我国对房地产宏观调控的措施

中国房地产行业宏观调控浅析　黄健　（辽宁建筑职业学院）　摘要：房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，在拉动我国经　济大力发展的同时也呈现出房价过高、区域需求不均衡等诸多的问　题，如何保证我国房地产行业健康持续的发展，是保证我国经济增　速、确保人民基本生活质量的重要课题，合理的宏观调控是保障房地　产行业健康发展的重要途径。　关键词：房地产　宏观调控经济调控行政调控　２００３年８月，国务院明确将房地产行业作为国民经　济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发　展。１０年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多　方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也　给很多人带来很大的生活压力。政府充分发挥宏观调控的　作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。　１房地产行业宏观调控必要性　中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太　快。房价过高，存在泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，很可　能会引发金融危机和经济衰退。２００８年发生的全球金融　危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫　破灭引发的。必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆　发的有效途径。　１．１市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行　宏观调控我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽　然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，　但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能　上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展　状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。　１－２宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适　应的要求房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的　建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民　经济的整体发展。　１．３宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价　格稳定目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，　部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价　格规律出现下降的趋势。政府能够调控房地产的总供给和　总需求，并保证实现其价格的相对稳定。　１．４宏观调控是中低收入者住房的重要保障保障缺　乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家　庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社　会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。　１．５房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展中　国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买　力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为　严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人可　以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他　们与买不起房子的中低收入者的财富差距。按国际标准来　衡量，中国目前贫富差距的程度已经超过了世界大多数国　家，也超出了国际公认的可能会导致社会动荡的警戒线。如　果任由房地产市场继续推动这种差距，不利于社会的稳定。　１４９　２房地产行业宏观调控手段分析　房地产行业宏观调控包括经济、行政、法律、管理等诸多　方面，本文主要从经济调控、行政调控两个方面进行分析。　２．１房地产行业的经济调控国家的经济调控主要包　括金融、税收、价格调控等方面。　２．１．１金融调控。金融调控主要是通过信贷和利率的　调整，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房　地产业的发展。为保证我国房地产行业的持续发展，对于　当前我国房地产业有效需求不足的现状，我国通过住房公　积金、银行商业性贷款、单位住房基金和城市住房基金等　多渠道保证居民基本购房的资金来源需求，并通过适度降　低银行利率、完善房地产信贷业务，支持房地产消费。同时　通过提高一套大平米住房的首付比例、二套房贷款首付款　比率及贷款利率，并禁止三套以上住房的商业贷款等手　段，减少炒房者对房地产行业产生的不利影响。　２．１　Ｉ２税收调控。税收调控主要是根据房地产业发展　的状况，通过财政预算支出的调整税率的调整税种的废立　等措施来影响房地产业的各种经济活动。为了减少由于炒　房者对房地产价格产生的不利影响，并降低居民的基本居　住成本，我国对首套基本住房和二套房采用了不同的税收　政策。降低首套房的各种交易税率，降低首套房购房成本，　提高二套房及短期二手房的交易契税抑制炒房者的交易　数量，降低炒房者对房价的影响。另外，虽然出于成本转嫁　的考虑，并未提高房地产行业的营业税，但是更加明确了　土地增值税的征收办法，增加普通商品住房的有效供给，　支持普通自住和改善性住房消费。　２．１．３价格调控。房地产的价格调控从土地出让价格、　物业价格两个方面进行调控。　根据我国地产市场的现状，政府对地价调控主要通过　建设地价的调控体系、建立土地出让的规范、国家定价和　国家指导价来进行。物业价格的调控，主要通过调整成本　中所包含的各项税费来实现，如对安居工程和经济适用房　国家采取减免税费的政策，并控制房地产开发商的建筑安　装成本，从而保证这两类住宅的价格水平与购房者的经济　能力相匹配。在各类物业的销售价格定价上，一般通过国　家指导价和市场调节价来调控，对安居工程经济适用房实　行国家指导价、对高档公寓别墅写字楼厂房等由市场的供　求关系来调节价格。　２．２房地产行业的行政调控行政调控是指政府通过　制定和实施有关房地产的方针、政策、计划、规划，采取行　政命令和指令等形式，按照行政隶属关系管理房地产业经　济活动的方法。目前，我国的房地产行政主要包括如下几　个方面：　２．２．１加强房地产行业信息管理，保证相关政策的有　效执行。实行全国启动住房信息系统联网，尽快完成个人　

