第五章房地产评估
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《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征;明确房地产评估的程序、原则;正确理解房地产价格的种类及影响因素;掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法;学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识,解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题;能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征,明确房地产评估的程序、原则;正确理解房地产价格的种类及影响因素;教学难点在建⼯程价值的评估;收益法在房地产评估中的应⽤;市场法在房地产评估中的应⽤;成本法在房地产评估中的应⽤;假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时;能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品,其特殊性表现在:房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性,房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外,还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则,诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产,除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外,明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外,还包括假设开发法、基准地价法,每种⽅法各有其优缺点;房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏,房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征,全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则,剖析了房地产价格的种类及影响因素,介绍了在建⼯程的评估,重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议:该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦,竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍!据悉,创业⼤厦建成于2004年12⽉,是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的,该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶,因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区,占地面积2000平方米,包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼,建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房,也为砖混结构,建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部,距环城路500米左右,南临× ×路,西临规划之× ×东路,东临× ×公目,北临× ×。
周围无环境污染,交通便利,环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料,决定采用两种方法进行评估。
(一)采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查,当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元,7方米,平房造价为 400元,7方米。
该建筑物的建造时间为1990年,使用年限为4n年,已使用10年,取残值率为4,。
楼房重置成本=800×4800=384(万元) 楼房评估值=384,[384×(1,4,)?40]×10=384,92.16=291.84(万元)平房的建造时间为1992年,使用年限为25年,已使用年,取残值率为5,。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2(万元)铺面、门卫房估价=7.2,[7.2×(1—5,)?25]×8=7.2,2.2=5(万元) 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291.84+5=296.84(万元) 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为: 土地价格=宗地所在区域基准地价×(宗地地价影响因素修正值)根据该市房地产有关资料,该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地,基准地价为1098元,平方米。
第五章房地产评估一、单项选择题1、工业用地的国家土地出让的最高年限是()。
A、40年B、50年C、70年D、30年2、()客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。
A、土地产权的可垄断性B、土地利用的多方向性C、土地效益的级差性D、土地经济供给的稀缺性3、在房地产开发中的“七通一平”费用属于()。
A、基础设施配套费B、公共事业建设配套费C、小区开发配套费D、城市公共设施配套费4、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是()。
A、城市规划限制B、区域的繁华程度C、公共设施的配套状况D、交通通达程度5、某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米,如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于()元。
A、12500B、15000C、20000D、50006、某房地产土地价值800万元,建筑物价值1200万元,综合资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()。
A、8%B、6%C、5%D、4%7、有一宗房地产,2007年的净收益为60万元,资本化率为5%,若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,则07年初房地产的价值为()。
A、1000B、1500C、20008、某宗土地面积为2000平方米,单价为5000元/平方米,国家规定的容积率为4,建筑密度为0.5,则楼面地价为()。
A、1000B、2000C、2500D、12509、若选择比较案例成交价为每平方米4500元,对应的土地使用年期为30年,而待估宗地的出让年期为20年,土地资本化率为8%,则土地年期修正后的地价最接近于()。
A、3924元/平方米B、2500元/平方米C、1840元/平方米D、2278元/平方米10、基准地价修正法的理论基础是()。
A、贡献原则B、供求原则C、替代原则D、预期收益原则11、有一宗土地,出让年期是40年,资本化率为10%,预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元,16万元、18万元和20万元,第6年的收益稳定在22万元,则评估该土地的收益价值为()。
《资产评估学》练习题:第五章房地产评估上海财经⼤学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估⼀、单项选择题1.某可⽐交易实例成交地价为3000元/m2,对应使⽤年期为30年,若待估宗地出让年期为40年,⼟地资本化率为7%,则通过年限修正该宗⼟地的价格最接近于()。
A.2900元/m2B.3223元/m2C.3322元/m2D.4000元/m22.如果某房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格3000万元,地价2000万元,该房地产的年客观收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么⼟地的资本化率最接近于()。
A.9%B.12.5%C.7.5%D.5%3.某评估机构采⽤市场法对⼀房地产进⾏评估,评估中共选择了A、B、C三个参照物,并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析,判定其结果的权重依次为25%、40%和35%,则被评估房产的评估值最接近于()。
A.140万元B.157.5万元C.141.4万元D.148.5万元4.某评估机构采⽤统计分析法对⼀企业的固定资产进⾏评估。
其中砖混结构建筑物10栋,账⾯原值500万元;设备100台,账⾯原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进⾏估算,其重置成本为180万元,⽽该3栋建筑物的账⾯原值为165万元;同时选择10台具有代表性的设备进⾏了评估,其重置成本为150万元,⽽该10台设备的账⾯原值为120万元;则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于()。
