房地产税收一体化业务规程流程图

乐税智库文档财税法规策划 乐税网国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知【标 签】房地产税收一体化【颁布单位】国家税务总局【文 号】国税发﹝2007﹞114号【发文日期】2007-10-17【实施时间】2007-10-17【 有效性 】全文有效【税 种】征收管理各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高信息的传递、使用效率，根据《税收征管业务规程》等相关规定，在总结各地经验的基础上，国家税务总局制定了《房地产税收一体化管理业务规程》，现印发给你们。

各地财税部门要协作配合，结合本地实际，共同制定具体的管理流程和实施办法，并着力落实。

各省地税局应于2007年11月底前将本地区管理流程和落实办法上报国家税务总局（地方税务司）。

附件：1.房地产税收一体化管理业务规程流程图.doc2.房地产税收一体化管理业务规程附表.doc 房地产税收一体化管理业务规程 概述 房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。

实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。

为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细仳、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。

房地产税收一体化管理的实施要点。

房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。

各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程图招投标管理流程市交易中心招标人市捋标办1房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额二房地产成交价格或评估价格x税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额二合同金额X 0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额二土地使用面积x单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

(1)营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用X 5%(2)营业税附加税：城市维护建设税二营业税额X 7%教育费附加二营业税额x 3%(3)土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产公司关键业务流程目录一、人事行政部行政－01会议管理流程 (04)行政－02专项档案管理流程 (05)行政－03固定资产采购领用管理流程 (06)行政－04公文管理（发文）流程 (07)行政－05公文管理（收文）流程 (08)行政－06办公用品采购领用管理流程 (09)行政－07网络信息管理流程 (10)行政－08重要档案借阅管理流程 (11)行政－09文书档案管理流程 (12)行政－10秘书日常事务管理流程 (13)人事－01培训计划管理流程 (14)人事－02招聘管理流程 (15)人事－03员工定薪管理流程 (16)人事－04职位说明书管理流程 (17)人事－05绩效考核管理流程 (18)人事－06－劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场－01公司年度经营计划制订流程 (20)市场－02产品定位报告编写流程 (21)市场－03可研分析工作流程 (22)市场－04销售计划管理流程 (23)市场－05销售价格管理流程 (24)市场－06销售工作督察工作流程 (25)市场－07物业销售流程 (26)市场－08市场推广流程 (27)市场－09广告宣传流程 (28)市场－10合同签定流程 (29)市场－11销售优惠管理流程 (30)市场－12销售资料管理流程 (31)市场－13房屋交付流程 (32)市场－14客户投诉处理流程 (33)市场－15信息管理流程 (34)三、资金财务部财务－01费用报销管理流程 (35)财务－02 资产购置管理流程 (36)财务－03资产入帐管理流程 (37)财务－04资产调用管理流程 (38)财务－05资产处置管理流程 (39)财务－06资产盘点管理流程 (40)财务－07资金流入管理流程 (41)财务－08资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程－01方案设计管理流程 (44)工程－02初步设计管理流程 (45)工程－03施工图设计管理流程 (46)工程－04 总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程－05开工准备工作管理流程 (48)工程－06施工图会审管理流程 (49)工程－07工程进度与计划管理流程 (50)工程－08设计变更管理流程 (51)工程－09质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程－10基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程－11单位工程竣工验收管理流程 (54)工程－12技术资料管理流程 (55)工程－13综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程－14保修期内工程维修管理流程 (57)工程－15材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价－01项目成本计划编制流程 (59)造价－02工程项目总承包招标管理流程 (60)造价－03监理招标管理流程 (61)造价－04分包工程招标管理流程 (62)造价－05甲供材料与设备采购招标管理流程 (63)造价－06甲定乙供材料与设备定价管理流程 (64)造价－07工程合同管理流程 (65)造价－08费用签证管理流程 (66)造价－09工程款中期支付管理流程 (67)造价－10工程结算支付管理流程 (68)造价－11履约保证金退还管理流程……………………………………69 造价－12造价信息管理流程...................................................70 造价－13 审计工作检查考核管理流程 (71)造价－14审计档案资料管理流程………………………………………72 会议管理流程 编号：行政－01 编制日期： 2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导专项档案管理流程编号：行政－02 编制日期：2011-05-12 第次修改修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导固定资产管理流程开始 主管领导审核审批草拟通知 会议申请 受理审核 总裁审批审批会议通知 会议准备 会议准备 会议召开 会议纪要会议召开 会议纪要部门审定 总裁审批纪要发文承办承办、监督总裁审批主管领导审核 主管领导审核编号：行政－03 编制日期：2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导第第次修改修改日期:相关部门人事行政部相关领导编编制日期：2011-05-12第次修改修改日期:相关部门人事行政部相关领导被考核人人事行政部相关领导达成共识编号人事－06 编制日期：2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 人事行政部相关领导同意不编号：编制日期：2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 市场发展部 相关领导编号：市场－02 编制日期： 2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导项目公司、总师办按正式文本编制设计任务书“策划公司”可研分析工作流程编号：市场－03 编制日期： 2011-05-12 第次修改 修改日期:相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导“策划公司”。

