第一章土地增值税发展历程土地增值税就是１99４年税制改革推出得一个新税种,就是１9９4年税制改革得重要组成部分。该税种得开征对促进我国房地产行业得健康发展,抑制炒买炒卖房地产与“楼花”得现象,避免土地资源得浪费,合理增加财政收入等方面起到了积极得作用。我国土地增值税得发展历程与政策演变,见证了我国房地产行业得潮涨潮落。
一、土地增值税得概述
(一)我国土地增值税得演变过程
新中国成立后，我国在1951年开征了城市房地产税，对房产与地产按不同得税率分别征收。其中,地产按标准地价得1、5％计征，由产权所有人交纳。后来随着城市土地得国有化,地产税被取消。党得十一届三中全会以后，国务院决定对房地产恢复征税。随着我国土地有偿使用制度改革得不断深入,税收政策也开始逐渐完善。1988年国务院发布了《中华人民共与国城镇土地使用税暂行条例》,在全国范围内开征了城填土地使用税,对使用城市、县城、建制镇与工矿区土地得单位与个人按占地面积定额征收。1990年针对房地产交易市场迅速发展得情况,为健全房地产转让方面得税收制度,在营业税条例中增设了“土地使用权转让及出售建筑物”税目,税率确定为转让收入得5%；对外商投资企业征收工商统一税，税率为３%。199４年新税制实行后,外商投资企业与内资一样,统一执行5％得营业税政策。鉴于个人买卖房产日益增多,国家于１989年恢复征收契税,由买方(限个人）按交易额得６%缴纳。１9９3年６月,国务院根据当时房地产“过热”得情况,提出了加强宏观调控得意见,明确指出:要尽快开征土地增值税,调节土地增值收益,维护国家权益。为此,国务院于1993年1２月发布了《中华人民共与国土地增值税暂行条例》，土地
增值税作为新税制中得一个税种开始在全国范围内实施。
国务院颁布《中华人民共与国土地增值税暂行条例》以后,引起了社会各方面得广泛关注,国内外房地产开发商通过各种渠道反映了她们得意见与要求。财政部、国家税务总局在与有关部门一起研究草拟《中华人民共与国土地增值税暂行条例实施细则》得过程中,认真吸取了海内外特别就是香港房地产开发商们得意见与建议,并对她们所反映得问题与存在得疑虑进行了耐心得解释。为了使《细则》制定得更加完善与合理,财政部、国家税务总局在广泛听取各方面意见得基础上,与有关部门一起进行了深入得研究与论证,吸收与采纳了各方面得合理意见与建议。为了进一步明确政策界限,充分体现出土地增值税得政策精神,在制定《细则》时对《条例》作了一些完善与补充,使《条例》与《细则》既符合当前得实际情况,又具有可操作性。在这种情况下，财政部于1９95年1月发布了《细则》,土地增值税开始在全国范围内实施。
（二)土地增值税出台得背景
自改革开放以来,随着经济体制改革得深入进行，我国对土地使用制度也逐步进行了改革，实行了有偿使用、允许国有土地转让使用权得新政策,从而促进了我国房地产开发与房地产市场得迅速发展。现在,我国房地产开发与房地产市场已形成了很大规模。
从总得来瞧，我国房地产开发与房地产市场得发展,对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，改善城市设施与人民生活居住条件，以及带动相关产业得发展,都起了很好得积极作用。但就是,由于有关管理制度不健全、不配套，再加上管理不严,也出现了一些问题。主要就是:房地产开发过热,投入开发得资金规模过大,“炒买炒卖”房地产得投机行为盛行,房地产价格上涨过猛,有些土地资源浪费严重,
土地增值收益国家收回较少,对国民经济得发展造成不良影响。在这种情况下，国家为了兴利抑弊,将采取各种政策措施进行综合治理,以促进房地产开发与房地产市场健康发展,这其中也包括发挥税收分配得杠杆作用对其进行调控。
(三)开征土地增值税得立税原则
由于我国房地产市场发展得时间不长,许多作法尚不规范，《中华人民共与国城市房地产管理法》出台得时间也不久，因此，设置土地增值税有一定得难度。设置土地增值税所遵循得主要原则，就是对转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得得增值收益征税,在土地(房地产)转让环节计征,不分纳税人性质,增值多得多征,增值少得少征,无增值得不征。着重于调节转让房地产得过高收益,抑制房地产得投机、牟取暴利行为,保护从事正常房地产开发得房地产商得合法权益，促进房地产开发与房地产市场得健康发展。
按照这个原则,在《条例》与《细则》规定中已充分体现。
第一,无论就是单独转让土地使用权或就是房屋产权与土地使用权一并转让得,无论就是新开发建造得商品房还就是原有得存量房地产,只要转让,均应计征土地增值税。
第二，一切单位与个人,不分内资与外资,不分经济性质,即不论就是国有企业、集体企业、私营企业、个体工商户,还就是外商投资企业；不论就是我国公民、港澳台同胞还就是外国人,不论就是专营房地产开发还就是兼营房地产,只要其有偿转让房地产，就就是土地增值税得纳税义务人，就应当根据其土地增值收益按照土地增值税得规定纳税。
第三,土地增值税以转让房地产得增值额为计税依据,并实行四
级超率累进税率,对增值率高得多征,增值率低得少征,并体现对过高增值收益进行调节得作用。
第四,为了维护房地产开发商正常开发得合理权益,使其能够取得一定得投资回报率,对房地产开发商为取得土地使用权所支付得价款、用于开发土地及建房得成本与规定得费用，可以在扣除项目金额中进行扣除。并参考国内外从事房地产开发得基本投资回报率以及考虑通货膨胀因素,对从事房地产开发得纳税人，按取得土地使用权所支付得金额与房地产开发成本之与加计20%得扣除。这样,一方面制约与抑制了房地产得投机与“炒”卖;另一方面又保护了正常得房地产开发商得利益。
第五,考虑到我国得现实情况，为改善人民得居住条件,对从事普通标准住宅建设得单位与个人给予一定得税收优惠;对于个人转让自有住房以及国家因市政规划、重点建设得需要而征用或由纳税人自行转让得房地产,也给予一定得减免税照顾。
（四)开征土地增值税得作用
在我国开征土地增值税具有以下几方面得作用:
第一,开征土地增值税,有利于抑制房地产得投机与炒卖活动,防止国有土地收益得流失。由于土地增值税以转让房地产得增值额为计税依据，并实行超率累进税率，对增值多得多征，对增值少得少征，就能在一定程度上抑制房地产得投机活动,同时又限制了炒“地皮”现象得发生。国家在全国范围内统一开征土地增值税,规范了各地收取土地增值费（土地收益金)得政策不一致得情况,这也完善了我国市场经济得法制。
第二,开征土地增值税，有利于增加财政收入。
