苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标 签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局： 现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

江苏省土地增值税清算管理办法 第一条 为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。

第三条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。

第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。

第五条 符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料； 第六条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第七条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。

对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证； 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

你所不知道的土地增值税专属成本土地增值税，可能是对房地产项目最终收益率影响最大的税种。

根据行税制所设计的计算原理，开发成本如何在普通住宅、非普通住宅和其它房产中进行分配，是影响土地增值税总体税负的关键因素之一。

今天我们就来讨论一下成本分配方法中关于“专属成本”的问题。

这个时候你可能会说，我看过法条，哪有“专属成本”这个词啊！？别着急，我们先回顾一下成本分配方法的相关规定。

一、成本分配方法都有哪些？主要文件依据：（一）国家税务总局层面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条，“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”，即确定了土地成本分配时使用“占地面积法”或者“建筑面积法”的基本原则。

2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条的第五款，“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”，确定了“建筑面积法”是建筑成本主要分配方法的总基调。

3.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”，原则上确定了不同类型房产分摊“共同的”成本和费用的方法，一是要“按受益对象”；二是要采取“合理方法”。

综合以上，总局层面在成本分配方法上，提出了三种基本方法，即“占地面积法”、“建筑面积法”和“其它合理方法”。

（二）广西税务局层面为了加强操作性，广西税务机关出台了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号，以下称“1号公告”），其中第三十七条规定，“扣除项目金额的计算分摊方法：（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

江苏省地方税务局关于开展房产税和城镇土地使用税税源普查的通告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省地方税务局关于开展房产税和城镇土地使用税税源普查的通告为加强房产税和城镇土地使用税的税收征管，经研究决定，自2012年4月1日起至2012年8月31日止，在全省范围内开展房产税和城镇土地使用税税源普查工作。

现将有关事项通告如下：一、普查范围为全省房产税和城镇土地使用税征税范围内所有的经营性房产和土地。

二、自2012年4月1日至2012年5月31日，所有用于经营性的房产和土地，其房屋产权所有人、房产出租或承租人、土地使用权人、土地实际使用人，进行自查。

依法填报《房产税税源（变更）登记表》、《土地使用税税源（变更）登记表》，并于2012年5月31日前报送至主管地方税务机关，自有房产、土地纳税人、无租使用房产纳税人、租用集体建设用地纳税人还需同时附报房产证、土地证、租赁协议、记载房产原值帐簿、房屋租赁发票等相关证明材料的复印件。

三、《房产税税源（变更）登记表》、《土地使用税税源（变更）登记表》和填报说明可到主管地方税务机关纳税申报窗口索取，也可通过江苏省地方税务局网站自行下载。

四、自2012年6月1日至2012年7月31日，地方税务机关对辖区内所有的经营性房产和土地进行核查，请纳税人给予配合。

五、在自查阶段，对纳税人自查出的问题，按规定补缴税款；在核查阶段，对地方税务机关检查出的问题，按规定补缴税款、课征滞纳金、视其情节处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、举报地方税务机关及其工作人员徇私舞弊的，上级地方税务机关将依据有关规定追究当事人的行政责任；举报纳税人偷逃税款的，经地方税务机关查实后，将依据有关规定予以奖励。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。

该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。

其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。

售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。

此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。

此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局2012年第1号公告相关问题解读2012-1-30 14:15:00 文章来源：互联网打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载新年伊始，国家税务总局颁发了2012年第1号公告，规定两种情形下，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可按简易办法依4%征收率减半征收增值税，本文件是对财税[2009]9号文件的补充，即典型的补丁文件。

试对该文件解读如下：从税法原理上来看，固定资产也属于货物范畴，因此销售固定资产应该与其他货物一起纳税，但是由于2009年以前，我国实行生产型增值税，购进固定资产不允许抵扣进项税额，相当于企业已经负担了该项增值税，如果对使用过的固定资产再按照17%税率征税，就会形成重复纳税，因此除销售价格高于购买原价外的其他固定资产外，一般给予免税政策。

而2009年以后，我国增值税由生产型转型为消费型增值税，新购进的固定资产允许抵扣进项税额，因此原则上销售已经抵扣过进项税额的固定资产按照17%征税，同一般货物的税收政策保持了一致。

