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第５卷增刊２２００９年１２月地下空间与工程学报ＣｈｉｎｅｓｅＪｏｕｒｎａｌｏｆＵｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄＳｐａｃｅａｎｄＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＶ０１．５Ｄｅｃ．２００９广州地下空问开发利用的环境岩土工程问题。
李于辉，张季超，丁晓敏，龚健（广州大学土木工程学院，广东广州，５１０００６）摘要：开发利用城市地下空间有利于完善城市功能，充分发挥城市的社会效益、环境效益和经济效益。
本文介绍环境岩土的定义，认为城市地下空间开发中所遇到的环境问题属于小环境的环境岩土问题，通过对广州市地质环境的简述，提出应注重基坑工程施工、隧道施工、工程土方与污泥和地震所引起的环境岩土工程问题，并探讨可行的解决方法。
关键词：环境岩土工程；地下空间；扰动理论；工程环境中图分类号：ＴＵ３７；Ｇ４文献标识码：Ａ文章编号：１６７３—０８３６（２００９）增２—１４５５—０４ＤｉｓｃｕｓｓｉｏｎｏｎｔｈｅＥｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌＧｅｏｔｅｃｈｎｉｃａｌＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＰｒｏｂｌｅｍｓａｂｏｕｔｔｈｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄＵｔｉｌｉｚａｔｉｏｎｏｆｔｈｅＵｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄＳｐａｃｅｉｎＧｕａｎｇｚｈｏｕＬＩＹｕ—ｈｕｉ，ＺＨＡＮＧＪｉ—ｃｈａｏ，ＤＩＮＧＸｉａｏ—ｍｉｎ．ＧＯＮＧＪｉａｎ（Ｃｏ／／孵ｇｅｏｆＣｉｖｉｌＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ．Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ‰沁砧酊．Ｃ．ｕａｎｇｚｈｏｕ５１０００６。
Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎｏｆｕｒｂａｎｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ８ｐａＰＡ：ａｒｅｉｎｆａｖｏｒｏｆｐｅｒｆｅｃｔｉｎｇｔｈｅｕｒｂａｎｆｕｎｃ－ｔｉｏｎｓａｎｄｍａｋｅｆｕｌｌｏｆｔｈｅｃｉｔｙ§ｓｏｃｉａｌｂｅｎｅｆｉｍ－ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌａｎｄｅｃｏｎｏｍｉｃｂｅｎｅｆｉｍ．Ｔｈｅｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎｏｆｔｈｅｅｎｖｉ·ｒｏｎｍｅｎｔａｌｇｅｏｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙｉｓｄｅｓｃｒｉｂｅｄｉｎｔｈｉｓｐａｐｅｒ－ａｎｄｔｈｅｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｐｒｏｂｌｅｍｓｆａｃｅｄｉｎｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｕｒｂａｎｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄｓｐａｃｅｂｅｌｏｎｇｔｏｔｈｅｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｇｅｏｔｅｃｈｎｉｃａｌｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｍｉｃｒｏｅｎｖｉｍｎｍｅｎｔ．