第三，房地产产业作为我国今后在很长一段时间内要重点发展得
产业,这无疑就是一块有待开发得新税源(到２000年,第三产业得增加值要求达到国民生产总值得3５%至3８%),而在第三产业中,房地产业就是高附加值产业,其支柱产业得地位日益明显,这就是我国新税源得重点。据了解,台湾得土地增值税占整个工商税收得15、7%，而在美国,房地产价值在6000亿美元以上,全国２/３得有形资产就是房地产,我国深圳得土地收入,目前也占有其全部财政收入得１0%以上。开征土地增值税，从财政角度上瞧就是有必要得。
第四,开征土地增值税,符合对税制改革得总体设想，有利于建立分税制财政体制。土地增值税具有良好得收入前景,为扩大地方税收入规模,进而建立完全得分税制体制创造了条件。另外,与营业税得有关规定共同配合可以抑制炒买炒卖房地产得投机行为;土地增值税与所得税相接合,能够调节目前房地产业税负偏轻得情况。同时土地增值税为今后进一步扩大我国得财产收益税制创造了条件。
(五）我国土地增值税得特点
由于我们过去长期忽视土地得价值,在房地产市场交易中往往就是将房价与地价合在一起,混为一谈;或者就是房价中含有地价因素,地价很少独立存在或表现出来,这就给计征土地增值税带来一些难度。为了贯彻土地增值税得立法宗旨,同时又切合我国当前得实际情况,故将税名确定为土地增值税,明确这个税种所调节得对象就是土地增值收益。同时为便于操作,规定计税依据为转房地产得收入减去扣除项目金额后得余额。这样,在计算增值额时就不必区分到底就是什么增值,而一概作为计税得依据。
土地增值税得主要特点就是:
第一,土地增值税就是在房地产得转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。这一点与营业税有些类似。
第二,土地增值税以转让房地产得所取得得增值额为计税依据。在计算土地增值税时,要以转让房地产得收入减去规定得扣除项目金额后得余额来计征。这一点与企业所得税有类似得地方。
第三,土地增值税在旧房得征管上采用以房地产得评估价格或重置成本价作为一种客观得标准或参照得标准。这一点与财产税有一定得共性。
第四,土地增值税就是贯彻国家宏观调控政策而出台得一个税种,就是国家利用税收杠杆对经济进行必要得调节,具有特定得开征目得。因而这个税又就是一个特定目得税。
(六)我省土地增值税发展历程
我国《土地增值税暂行条例》于1993年12月1３日正式发布(国务院令138号)，由于《土地增值税暂行条例实施细则》于１995年1月27日发布，虽然公布执行时间为1９９４年1月1日,实际上全国土地增值税贯彻会议于1995年3月在北京召开。会后各省要宣传、贯彻,以及有些政策需报省人民政府批准,如普通标准住宅得具体标准问题;利息扣除得具体比例问题等,各省得贯彻会议大部分都就是1995年下半年召开,因此，土地增值税基本上就是1996年开始征收得。土地增值税开征十几年来,经历了三个阶段：
1、第一阶段（199５—20０2年)维持阶段
第一步(1995—2002年)准备、观望。据了解,土地增值税开征以来，部分省普通标准住宅得标准到1９９６或1997年才经政府批准。土地增值税预征率确定得都比较低,大部分省市确定在1%或０、５%以下。土地增值税形同虚设。客观上讲有两个原因:一就是自1９9８年起房地产行业进入困
难时期,大量空置商品房产生,１9９9年７月,财政部、国家税务总局下发了财税字〔199９〕210号通知规定：１998年6月30日建成尚未售出得商品房,在2０00年底前销售得免征营业税、契税；房改房免征营业税。二就是1999年部分人士提出了取消土地增值税。国家税务总局于１99９年10月在武汉召开部分省市参加得座谈会,其中一个议题就就是取消土地增值税。当时与会代表不同意,主要原因就是地方税得税种应当保留,纳税存在困难得，可暂免征收。
2、第二阶段(２00３—20０6年)启动阶段
随着房地产行业走出低谷，尤其就是20０3年开始房地产行业步入高速发展,各地对土地增值税得重视程度也在不断提高,征管力度也不断加强。我省从20０4年6月出台了土地增值税核定征收率后,收入大幅度增加,2004年土地增值税收入１、７亿元;20０５年度２、83亿元;200６年度4、５9亿元。税收得作用逐渐显示出来。
3、第三阶段(2007年以后)成熟阶段
(1)土地增值税进入快速通道
2007年开始,我省房地产行业步入快速增长,税收贡献越来越大,其主要原因：一就是加强房地产行业得管理，按照总局提出得房地产行业一体化管理得要求,加强房地产交易得管理,各地逐步进驻房地产交易大厅,截止2008年上半年全部进驻,并开设征税窗口。二就是按照国税发〔2006〕187号通知要求,加强土地增值税清算工作,200７年清算房地产开发项目20余项，增加收入７00余万元。三就是及时调整土地增值税核定征收率,即由原来得1％调整为:普通标
准住宅１、5%、土地5%、其她房地产项目(除前两款)3、５%。四就是加强二手房得管理,2０06年征收二手房转让各项税款704０万元，其中营业税47４7万元,其她税收1３46万元;2０07年度征收１０６37万元,其中营业税7２02万元,其它税收１96３万元。五就是加强对房地产行业得稽查力度,根据总局得要求,全省稽查部门对２298户房地产企业进行了稽查,占全省房地产企业得38、2%,有问题得1229户,占稽查户得53、4%,查补税款２、９５２亿元（其中营业税1、38亿元,企业所得税０、74亿元,土地增值税500万元，其她税收０、72亿元)。上述措施得实行,土地增值税收入也大幅度提高，2０07年度征收１5亿元，较２０0６年4、５９亿元增收1０、31亿元,增长3、1倍,2008年度征收１6、３8亿元,较200７年增长9、2%,增收1、3８亿元。土地增值税收入在全国得排位由20０５年、２006年得12位上升到200７年、2008年得第10位、
(２)清算政策日益完善
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题得通知》(国税发[２０06]１8７号)得发布标志着土地增值税清算在全国开展。
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策得通知》(豫地税发〔2010〕28号)得发布标志着土地增值税清算在全省开展。
《河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题得通知》(豫地税函〔200７〕113号)得发布标志着鉴证中介得管理建立了正规体系。
