宏观调控对房地产的影响【宏观调控政策对房地产市场影响因素评析】
宏观调控政策对房地产市场影响因素评析
湖南志成房地产评估有限公司袁彩云徐志革刘惠
摘要：众所周知，当前我国在房地产业快速发展的同时,也带来了一系列的社会与经济问题，特别是近几年的国家若干次宏观调控未取得预期效果，给社会大众和城市经济良性健康发展造成了一些负面的不利于和谐协调发展的影响。在分析国家宏观政策下房地产市场状况，剖析产生问题的原因，提出房地产宏观调控后房地产市场发展建议。关键词：房地产宏观调控房地产市场
一、近年来房地产宏观调控下房地产市场状况
房地产市场在经历了2008年量价齐跌的寒冬之后，我国为应对全球金融危机对国家经济带来的重创，对宏观经济调控政策作出了重大调整，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取灵活审慎的宏观经济政策，稳定出口、刺激需求进以稳定经济目标同时继续稳固房地产行业在国民经济中的主体地位。
2009年由于08年下半年奥运和国际金融危机后开始的房地产市场回调，受此影响，08年下半年到今年年初，房地产市场出现量价齐跌的局面。相比而言，2009年上半年3-6月，国内一二线重点城市，如北京、深圳、天津、重庆等地的住宅成交面积和成交量同比增长了一倍以上，市场基本恢复到了2007年上半年的水平。拿一个风向标来说，2009年1-6月份，北京楼市的成交量基本上达到了2008年全年的总和这个水平，6月的新房售价也比08年最低时上涨了30%左右，达到了15051元/㎡,大致接近了07年平均价格的峰值。
2009年初，中央开始大力扶持房地产行业，旨在通过房地产的快速发展来带动其上下游产业发展，从而使国民经济快速回稳，尽早走出金融危机的阴霾，恢复国民对未来经济向好的信心。2009年
初开始，国家就通过了下调固定资本金比例，执行房贷优惠政策等减轻建房、购房的负担，各地地方政府也出台了许多符合本地域情况的优惠条款。多重政策效应累积起来，抑制了一年的需求突然得到释放，房地产行业迅速崛起。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年1月7日，国务院出台了“国十一条”，4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月29日，发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。9月29日新政之后，深圳率先出台限购令细则；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地也纷纷出台本地住房限购政策。目前，全国已有35个城市出台限购政策。2010年金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。要求首套房贷款首付比例不得低于30%；二套房除了有新的认定标准之外，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的
浅析我国房地产市场的宏观调控
［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。
［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策
1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。近几年来房地产市场空前的繁荣。2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。
目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。
一、 土地政策
从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于
第1页（共4 页） 浅析政府对房地产市场的宏观调控
内容摘要：房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。
关键词：幅度 政府政策 投资 房市现状
一．分析我国目前的房价情况
我国房价总体上上涨幅度已经太大，远远超过国际通行标准，超过人民群众承受能力，中央政策意图不在推高房价，市场也未呈现继续上涨行情。截止3月底，全国商品房库存积压增长30.5%，已经被购置待开发的土地高达12亿平方米，市场不缺房，缺的是市，缺的是买方市场，现在中央降低开发门槛，意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源，实现供需均衡的唯一选择是降低房价。其实，房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。
今年政府工作报告又提出，今后3年要拿出9000亿元政府投资，专门建设保障性住房。北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%和23.8%的基础上，今年拟开工800万平方米保障性住房建设，竣工200万平方米。上海在去年开工400万平方米经济适用房基础上，今年再开工400万平方米。大规模的保障性住房建设，将把相当规模的中低收入家庭的购买需求，从商品房市场分流出去。
其次，因为房价高得离谱，房屋租售比远离常态，相对诸如股市等投资领域，房产投资和增值的价值基本丧失，以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时，前几年作为买方市场的投资人，他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月，北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量，三四月二手交易量达到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴，都将大幅度削弱买方市场力量。针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。
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中国房地产市场宏观调控研究
作者：申卫兵
来源：《居业》2017年第04期
[摘要]建国以来，中国的城市住房以公有为主，在投资计划中处于次要地位。共有住房建设资金基本上由中央政府拨款，这种以牺牲住房建设来保障其他投资的政策造成了严重后果，导致不合理的价租比率，使购买住房变得不合算，多数居民买不起城市商品房，这是目前住房改革难以突破的主要原因。
[关键词]中国；房地产市场；宏观调控；研究 文章编号：2095—4085（2017）04—0064—02
80年代初期，我国房地产在价格双轨制的模式下进行了住房制度的改革。住房制度改革的实施，使得我国房地产市场化程度得以提高，房地产行业的发展也实现了飞跃，同时也成为了我国国民经济的支柱型产业。据统计，截至到2012年为止，中国年房地产开发投资额增长了约20倍，其对中国GDP的贡献率约为10%。2008年金融危机后，国家采取了宽松的宏观经济政策，2007年至2013年间的住宅开发投资增速与GDP增速的相关性远高于1998年至2013年。基于此，房地产市场快速扩张，使得房地产市场与中国经济周期变动之间的关系越来越紧密，已经无可避免的成为影响中国经济的一大重要因素。
1以政府为主导的房地产调控
基于中国国情，政府在房地产的行进和发展中起到了主导作用，其发展路径呈现出渐进式趋势，政府不仅可以通过住房改革及相关制度实时进行市场主体的培育，还能够直接对房地产市场的变化和运作情况形成影响和调节作用。经过近二十年的改革和发展，我国房地产业无论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，都取得了重大突破，进入市场化轨道。但目前房地产市场面临的房价居高不下，出现个人住房需求得不到满足、大量住房积压并存的矛盾局面。这种局面是房地产市场运作中非完全市场化特征。
2房地产市场波动对社会造成影响
