从需 虞 房地产 观调控 赵阳 （河海大学公共管理学院江苏南京２ １ ００９８） 摘要：房地产作为一种商品，供求关系在其价格的决定中起着很大的作用。由于依托稀缺的土地资源，房地产商品的 供给一般十分有限，但需求因素却往往比较复杂。因此，从需求的角度分析近年来房地产宏观调控政策，有助于了解政策成 败的原因，找到稳定房地产市场发展的合理途径。 关键词：需求宏观调控政策 目 、需求因素对房地产价格的影 影响是剧烈的。 晌 在市场经济条件下，供求关系是 影响商品价格的一个主要因素。房地 产作为一种商品亦受供求关系的影响， 但同时还具有一定的特殊性，这种特 殊性表现在其供给的价格弹性接近于 零。房地产商品的这种特殊性来源于 其生产过程对土地的依赖。在我国现 行的土地制度下，土地归国家所有，土 地一级市场由国家垄断，一个地区的 士地供应，由当地相关行政机关根据 政府规划要求确定。这就意味着在一 定区域、一定时期内土地的供给弹性 接近干零。又由于土地的容积率有限， 因此，以土地作为生产要素的房地产 商品，住一定区域、一定时期内的供给 弹性实际上也接近于零弹性。这样，在 房地产市场，需求因素就对房地产价 格的决定有着更大的影响。房地产需 求旺盛，则房价应声上涨；房地产需求 萎靡，则房价下跌。 一般而言，一个区域一定时期内， 居民住房需求的起伏是有限的，可以 根据当地人口的数量、构成等进行预 测。但是，由于土地作为生产要素参与 房地产的价格构成，不仅带来了房地 产供给的限制，也带来了房地产需求 的扩大。土地具有增值的能力，这就使 得房地产商品不仅具有消费价值，而 日．具有投资价值，这就扩大了房地产 的需求空间，使房地产的需求构成不 仅只是自住性需求，而且包含投资甚 至投机性需求。需求的扩大对房价的 作者简介 ３４～ ？誊藉嚣ｇ Ａ Ｍ￣．ｔ４Ａ８疑 驻辩 二 已出台的以平抑房价为目的 的政策概括 面对房地产价格的剧烈膨胀，我 国政府近年来也不断加大了对房地产市 场的调控力度。具体说来这些政策措施 包括三个方面： ｌ货币政策，主要是提高房贷利 率。在房地产购置中银行扮演了重要角 色，它为各类需求提供了主要的资金来 源。因此，通过调整利率来提高房地产 购置者的资金使用成本，是调控房地产 需求的一个有效手段。我国自２００４年至 ２００７年间１０次上调银行利率，其中２００７ 年一年就连续上调６次，频率之大为历 史罕见。 ２行政措施，主要是政府针对第二 套住房购买者在房贷首付、利率等方面 作出的限制要求，如：２００７年９月２７ Ｅｔ， 中国人民银行、银监会联合下发了《关 于加强商业性房地产信贷管理的通知》， 要求：对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套（含）以上住房的，贷款首 付款比例不得低于４０％，且贷款利率不 得低于中国人民银行公布的同期同档次 基准利率的１．１倍。此外，２００７年１２月， 国家针对外资进入房地产业出台了 外 商投资产业指导目录（２００７年修订）》，将 房地产行业的投资全部列入外资“限 制”行列。 ３、财政政策，主要是政府对房地 产交易征收以营业税为主的相关税负， 目的在于提高房地产投机的售出成本， 进一步压缩投机炒房的利润。具体为： 从２００６年６月１曰开始，对购买住房不 足５年转手交易的征收全额营业税，个 人购买非普通住房超过５年（含５年）转 手交易的，征收差额营业税。 三、从需求角度对各项调控政策 的失效成因探究 １、利率政策的失效原因 一般而言，银行利率与房地产价 格呈现反比例关系，利率升高时房地 产价格降低；利率降低时，房地产价格 则上涨。其原因在于：利率的调高理论 上可以降低居民的投资欲望，提高投 机者的资金使用成本减少收益，从而 有效降低房地产的市场需求，使房地 产价格在供需平衡下实现理性回归， 因此，我国近年来不断调高利率。但 是，从近几年房地产市场发展的情况 来看，我国的利率政策并没有实现理 想的效果，其原因笔者认为有如下几 点：首先，我国的利率调整会顾及对整 个宏观经济的影响，就房地产市场而 言，利率的上调幅度显得偏小，难以对 过热的房地产市场起到有效的降温作 用。对比美国为抑制房地产价格的上 涨，连续两年内１７次上调利率的政策， 我国近年的利率调整还是显得较“谨 小慎微”，加上政策效果的滞后性，使 我国利率手段的实施很难起到立竿见 影的效果。其次，利率政策的实施旨在 减少房地产需求，但实际上，对利率变 动较敏感的往往是一些经济实力较弱 的自住型需求者，而真正吹起房价泡 赵阳（１ ９ ８ ５一） 男，江苏宿迁人，河海大学公共管理学院Ｏ ６级行政管理专业硕士研究生，研究方向为公共经济 ２ ０ ０ ８年
解读“宏观调控”在国家经济生活中的主要作用
一、宏观调控的概念及意义
宏观调控是指政府利用财政、货币、信贷等手段对整个经济进行调节和控制的行为。它主要包括宏观经济政策和宏观调控制度两个层面。宏观经济政策包括货币政策、财政政策、产业政策等，而宏观调控制度则包括法制环境、社会制度等方面的调控。
宏观调控在国家经济生活中有着举足轻重的作用。它可以通过调节经济总量、优化产业结构、调整收入分配、提高生产率等方式，实现宏观经济稳定、增长和发展的目标。此外，宏观调控还可以防范和化解经济危机、控制通货膨胀、促进贸易平衡等，对于保障国家的经济安全和稳定运行，具有重要的意义。
二、在我国经济中的作用及效果
1.促进经济增长。宏观调控的最基本目标是促进经济的增长。在我国，政府实施一系列的宏观经济政策，如降低贷款利率、适度扩大财政支出等，可以刺激投资扩大和消费增长，拉动经济增长。
2.稳定物价。通货膨胀是经济中一种普遍存在的问题，它不仅会损害人民群众的利益，还会对整个经济产生不利影响。在我国宏观调控中，央行实行的货币政策可以控制通货膨胀，通过调整货币供应等方式，稳定物价水平，维护经济稳定运行。
3.调整收入分配。宏观调控可以调整收入分配的不合理情况，保障社会公平和民生福祉。政府可以通过调整税费政策、制定收入分配政策等方式，增加低收入者的收入，降低高收入者的收入，实现收入分配的调整和优化。
4.优化产业结构。宏观调控可以促进产业结构的优化升级。通过针对不同行业实施差别化的宏观政策，可以优化和升级产业结构，提高经济绩效和效益，推动经济持续发展。
