y o f China,B eiji n g100872,Ch i n a)Abstract:Based on the gam e ana l ysis m ode l and t he cost-benefit ana l y si s,t he paper exa m i nes the l and price f o r m a tion mechan i s m o f Be iji ng industr i a l parks.T he ex isti ng proble m s and influential fac t o rs m a i n l y i nc l ude the i ndustry l o cati on,c lassificati on and cl uster i ng,t he propo rtion o f the contracted land area,i ndustria l park po lic i es,etc.T he g a m e of the parties concerned plays the dec isi ve ro l e i n t he land pr i ce for m ation of the averag e i ndustria l parks.And i n the na tiona l-level econom ic and techno l og ical deve l op m en t area,the land pr i ce i s largely dec i ded by t he cost-bene fit o f the contrac ted l and area.T he curren t i ndustr i a l l and po li ces should be pe rfected by e m ploy ing var i ous approaches.K ey words:i ndustria l land pr i ce;i ndustr i a l pa rk;ga m e analysis;cost-benefit analysis收稿日期:2007-12-30作者简介:徐跃红(1981-),男,四川眉山人,中国人民大学财政金融学院金融工程专业博士,研究方向:房地产金融,土地金融;吕萍(1962-),女,内蒙古人,中国人民大学公共管理学院土地管理系教授,研究方向:土地价格,土地市场;袁文麟(1984-),男,福建宁德人,中国人民大学公共管理学院土地管理系硕士,研究方向:土地经济。

北京工业地产项目市场研究报告_36页

北京工业地产项目市场研究报告_36页


国内工业地产特征——主要特征
-4-
政策主导为主： 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住 宅政策调控影响；
专业性强，与产业化程度密切有关： 产业客户为工业地产的目标客 户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区 域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
区域性强，趋于高端化： 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业 地产将越来越趋于向高端发展；
2、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开 发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海、 苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发 展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策；
3、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造 中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已 限制。
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强 对开发区和工业园的调控力度，成熟的开发区明显土地资源不足，而外扩又受到政策制约； （4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移
把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会 长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。 全国一线城市已将制造业向二三线城市转移，而逐渐发展总部经济优势；
北京工业地产市场研究
市场研究
1. 中国工业地产特征 2. 北京工业地产概述 3. 望京地区工业地产调查 4. 亦庄地区工业地产调查 5. 昌平地区工业地产调查
国内工业地产特征——分类
-3-
1、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近 海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域 中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年 均增长20%以上；
经济开发区土地利用分析报告范文

经济开发区土地利用分析报告范文

经济开发区土地利用分析报告范文一、引言。

今天咱们来唠唠这个经济开发区的土地利用情况。

就好比一块大蛋糕，怎么切、怎么分、怎么用才能让它发挥最大的价值，这可是个很有趣又很重要的事儿呢。

二、经济开发区概况。

这个经济开发区啊，位于咱们这片充满活力的区域，交通还算便利，周边配套设施也在逐步完善。

它的总面积大概有[X]平方公里，就像一个正在茁壮成长的孩子，有着无限的潜力。

三、土地利用现状。

# （一）工业用地。

1. 规模与布局。

工业用地在开发区里可是占了不小的份额，大概有[X]平方公里。

这些工业用地就像一个个小方阵，分布得还挺有规律。

有的靠近交通干线，这样原材料和产品的运输就特别方便，就像给货物装上了风火轮，“嗖”地一下就能运往各地。

2. 企业类型与效益。

这里面有各种各样的企业，从传统的制造业到新兴的高科技产业都有。

传统制造业企业就像老黄牛，踏实稳定，给当地提供了不少就业机会，还能稳稳地生产出各种产品。

而高科技产业企业呢，那就是开发区里的小火箭，充满创新活力，虽然有的规模还不是很大，但未来的发展潜力那可是杠杠的。

不过呢，也有一些工业用地的效益还没有完全发挥出来，就像一个刚学会跑步的孩子，还需要再锻炼锻炼。

# （二）商业用地。

1. 商业中心与街区。

商业用地大概占了[X]平方公里。

在开发区里有一个小小的商业中心，就像一颗璀璨的星星，周围还有一些商业街区，就像星星的小跟班。

这里有商场、超市、餐馆啥的，一到周末或者下班时间，人来人往的，可热闹了。

但是呢，商业用地的分布有点不太均匀，有些地方商业氛围浓得像一锅热粥，有些地方却冷冷清清的，像个被遗忘的小角落。

2. 消费吸引力与发展趋势。

这个商业中心和街区对周边居民和企业员工的吸引力还不错，大家都喜欢来这里消费。

不过随着周边地区商业的发展，这里也面临着一些竞争。

就像一场比赛，大家都在拼命往前跑，要想一直领先，还得不断地想出新点子，增加新的商业业态，不然就可能被超越啦。

# （三）住宅用地。

首都经济功能区发展研究与对策

首都经济功能区发展研究与对策

首都经济功能区发展研究与对策随着中国经济的不断发展，首都经济功能区的作用和地位也越来越重要。

首都经济功能区是指北京市及周边地区的区域经济发展区域，是中国国家重要的经济中心和发展极。

本文将从首都经济功能区的背景、现状和发展对策几个方面进行分析和探讨。

一、首都经济功能区的背景首都经济功能区位于北京城市群中心，是中国最为发达的经济区域之一，是连接中国海外的重要门户。

首都经济功能区一直是国家发展的支撑点，是中国发展经济的前沿阵地，曾经有一句话叫做“京津冀就是中国的硅谷”。

随着中国大规模城市化和人口迁移的推进，首都经济功能区所承担的使命和责任也越来越重要。

近年来，中国政府已经在一系列的政策措施中明确指出，要推进首都经济功能区的发展。

二、首都经济功能区的现状首都经济功能区的现状可以从多个维度进行分析，下面将从一些个方面进行介绍。

1. 经济水平首都经济功能区的经济总量一直居于全国前列，2019年北京GDP超过3万亿元，在全国城市排名中位列前三。

此外，首都经济功能区的发达程度和经济水平在全国排名中也始终列前茅。

2. 产业结构首都经济功能区涵盖了多个产业领域，其中高新技术、信息技术、金融服务、现代物流等产业是其优势产业。

近年来，尤其是经济转型升级和发展新经济产业，促进了首都经济功能区的产业结构调整和升级，同时也为其未来的经济发展提供了更加长远的发展空间与可能性。

3. 区位优势首都经济功能区不仅坐拥中国最大的现代化综合交通枢纽，具有得天独厚的区位优势，而且是中国能源、资源、粮食集散中心，具有举足轻重的地理战略位置。

因此，首都经济功能区具有天然的区位优势，是中国加速经济发展的关键支撑点。

三、首都经济功能区的发展对策1. 优化产业结构，推动高质量发展首都经济功能区的产业结构一直是其发展的核心，要进一步推进产业升级。

在“新基建”“新能源”等产业和“双一流”建设方面，首都经济功能区需要加大布局和投入，以拓展新的增长点。

同时，还要进一步推进经济体制改革和政策支持，打造新的投资环境，促进外资流入，提高企业附加值，推动首都经济功能区进一步转型升级。