河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。

一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。

对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。

对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。

情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局土地增值税征收管理暂行办法》和《河南省地方税务局土地增值税减免税管理暂行办法》的通知【标 签】土地增值税,减免税管理【颁布单位】河南省地方税务局【文 号】豫地税发﹝1997﹞210号【发文日期】1997-09-01【实施时间】1997-09-01【 有效性 】全文废止【税 种】土地增值税注释：全文废止，参见：《河南省地方税务局关于发布<土地增值税减免税管理实施办法>的公告》(河南省地方税务局公告2014年第12号) 河南省地方税务局土地增值税征收管理暂行办法 第一条　为了正确贯彻执行土地增值税的政策，加强征收管理，促进我省经济的发展。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则(以下简称《条例》、《细则》)和其它有关法规的规定，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条　凡在我省范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，其有偿转让房地产的行为，应纳入本办法的管理，依法计算缴纳土地增值税。

第三条　土地增值税计算 土地增值税以纳税人房地产开发成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

土地增值税的征税对象是指转让房地产按规定计算取得增值额。

增值额：房地产—;—;转让收入—;扣除项目金额 应纳税额=增值额*适用税率—;扣除项目金额*速算扣除系数 关于转让收入、扣除项目金额、适用税率等征税要素的确定，按《条例》和《细则》及我省的有关规定执行。

对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按下列办法计算： 1、凡单独转让土地使用权的，就受让土地支付的金额，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

2、凡转让土地使用权的同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

河南省地方税务局关于发布《河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法(试行)》的公告文章属性•【制定机关】河南省地方税务局•【公布日期】2014.04.18•【字号】河南省地方税务局公告[2014]9号•【施行日期】2014.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】契税,耕地占用税正文河南省地方税务局关于发布《河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法（试行）》的公告（河南省地方税务局公告[2014]9号）现将《河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法（试行）》予以发布，自2014年 5月 1日起实施。

特此公告。

附件：1.河南省契税纳税申报表2.河南省耕地占用税纳税申报表3.河南省契税减免申报表4.河南省耕地占用税减免申报表5.河南省契税、耕地占用税减免税申报资料补正通知书6.河南省契税减免管理台账7.河南省耕地占用税减免管理台账河南省地方税务局2014年4月18日河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法（试行）第一条为了正确执行契税、耕地占用税减免政策，规范减免税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、国家税务总局《税收减免管理办法（试行）》（国税发〔2005〕129号）、国家税务总局《耕地占用税契税减免管理办法》（国税发〔2004〕99号）和有关税收法律、法规、规章对减免税的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条凡依法应予减免的契税、耕地占用税的管理，适用本办法。

第三条各级税务机关应遵循依法、公开、公正、高效、便利的原则，规范减免税管理。

第四条契税、耕地占用税减免，实行申报管理制度。

契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向土地、房屋所在地县（市、区）地方税务局提出减免申报。

计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省地方税务局办理减免手续。

申报耕地占用税减免的纳税人应在用地申请获得批准后的30日内，向与批准其占用耕地的土地管理机关同级的主管税务机关提出减免申报。

全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。

河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006‟187号）文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际提出如下要求，请认真贯彻执行。

一、所得税方面（一）加大政策宣传和培训力度各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。

（二）加强查帐征收企业所得税管理对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。

各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）进行税务处理。

实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。

1.按期预缴实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。

计税毛利率按下列规定进行测算确定：（1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。

河南省国家税务局关于发布现行有效、全文废止或失效和部分废止或失效税收规范性文件目录的公告
文章属性
•【制定机关】河南省国家税务局
•【公布日期】2010.12.03
•【字号】河南省国家税务局公告2010年第4号
•【施行日期】2010.12.03
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】税收征管
正文
河南省国家税务局关于发布现行有效、全文废止或失效和部分废止或失效税收规范性文件目录的公告
（河南省国家税务局公告2010年第4号）
各省辖市国家税务局，局内各单位：
为贯彻落实国务院办公厅《关于做好规章清理工作有关问题的通知》和《河南省人民政府办公厅关于认真做好规章规范性文件清理工作的通知》精神，按照国家税务总局和省政府的工作部署，今年下半年，省局开展了对现行税收规范性文件的全面审查清理，目前此项工作已全部结束，现将清理结果予以发布，请遵照执行。