从以上分析可以得出一般原则，即：凡是抵扣过进项税额的自己使用过的固定资产，销售时按照17%征税;凡是没有抵扣过进项税额的固定资产，则按照简易办法依4%征收率减半征收。

截止目前，总局曾经对销售自己使用过的固定资产颁发过5个文件，均体现了以上原则精神。

一、财税[2002]29号文件的规定该文件规定：纳税人销售旧货(包括旧货经营单位销售旧货和纳税人销售自己使用的应税固定资产)，无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人，也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位，一律按4%的征收率减半征收增值税，不得抵扣进项税额。

那么什么是应税固定资产呢?国税函[1995]288号文件《国家税务总局关于印发<增值税问题解答(之一)>的通知》第11条规定了三个条件，凡不同时符合三个条件的固定资产，为应税固定资产，反之为免税固定资产。

三个条件即：第一，属于企业固定资产目录所列货物;第二，企业按固定资产管理，并确已使用过的货物;第三，销售价格不超过其原值的货物。

《江苏省地方税务局房地产项目土地增值税管理办法》解读一、背景前言：房地产项目开发跨度期长、资金密集、专业性强、受经济周期变化和国家宏观调控影响较大。

房地产项目土地增值税管理既是税种管理的难点，同时也是税收征管的潜力点和创新点。

当前，在“以风险管理为导向，以信息管税为依托，全面推进税源专业化管理”的税收征管新机制下，全省各级地税机关紧紧围绕房地产开发流程规律，在房地产开发项目日常管理、清算管理、风险管理等方面，积极探索、勇于实践，积累了大量的经验成果。

此次全省的土地增值税管理办法出台，旨在汇集全省各地征管经验的基础上，重点突出以“项目登记管理为基础、以项目风险管理为导向、以项目持续监管为手段，以项目清算管理为核心，以税源全程监控为目标”的土地增值税项目制管理和闭环式运作，从而全面推动全省各地土地增值税征收管理工作的标准化、规范化、信息化、科学化。

国家税务总局曾经在2006年印发•不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法‣(国税发…2006‟128号)，对不动产项目营业税和发票管理提出了一系列要求。

相对于营业税和发票管理来说，房地产项目土地增值税管理范围更广、环节更多，管理事项更加复杂。

•江苏省地方税务局房地产项目土地增值税管理办法(试行)‣(以下简称•办法‣)首次对房地产项目土地增值税管理提出具体的、明晰的管理要求，为进一步规范和强化房地产项目的税源控管提供了可操作性较强的政策依据。

二、总则解读：办法在第一章总则中，主要明确了•办法‣的适用范围、纳税人责任以及主管税务机关专业化管理、风险管理思路和目标。

房地产开发项目的土地增值税管理范围以国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的有偿性权属转移为界限。

•办法‣明确了对房地产项目全过程实施“持续管理”的要求，其时间跨度是指从项目立项登记开始，到项目清算注销为止，其管理工作方式则是根椐项目开发周期和规律，分阶段、分环节、分步骤实施序时管理和过程控制。

【案例分析】地下室及人防工程成本在土地增值税扣除时应区别对待案情简介：税务机关在对某房地产开发有限公司土地增值税清算审核时发现，小区地下室及人防建筑面积14769.15㎡，移交给市人民防空办公室的面积为4501㎡，而纳税人清算申报将地下室及人防成本记入开发成本中的建筑安装费和基础设施费予以扣除
税务机关认为，已移交属国家所有的地下人防成本可作为公共配套费予以扣除，未移交属某房地产公司所有的并出租取得收入的地下室，其成本应从建筑安装费和基础设施费用调出并予以保留，调减扣除项目中相应的建筑安装费和基础设施费，调增可扣除的相应公共配套费
税法分析：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款第二项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第五条第二款规定，房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除
本次审核中，审核人员对于地下室及人防设施，根据《市人防工程产权登记移交表》中确认的国家所有（应建面积4501㎡）应分配的成本、费用金额予以扣除，其余地下室未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未将使用权和收益权无偿移交给全体业主，其相关成本单独归集并予以保留，不得扣除
...。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