Ｔｈｒｏｕｇｈｂｒｉｅｆｄｅ－ｓｃｆｉｐｆｉｏｎｏｆｔｈｅｇｅｏｌｏｇｉｃａｌｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｉｎＧｕａｎｇｚｈｏｕ－ｔｈｅｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｇｅｏｔｅｅｈｎｉｃａｌｐｒｏｂｌｅｍｓｗｈｉｃｈｄｕｅｔｏｔｈｅｆｏｕｎ－ｄａｆｉｏｎｐｉｔｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ－ｔｕｎｎｅｌｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ．ｅａｒｔｈｗｏｒｋａｎｄｓｉｌｔ－且８ｗｅｌｌｔｈｅｅａｒｔｈｑｕａｋｅｐｕｔｆｏｒｗａｒｄ．ｉｎａｃｌｄｉ—ｔｉｏｎ－ｔｈｅｆｅａｓｉｂｌｅｓｏｌｕｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｉｓａｌｓｏｄｉｓｃｕｓｓｅｄ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｇｅｏｔｅｃｈｎｉｅａｌｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ；ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄｓｐａｃｅ；ｐｅｒｔｕｒｂａｔｉｏｎｔｈｅｏｒｙ；ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｅｎｖｉｒｏｎ－ｍｅｒｉｔ１前言开发利用城市地下空间有利于完善城市功能，充分发挥城市的社会效益、环境效益和经济效益，实现城市经济发展与人口、资源、环境相协调的可持续发展的重要途径¨寸Ｊ。
提高容积率报告汇报人：日期:CATALOGUE目录•项目背景介绍•容积率概述•提高容积率的策略和方法•提高容积率案例分析•提高容积率的社会经济效益分析•结论和建议01项目背景介绍本项目是由城市规划部门提出，旨在优化城市空间利用，提高土地资源利用效率，促进城市经济发展和社会进步。
城市规划部门认识到当前城市土地资源紧张，需要充分挖掘现有土地的潜力，为城市发展提供更多空间。
项目来源1项目目的和意义23提高土地资源利用效率，缓解城市土地资源紧张的局面。
增加城市经济发展动力，提高政府财政收入。
提升城市居民生活质量，改善城市环境。
项目可行性分析对城市土地利用现状进行全面调查和分析，确定哪些区域适合提高容积率。
根据评估结果，制定相应的实施方案和措施。
对提高容积率进行技术经济分析，评估其对周边环境和建筑的影响。
对提高容积率进行社会影响评估，分析其对居民生活和城市发展的影响。
02容积率概述容积率是指地块面积为A的地块上，附着物的总建筑面积为B，二者之比即为容积率。
容积率是衡量一个小区居住密度的重要指标，也是反映土地使用强度的指标之一。
容积率的定义VS容积率的影响因素城市规划中，容积率的确定通常根据地块的性质、周边环境、用地规模等条件进行综合考虑。
地形条件如山地、丘陵等会影响建筑物的布局和分布，进而影响容积率。
政策规定也是影响容积率的因素之一，如政府对环境保护、绿化面积等的要求也会影响容积率的确定。
道路交通的便利程度也会影响容积率的确定，交通便利的地块容积率可以相对较高。
容积率受到城市规划、地形条件、道路交通、政策规定等多种因素的影响。
容积率的计算方法容积率的计算公式为：容积率= (总建筑面积 / 地块面积) ×100%。
根据不同的建筑类型和计算范围，容积率的计算方法略有不同。
在实际操作中，需要根据具体情况选择合适的计算方法和标准进行计算。
03提高容积率的策略和方法03建筑间距合理控制建筑间距，在满足日照、通风等要求下，减少对空间的浪费。
