土地价格的时空演变及其影响因素分析以某市市为例

厦门市地价时空动态变化分析与研究袁琳;叶青【摘要】以厦门市本岛商业用地数据为例,利用少量离散点(地价样点)建立数字地价模型.基于SPSS数据分析软件,利用已知数据编制地价指数并预测地价趋势,同时利用ArcGIS地理信息系统软件对地价样点进行多次Kriging空间插值形成连续数字地价面,从时间与空间二层维度对地价变化进行分析与研究.研究表明,地价指数较准确地反映了市场趋势,数字地价面符合厦门市商业地价分布规律,通过对城镇地价进行时空二维分析,为城镇地价动态更新提供了新思路.%Taking an example of retail land on the island of Xiamen city, the digital land price model was built through a few land price samples. As for the temporal change of land price, some known statistics and index of land price were used to fit the functions and forecast the trend of the change through the SPSS software. Moreover, in terms of the spatial change, a few land price samples were used as interpolation of sample sites in order to make a map of continuous DLP - digital land price and analyze through the ArcGIS software. Research result indicates that the index of land price is a correct way to descripe the land market, and the DLP is in conformity with the distribution of retail land price in Xiamen city. And then, some new ideas of updating land price in dynamic were proposed.【期刊名称】《武汉理工大学学报（信息与管理工程版）》【年(卷),期】2012(034)006【总页数】5页(P793-796,806)【关键词】地价指数;数字地价;Kriging插值;动态更新【作者】袁琳;叶青【作者单位】华侨大学土木工程学院,福建厦门361021;华侨大学土木工程学院,福建厦门361021【正文语种】中文【中图分类】F293.2;F301对土地市场的深层挖掘是把握不动产市场变化方向的重点。

土地资源空间分布的时空变化分析土地资源是人类赖以生存的重要资源，具有不可替代的作用。

土地资源在各个时期的时空分布都有着明显的变化，这种变化不仅与自然环境有关，也与人类活动和经济发展密切相关。

本文将通过对土地资源空间分布的时空变化进行分析，探究其背后的原因和趋势。

一、土地资源的时空变化1.历史时期的土地资源分布在人类历史的早期阶段，土地资源分布的主要因素是自然条件。

例如，在人类最初的定居地，如非洲和欧洲的一些山区，人口数量相对较小，土地资源分布较为均匀，没有出现明显的矛盾。

而在封建社会的发展过程中，土地资源的分布出现了明显的阶级差异和地域差异，其中的因素主要是人类经济活动的影响。

在一些富饶的土地区，土地资源集中于少数人手中，而另一些地区则因地力不足而人口匮乏。

2.现代社会的土地资源分布在现代社会，土地资源分布的主要影响因素是经济发展和社会活动。

随着人口数量的增加，土地资源的稀缺性成为现实问题。

城市化的加速和工业化的发展使得土地资源的分布变得更加不平衡。

大城市和工业化地区的土地资源集中度高，而农村和落后地区的土地资源利用率较低。

同时，技术的进步也促进了土地资源的开发和利用，使得一些原本荒无人烟的地区也成为了可开发的资源。

二、时空变化的原因1.自然环境自然环境是土地资源分布时空变化的主要影响因素之一。

例如，在山区和沙漠地区，由于自然条件的限制，土地资源的利用率相对较低。

而在沿海和平原地区，丰富的自然条件和气候条件更适合人类生存和经济活动。

2.经济发展经济发展是土地资源分布时空变化的重要因素之一。

尤其是在城市化和工业化的过程中，由于经济和产业的集中，土地资源的利用也会向着更集中的方向发展。

同时，在一些农业地区，由于农业生产方式的改变，土地资源的利用也会出现巨大的变化。

3.社会政策社会政策也非常关键，它对土地资源分布的影响是显著的。

例如，一些政府部门大力推动环保产业和绿色科技产业的发展，这会促进土地资源开发和利用的方式发生根本性的变化。

城市地价的影响因素伴随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日趋明显。

在城市规模日益扩大的今天，土地资源显得越来越紧张，土地价格也越来越高，研究土地价格的现状及影响因素对城市未来的可持续发展具有重要意义。

基于此本文就以临沂市为例对城市地价的影响因素进行浅析。

标签：城市地价；影响因素；临沂市1、引言土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。

关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。

依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。

对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动（包括物化劳动和活劳动），在此过程中创造新的使用价值。

因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。

前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。

2、临沂市城市地价现状分析为主动适应市场形势变化，积极释放地价信号，有效调动市场需求，临沂日前对建设用地地价有关政策进行调整完善，促进土地市场平稳健康发展。

为提高基准地价的针对性、现势性，充分发挥地价对市场的调控作用，临沂市决定对中心城区及部分外延镇现行基准地价进行局部调整优化。

城区商业住宅用地一、二、三级基准地价保持不变，四、五、六、七级基准地价统一下调10%；对兰山区义堂镇、白沙埠镇、枣园镇，高新区马厂湖镇，临沂经济技术开发区梅埠办事处、朝阳办事处，河东区汤头办事处范围内商业住宅用地的基准地价，统一下调10%。