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产开发工作步骤图各阶段包含关键税种及征税方法房地产行业会计核实不向商业企业那么琐碎，不过包含税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基础包含了国家税法要求全部税种。

房地产开发企业从取得土地使用权起至开发销售完成期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额怎样进行核实做具体叙述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把根据税法要求应由转让方负担营业税及附加、土地增值税等也要求对方负担。

（1）契税：是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权单位和个人征收一个税。

契税按土地使用权、房屋全部权转移时成交价格为计税依据，基础税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评定价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举多种凭证所征收一个兼有行为性质凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=协议金额×0.05%注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，企业成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让协议印花税，开发阶段缴纳各工程承包协议、广告协议印花税，和销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每十二个月缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额征收一个税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中国境内提供营业税条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人征收一个税。

销售业务总流程图
公司违约主要流程次要流程客户违约
主要流程次要流程违约处理流程
1
接待客户流程图
2
签认购书流程图
3
签购房买卖合同流程
4
交楼前期准备流程图
5
交楼流程图
6
办理产权流程图
7
8
延迟签约流程图
9
10
换房流程图
销售人员
协助客户填写换户申请
核实后签名
财务部 收取手续费
客 户
提出换房申请
销售部
重签认购书/买卖合同/
其他相应法律文件
销售主任 签字给意见
销售部经理
批 复
销售部客户服务中心
给出综合意见
法律、销售、财务部
会签意见
公司销售副总
批 复
销售部、财务部
1、 更新销售数据
2、 对申请进行登记备
已签预售合同
未签预售合同
总经理 批 复。

房地产税务流程房地产税务流程⒈房屋信息登记⑴新建房屋登记●申请人需提交房屋所在地的房地产建设部门指定的申请表格和相关材料●根据房屋所在地的相关规定，申请人需要提供房屋的土地使用证、建设工程规划许可证等文件●房屋信息将被登记在房产管理系统中，并分配给相应的税务机关⑵房屋转让登记●当房屋发生转让时，卖方需向相关税务机关申请房屋转让登记●提供卖方联系明、合同文件以及支付的税款证明等材料●注销原有房屋信息并更新新的产权归属●将新的产权信息登记在房产管理系统中，并分配给相应的税务机关⒉房地产税申报⑴房地产税种类及税率●根据当地税务部门的规定，房地产税的税种包括房产税、土地增值税等●不同类型的房地产及具体地理位置，适用的税率也有所不同●房地产所有者需了解适用的税种及税率，并按时缴纳相关税款⑵房地产税申报流程●按照规定的时间表，房地产所有者需向税务机关申报房地产税●准备相关资料，包括房地产证明文件、产权归属证明、税款证明等●在规定的时间内，前往税务机关办理申报手续并缴纳相关税款●定期核对房地产税申报情况，进行审查与复核⒊房地产税的减免和优惠⑴房地产税减免政策●根据国家和地方的相关规定，房地产税可以享受一定范围的减免政策●例如，对于住房公积金缴存等符合条件的个人可享受一定的房地产税减免●特定的房地产项目，如公共设施建设等，也可以在一定时期内享受房地产税减免⑵房地产税优惠政策●有些地方针对特定的房地产项目，如创意产业园区、科技园区等，可以享受一定的房地产税优惠●创业园区、科技园区等创新型企业，可以按照一定的比例减免房地产税●具体优惠政策根据地方的相关规定而定附件：●房地产税务申报表格●房屋登记所需材料清单●房地产税法律法规汇编法律名词及注释：●房产税：指针对房地产所有权、使用权的税收，根据所在地的税务局要求缴纳。