目录第一章绪论 (1)1.1调研背景 (1)1.2调研围 (1)1.3调研方法 (1)1. 4 CBD专题研究 (2)1.4.1 CBD概念理解 (2)1.4.2 CBD类型 (2)1.4.3 CBD结构布局 (2)第二章调研容 (3)2.1用地性质 (3)2.1.1规划历史与对比 (3)2.1.2珠江新城规划检讨 (4)2.1.3现状用地构成 (5)2.1.4分析 (5)2.2空间形态结构 (6)2.2.1空间形态布局 (6)2.2.2天际轮廓 (8)2.3建筑现状 (10)2.3.1建筑质量分析 (10)2.3.2建筑高度分析 (10)2.3.3建筑风貌分析 (11)2.3.4综合评价 (11)2.4交通分析 (12)2.4.1轨道交通系统分析 (12)2.4.2车行系统分析 (13)2.4.3人行系统分析 (13)2.5.公共空间体系 (14)2.5.1公共空间结构 (14)2.5.2公共空间类型 (15)2.5.3公共空间尺度 (16)2.5.4行为活动 (16)2.5.5地下公共空间 (18)2.5.6小结 (18)2.6景观、视线及绿化植被分析 (19)2.6.1景观分析 (19)2.6.2视线分析 (20)2.6.3绿化植被 (21)2.7公共服务设施 (22)第三章综合评价 (23)附件市花城广场植物应用情况详表第一章调研背景1.1调研背景作为省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心具有十分重要的意义。
《新城市中心——珠江新城规划》明确了北起燕岭公园，南至海珠区的全长12公里的城市新中轴围。
新中轴线贯穿火车东站、天河体育中心、珠江新城、新电视塔，南至珠江后航道的海心沙岛，以新电视塔为界分为南、北段，东至以林和中路-体育东路-冼村路向东拓展200米，西至林和西路-体育西路-华夏路向西拓展200米，总用地面积5.88平方公里。
广州珠江新城及亚运村考察报告为借鉴广州市重点新城区规划建设的先进经验，更好地开展前海片区的相关规划编制工作，5月23日至24日，由前海办喻祥和陈立新两位副主任带队，城市设计处、建筑设计处、土地利用处、市政交通处、直属二局、深规院和西北市政院等单位的相关人员一行19人赴广州市参观学习，市前海管理局也派员参加了本次考察工作。
考察团与广州市规划局、珠江新城核心区建设办公室、地下空间开发办公室等部门进行了座谈，并实地参观了花城广场和亚运城的规划建设情况，重点对新区土地整备、开发模式、水系规划、地下空间、地下交通、集中供冷、垃圾输送以及综合管沟等相关情况进行了考察，现将有关情况报告如下：一、珠江新城概况珠江新城规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，将容纳17万-18万居住人口。
珠江新城中心区域包括歌剧院、图书馆、博物馆、第二少年宫、超高双塔和电视观光塔在内的七大标志性建筑和37栋商业大厦已建成。
形成珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心，规划定位为21世纪广州中央商务区（CBD）核心。
珠江新城总用地面积约6.5平方公里，规划总建筑面积1496万平方米，共划分为14个20—40公顷的街区，分为商务行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体。
珠江岸线天际轮廓线与北部天河体育中心、88层中信广场共同形成有节奏、有韵律的波浪形天际轮廓线。
而北岸两幢超高双塔与南岸电视观光塔三足鼎立，两岸三塔成沿江美景。
二、亚运城概况广州亚运城位于广州市番禺区的中东部，规划中的广州新城东北部，用地范围包括京珠高速公路及地铁四号线以东，清河东路以南，莲花山水道、石楼涌和小浮莲山以西，规划中的长南路以北，规划总用地面积约2.737平方公里，规划净用地面积约1.90平方公里，是第16届亚运会最大的一项亚运工程项目。
第09卷 第7期 中 国 水 运 Vol.9 No.7 2009年 7月 China Water Transport July 2009收稿日期：2009-06-14作者简介：禤 俊，广州建筑工程监理有限公司。
广州珠江新城核心区超大规模地下空间基坑支护及土方工程实例禤 俊（广州建筑工程监理有限公司，广东 广州 510030）摘 要：通过工程实例介绍超大规模地下空间基坑支护及土方工程支护方案，施工管理，工程涉及地铁隧道保护设计、施工工艺。
关键词：地下空间；基坑支护；土方开挖；地铁隧道保护中图分类号：TU99 文献标识码：A 文章编号：1006-7973（2009）07-0267-02一、工程概况该项目是广州市政府为配合2010年亚运会召开的重点工程之一，是广州市目前规模最大、最重要的地下空间开发。
项目位于广州市21世纪新中轴线上，规划用地75.73公顷。