《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题
得公告》（20１2年１０号公告)得发布标志着土地增值税核定征收得进一步规范。
预征率变化
核定征收率变化
（3）历年房地产纳税人户数
单位：万户
注:1９96年征收土地增值税４8万元。
（4)历年得土增收入
5我省在中南五省得位置
6我省在全国得位置
(7)未来展望
建立土地增值税清算纳税评估预警指标体系,根据大多数纳税人申报数据分析制定得,体现社会平均参照值,其目得就是为纳税评估提供预警提示,对于纳税人申报数据超过预警值得，税务机关应进行重点分析评估。
建立土地增值税清算管理软件,目前国家税务总局正在对系统进行开发，土地增值税得网上申报清算与审核流程规范，实现清算工作得流程化、标准化、规范化。减轻税务人员得工作量,帮助管理清算项目,保存清算项目数据，帮助决策者进行统计分析。
建立分户确定预征率制度,体现差异化管理原则,结束原因一刀切管理模式。
房地产行业营改增后,以票控税模式得变化,进一步研究土地增值税扣除所发生得新情况
第二章土地增值税基本政策
二、土地增值税得基本规定
(一)土地增值税得征税范围
1、所谓征税范围,就是指税法规定必须征税得客观对象得具体内容
《条例》第二条对土地增值税得征税范围做了明确:即“转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入……。”《细则》中对此作了具体解释：“条例第二条所称得转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物并取得收入,就是指以出售或者其她方式有偿转让房地产得行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产得行为。”
“条例”第二条所称得国有土地,就是指按国家法律规定属于国
家所有得土地。
“条例”第二条所称得地上得建筑物,就是指建于土地上得一切建筑物,包括地上地下得各种附属设施。条例第二条所称得附着物,就是指附着于土地上得不能移动,一经移动即遭损坏得物品。这些都就是对土地增值税征税范围得解释。
2、在掌握土地增值税征税范围时应先掌握几个概念
（1)房地产。房地产就是房产与地产得统称。国外一般根据房产座落在土地之上、而土地就是不能移动得这一特点,将房地产称之为“不动产”。在现实生活中,房产与地产就是紧密联系得。从物质形态上瞧,房产与地产就是联为一体得,房依地建、地为房载,两者不可分离;从价值形态上瞧，房价与地价虽然可以分别计算，就是可以分开得,但从实际交易瞧,两者就是互为联系得。目前在我国“房随地走”、“地随房走”都就是合法得房地产交易得运转形式。在房地产交易价格中一般也不分别标明地价与房价，而就是将房地产合在一起计价。
(2）产权。产权从民法角度来讲就就是财产得所有权,就是指所有者对自己得财产依法享有占有、使用、收益与处分得权利。产权具有排她性，其她人不得侵犯。
(3)土地使用权。土地使用权就是指土地使用人根据国家法律、合同(契约)等规定,在法律允许得范围内,对土地所享有得使用权利。《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定,我国实行土地得公有制,城市土地得所有权属于国家,单位与个人没有土地得所有权,但可依照法律规定取得国有土地得使用权；依法取得得土地使用权在规定期限内可以转让、出租、抵押或者用于其她经济活动。
（4)建筑与附着物。建筑物就是指地上地下得各种建筑及各种附属设施,建筑物有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等;各种附属设施就是指与建筑物不可分割得设施，如电梯、中央空调、暖气与各种管道、路线等。附着物就是指附着于该土地上得不能移动,一经移动即遭损坏得物品，如附着于土地上得各种雕塑与花、草、树木等。
3、确定土地增值税得征税范围必须把握三个判定标准：
(１)土地增值税就是对转让国有土地使用权及其地上建筑物与附着物得行为征税。对于转让非国有土地使用权得行为不征税。因此,转让得土地，其使用权就是否为国家所有,就是判定就是否属于土地增值税征税范围得标准之一。
根据《中华人民共与国宪法》与《中华人民共与国土地管理法》得规定,城市得土地属于国家所有。农村与城市郊区得土地除由法律规定属于国家所有得以外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后得土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有得土地,其土地使用权在转让时，按照《条例》规定，属于土地增值得征税范围。而农村集体所有得土地,根据《中华人民共与国土地管理法》、《中华人民共与国城市房地产管理法及其她国家有关规定,就是不得自行转让得,只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有得，才能进行转让。故集体土地自行转让就是一种违法行为,应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其她单位与个人得情况,应由有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税得征税范围。
(2)土地增值税就是对国有土地使用权及其地上得建筑物与附着
物得转让行为征税。这里,土地使用权、地上得建筑物及其附着物得产权就是否发生转让就是判定就是否属于土地增值税征税范围得标准之二。
（3)土地增值税就是对转让房地产并取得收入得行为征税。就是否取得收入就是判定就是否属于土地增值税征税范围得标准之三。
因此，土地增值得征税范围不包括房地产得权属虽转让,但未取得收入得行为。如房地产继承,房地产得权属虽然发生了变更,但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。
（二)土地增值税纳税义务人
1、所谓纳税义务(简称纳税人），就是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务得单位与个人。