房地产企业出售地下车库（车位）土地增值税问题2016-05-24 狼侠001ig...转自萧然峰修改微信分享：QQ空间QQ好友新浪微博腾讯微博推荐给朋友目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

江苏地税解读土地增值税有关问题的公告一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委(发改局、经发局)。

如果发改委(发改局、经发局)项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。

如果发改委(发改局、经发局)项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目(或者分期项目)开发周期较长(一般是指从项目立项起满5年)，纳税人自行分期进行开发，如果以发改委(发改局、经发局)项目批准的整体项目(或者分期项目)为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。

因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

(一)普通标准住宅;(二)其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);(三)非住宅类房产。

解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

【案例分析-土地增值税】我该怎么办？土地增值税清算申报中土地返还款应如何处理【案例简介】
近期，税务机关在对某房地产开发有限公司实施检查时发现，该企业通过招拍挂方式取得A土地的使用权，同时，政府与该企业签订了补充协议，对企业支付的A土地的出让金进行财政返还。

在土地增值税清算申报时，企业根据其出让合同约定的土地出让金总额填报取得土地使用权所支付的金额。

税务机关认为该企业地价款申报有误。

【案例分析】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

本案中，该企业取得土地使用权所支付的地价款应为出让合同约定的地价款扣除政府财政返还款后的余额，税务机关对该企业取得土地使用权所支付的金额进行了调整，并将审核结果书面通知企业，要求企业在规定的期限内补缴税款。

苏地税规[2015]8号文件真是土地增值税红包吗-财税法规解读获奖文档2015年12月31日，江苏省地方税务局发布了苏地税规[2015]8号文件《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》。

一直以来，青岛、大连、江苏等地的税收管理一直走在全国的前列，起到了先行先试的带头作用，但是2012年江苏地税发布的《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)文件后，因为政策上对土地增值税征管收紧，一时引起了业界的争议。

本次苏地税规[2015]8号的出台，能否纠偏呢?且听牛老师点评分析：江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告苏地税规[2015]8号 2015.12.31根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：一、关于土地增值税清算单位问题土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。

对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。

点评在清算单位的划分上，该文件仍然延续了苏地税规[2012]1号文件精神，认可企业的自行分期。

根据执业实践，一般情况下，企业地块越大，清算时整体土地增税税额越低，对企业越有利，因此不建议企业进行分期。

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

点评对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

这里对整体开发项目的清算单位进行了明确，减少了财务人员的猜测，也相应降低了主管地税机关的操作空间。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

点评(一)2015年9月30日，国家税务总局在总结部分地区有效做法和先进经验的基础上，发布了税总发[2015]114号文件《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，其中土地增值税申报表中把开发产品分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类。

关于地下车位的土地增值税政策总结税种: 土地增值税来源: 新浪博客日期: 2014-05-07地下车位变种销售土地增值税总结表作者:税务律师李利威关于地下车位的各省法规汇总1、北京的规定（京地税地[2003]73号）2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）5、青岛的规定（青地税函[2009]47号）6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号)8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号）9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）10、天津的规定（津地税地[2011]24号）11、西安的规定（西地税发[2010]235号）12、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号）13、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号）14、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）16、大连的规定（大地税函[2008]188号）17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）1、北京的规定（京地税地[2003]73号）五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。

根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间：2003-2-92、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。

土地增值税：你所应该知道的那些事第二部分房地产开发企业的申报缴纳二、清算（四）政策难点4.清算收入（1）收入的确认①收入的定义在现行土地增值税税法规定中，对于清算收入的定义，没有完整得表述，而是散落在《实施条例》及其细则有关条文中。

笔者归类如下：纳税人转让房地产收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

理解以上土地增值税收入的定义需要注意以下三方面：一是纳税人转让房地产收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的收入。

意思是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。

二是出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，是指只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税；对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。

如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围；如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，不征收土地增值税。

三是“有关经济利益”包括哪些？《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）对有关经济利益作出了解释，有关经济利益包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。

需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。

如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。

根据上述原则，因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

②清算收入确认的原则《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

苏地税规〔2012〕1号关于土地增值税有关业务问题的公告关于土地增值税有关业务问题的公告发布时间：2012年08月27日字体：【大中小】访问次数： 1005苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。