●土地增值税：指针对房地产在转让、出租、继承等交易过程中，土地增值所需要缴纳的税额。

●房屋登记：指将房屋信息记录在房产管理系统中，包括房屋所有权归属等相关信息。

1.房产交易一体化（增量房）1.增量房销售信息采集一、业务描述房地产开发商进行项目税收申报时，应当按照有关规定报送房屋销售合同和《增量房销售信息表》，系统采集相关报送信息后，产生房源编号，同时记录与不动产项目编号关联关系；纳税人已销售房产发生退回的，当期应收款栏目以负数形式体现。

二、操作流程(一)业务办理流程模块路径：首页-【我要办税】-【个性化办税】-【房产交易一体化（增量房）】-【增量房销售信息采集】采集-申报次序如下图所示：操作流程：1.点击【新增】，填写表单：2.根据合同编号、房屋所在地购买方纳税人录入必要条件，然后点击查询，系统自动带出合同信息，对缺省数据需要用户自行补充填写，如图：注意：家庭界定：购买方为个人时，家庭成员范围“夫妻双方及未成年子女；未成年标准：未满十八周岁”；如果购买方成年且未婚，则无需录入家庭成员信息；如果购买方未成年，需要录入父母双方及兄弟姊妹信息。

如果本合同包含多个共有人，且属于同一家庭。

第一个购买方需要在“家庭成员录入”页面维护与其他共有人的家庭关系。

这时其他共有人才无需再次录入家庭成员信息；注：表单中灰色项为自动带出不可编辑项，白色项为选填项，绿色项为必填项；3.点击【保存】按钮，待页面弹出提示框提示“增量房销售信息采集成功”，点击【确定】按钮，表单填写的内容被保存，如图：4. 保存【增量房销售信息采集表】后，点击下方【资料采集】，进入资料采集页面（部分必填），如图：点击【选择】/【扫描】按钮，从本地选择一张图片，点击【上传图片】注：下图仅为上传流程演示，具体上传附件以资料采集页面列表显示为准。

待页面提示“上传完成”后，点击【确定】，即完成资料采集。

5.点击【提交】，页面跳转至【增量房交易申报】页面自动进行后续业务操作，如图：注：①、增量房销售信息采集业务提交后无需进行税务端审批，可自主办结完成，业务状态直接由“已保存”变为“已完成”；②、“已完成”状态下且未申报记录，对已采集的增量房信息无法进行修改、删除操作，如用户需要变更信息只能按照“作废”-“删除”-“新增”步骤重新采集信息；6.点击【关闭】，页面跳转至历史查询表单页面且状态显示为“已保存”；如图：注：“已保存”状态下，用户可对已采集的增量房信息进行修改、删除操作，如确认已采集信息无误可在此页面点击【提交】，进行下一步操作；7.对状态为“已完成”的记录，用户可点击【申报】直接跳转至申报模块进行增量房交易申报业务办理，如图：注：“已完成”状态下且已申报记录，对已采集的增量房信息无法进行修改、删除操作，如用户需要变更信息只能先行作废申报记录，再按照“作废”-“删除”-“新增”步骤重新采集信息；（二）业务办理情况查询模块路径：首页-【我要办税】-【个性化办税】-【房产交易一体化（增量房）】-【增量房销售信息采集】提交/关闭后，可在【增量房销售信息采集】，查看提交/保存结果，如图：注意事项：1、非住宅2014年以前的合同需按天征收滞纳金，电子税务局暂不受理合同签订时间为2014年之前的非住宅类型的业务；2、该业务目前只涉及郑州市内五区（金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区）业务办理，后期会陆续放开区域限制；2.增量房交易申报一、业务描述增量房交易申报是税务机关为了方便纳税人办理新房交易纳税申报缴税业务，提高征收单位的办公效率，综合了契税、印花税规费申报的基本元素而设计的一项申报业务，纳税人可以通过一张增值税交易申报表完成多项税（费）种的申报。