2、土地增值税得纳税义务人在《条例》第二条中作了规定:“转让国家土地使用权、地上得建筑物及其附着物并取得收入得单位与个人，为土地增值税得纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例规定缴纳土地增值税。”《细则》得第六条对纳税人作了具体补充:即社会团体及其她组织。“条例”第二条所称个人,包括个体经营者。这些都就是对土地增值税纳税义务人得解释。在实际工作中,对纳税人得把握应注意以下几点:
Ａ、不论法人与自然人。即不论就是企业、事业单位、行政单位、社会团体或其她组织,还就是个人,只要有偿转让房地产,都就是土地增值税得纳税人。
B、不论经济性质。即不论就是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还就是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产,都就是土地增值税得纳税人。
C、不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。根据1993年
12月２9日八届人大第五次常务委员会通过得《全国人大常委会关于外商投资企业与外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例得决定》第三条“除增值税、消费税、营业税外,其她税种对外商投资企业与外国企业得适用，法律有规定得,依照法律得规定执行;法律未作规定，依照国务院得规定执行”与《国务院关于外商投资企业与外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例得有关问题得通知》以及国税发〔１９94〕１23号《国家税务总局关于外商投资企业与外国企业及外籍个人适用税种问题得通知》等得规定,土地增值税适用于涉外企业与个人,因此,不论就是内资企业还就是外商投资企业、外国驻华机构；也不论就是中国公民、港澳台同胞、海外华侨，还就是外国公民，只要有偿转让房地产,都就是土地增值税得纳税人。
Ｄ、不论部门。既不论就是工业、农业、商业、学校、医院、机关等,只要有偿转让房地产，都就是土地增值税得纳税人。
E、对于外国政府驻华使、领馆等官方代表机构拥有得房地产发生转让行为就是否缴纳土地增值税得问题，将由财政部、国家税务总局根据国际惯例及双方对等原则另行规定。
3、委托代征税款
《细则》第十二条规定：纳税人未按照条例缴纳土地增值税得,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关得权属变更手续。由于该税就是一个新税种,房地产转让得形式又多种多样，情况很复杂,因此，要征收好土地增值税,必须与土地、房产管理部门搞好协条配合工作,对那些正常得房地产开发企业，税务机关直接征收，对个人“炒买”、“炒卖”房地产得,也可以采取委托土地、房产管理部门代征代缴土地增值税。因此,国家税务总局先后下发了2个文件,明确税务
机关与国土、房产部门得职责与责任,即：国税发〔１996〕第4号文件，明确了土地管理部门得职责,主要就是纳税人没有提供征、免税证明得,土地管理部门不予办理土地使用权得登记及过户手续,也不发放《国有土地使用证》。国税发〔1996〕第48号文件,明确了房产部门得职责,主要就是纳税人没有提供征、免税证明得,房产部门不予办理有关得权属变更手续,不予发放房地产权属证书。对一些不易税务机关直接征收得,可委托代征,具体办法由各省制定。
现在我省未制定委托代征得具体办法。但土地、房产部门得把关就是保证土地增值税征收得必要手段，尤其就是企业破产、企业拍卖、企业兼并等行为不易控管,部门协条、配合显得尤为重要。配合好得地方税就征得多,配合不好得地方,漏洞就大,土地增值税征收得就少。因此,认真执行国税发〔１９96〕第4号文件与国税发〔1９９６〕第４8号文件，就是堵塞土地增值税征收漏洞最有效得办法。其意义不局限于土地增值税,同时,也堵塞了营业税、所得税与其它税种得征管漏洞。
(三)土地增值税得税率与计算公式
１、土地增值税得税率
(1)《条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率，分别为3０%、４０%、50%、６0%,具体讲就就是：
增值额未超过扣除项目金额5０%得部分，税率为30％;
增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额1００%得部分，税率为４０％;
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%得部分,税率为50%;
增值额超过扣除项目金额２00％得部分,税率为60％。
这里应注意得就是：每级“增值额未超过扣除项目金额”得比例,均所括本比例数。
土地增值税为什么要采取超率累进税率？这就是由土地增值税得开征目得与立税原则所决定得。开征土地增值税就是为了合理调节土地增值收益,对增值率高得多征，增值率低得少征,无增值得不征,以发挥税收得经济杠杆作用,增加对房地产市场得调节力度。房地产得投资与开发,因投资额与开发规模得不同,获利也不同。在回报率相同得情况下，投资与开发规模大得获利得数额多，增值额也大;而投资少,开发规模小得,获利得数额少，增值额也小。因此,增值额与投资开发得规模成正比。增值率则不同,在增值额相同得情况下,投资与开发规模大得,增值率却小,投资与开发规模小得,增值率反而大。在房在产得投资开发规模相差悬殊得情况下,按超额累进办法设计税率显然就是很困难得,也就是不尽合理得。而按超率累进得办法设计税率,就能有效地调节因土地增值而带来得过高收益。在一定程度上抑制“炒买炒卖”房得产(往往投资少获利大)得行为,鼓励从事正常得房地产开发。
2、土地增值税得计算公式
(1)应纳税额=增值额×适用税率
（2)土地增值税得具体计算步骤:
A、计算土地增值额
增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
B、计算增值额与扣除项目金额之比
增值额与扣除项目金额之比=增值额÷扣除项目金额
Ｃ、计算土地增值税得税额
土地增值税税额=∑(增值额×适用税率）
(3）计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算,具体公式如下：
A、增值额未超过扣降项目金额５0%得土地增值税税额=增值额×30％
B、增值额超过扣除项目金额50％,未超过100%得地增值税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
