房地产宏观调控政策梳理

房地产宏观调控政策（2001年-2007年）

时间 政策 要点

2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求

2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让

2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿

2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定

2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为

2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应

2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定

上海房地　

房地产宏观调控政策思考　

文／施金亮梁琼芬　

在中国，房地产业在一个相当时期内．必然是国民经　济的基础性产业和主导产业，关系国家的民生、民权，影　

响社会和文化的发展。但是．中国房地产业目前还相对薄　

弱，许多基础性工作需要完善。同时，也因为房地产商品　

具有某些特殊性，如房地产商品具有增值的属性，即价格　会自动的呈现上涨趋势　房地产商品的需求除消费外．还　

包括投资和投机；房产与地产的不可分割性，使得房地产　

的发展态势很大程度上取决于政府的土地政策。这就注定　

了房地产行业从～开始便与宏观调控政策关系密切　因此　实行必要的调控政策对于政府来说．既可以保护房地产市　

场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫。对于地　

方政府来说，房地产业的发展状况直接关系到该地区经济　

增长和财政收入：对于银行来说　房地产业中８０％的资　

金来源于银行贷款　～旦房地产业出现危机，受影响最大　

的是银行：对于消费者而言　已购房的不希望房价下跌，　而未购房的则盼望房价早点跌下来。于是，如何对房地产　市场进行宏观调控将成为社会共同关注的焦点。　

一、近期房地产政策的概述　２００８年在落实已有的房地产调控政策的同时．继续施　

行从紧的货币政策。中国人民银行从２００８年３月２５日起，　

上调存款类金融机构人民币存款准备金率至１　５　５％。　

２（３０８年１０月，一系列救市政策出台：１０月９日起下　

调一年期人民币存贷款基准利率各０　２７个百分点，其他　期限档次存贷款基准利率作相应调整。１０月１　５日起下调　

存款类金融机构人民币存款准备金率０　５个百分点；１０　

月２７日起．商业性个人住房贷款利率的下限降为贷款基　

准利率的０　７倍．最低首付款比例调整为２０％。　

２００８年１］月１目对个人首次购买９Ｏ平方米及以下　

普通住房的，契税税率暂时统～下调到１％　对个人销售　或购买住房暂免征收印花税：对个人销售住房暂免征收土　

地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的减免政策。１　１　月５日．十项政策扩大内需，２０１０年底前投资４万亿。　