国家宏观调控及政策对房地产的影响 房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规

模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进行宏

观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公

平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳

健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。

.一 本轮金融调整对房地产市场的影响

2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步升

级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼市产

生了巨大影响。展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还是放

松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了

房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性 。国家为

了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人

群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们

远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影

响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这

是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不合理，那么他存在

下去，持续下去的可能性就越低。其次，我们分析一下，这个政策真的

那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果，和

股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。那么我们来分析一

下目前的形势。08年，中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是

国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买

卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，

我国经历了极为严重的通货膨胀。 二 .中小房地产企业融资方法

“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种： 第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。 第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

我国房地产宏观调控下土地开发面临的问题与对策

摘要：在宏观调控下土地开发虽然得到了一定的保证，但是很多开发商表示在对于土地开发的过程中，仍面临着很多的困境，在大家去对土地的征用过程中常常会遇到很多棘手的问题，文章对于我国房地产宏观调控下土地开发面临的问题进行了分析并且给予了一定对策。

关键词：房地产；问题；对策；解决措施；宏观调控

中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1674—0432（2012）—08—0038—1

随着人们生活水平的不断提高以及人们对物质生活的不断追求，人们对衣食住行有了更深刻的认识和满足心，尤其是住的方面，人们在住房问题上有了更高的要求，除了生活的格局以外还对小区的规划以及周边环境也有了一定的选择，加之我国人口数量的增加给房屋建筑带来的增加量，然而在宏观调控下的房屋价格也随之增涨起来，有的甚至暴涨。那么很多的房地产开发商就会选择一些土地来进行一定的开发建筑。

1 对宏观调控下我国房地产现状的分析

随着经济条件的不断增加，也随着生产力的高度发展，在国有经济相对稳定的今天住房问题成为了人们茶余饭后的热门话题，而当前的住房问题却成为了很多人们的关键性问题。现在根据市场调查和分析来看，人们的年经济收入与住房的房价同期对比相差比较低。国家在宏观调控的基础上对房地产进行了一再控制。但是效果

虽然明显但仍需要观察。宏观调控下我国房地产的价格和质量上有一定的保证。

2 宏观调控下土地开发现状的分析

随着当前房价的增高，也随着人口的增多，加之人们对房子的需求。房地产开发商开始了大量的建筑。这就需要土地。很多开发商开始了土地征用的计划，国家对此进行了一定的控制，致使很多开发商在宏观调控下对土地的开发进行了一定的缓解，在土地开发上相对的有了一定的控制和制度规定，但是仍然有很多开发商在肆无忌惮的强行征用土地，这也导致我们在一些报纸、网络、媒体上看到因为征用土地导致的暴力事件。在宏观调控上土地开发已经有了一定的合理化，但仍需要众多人们的监督与控制。

我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇

我国房地产宏观调控政策运行过程研究1

我国房地产宏观调控政策运行过程研究

房地产是我国经济发展的重要支柱产业，宏观调控也是保持房地产市场运行稳定的重要手段之一。随着我国经济转型发展，房地产宏观调控也面临着新的挑战和机遇。本文将探讨我国房地产宏观调控政策的运行过程，以期为未来的政策制定和实践提供参考和借鉴。

一、我国房地产宏观调控政策的制定

近年来，我国房地产市场的需求和供给等因素变化，给房地产市场带来了一定程度的不稳定性和波动性。为此，政府逐渐加强了房地产市场的宏观调控力度，采取了一系列针对性政策措施。宏观调控政策的制定需要考虑房地产市场的实际情况，同时也需要充分考虑到国家宏观经济运行的整体情况。

二、我国房地产宏观调控政策的目标

我国宏观调控政策的主要目标是实现房地产市场的稳定和健康发展，同时保障市民的住房需求。为此，政府在制定房地产宏观调控政策时，通常会考虑到以下几个方面：1、控制房价上涨速度，缓解房价过快上涨带来的财富效应；2、调整住房消费结构，促进房地产市场的发展；3、提高市场参与者的信心和积极性。

三、我国房地产宏观调控政策的实践

我国房地产市场宏观调控政策主要包括：1、限制购房人数和购房资格：政府通常会通过限制购房人数和购房资格，来达到控制房价上涨和缓解投资过度的目的；2、加强城市规划和土地管理；3、调整贷款政策，通过提高贷款利率和限制房地产开发商的借款数量，来控制房地产市场的过度热点；4、鼓励住房租赁市场的发展，以缓解住房短缺的问题；5、加大市场监管机制的力度，通过加强市场监管机制的力度，来监管房地产市场投机行为和房价上涨的预期。

四、我国房地产宏观调控政策的成效

我国宏观调控政策通过一系列的行动，取得了显著的成效。当前，房地产市场的供需基本平衡，市场价格相对稳定，投资的热度也得到了有效的缓解和控制。房地产市场已经逐渐从高速增长和投资热潮转向健康发展的轨道上。