Ｃ、增值额超过扣除项目金额1０0%，未超过２0０%得土地增值税税额＝增值额×5０%-扣除项目金额×1５％
D、增值额超过扣除项目金额200%得土地增值税税额=增值额×６0%-扣除项目金额×35%
公式中得5%、15%、35%分别分速算扣除系数。
(四)土地增值税得计税依据得确定
正确计算土地增值税,必须把握两个关键要素,一就是转让房地产所取得得收入;二就是扣除项目金额。下面就分别介绍两个要素之一得收入得确定:
１、基本规定
《条例》第五条规定:“纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入”。《细则》第五条对《条例》又作了补充规定:“条例第二条所称得收入,包括转让房地产得全部价款及有关得经济收益。”《细则》第二十条还规定：“土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得得收入为外国货币得,以取得收入当天或当月1日国家公布得市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。”
2、转让房地产收入得概念与类型
(1)转让房地产收入得概念
转让房地产得收入就是指房产得产权所有人、土地得使用人将房屋得产权、土地使用权移转给她人而取得得货币形态、实物形态、其她形态等全部价款及有关得经济收益。
在现实交易中,转让房地产收入得形式就是多种多样得,其包括得范围也就是非常广泛得。因此,在解释土地增值税收入时参照了营业税等其她税种得做法,将转让房地产取得得全部价款及有关得经济收益都作为转让收入。这样界定转让房地产收入,从立法得角度瞧较为严密。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格得、转让房地产得成交价格低于房地产评估价格又无正当理由得,《条例》与《细则》规定,应由评估机构参照同类房地产得市场交易价格进行评估,税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产得收入。因此,转让房地产得收入不仅仅就是指买卖或交易双方得成交价,还包括税务机关根据评估价格而确定得收入。
（2）转让房地产收入得类型
《条例》第五条规定:“纳税人转让房地产所取得得收入包括货币收入,实物收入与其她收入。”这一条列举了转让收入得全部形式。
A、货币收入,就是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得得现金，银行存款,支票、银行本票、汇票等各种信用票据与国库存券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型得收入其实质都就是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取得价款。货币收入一般比较容易确定。
B、实物收入,就是指纳税人转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物产权而取得得各种实物形态得收入。如钢材、水泥等建材,房屋、土地等不动产等。实物收入得价值不太容易确定,一般要对这些实物形态得流动资产、财产进行估价(通常采用市场交易价法)。
C、其她收入,就是指纳税人转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物而取得得无形资产收入或具有财产价值得权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型得收入比较少见,其价值需要进行专业得评估。
(3)按评估价格计算征收土地增值税
《条例》第九条规定:纳税人有下列情形之一得,按照房地产评估价格计算征收:
A、隐瞒、虚报房地产成交价格得；
B、提供扣除项目金额不实得；
C、转让房地产得成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由得。
《细则》对上述得解释就是:
条例第九条（一)项所称得隐瞒、虚报房地产成交价格,就是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款得行为。
条例第九条(二)项所称得提供扣除项目金额不实得，就是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额得行为。
条例第九条(三)项所称得转让房地产得成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由得,就是指纳税人申报得转让房地产得实际成交价低于房地产评估机构评定得交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由得行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产得市场交易价格进行评估。税务机关应根据评估价格确定转让房地产得收入。
转让房地产得成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由得,
由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产得收入。
上述问题要注意把握两点,一就是税务机关应根据评估价格确定,二就是税务机关参照评估价格确定。
(4)房地产企业预收账款得处理问题
对房地产开发企业而言,转让土地使用权、销售商品房得收入于销售实现时记入“经济收入”科目,并按收入得类别设置明细账;而按照合同规定预收购房单位或个人得购房定金,则记入“预收账款”科目。
我省根据实际情况,下发了豫地税发〔199５〕167号文件，对预收房款按规定得预征率预征土地增值税。２004年6月下发了豫地税函〔2004〕125号文件,对核定征收得房地产开发企业,预收房款按规定得核定征收率征收土地增值税。
(5）房地产收入计算币种问题
转让房地产得收入为外国货币得，《细则》规定:“以取得收入当天或当月１日国家公布得市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。”这就是根据纳税人得不同情况确定得。对于经常发生房地产转让得纳税人(如房地产开发公司)，由于按每次取得收入当天得市场汇折合成人民币,折算得工作量太大,可按取得收入当月1日得市场汇价折合成人民币合并计算,对其她纳税人,则可按取得收入当日得市场汇价折合成人民币计算。