房地产公司关键业务流程目录一、人事行政部行政－01 会议管理流程 (04)行政－02 专项档案管理流程 (05)行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06)行政－04 公文管理（发文）流程 (07)行政－05 公文管理（收文）流程 (08)行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09)行政－07 网络信息管理流程 (10)行政－08 重要档案借阅管理流程 (11)行政－09 文书档案管理流程 (12)行政－10 秘书日常事务管理流程 (13)人事－01 培训计划管理流程 (14)人事－02 招聘管理流程 (15)人事－03 员工定薪管理流程 (16)人事－04 职位说明书管理流程 (17)人事－05 绩效考核管理流程 (18)人事－06－劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场－01 公司年度经营计划制订流程 (20)市场－02 产品定位报告编写流程 (21)市场－03 可研分析工作流程 (22)市场－04 销售计划管理流程 (23)市场－05 销售价格管理流程 (24)市场－06 销售工作督察工作流程 (25)市场－07 物业销售流程 (26)市场－08 市场推广流程 (27)市场－09 广告宣传流程 (28)市场－10 合同签定流程 (29)市场－11 销售优惠管理流程 (30)市场－12 销售资料管理流程 (31)市场－13 房屋交付流程 (32)市场－14 客户投诉处理流程 (33)市场－15 信息管理流程 (34)三、资金财务部财务－01 费用报销管理流程 (35)财务－02 资产购置管理流程 (36)财务－03 资产入帐管理流程 (37)财务－04 资产调用管理流程 (38)财务－05 资产处置管理流程 (39)财务－06 资产盘点管理流程 (40)财务－07 资金流入管理流程 (41)财务－08 资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程－01 方案设计管理流程 (44)工程－02 初步设计管理流程 (45)工程－03 施工图设计管理流程 (46)工程－04 总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程－05 开工准备工作管理流程 (48)工程－06 施工图会审管理流程 (49)工程－07 工程进度与计划管理流程 (50)工程－08 设计变更管理流程 (51)工程－09 质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程－10 基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程－11 单位工程竣工验收管理流程 (54)工程－12 技术资料管理流程 (55)工程－13 综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程－14 保修期内工程维修管理流程.......................................57 工程－15 材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价－01 项目成本计划编制流程………………………………………59 造价－02 工程项目总承包招标管理流程………………………………60 造价－03 监理招标管理流程……………………………………………61 造价－04 分包工程招标管理流程………………………………………62 造价－05 甲供材料与设备采购招标管理流程…………………………63 造价－06 甲定乙供材料与设备定价管理流程…………………………64 造价－07 工程合同管理流程……………………………………………65 造价－08 费用签证管理流程……………………………………………66 造价－09 工程款中期支付管理流程……………………………………67 造价－10 工程结算支付管理流程………………………………………68 造价－11 履约保证金退还管理流程……………………………………69 造价－12 造价信息管理流程……………………………………………70 造价－13 审计工作检查考核管理流程…………………………………71 造价－14 审计档案资料管理流程………………………………………72 会议管理流程编号：行政－01 编制日期： 2011-05-12 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导专项档案管理流程编号：行政－02 编制日期：2011-05-12 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导开始 主管领导审核审批草拟通知 会议申请 受理审核 总裁审批审批会议通知 会议准备 会议准备 会议召开 会议纪要会议召开 会议纪要 部门审定 总裁审批纪要发文 承办承办、监督主管领导审核编号：人事－03 编制日期：2011-05-12 第次修改修改日期: 相关部门人事行政部相关领导编号：人事－06 编制日期：2011-05-12 第 次修改 修改日期: 相关部门 人事行政部 相关领导第 次修改:相关部门 市场发展部 相关领导编号：市场－02 编制日期：2011-05-12 第次修改修改日期: 相关部门市场发展部/策划公司相关领导可研分析工作流程编号：市场－03编制日期： 2011-05-12 第次修改修改日期:相关部门市场发展部/策划公司相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”。