产业经济　２。１　６年第１　２期ｌ　６１　

我国房地产宏观调控政策分析　王芳　宋世宇　（１．吉林建筑大学城建学院，吉林长春１３０１　１４；２．吉林省永庆建设工程检测有限公司，吉林长春１３００３３）　摘要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。我国政　府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给　（２００３－－２Ｏ０５年）；抑制房价走高（２ｏ０５—２０ｏ７年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８　０１０年）；扩大供给　和抑制需求（２０１０－－２０１３年）；保增长、扩内需、去库存（２０１４年至今）。但房地产宏观调控政策的效果并不尽　如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓　慢。提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果　并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房　地产。　关键词：房地产；宏观调控；政策效果　中图分类号：Ｆ０６２．９　文献标识码：Ａ　文章编号：２０９５—３２８３（２０１６）ｌ２—００６１—０２　房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也　带动了我国相关行业的发展，推动我国ＧＤＰ的增长和地　方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。但由　于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行　业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来　保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业　本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发　挥，出现调控“失灵”。在我国经济进入“新常态”的背景　下，房地产市场也面临着转型与改革。　一、我国房地产宏观调控政策分析　２００３年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房　地产市场，共分为五个阶段。　（一）严格控制房地产信贷和土地供给（２０ｏ３＿２０ｏ５　年）　２００３年我国房地产市场出现了供销两旺的局面。　政府分别从两个方面来调控：第一，严格控制房地产商信　贷；第二，严格控制土地管理，以往的土地是按照土地协　议来转让，至此土地开始实行招标、拍卖、挂牌的出让　方式。　（二）抑制房价走高（２Ｏ０５－－２Ｏ０７年）　从２００５年开始，国家采取了多元化的调控措施来抑　制房价走高，包括金融、税收、土地政策等。２００７年，中　国人民银行进行了六次加息，提高首付款比例和贷款利　率，提高了住房的交易税。在土地方面，继续上一轮严格　控制土地供给政策，并且提高开发商自有的资金持有比　例。首次加大了保障性住房的供应量，并且利用税收政　策严厉打击投机性炒房行为。　（三）紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８—２０１０年）　２００８年由于国际金融危机的爆发，全球经济下滑，　国家为了刺激经济发展，为房地产市场营造了较为宽松　的发展环境。具体包括下调房贷比例，减免住房交易税　等，中国人民银行五次降息，同时对开发商也进行信贷扶　持，并放宽了开发商的信贷比例等。　（四）扩大供给和抑制需求（２０１０－－２０１３年）　随着房价的再一次走高，本轮的调控力度进一步加　大，２０１０年推出“国十一条”和“国十条”，提高二套房贷　款首付比例，严控房地产贷款，控制房价快速上涨。２０１１　年初，国务院又出台了“新国八条”，要求强制实行差别　化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，提高　首付款比例，同时提高银行贷款利率。２０１３年国务院常　务会议出台楼市调控的“新国五条”，坚持限购、限贷的　调控政策。这些政策实行后，房地产市场呈现一二线城　市房价持续走高，三四线城市房地产市场萎靡的状况。　（五）保增长、扩内需、去库存・（２０１４年至今）　２０１４年以来，中央出台一系列政策来刺激房地产市　场消费，对一线城市继续执行严格限购令，二三线城市限　购令松绑，降低首付款比例，央行降息。２０１６年开始，国　家鼓励农民工进城买房，多地政府发放财政补贴。经过　实施一系列措施我国房地产市场转暖。　二、调控政策效果分析　从我国房地产业发展历程来看，国家不断出台各种　房地产调控政策，但政策效果不尽如人意。　（一）抑制房价上涨的目的没能实现　国家自２００５年为了抑制房价的一路高涨，出台了越　［作者简介］王芳（１９７９一），女，汉族，吉林长春人，硕士研究生，讲师，研究方向：宪法学与行政法学、房地产、项目　管理；宋世宇（１９８１一），男，汉族，吉林长春人，本科，工程师，研究方向：工程项目管理。

近年来我国房地产宏观调控政策的梳理与评价

【摘要】房地产宏观调控是纠正市场失灵的必要手段。我国房地产宏观调控始于2003年，即从土地和金融两个角度调节市场供给开始。随后，房地产宏观调控逐步深化，从供给单一调控转向供给和需求结合，从单一应用行政手段到综合应用财税、金融、土地、行政等多种手段，从调节供求关系转向调节供应结构、加强住房保障、打击投机炒作。总的来说，在完善原有政策的基础上，房地产宏观调控逐步向细化和可操作方向发展。

自从1998年我国实施住房市场化、货币化改革以来，房地产市场的运行一直与房地产宏观调控相伴而行。特别是近年来我国房地产市场发展起伏较大、波动频繁，房地产市场以及对这一市场的宏观调控也成为政府、专家学者和老百姓关注的焦点，而对政府房地产宏观调控的功过是非，批评者和拥护者也皆而有之。下面本文在对近年来我国房地产宏观调控政策的历程进行梳理的基础上，通过对相关调控文件及其对市场的影响评价和总结，提出我国房地产宏观调控的经验和教训，最后，提出完善我国房地产宏观调控的政策建议。

一、房地产宏观调控的背景分析

二、对近年来我国房地产宏观调控政策的梳理及评价

三、对近年来深圳市房地产宏观调控政策的梳理及评价

由于毗邻港澳，加上深圳特区成立之后，国家鼓励深圳在市场经济管理方面更多地向香港学习，而香港借鉴英国物业开发和管理经验的做法比较成功。因此，在房地产领域深圳便在企业管理、物业开发、中介服务等各方面学习香港的做法。因而，深圳房地产市场在全国发展最早，到目前为止也是最为迅速，市场化程度最高，配套服务的中介、估价体系最为完善的市场。深圳房地产业在我国房地产业发展历史上诞生过多项第一，如举行内地第一场土地拍卖、诞生内地第一家物业管理公司——深圳市物业管理有限公司、第一家房地产中介——深圳国际房地产咨询股份有限公司，第一家行业协会——深圳市房地产中介行业协会、第一次经纪人考试、最早对开发企业进行资质管理等。市场化程度较高加上很多行业管理经验借鉴香港，因而总的来说，深圳房地产管理部门对市场干预比较少，在贯彻国家宏观调控相关政策的基础上，更多地发挥市场自身调节的功能。