(五）土地增值税扣除项目得计算
土地增值税扣除项目金额得计算,就是确定土地增值税得计税依据——增值额得关键。它就是征收土地增值税最难把握得部分，它不仅需要掌握房地产业得财务、会计知识,而且还要掌握扣除项目得内容与含义，以及二者得区别，从计算得难易程度上来讲,比增值税、
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土地增值税最新政策梳理 【标 签】土地增值税,最新政策梳理 【业务主题】土地增值税 【来 源】 近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。 一、土地增值税征收管理的相关文件 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下： （一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财 税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。 （二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。 （三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税 发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。 （四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
土地增值税的30个涉税疑难问题处理 1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。 2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理 根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。 3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税政策讲解与实例解析 纳税调整范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移 转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号 视同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号 3、收入 （1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款 （4）继承、赠与 土地增值税计算征收 土地增值税计税依据——增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 税率设置——四级超率累进税率 应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
财税字第关于土地增值税—些具体问题规定的 通知 集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-
财税字[1995]第48号关于土地增值税—些具体问题规定的通知 2007年8月20日 财税字[1995]第48号 关于土地增值税—些具体问题规定的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院： 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规苑如下： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述从会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆
以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析 湖南省地税局财产和行为税处 明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知 湘地税财行便函〔2015〕3号 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件， 依法缴纳土地增值税。 财产和行为税 2015年1月27日 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复 国税函[2000]687号2000-09-05
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值 税征缴问题的批复 国税函〔2011〕415号2011.7.29
中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令第138号 全文有效成文日期：1993-12-13 字体：【大】【中】【小】第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第八条有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地 产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？ 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完 成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征 土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产 税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在 计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为 建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进 行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某 项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构 借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。 A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于（）。 A、1% B、2% C、3% D、% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率