二〇一〇年十二月三日附件：1、河南省国家税务局税收规范性文件目录（现行有效）
2、河南省国家税务局税收规范性文件目录（全文废止或失效）
3、河南省国家税务局税收规范性文件目录（部分废止或失效）
附件1：
河南省国家税务局税收规范性文件目录（现行有效）。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知【标 签】土地增值税,清算【颁布单位】河南省地方税务局【文 号】豫地税函﹝2010﹞202号【发文日期】2010-06-24【实施时间】2010-06-24【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市地方税务局、省局直属各单位：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 现将《》(国税函﹝2010﹞220号)转发给你们，请结合以下意见认真贯彻执行。

一、关于“核定征收率”适用范围问题。

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 《》(豫地税发〔2010〕28号)第二条的“土地增值税核定征收率”仅适用于房地产开发项目；对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税；对个人转让二手房，符合减免税条件的，应按照规定办理减免税手续，享受减免税政策，对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按《通知》中第五条的核定征收率征收土地增值税。

二、关于“计税价格明显偏低”的问题。

《》(豫地税发﹝2010﹞28号)第河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税；在土地增值税清算时无法准确进行清算的，按照普通标准住宅2%核定征收土地增值税。

河南省地税局土地增值税相关政策汇总土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

在河南省，地税局对于土地增值税制定了一系列的相关政策，以规范税收征管，保障税收收入，促进房地产市场的健康发展。

以下是对河南省地税局土地增值税相关政策的详细汇总。

一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

个人包括个体经营者。

二、征税范围1、转让国有土地使用权。

2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

需要注意的是，国有土地出让行为不属于土地增值税的征税范围。

三、税率土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。

4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

四、扣除项目1、取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用，能按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 5%以内计算扣除；不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加等。

河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知文章属性•【制定机关】河南省财政厅,河南省地方税务局•【公布日期】2012.05.18•【字号】豫财税政[2012]24号•【施行日期】2012.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知（豫财税政〔2012〕24号）各省辖市财政局、地方税务局，有关县（市）财政局、地方税务局，郑州新区地方税务局：为统一规范土地使用权出让、出售等契税计税依据，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《河南省契税实施办法》和《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定以及《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）和《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）精神，现将契税计税依据的有关政策明确如下：一、采取协议出让土地的计税依据为成交价格。

成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，可依次按政府批准设立的房地产评估机构综合评定并经当地税务机关确认的价格、县以上人民政府公示的基准地价计税。

二、采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

三、土地使用权出售的计税依据为合同成交价格，合同成交价格明显偏低且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

四、先以划拨的方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的契税计税依据为取得土地使用权补缴的土地出让金和其他的出让费用。

五、土地使用权交换的契税计税依据为交换土地使用权价格的差额，交换的土地使用权价格差额明显偏低且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？土地增值税暂行条例第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

实施细则条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规[2012]1号房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知琼地税函〔2015〕917号各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。

海南省地方税务局2015年10月14日如何认定房地产转让价格明显偏低?纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规定核定其房地产转让价格。

符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：(一)人民法院判定或裁定的转让价格;(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格;(三)政府有关部门确定的转让价格;(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

1、关于营业税、资源税、土地增值税若干征税问题的通知（豫地税发[1997]160号）部分失效
2、关于土地增值税中新旧房划分标准的通知（豫财税政字[1998]61号）
3、关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（豫地税函[2007]16号）部分失效
4、关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）部分失效
5、转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
6、关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告（河南省地方税务局公告2011年第9号）
7、关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）
8、关于发布《土地增值税减免税管理实施办法》的公告（河南省地方税务局公告2014年第12号）部分失效
9、关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局公告2017年第3号）
10、河南省地方税务局直属分局房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表。

各地税务局关于土地增值税的问答汇总！转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？答复内容：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

答复机构：河北省税务局答复时间：2021-04-12#02司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？答复内容：税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构：福建省税务局答复时间：2021-04-12#03购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？答复内容：根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

答复机构：福建省税务局答复时间：2021-04-09#04我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？答复内容：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。