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第五章房地产评估

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第5章 房地产评估

第5章 房地产评估

5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数
(5 1)
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
• （1）明确评估基本事项
–①明确评估目的 不同的评估目的下评估结构的价值内涵可能完全不同 –②明确评估对象 实体状态 权益状态 –③明确评估价值类型 市场价值和非市场价值 参数选择不同
5.1 房地产评估概述
–④明确评估基准日 现实性评估 追溯性评估 预测性评估 –⑤签订评估委托协议或合同
5.1 房地产评估概述
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
–2）市场售价类比法的评估步骤
• （1）广泛搜集房地产交易资料。 经常性的积累 表格形式 • （2）选择可供比较的交易实例作为参照物。 同一供需圈 同一交易类型、用途相同、结构相同 属于正常交易或可修正为正常交易 近期交易 区域特征、个别特征相近
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用 –1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式 －市场比较法、交易案例比较法 －将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地 产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产 的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的 合理价值的估计值 －公式：交易情况、区域因素、个别因素、交易日期、 容积率、土地使用年限
– 适用条件：
完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交 易资料和参照物。

资产评估第五章 房地产评估

资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）

资产评估第五章

资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本

二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：

销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。

第5章房地产评估

第5章房地产评估
土地使用年期修正后的地价
容积率修正
• 容积率与地价的关系并非呈线性关系 ，需根据具体区域的情况具体分析。 容积率修正可采用下式计算：
• 经容积率修正后价格=可比实例价格×(待 估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积 率修正系数)
• 注意：修正系数不是容积率的比，而 是容积率修正系数的比
【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。 表 容积率修正系数表
y r r [ 1 ( 1 1) n] [ 1 ( 1 1) N]
( 8 9 )
式中：y 为年限修正系数； N为参照物土地使用权剩余年限； n为待估土地使用权剩余年限； r为折现率。
【例】若选择的比较案例成交地价为每平方 米1000元，对应土地使用年期为30年，而待 估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%， 则年期修正如下：
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小 都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 (3)形状因素。 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯 形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地 价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街 道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高 。
(3)土地权利
1)土地所有权的归属
我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于 国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定：(掌握)
1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。
容积率=建筑总面积/土地总面积

资产评估——房地产评估

资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。

第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件

第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件

5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性

第五章 房地产评估(第二讲)


适用范围



在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围


市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4

资产评估课件第五章_房地产评估


• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限

《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估

《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。

能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。

教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。

课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。

学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。

其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。

评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。

房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。

本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。

教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。

房地产及在建工程评估


第二节 市场法评估房地产
• 市场售价类比法 • 基准地价修正法
市场售价类比法
• 含义 • 基本原理 • 实施步骤
含义
市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例 比较法等。它是将待估房地产与在较近时期 内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根 据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素 修正得出待估房地产可能实现的合理价值的 估计值的一种方法。
(1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即 房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般 情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价 能力,以及感情因素的影响。
房地产价值的影响因素
从经济学的角度来看:
①房地产的使用价值,即房地产的有用性；② 房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。
建筑物
• 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而 成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是 指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物 品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、 墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构 筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、 水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产 评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构 筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其 附带的各种权利。
一般因素
• 主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行 政因素和心理因素等
①经济因素。国民经济增长速度、国民生产 总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对 房地产价格和评估价值产生影响
②社会因素。社会因素对房地产价格和评估 价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、 家庭结构、社会治安状况等因素构成。
房地产价格及其种类
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第五章房地产评估一、单项选择题1、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（）年。

A.70B.50C.40D.452、根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。

A.评估B.申报C.公示D.登记3、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。

A.城市规划的限制B.交通通达程度C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。

A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。

A.120万元B.142.46万元C.160万元D.100万元6、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半7、土地的“三通一平”是指（）。

A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8、路线价法的理论基础是（）。

A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（）。

A.127.70万元B.121.40万元C.150.00万元D.175.00万元10、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。

A.8%B.6%C.5%D.4%11、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。

A.1 250B.1 500C.4 000D.2 00012、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院13、某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。

A.400 万元 B.392万元 C.402万元 D.390万元14、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。

A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期15、某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（）。

A.87.2%B.78%C.109%D.117%16、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。

A.3.6B.4.5C.2.08D.2.0417、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。

A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地18、根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。

A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用20、在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。

A.开发完成后的房地产价值B.取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开发成本21、下列特性中不属于土地经济特性的是（）。

A.供给稀缺性B.可转让性C.利用多方向性D.效益级差性22、对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。

A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法23、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。

则楼面地价为（）元/平方米。

A.200B.400C. 500D.1000二、多项选择题1、土地的自然特性包括（）等。

A.稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性2、土地的经济特性包括（）等。

A.供给稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性3、以下属于房地产的特征的有（）。

A.位置固定性B.供求区域性C.使用短期性D.投资大量性E.保值与增值性4、下列特性中属于房地产价格特征的是（）。

A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性E.房地产价格是由政府定价5、在房地产评估中，土地开发费用一般包括()。

A.基础设施配套费B.小区开发配套费C.青苗补偿费D.新菜地开发基金E.公共事业建设配套费6、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。

A.房屋所有权B.房屋使用权C.房屋租用权D.土地使用权E.土地所有权7、属于房地产评估原则的有（）。

A.供求原则B.贡献原则C.最有效使用原则D.替代原则E.独立性原则8、以下属于新建房地产开发成本的有（）。

A.折旧费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费和其他间接费用9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。

A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益＝客观总收益－客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。

A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地11、国有土地使用权出让可以采取的方式有（）。

A.协议B.划拨C.招标D.挂牌E.拍卖12、下列关于路线价法说法正确的有（）。

A.路线价是单位价格B.是评估大量土地的一种常见方法C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价D.同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同E.理论基础是替代原理13、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。

A.路线价法B.收益法C.基准地价修正法D.市场法E.成本法14、在建工程评估的主要方法有（）。

A.成本法B.假设开发法C.收益法D.形象进度法E.物价指数法三、综合题1、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。

该类土地的折现率为8％。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）2、有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。

使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。

写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。

管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％，保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％。

贷款利率为6％，房地综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20％。

要求：试评估该宗地地价。