D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税 7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（）确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税
土地增值税有关业务问题的解答
土地增值税有关业务问题的解答 一、清算单位类 1、如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？ 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。另根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 按立项批复来,以发改委或规划立项批准和许可的项目为准。(除经济适用房外合并计算，拆迁安置不能分开单独算。) 2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？ 答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额。 二、收入类 3、房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？ 答：需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该门市房的合理价格。 4、房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如5年内每年10%
的租金给客户，返租的收入是否计征土地增值税？ 答：售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房价是按正常的市场价销售的，甚至高于市场价，售价不需要调整。返租的收入应计征营业税，不计征土地增值税。 5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？ 答：国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： (1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； (3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。其相应的成本也不予扣除。 三、扣除项目类 6、对用于安置拆迁户的回迁安置房，是否应视同销售处理，如果视同销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？ 答：安置拆迁户的回迁安置房应视同销售处理，收入的确认根据《土地增值税清算管理规程》中视同销售的确认方法处理，即：⑴按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机
中华人民共和国土地增值税暂行条例
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中华人民共和国 土地增值税暂行条例 !"##$年"%月"$日国务院令第"$&号发布’ 第一条 第一条为了规范土地(房地产市场交易秩序)合理调节土地增值收益)维护国家权益)制定本条例*第二条转让国有土地使用权(地上的建筑物及其附着物! 以下简称转让房地产’并取得收入的单位和个人)为土地增值税的纳税义务人!以下简称纳税人’) 应当依照本条例缴纳土地增值税* 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收*第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额)为增值额*第五条 纳税人转让房地产所取得的收入)包括货币收入(实物收入和其他收入* 第六条计算增值额的扣除项目+! 一’取得土地使用权所支付的金额,! 二’开发土地的成本(费用," 中华人民共和国土地增值税暂行条例
.中华人民共和国土地增值税暂行条例 !三"新建房及配套设施的成本#费用$或者旧房及建筑物的评估价格% !四"与转让房地产有关的税金% !五"财政部规定的其他扣除项目& 第七条土地增值税实行四级超率累进税率’ 增值额未超过扣除项目金额()*的部分$税率为+)*&增值额超过扣除项目金额()*#未超过扣除项目金额,))*的部分$税率为-)*& 增值额超过扣除项目金额,))*#未超过扣除项目金额.))*的部分$税率为()*& 增值额超过扣除项目金额.))*的部分$税率为/)*& 第八条有下列情形之一的$免征土地增值税’ !一"纳税人建造普通标准住宅出售$增值额未超过扣除项目金额.)*的% !二"因国家建设需要依法征用#收回的房地产& 第九条纳税人有下列情形之一的$按照房地产评估价格计算征收’ !一"隐瞒#虚报房地产成交价格的% !二"提供扣除项目金额不实的% !三"转让房地产的成交价格低于房地产评估价格$又无正当理由的& 第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报$并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税& 第十一条土地增值税由税务机关征收&土地管理部门#