5.防范经济风险。宏观调控可以防范和化解经济风险。政府可以通过宏观经济政策，发挥稳增长、保稳定的作用，规范市场秩序、预防风险隐患，避免经济发生系统性风险。
三、宏观调控在企业中的应用
1.房地产行业的调控。房地产行业作为国民经济的支柱产业，通常受到政府大力支持，但在房价过高、市场泡沫严重时，政府也需要采取调控措施，防止房地产市场风险。例如，限购政策和按揭政策的制定和调整，就是政府在宏观调控层面发挥作用的一种体现。
宏观金融政策对房地产市场的影响及对策
摘要：近年来，房地产市场发展迅速，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。就宏观金融政策对房地产开发企业经营活动、投资方向和规模以及房地产行业的影响进行了浅析，提出了房地产开发企业在新政环境下的经营策略。
关键词：金融政策；房地产市场；宏观调控
金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要，制定的一系列带有调控性质的经济方针。金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。现实意义上的金融政策，往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。为了保障一个地区的经济向良性发展，国家权力会在经济智囊的参与下，制定出一系列的经济指导方案，从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向，其中最为明显的就是对房产市场的影响。
当前的中国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策，一方面指引着房地产行业的发展，另一方面也从中获得收益。因此，称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。但是过度膨胀的房地产行业，则会推高地价房价，使国民经济中夹杂泡沫，影响了国民经济的良性运行，同时，也会影响国家房地产改革的顺利进行。这就需要政府在经济发展过程中，深入研究市场规律，制定切实可行的金融政策，既能够促进房地产市场的稳定发展，又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。
一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件
实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策，会刺激房地产行业的发展。但是，在没有有效的监督控制下，房地产行业的过快发展和不均衡发展，往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀，最直观的表现就是房价虚高，这与中国现阶段的住房政策有所偏离。为了稳定经济发展，消除房地产中的泡沫，实行紧缩的货币政策和财税政策，又可能会导致房价急剧下跌，形成大量失败投资出现、银行贷款难以收回的动荡局面。因此，良好的金融政策，是保证房地产市场健康运行的首要条件。
中国房地产行业宏观调控浅析
关键词：房地产 宏观调控 经济调控 行政调控
2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。10年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也给很多人带来很大的生活压力。政府充分发挥宏观调控的作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。
1 房地产行业宏观调控必要性
中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太快。房价过高，存在泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，很可能会引发金融危机和经济衰退。2008年发生的全球金融危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫破灭引发的。必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆发的有效途径。
1.1 市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行宏观调控
我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。
1.2 宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适应的要求 房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民经济的整体发展。 1.3 宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价格稳定 目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价格规律出现下降的趋势。政府能够调控房地产的总供给和总需求，并保证实现其价格的相对稳定。
1.4 宏观调控是中低收入者住房的重要保障 保障缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。
1.5 房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展 中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人可以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他们与买不起房子的中低收入者的财富差距。按国际标准来衡量，中国目前贫富差距的程度已经超过了世界大多数国家，也超出了国际公认的可能会导致社会动荡的警戒线。如果任由房地产市场继续推动这种差距，不利于社会的稳定。
