2017年《房地产估价案例与分析》真题

2017年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。

A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调2、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。

A．文化B．相似C．适应D．各异3、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。

A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。

A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同5、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会B．房地产估价师协会C．中国房地产估价师学会D．中国土地学会6、下列属于房地产开发直接投资的是__。

A．购买房地产开发企业的债券、股票B．购买房地产投资信托基金C．购买住房抵押支持证券D．购买一座正在运营的高尔夫球场7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。

则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。

A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格8、基准地价是城市中均质区域内的土地。

浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。

A：10B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章3、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A．等于报酬率B．大于报酬率C．小于报酬率D．无法知道4、建设工程竣工验收，由负责组织实施。

A：工程质量监督机构B：建设单位C：工程监理单位D：房地产开发主管部门E：执行层的组织协调5、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场6、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方B．交易双方C．产权承受人D．出售方7、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调8、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章9、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。

A：12.55％B：12.68％C：14.75％D：15.01％E：借款合同10、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性11、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。

2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。

2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化2、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。

A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位3、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格5、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1 000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格6、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。

A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房7、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。

A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。

请将答案写在答题纸对应的题号下。

(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。

甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。

注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。

浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积2、房地产开发企业税后利润应首先用于．(2005年试题)A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同3、定位于最大的细分市场的营销方式是__。

A．无差异性营销B．差异性营销C．定制性营销D．集中性营销4、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。

A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B：廉租住房免征房产税C：廉租住房的供应以实物配租为主D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％E：执行层的组织协调5、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。

A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师6、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。

A：1．44B：1．68C：1．92D：2．16E：执行层的组织协调7、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模B．最佳集约度C．最佳规模和最佳集约度D．最佳用途8、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模B．租金水平C．开发成本D．资本化率9、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为__年。

A．50B．40C．35D．3010、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。

A．商品化B．社会化C．货币化D．规范化11、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．股票过户的权利B．表决权C．查询公司经营状况的权利D．出席股东大会的权利12、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。

江西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000B．5000C．6000D．90002、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A．移动平均法B．扩大时距法C．最小二乘法D．趋势观察法3、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2 400B：2 580C：2 607D：2 760E：工业用地的监测点评估价格4、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。

A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00E：工业用地的监测点评估价格5、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况6、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

2017房地产估价师案例与分析练习题及答案2017房地产估价师案例与分析练习题及答案案例分析题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h ㎡综合用地的土地使用权。

该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。

商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。

该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。

假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。

乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。

在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。

A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按条形基础砌筑【正确答案】： A,B第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。

A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正确答案】： B【参考解析】：1h㎡=15亩=10000㎡。

该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。

根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。

该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。

该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。

该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。

宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A：2003年11月4日B：2005年10月17日C：2006年10月13日D：2004年8月20日E：工业用地的监测点评估价格2、一个民事法律关系中至少有个主体。

A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调3、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调4、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格5、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。

A．60 000B．120 000C．150 000D．180 0006、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得B：通过征收土地取得C：通过城市房屋拆迁取得D：通过市场购买取得E：工业用地的监测点评估价格7、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证8、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。

A．3290B．3302C．3500D．37109、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。

A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

2017年《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）(一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止.甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。

注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。

请问：1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。

无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备.现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。

请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点？2。

针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。

采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。

请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2。

选定可比实例后,为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共3大题，10小题,每小题2分.每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)（一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。

2017年上半年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。

A．机会融资成本B．股票融资成本C．债务融资成本D．权益融资成本2、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值3、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30B．40C．50D．605、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。

A．房屋竣工B．房屋质量验收合格C．房屋交付用户使用D．业主委员会成立7、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。

A．700B．600C．500D．2008、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金管理的决策机构是A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，贝hA：估价时点为将来，估价对象为将来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为将来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。

A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位4、房地产开发企业税后利润应首先用于_。

A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红5、政府的土地供应政策会干脆影响房地产开发的O。

A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为一。

A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%7、单独编制的国家级历史文化名城爱惜规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。

A.国家建设部B.国家文物局C.国家建设部和国家文物局D.国家建设部或国家文物局8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为将来状况的是。

A：因解决估价结果异议的须要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔须要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的须要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿须要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格9、市场理论是探讨的理论。

上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：65.4B：81.8C：87.2D：109.0E：工业用地的监测点评估价格3、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。

A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。

A：2385B：2393C：2955D：2964E：工业用地的监测点评估价格5、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策6、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A：住房和城乡建设部B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C：国务院建设行政主管部门D：国务院人事主管部门E：执行层的组织协调7、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。

A．基本内容B．首要内容C．本质内容D．核心内容8、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

北京2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其余属于他物权。

A：地役权B：抵押权C：所有权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格2、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。

A：上级房屋拆迁管理部门B：人民法院C：县级以上人民政府D：同级人民政府E：执行层的组织协调3、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值4、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章5、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A．空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短D．报酬率偏高6、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。

A：设计寿命B：经济寿命C：法定寿命D：自然寿命E：借款合同7、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A：社会环境B：政治环境C：经济环境D：金融环境E：借款合同8、城市分区规划由__审批。

A．市规划行政主管部门B．市人民政府C．市人大常委会D．省人大常委会9、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。

A．拍卖人宣布的起拍价B．拍卖师的报价C．拍卖的保留价D．竞买人的报价2、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4B．28.6C．33.4D．46.83、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策4、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。

A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调6、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元7、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：比例B：超额累进C：全额累进D：幅度定额E：执行层的组织协调8、拆除公益事业房屋，通常采用评估。

A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章9、资本化率的公式为。

A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%11、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。

安徽省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。

A．销售费用B．销售税费C．开发利润和销售税费D．销售费用和销售税费2、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。

A：94．12B：92．14C：91．24D：93．25E：工业用地的监测点评估价格3、收益性物业管理的对象为（）。

A．物业所有者B．物业使用者C．建筑物及其附属设施D．土地4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格5、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。

A：单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价B：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价C：分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价D：分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价E：执行层的组织协调6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。

A：使用权B：所有权C：收益权D：占用权E：执行层的组织协调7、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。

后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。

其面积误差比为。

A：1％B：3％C：6％D：9％E：执行层的组织协调8、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。