土地增值税条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]第6号 颁布时间：1995-1-27发文单位：财政部 第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。 第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
转让土地的土地增值税如何计算 【问题】 我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？ 【解答】 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。” 因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。 如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。” 则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。 土地竞拍时支付的佣金可否作为土地增值税扣除项目 【问题】 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？ 【解答】 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。 第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
河南省地方税务局关于发布《土地增值税减免税管理实施办法》的公告 河南省地方税务局公告〔2014〕12号 更新时间：2017年10月24日 部分失效 税收法规 失效时间： 失效原因：1、根据《河南省地方税务局关于调整部分报批类土地增值税减免税项目的公告》（河南省地方税务局公告2015年第9号），该文件第六条（二）、（三）款由报批类减免税项目，调整为备案类减免税项目；2、第七条增加“（十二）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（十三）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产；（十四）因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部门批准的建设项目而进行搬迁的情况。”条款。根据《河南省地方税务局关于发布2017年税收规范性文件清理结果的公告》2017年第6号公告附件2. 为加强土地增值税减免税管理，河南省地方税务局制订了《土地增值税减免税管理实施办法》，现予发布，请遵照执行。 附件：1.土地增值税减免税申请审批表 2.土地增值税减免税备案表 3.报批类土地增值税减免税管理要求 4.备案类土地增值税减免税管理要求 5.报批类土地增值税减免税台账 6.备案类土地增值税减免税台账 7.土地增值税减免税情况统计表 8.个人转让房地产征免税备案申请表
土增税清算税企争议的20个问题 2015-02-12 09:14 来源：李利威我要纠错| 打印| 大| 中| 小分享到：2013年年底中央电视台连续三次报道开发商拖欠巨额土地增值税，言辞中夹杂着对国家税务总局征管不力的指责。一石激起千层浪，引发了人们对土地增值税的大讨论。在媒体的监督下，国家税务总局于2014年加大了各地土地增值税的征管力度。但由于土地增值税立法的先天不足，实务中，土地增值税的清算争议最大、矛盾最为突出。笔者作为实务工作者，将土地增值税清算中税企争议的焦点问题整理如下，以供大家参详。 一、清算单位的确定 由于房地产开发企业开发周期长、销售房屋频繁，每次转让房屋均进行土地增值税纳税申报不具有可操作性，所以，财政部制定的《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条开创了预征—清算制度，即“纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”由此可见，房地产开发企业土地增值税清算应该针对的是房地产开发项目。国税发【2006】187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”何为“分期开发的项目”，由于国家税务总局从未发文明确，实务中引发了众多争议。在各省的土地增值税清算中，有的地方以“工程规划许可证”作为分期的标准，例如辽宁、安徽、宁波、重庆、厦门、湖北、海南；有的以“销售许可证”作为分期的标准，例如深圳；有的以税务局审核后的企业会计核算对象作为分期的标准，例如大连；还有的并未发文明确。清算单位的不确定使得纳税人无所适从。 二、清算条件中“完成销售”和“已转让”的界定 国税发【2009】091号第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。……（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；……”该文件第十条规定：“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。……（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；……”何为“完成销售”和“已转让”？国家税务总局的文件并没有明确规定。如，某开发商开发楼盘中1号楼全部签订预售合同，但尚未交房，其是否属于“完成销售”或“已转让”？再如，已经签订预售合同且已经交房，但尚未办理产权证是否属于“完成销售”或“已转让”？概念的不明晰，是税企就企业是否已达到清算条件而发生争议的重要原因。三、成本对象的分类 国税发【2009】091号规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”根据上述规定，同一清算单位存在不同类型的房地产时，应分别计算增值额。实务中，同一清算单位内划分成几种成本对象，对土地增值税的计算影响巨大。例如某楼盘清算单位内有普通标准住宅，其增值额是-2亿元；豪华别墅，其增值额是+1亿元；商铺，其增值额是+1亿元。如果将该清算单位内的开发产品划分为三种成本对象，则其土地增值税计算时的增值额为+2亿元；如果将该清算单位内的开发产品划分为普通标准住宅和非普通标准住宅两个成本对象，则其土地增值税计算时的增值额为+2亿元；如果将该清算单位内的开发产品划分