房地产宏观调控管理

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宏观调控对房地产企业盈余管理的影响

作者：吴晨欣

来源：《中国房地产业·下半月》2015年第10期

【摘要】在我国，房地产行业依旧是一个十分重要的基础性行业，其发展动向必将会对我国的国计民生产生直接影响，所以务必要让我国房地产行业健康、合理地发展。为了达到这个目的，我国政府根据房地产行业的实际情况不断出台各种调控政策，这不仅对市场总体的发展有较好的引导作用，也将会对房地产企业产生不同程度的影响。本文将会针对我国宏观调控对房地产企业盈余管理所造成的影响进行简单的分析和研究。

【关键词】宏观调控；房地产企业；盈余管理

一、前言

几年来，我国政府已经意识到房地产行业对我国市场经济发展的重要性和促进作用，根据我国房地产的实际情况积极出台了很多关于房地产行业宏观调控的政策，争取为房地产行业创建一个健康、平稳的发展环境。这些政策对我国房地产企业盈余管理工作都产生了不同程度的影响，本文将会从会计学的角度，对此进行简单的探究和分析。

二、盈余管理的概念及其主要目的

从经济收益观的角度来分析，盈余管理是企业的管理层通过会计政策的可选择性，来谋求自身利益或企业价值的最大化。直到上世纪90年代后期，我国数名经济学界学者在国外学者的基础上，并根据我国房地产企业的盈余管理现状进行了深入的分析，最终初步确定盈余管理是房地产企业为了实现自身价值的最大化，影响投资者对企业所作出的决策，在我国会计准则和法律法规允许的范围内，通过合理选择会计政策和会计方法，对房地产企业的财务报表进行粉饰的行为。开展盈余管理工作的主要目的是为了避免房地产企业在经营过程中出现亏损或者退市的情况，帮助经营情况不佳的企业为了能够尽快获得银行对其的贷款，对房地产企业的会计信息和财务报表进行修正，满足银行的贷款要求，甚至还可以根据企业所得税费用的实际情况，适当减少所得税的成本。所以总的来说，房地产企业合理进行盈余管理，能够帮助企业获取最大化的经济利益，并实现企业价值。