北靠黄埔大道，南临珠江，南北贯穿整个珠江新城。
区内有地铁三号线、五号线和城市新中轴线地下旅客自动输送线路穿过，周边主要为高级写字楼、星级酒店，其中有广州地标建筑“双子塔”、四大文化公建等标志性建筑。
本基坑开挖规模很大，基坑分为三层，开挖深度变化较大：一层地下室部分开挖深度约8.5m，二层地下室部分开挖深度约14m，集运系统位于本基坑中间，相对开挖深度约7.80m（如从±0.00算起开挖深度达21.80m）。
二、基坑支护方案1．人工挖孔桩加一到三道预应力锚索经技术经济比较，本标段的基坑支护主要采用φ1200@1600人工挖孔桩。
主要原因在于：（1）地质条件好，岩层埋藏较浅，部分下伏基岩是为砾岩；（2）周边建筑基坑部分锚索已伸入本基坑区域，钻孔桩施工难度大；（3）相对钻孔桩，质量较可靠，工期短，可大范围施工。
人工挖孔桩最深19米，当每30m 的搅拌桩止水墙形成以后，即可进行人工挖孔桩的施工。
横向搅拌桩止水墙示意图2．深层水泥搅拌桩止水在基坑开挖边线，人工挖孔桩外侧设置两排φ550深层搅拌桩，内侧为一排φ550深层搅拌桩。
Urban design development evaluation of Zhujiang New Town Core Area广州珠江新城核心区城市设计发展与评价文_吴桂宁 华南理工大学建筑学院、亚热带建筑国家重点实验室 教授胡凯雯 华南理工大学建筑学院 研究生何力宇 广州零号建筑设计公司 建筑师珠江新城核心区是广州市近年建成的CBD区，是全市经济发展的引擎和最重要的城市标志之一，其设计与建设实践对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区建设具有典型意义。
本文系统梳理广州珠江新城核心区城市设计的发展历程，对各阶段工作的成果特点、联系和变化进行评析，并对其进行了总体评价。
珠江新城核心区（又称广州新中轴珠江新城段）占地1.4km2，经过20余年的建设目前已经基本成型并获得普遍好评，作为广州经济发展的引擎，起着非常重要的作用。
广州市全市土地面积7434km2，珠江新城核心区占全市面积的0.013%，据统计2015年全市GDP总值为1.8万亿，珠江新城核心区GDP总值990亿， GDP总值占比为5.5%；同时它还是重要的城市标志，被誉为广州市的城市客厅。
珠江新城核心区建设启动以来，进行了多次的城市设计探索研究。
通过对其城市设计发展历程进行全面系统的回顾，我们可以理清其发展的连续性、各阶段的特点、联系和变化情况，为后续的反馈完善提供依据；同时作为广州同时期最大规模的城市建设，总结其过程中的得失可以对广州未来的城市设计及管理实践提供借鉴；对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区规划建设也具有参考价值。
珠江新城核心区城市设计的发展经历了起步探索、检讨调整、深化实施、逐步完善等四个阶段。
图6 广州规划院新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图7 同济大学新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图8 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计总图图9 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计模型年）珠江新城概念性规划方案设计（1992年）1992年7-8月，广州市规划局委托美国托马斯规划服务公司、香港梁栢涛规划师建筑师事务所、广州市规划院等三家单位进行“广州珠江新城概念性规划方案竞赛”，经专家评审后，托马斯公司方案胜出，其方案基本确定了珠江新城规划的总体构架。
