下载文档原格式
探秘中国豪宅汤臣一品汤臣一品，到底成本几何?到底应不应该卖11万元/平方米?这是个谜。
下面店铺带大家一起去探秘中国豪宅汤臣一品。
汤臣一品楼板价4225元/平方米虽然汤臣集团对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。
但是上海证券报记者发现，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。
2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入怀中。
此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。
汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。
据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20%股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。
按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。
也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。
汤臣一品地价并不便宜那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢? 事实并非如此。
另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。
这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。
“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。
”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。
一位咨询业资深人士说，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。
如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。
时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。
汤臣一品：冰火两重天作者：童长凤来源：《西部论丛》2008年第01期2005年10月，汤臣一品盛大开盘，其高达11万元/平方米的价格树立了中国房地产的新标杆；两年之后，其仅签约3套的销售业绩同样令业界唏嘘不已。
或许，更令人惊叹的还是汤臣公司的“骨气”：汤臣一品不会降价。
天价汤臣滨江大道边，汤臣一品的4幢楼房高高耸立，吸引着世人的眼光。
它的对面是外滩万国建筑群，背后是金茂大厦和建造中的环球金融中心，可以说，汤臣一品处于一个具有象征意义的地理位置上，名副其实的黄金地带。
可就是建造于这个黄金地带之上的所谓“顶级豪宅”，如今却陷入了泥沼之中。
不说经营业绩寥寥无几，还面对民众的诟病，更重要的是，政府监管部门将其作为专项调查对象。
之所以会惹来如此之多的麻烦，罪魁祸首就是汤臣一品引以为傲的“天价”。
毫无疑问，定位客户为巅峰世界的杰出人物的汤臣一品美轮美奂。
据说其看似普通的建筑外墙采用的是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”；单单是屋顶造型就改动达36次，最后才选定中国汉唐盛世一品大员的官帽为之加冕。
做工之精细，应该说近乎极致了，这也难怪汤臣一品有胆量定价11万元/平方米了。
虽说近些年中国的房价犹如乘了火箭，直冲云霄，上海价格数万元的高端房子为数不少，但11万元/平方米的价格还是颇为让人接受不了。
有人曾经为汤臣一品算过这么一笔账：汤臣公司付出地价7620万美元，按照汤臣一品约14.2万平方米计算，其楼板价应该是4225元/平方米，而除土地成本外，建安成本不超过1万元/平方米，前期配套不会超过2000元/平方米，再把一些管理费和营业税等加进去，综合成本应该在3万元以内。
而收益呢？如果按照既定价格出售，收益至少为156亿元。
也就是说，卖掉汤臣一品可以赚回一幢金茂大厦和一幢环球金融中心。
不能不惊叹汤臣公司的大手笔。
如此炒作，汤臣一品想不火都不行，可是，天价汤臣的销售情况如何呢？只能用惨不忍睹来形容。
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