A.1736.85万元B.1795.45万元C.1818.36万元D.2100万元5.被评估建筑物账⾯价值80万元,1995年建成,要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑⾏业价格环⽐指数从1995年到1998年每年⽐上年提⾼分别为:3%、3%、2%,该建筑物的重置成本最接近于()。
第五章房地产评估一、单项选择题1、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是()年。
A.70B.50C.40D.452、根据《城市房地产管理法》的规定,我国实行房地产交易价格()制度。
A.评估B.申报C.公示D.登记3、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是()。
A.城市规划的限制B.交通通达程度C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况4、某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60% ,下列建设方案比较起来最可行的方案是()。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米5、某宗土地的土地取得成本为800万元,土地开发费为2 000万元,土地开发费是均匀投入的,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。
投资利息使用复利计算,则该土地投资利息为()。
A.120万元B.142.46万元C.160万元D.100万元6、用成本法评估土地时,土地取得费的计息期应为()。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半7、土地的“三通一平”是指()。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8、路线价法的理论基础是()。
A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则9、有一宗土地,出让年期为45年,已使用30年,预计未来10年每年的净收益额为15万元,第11年开始每年的净收益额为20万元,假定折现率为10%,则该宗土地的评估值最接近于()。
A.127.70万元B.121.40万元C.150.00万元D.175.00万元10、某房地产土地价值600万元,建筑物价值1400万元,综合资本化率为8.5%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()。
A.8%B.6%C.5%D.4%11、某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米,如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于()元。
A.1 250B.1 500C.4 000D.2 00012、我国土地使用权出让的最高年限由()确定并公布。
A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院13、某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元,2001年1月的评估值接近于()。
A.400 万元 B.392万元 C.402万元 D.390万元14、运用市场法评估房地产价值时,交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为()的价格。
A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期15、某宗土地深度为125英尺,标准深度为100英尺,按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%,其平均深度百分率为()。
A.87.2%B.78%C.109%D.117%16、某宗土地5000平方米,土地上建一栋10层的宾馆,宾馆首层面积1 200平方米,第2-10层每层建筑面积1 000平方米,则由此计算出的建筑容积率为()。
A.3.6B.4.5C.2.08D.2.0417、一般情况下,基于土地规划用途的角度,对于同一宗土地而言,地价递减的顺序为()。
A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地18、根据我国土地管理法的有关规定,国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括()。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费19、在正常情况下,用于房地产价值评估的收益应该是房地产的()。
A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用20、在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中,A代表的是()。
A.开发完成后的房地产价值B.取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开发成本21、下列特性中不属于土地经济特性的是()。
A.供给稀缺性B.可转让性C.利用多方向性D.效益级差性22、对于已经完工或接近完工,只是尚未交付使用的在建工程可按()评估。
A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法23、某房地产土地总面积为20万平方米,土地单价为1000元/平方米,建筑总面积为50万平方米。
则楼面地价为()元/平方米。
A.200B.400C. 500D.1000二、多项选择题1、土地的自然特性包括()等。
A.稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性2、土地的经济特性包括()等。
A.供给稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性3、以下属于房地产的特征的有()。
A.位置固定性B.供求区域性C.使用短期性D.投资大量性E.保值与增值性4、下列特性中属于房地产价格特征的是()。
A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性E.房地产价格是由政府定价5、在房地产评估中,土地开发费用一般包括()。
A.基础设施配套费B.小区开发配套费C.青苗补偿费D.新菜地开发基金E.公共事业建设配套费6、在我国城市房地产交易市场上,进行评估的对象有()。
A.房屋所有权B.房屋使用权C.房屋租用权D.土地使用权E.土地所有权7、属于房地产评估原则的有()。
A.供求原则B.贡献原则C.最有效使用原则D.替代原则E.独立性原则8、以下属于新建房地产开发成本的有()。
A.折旧费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费和其他间接费用9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有()。
A.房地产的收益额应该是净收益,指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益),而应该是客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值,其中还应包含对未来收益和风险的合理预期),只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用,需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用,例如折旧费、管理费等10、运用成本法对地产价格评估,其适用范围主要是()。
A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地11、国有土地使用权出让可以采取的方式有()。
A.协议B.划拨C.招标D.挂牌E.拍卖12、下列关于路线价法说法正确的有()。
A.路线价是单位价格B.是评估大量土地的一种常见方法C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价D.同一个路线价区段内的宗地,地价完全相同E.理论基础是替代原理13、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有()。
A.路线价法B.收益法C.基准地价修正法D.市场法E.成本法14、在建工程评估的主要方法有()。
A.成本法B.假设开发法C.收益法D.形象进度法E.物价指数法三、综合题1、有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:(1)为什么要进行交易情况修正?(2)在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)2、有一宗“七通一平”待开发的建筑用地,面积为1 000平方米。
使用期限为50年,容积率为5,拟开发建造写字楼,建造期为2年,建筑费用3 500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。
写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米.日。
管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%。
贷款利率为6%,房地综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求:试评估该宗地地价。