沿江地下道路总体设计及关键技术邹峻;王盛集【摘要】随着我国城市化进程的加快,沿江开发正逐步成为国内众多城市的主要发展战略.一江两岸的综合开发以及地下空间的建设已经成为完善城市结构空间,提升城市整体形象和竞争力的主要着力点.结合广州市国际金融城临江大道工程,对沿江地下道路的总体布置、功能设计以及关键技术进行研究,并结合研究结果提出同类型项目中应注意的问题和解决方案.【期刊名称】《城市道桥与防洪》【年(卷),期】2016(000)009【总页数】5页(P56-60)【关键词】沿江地下道路;广州国际金融城;临江大道;关键技术【作者】邹峻;王盛集【作者单位】广州市市政工程设计研究总院,广东广州510060;广州市市政工程设计研究总院,广东广州510060【正文语种】中文【中图分类】U412.37+3.1在城市形成和建立的初期，人类就有择水而居的习惯，纵观国内外历史悠久的大型城市，总会有那么一条举足轻重的“母亲河”。
就像伦敦的泰晤士河，巴黎的塞纳河，上海的黄埔江，广州的珠江。
她不仅仅孕育了人类的生息繁衍，也是城市赖以生存的资源。
随着我国城市化进程的加快，沿江开发正逐步成为国内众多城市的主要发展战略。
由于江岸与生俱来的独特景观和人文气息，使得大多都市的政府办公区、CBD、商业中心、高档居住区都分布在沿江两岸。
如同上海黄埔江两岸的浦东和外滩［1］，天津的海河两岸，广州珠江两岸的珠江新城CBD、琶洲会展区、金融城等。
一江两岸的开发已经成为完善城市结构空间，提升城市整体形象和竞争力的主要着力点。
在这个建设开发的过程中，沿江的道路网络骨架的搭建显得尤为重要，因此对新城市形态下的沿江地下道路的总体布置、功能设计以及关键技术进行研究，将为日后城市发展历程中的沿江地下道路的建设和设计提供参考依据。
1.1 广州国际金融城规划概述广州国际金融城位于广州都会区的核心区域，起步区位于广州国际金融城整体规划范围的中部，规划用地面积为1.32 km2。
是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？——广州珠江新城地下空间开发研究徐辰袁奇峰【摘要】随着城市土地租金的提升，地下空间价值逐步显现。
珠江新城地下空间项目是亚运时期广州重要的形象工程”，但其建成后暴露出一系列问题。
本文基于新制度经济学的相关理论，回顾了地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁；对广州地下空间开发制度创新进行了解析，将其核心内容分为寻利型制度创新与寻租型制度创新。
并指出在寻租型体制的基础上，地下空间开发成为了政府和城投公司的短期财政工具。
“城投所有，城投开发”体制导致珠江新城地下空间缺乏可经营性，是其失败的核心原因。
对此，进一步提出地下空间大规模开发体制应转向具备“审慎商业原则”的“城投所有，市场开发”及“市场所有，市场开发”的路径。
【关键词】珠江新城 ;地下空间;开发体制;制度创新1. 引言1.1 珠江新城1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心——珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。
2000年的《GCBD21——珠江新城规划调整》，政府明确把珠江新城作为广州CBD 的建设项目。
2010年亚运会，珠江新城中轴线两侧的世界级建筑群，四大标志性公共设施及南岸广州电视塔成为展示广州现代化水平和形象的重要代表之一。
1.2 珠江新城地下商业空间珠江新城地下空间项目由广州市建设投资发展有限公司（以下简称广州市城投公司）于2006年启动，2010年初步完成建设。
政府及社会对地下商业项目寄予厚望，期待能够将其打造成为世界级高端地下商业区，弥补珠江新城商务区“无商业”的缺陷。
然而项目建成至今，商业经营仍未走上正轨，反倒是一系列质量问题的暴露使其成为社会关注的热点。
问题主要体现在以下几点：（1）中央广场及地下空间方案缺乏创意。
中央广场方案重点在于两个层面：一是中央广场景观设计，二是地下空间与广场的连接。
在目前的方案中，中央广场景观设计方案较为平庸，地下商业项目与地面的连接方式局限于“孔洞状”阶梯，在地面完全感受不到大型地下商业空间的存在；（2）地下空间质量问题。
自2011年开始，陆续有媒体报道珠江新城APM线漏水和渗水现象严重，地下空间在广州几次大暴雨中“水漫金山”。
[1，2]（3）地下空间缺乏维护。
行走在珠江新城地下商业广场“花城汇”，经常可以看到落满枯叶的电动扶梯，长满锈迹的铁质扶手，贴面瓷砖脱落的墙壁，阻止前行的围栏标识。
（4）地下商业经营堪忧。
2011年9月花城汇北区试营业，UV影院、大创百货等商家相继开业。