中国房地产行业宏观调控浅析　黄健　（辽宁建筑职业学院）　摘要：房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，在拉动我国经　济大力发展的同时也呈现出房价过高、区域需求不均衡等诸多的问　题，如何保证我国房地产行业健康持续的发展，是保证我国经济增　速、确保人民基本生活质量的重要课题，合理的宏观调控是保障房地　产行业健康发展的重要途径。　关键词：房地产　宏观调控经济调控行政调控　２００３年８月，国务院明确将房地产行业作为国民经　济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发　展。１０年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多　方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也　给很多人带来很大的生活压力。政府充分发挥宏观调控的　作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。　１房地产行业宏观调控必要性　中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太　快。房价过高，存在泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，很可　能会引发金融危机和经济衰退。２００８年发生的全球金融　危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫　破灭引发的。必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆　发的有效途径。　１．１市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行　宏观调控我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽　然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，　但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能　上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展　状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。　１－２宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适　应的要求房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的　建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民　经济的整体发展。　１．３宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价　格稳定目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，　部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价　格规律出现下降的趋势。政府能够调控房地产的总供给和　总需求，并保证实现其价格的相对稳定。　１．４宏观调控是中低收入者住房的重要保障保障缺　乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家　庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社　会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。　１．５房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展中　国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买　力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为　严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人可　以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他　们与买不起房子的中低收入者的财富差距。按国际标准来　衡量，中国目前贫富差距的程度已经超过了世界大多数国　家，也超出了国际公认的可能会导致社会动荡的警戒线。如　果任由房地产市场继续推动这种差距，不利于社会的稳定。　１４９　２房地产行业宏观调控手段分析　房地产行业宏观调控包括经济、行政、法律、管理等诸多　方面，本文主要从经济调控、行政调控两个方面进行分析。　２．１房地产行业的经济调控国家的经济调控主要包　括金融、税收、价格调控等方面。　２．１．１金融调控。金融调控主要是通过信贷和利率的　调整，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房　地产业的发展。为保证我国房地产行业的持续发展，对于　当前我国房地产业有效需求不足的现状，我国通过住房公　积金、银行商业性贷款、单位住房基金和城市住房基金等　多渠道保证居民基本购房的资金来源需求，并通过适度降　低银行利率、完善房地产信贷业务，支持房地产消费。同时　通过提高一套大平米住房的首付比例、二套房贷款首付款　比率及贷款利率，并禁止三套以上住房的商业贷款等手　段，减少炒房者对房地产行业产生的不利影响。　２．１　Ｉ２税收调控。税收调控主要是根据房地产业发展　的状况，通过财政预算支出的调整税率的调整税种的废立　等措施来影响房地产业的各种经济活动。为了减少由于炒　房者对房地产价格产生的不利影响，并降低居民的基本居　住成本，我国对首套基本住房和二套房采用了不同的税收　政策。降低首套房的各种交易税率，降低首套房购房成本，　提高二套房及短期二手房的交易契税抑制炒房者的交易　数量，降低炒房者对房价的影响。另外，虽然出于成本转嫁　的考虑，并未提高房地产行业的营业税，但是更加明确了　土地增值税的征收办法，增加普通商品住房的有效供给，　支持普通自住和改善性住房消费。　２．１．３价格调控。房地产的价格调控从土地出让价格、　物业价格两个方面进行调控。　根据我国地产市场的现状，政府对地价调控主要通过　建设地价的调控体系、建立土地出让的规范、国家定价和　国家指导价来进行。物业价格的调控，主要通过调整成本　中所包含的各项税费来实现，如对安居工程和经济适用房　国家采取减免税费的政策，并控制房地产开发商的建筑安　装成本，从而保证这两类住宅的价格水平与购房者的经济　能力相匹配。在各类物业的销售价格定价上，一般通过国　家指导价和市场调节价来调控，对安居工程经济适用房实　行国家指导价、对高档公寓别墅写字楼厂房等由市场的供　求关系来调节价格。　２．２房地产行业的行政调控行政调控是指政府通过　制定和实施有关房地产的方针、政策、计划、规划，采取行　政命令和指令等形式，按照行政隶属关系管理房地产业经　济活动的方法。目前，我国的房地产行政主要包括如下几　个方面：　２．２．１加强房地产行业信息管理，保证相关政策的有　效执行。实行全国启动住房信息系统联网，尽快完成个人　

中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)

中国的房地产调控政策在过去几十年中一直是政府关注的重要领域之一。随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场的发展和稳定对于维护社会稳定和促进经济增长至关重要。以下是一份关于中国历年房地产调控政策的综述，涵盖了从1978年到2024年的重要政策。

1978年至1998年：起步阶段

在改革开放初期，中国房地产市场尚未发展起来，土地分配主要由政府集中管理。在这一阶段，主要的调控手段是推动商品房的建设，以满足人民群众基本住房的需求。

1998年至2004年：发展与市场化

随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐呈现出供需不平衡和价格上涨的趋势。为了遏制房价的过快上涨，1998年，中国政府出台了《国务院关于加强商品房市场调控的若干意见》，并将房地产市场纳入宏观调控范围。

2005年至2013年：严厉调控与限购限贷

在2005年，中国政府发布了《加强房地产市场调控的意见》，并通过采取限购、限贷措施等，严格管控房地产市场，遏制房价过快上涨。这一时期，中国城市房地产市场受到较大影响，部分市场出现了调控措施的回暖。

2014年至2016年：去库存与调控特殊区域

2014年，中国政府提出去库存的目标，尤其是在二线和三线城市加大了房地产市场的调控力度。限购限贷等措施在一些热点城市得到了延续和强化。

2017年至2020年：租购并举与分类调控

在这一阶段，房地产调控政策进一步加强，租购并举的政策得到了重视。为了解决城市居民的住房问题，一些城市推出了租赁市场的发展计划，并实施了租购同权政策。此外，一些城市针对不同市场需求，分别制定了差异化调控政策。

2021年至2024年：控制金融风险与长效机制建设

随着金融风险的加大，中国政府进一步加强了对房地产市场的监管。2021年，中国政府提出“房住不炒”政策，坚持将房地产调控目标与防范金融风险相结合。未来几年，中国将进一步完善房地产市场的长效机制，推动住房制度改革，提高住房供应的质量和效益。

房地产宏观调控政策

我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。

1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

时间：1993-1996年

现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改

时间：1998-2002年

现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。