在经历了16个月漫长试业后，花城汇才宣告正式开业。
实地调研结果显示，花城汇中区及南区招商困难，客流稀少，商家经营状况堪忧。
1.3 问题提出珠江新城是广州核心CBD，珠江新城地下空间是城市形象的重要组成部分。
面对上文所述的种种问题，我们不禁要问：为什么如此关键地区的地下空间会出现从方案设计、施工维护、商业运营的一系列问题？是开发主体的能力、定位还是资本问题？珠江新城地下空间问题是个案还是一系列制度问题的体现？将会对广州地下空间开发产生怎样的影响？2. 地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁2.1 地下空间由“建设”到“准开发”①的制度变迁②地下空间的开发利用源于人防地下工程。
1950年，国务院颁布了《关于建立人民防空工作的决定》。
1951年，成立了人民防空委员会，制定了“长期准备，重点建设”的人防建设方针。
60年代末毛泽东提出“深挖洞、广积粮、不称霸”的号召，全国各地掀起了一场群众性的人防建设高潮。
[7]70年代提出为适应城市发展需要，地下空间开发要体现战备效益、社会效益、经济效益三者相结合的概念，出现了将人防工程改造成为城市交通设施的案例，如北京地铁，广州的九号工程等。
人防部门在行政体系上属于军区和地方双重管理，地下工程一般具有以下特征：以军事防御为目的，以各级人防部门作为建设主体，以上级拨款及本级人防经费作为基金来源，以划拨方式获得地下空间资源。
修建完成的人防地下工程属于国家所有，由地方人防管理部门管理，可用于平战结合经营，收益归国家所有，并统一用于人防建设。
由于人防工程以“老鼠洞”模式为主，空间经营性差，资产不可经营，难以实现资本的循环，只能称之为“建设行为”。
随着城市化的推进，地下空间价值开始体现，国家出台了一系列法律法规鼓励地下空间开发。
2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第十二章建设用地使用权第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
”在事实上确立了建设用地使用权分层制度。
2001年建设部修订的《城市地下空间开发利用管理规定》规定地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
虽然国家鼓励社会资本投入地下空间开发，但由于地下空间虽分层设权但并未确权，产权制度基础并未建立。
这一阶段，开发商开始在人防框架下开发地下空间。
单建地下空间③如人和集团投资开发人防工程并将其用作地下商场，通过出租或转让商铺经营权的方式获取回报④。
结建地下空间如居住区配建地下车库的开发⑤。
虽然由于产权问题，“人和模式”融资困难⑥，配建地下车库更是纠纷不断，但可以看到，这一阶段的地下空间开发已经以“营利性”为目的，形成了具有经营性的“资产”。
产权限制使之不能转化为资本，可以称之为“准开发”。
2.2 地下开发可以成为城市财政蓝海广州的商业地产自2007年开始实现连续4年保持20%以上的投资额增长，商业地产建设量与投资额保持一致。
（图1）商业地产的高速增长来源于三个方面的强劲需求：其一，人均可支配收入和社会消费品零售总额的增长带来的刚性需求；其二，房地产调控政策使流动资金由住宅物业转向商业地产物业投资；其三，广州定位于建设国际商贸中心城市，商业地产是新一轮发展扶持的重点。
地下商业是商业地产组成部分，开发处于起步阶段，成本较低，商业运营前景良好。
图1 1997-2011年广州市商业地产投资额及增长率随着城市空间及商业需求的进一步增长，地下商业价值开始显现，人防平战收入逐年递增。
1987年至2008年，累计收取平战结合收入13173万元，由1987年平战结合收入3.8万元，占年度人防专项收入的1%，扩大到2008年度的760万元，占当年人防专项收入的18%。
2012年广州市人防办收入预算为9076.53万元，一般预算收入为4943.45万元，财政专户管理资金为2418.48万元，上年结余（上年人防平战结合收入）1714.6万元，平战结合收入在人防收入中已占首位。
其分配由人防法规明文规定：1999年起实施的《人民防空财务管理规定》第三章第十五条规定，“人防财政专户是指各级人民政府人防办公室按规定存入同级财政部门专户的人防建设资金。
”“财政部门要保证其专款专用，及时按计划拨付，不准将存入财政专户的人防资金平衡本级财政预算或挪作他用，年终结余结转下年度继续用于人防建设。
”地下空间经营性利益显现，地方政府却不能从中获得财政收入。
因此，政府迫切需要建立另外一套制度，参与地下空间开发，与人防部门分利。
举办亚运会实现了广州城市资本的高度集中，促进了城市快速持续的发展。
[8]但也给城市财政带来前所未有的压力，作为亚运主要融资平台的广州城投公司，亚运期间主要承担了广州城市中轴线的建设开发，包括珠江新城地下空间、广州塔建设及海心沙建设的费用，债务迅速膨胀。
在土地出让金收益不佳的情况下，2012年1-4月，广州用市本级财政给城投和水投两大集团还本付息，占了财政支出的18.4%。
2012年7月，城投公司从“融资平台类公司”整改为“一般类公司”后，城投每年需要自偿经营性项目利息约在21亿元至30亿元之间。
因此，广州市政府迫切需要找到新的资源注入城投公司，避免融资平台破产。
城市地下空间的开发，可以解决当下城市投融资债务问题，并成为重要的城市财政蓝海⑦。
2.3 制度创新基于以上制度创新背景，2012年2月广州市政府出台了《广州市地下空间开发利用管理办法》。
第三章第十五条明确：“开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权,地下建设用地使用权除符合划拨条件外,均应实行有偿、有期使用。
”根据2010年《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》第二章第十条规定：“地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。
除依法可划拨外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。
”新规设立了地下建设用地使用权，解决了困扰开发的地下空间权问题。
其实质是在《物权法》建设用地分层设权的国家立法的基础上，以地方立法的形式使得地下空间权具备了可操作性，并参考国有土地出让制度，设立了地下建设用地使用权出让金标准。
第五章第三十一条规定，“地下建设用地使用权及地下空间的房地产权利登记,按照法律、法规和广州市房地产登记方面的法规、规章和技术规范办理。
”原本属于人防平战结合项目的地下商业无需缴纳诸多适用于房地产行业的费用，经营成本较低。
新规施行后，对经营性地下空间征收房地产相应税费,将会增加地下商业经营成本，并显著增加政府的税费收入。
新制度经济学家诺斯为了回答“诺斯悖论”交易成本增长的矛盾⑧，提出了制度创新的寻租型体制与寻利性型体制，以及相应的国家目标、收入及制度安排。
⑨（表1）的产权缺陷；设立土地出让金制度和税费制度，开辟了城市财政蓝海，使得税收最大化。
无论是地方政府还是开发商，都可以从制度创新中获得一些结构外不可获得的追加收入，降低了整个社会的交易成本。
按诺斯的观点，上述制度创新举措明显属于寻利型体制。
地下空间彻底实现了“建设”到“开发”制度的变迁，制度创新既是制度变迁的核心过程，也是其结果。
但是，在建立寻利型体制的同时，政府出于自身利益以及解决融资平台债务危机的需求，设立了区别化的产权界定方式。
《广州市地下空间开发利用管理办法》第十六条规定，“利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地和政府储备用地建设经营性单建地下空间项目的，应当通过招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。
”第十七条规定，“属于以下情形的，可以协议出让地下建设用地使用权：(一)原土地使用权人利用自有用地开发建设地下空间项目的。
(二)与城市地下公共交通设施配套同步建设、不能分割实施的经营性地下空间。
”利用本条规定，政府实现了诺斯所述的“向不同的势力集团提供不同产权，获取租金”的目标，是典型的寻租型制度创新。
作为城市基础设施建设的融资平台，广州市城投公司可以划拨获取地下空间建设用地使用权，为城投主导地下空间体制的建立埋下了制度伏笔。
3. 珠江新城地下空间开发3.1 选创意还是选功能？2005年广州市政府举办了珠江新城中轴线景观与地下空间开发国际竞赛。