2015年临沂市地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势。

2015年，从房地产销售情况看：全市房地产开发投资完成190.7亿元，增长20.5%。

第 38 卷 ，第 2 期2021 年04 月15 日国土资源科技管理Vol. 38，N o.2Apr. 15，2021 Scientific and Technological Management of Land and Resources城市建设用地价格扭曲的时空格局及影响因素研究马克星（上海第二工业大学　经济与管理学院，上海　201209）摘　要：建设用地不合理利用占用大量农用地和生态用地，土地价格是国家调控土地市场供需的重要杠杆。

基于我国103个地级及以上城市的地价数据，分析城市建设用地价格扭曲的时空变动和影响价格扭曲的主要因素。

研究结果表明：（1）城市建设用地价格扭曲的绝对量呈上升趋势；（2）中西部城市建设用地扭曲程度快速上升，区域间的“梯度化”特征逐渐消失；（3）对城市建设用地价格扭曲影响因素的研究发现，经济发展和收入提升等推力因素、人口状况和城镇化发展等拉力因素显著加剧了城市建设用地价格扭曲，城市特征中基础设施条件改善显著降低城市建设用地价格扭曲，而环境条件改善加剧了城市建设用地价格扭曲。

关键词：土地价格；城市建设用地；价格扭曲；时空特征；影响因素中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1009-4210-（2021）02-065-11 Study on Spatial-temporal Pattern and Influencing Factors ofUrban Construction Land Price DistortionMA Ke-xing(School of Economics and Administration，Shanghai Polytechnic University，Shanghai 201209，China) Abstract:The unreasonable use of construction land takes up a large number of agricultural land and ecological land. And land price is an important lever for a state to regulate the supply and demand of land market. Based on the land price data of 103 cities at prefecture level and above in China，this paper analyzes the temporal and spatial changes of urban construction land price distortion and the main factors affecting price distortion. The study found that：(1) The absolute value of urban construction land price distortion is rising. (2) The distortion in the central and western regions increased rapidly，which led to the disappeared of Gradient Characteristics. (3) The study on factors affecting urban construction land price收稿日期：2020-12-18；改回日期：2021-01-13基金项目：教育部人文社科项目（17YJA790081）；上海第二工业大学应用经济学学科项目（XXKPY1608）作者简介：马克星（1985—），男，讲师，博士，从事土地经济与管理研究。

我国城市土地价格的影响因素及调控对策作者：李新仓来源：《商业经济研究》2015年第14期内容摘要：通过辽宁城市土地的实证调研显示，在复杂的土地市场条件下，宏观因素和微观因素是影响城市土地价格的重要因素。

本文通过系统梳理和综合分析上述影响因素，结合辽宁城市土地价格实证的调研数据，准确把握我国城市土地价格形成的演变特征，以期为城市规划、区域发展以及政府进行土地市场宏观调控提供决策依据。

关键词：城市土地价格宏观因素微观因素调控对策中图分类号：F301.3 文献标识码：A本文通过借鉴国外学者的相关研究经验和方法，立足于宏观和微观因素角度，通过系统梳理和综合分析这些因素，剖析其对城市土地价格的变化动态，对于政府对土地市场进行宏观调控、揭示城市土地价格的动态规律具有重要的参考价值。

城市土地价格的宏观因素分析目前，在复杂的市场经济条件下，城市土地价格的影响因素具有复杂性。

在复杂的影响城市土地价格的因素中，如表1描述了影响城市土地价格的因素及影响途径。

（一）城市规划因素在建筑大辞典中，城市规划是指城市建设发展的综合性规划，包括城市的发展、人口规模、用地标准和布局等。

在新型城镇化过程中，城市规划具有优化城市土地利用结构、规范开发商用地行为，促使城市发展符合城市长远整体发展规划的功能。

城市规划决定着城市的容积率以及建筑密度，反映城市土地利用强度，在宏观层次上决定着城市土地价格的高低。

以辽宁沈阳的实证调研数据为例，城市土地的价格因其具体用途（主要包括工业类、住宅类、商服类、综合类等用地）不同而呈现差异性特征，每一类用地因为所处的具体区位及受周边城市规划影响，其价格也具有差别，例如商服和住宅类用地细分为10个不同标准的价格，工业类用地则包括8个不同标准的价格。

一般来说，在城市规划中，商服类用地价格最高，其次是住宅类用地，工业类用地价格最低，城市土地价格与商业服务用地呈正相关关系，与工业用地呈负相关关系，同一地域的同一块土地，土地规划的使用性质不同，该宗土地的价格存在天壤之别。

呼和浩特市土地价格时间变化特征及影响因素分析作者：王海雯张倩来源：《西部资源》2017年第01期摘要：以住宅、工业、商服三种不同利用类型的土地价格为样本，分析了呼和浩特市2004年～2014年土地价格的变化规律及主要影响因素。

结果表明，不同土地用途的价格也各不相同。

其中商业用地价格最高，其次为居住用地，工业用地价格最低；呼和浩特市土地价格受人口、经济和社会等方综合因素的影响，且具有较高的相关性。

关键词：土地价格；变化规律；影响因素；呼和浩特市1. 研究目的及意义近年来，随着城市化进程的不断加快、城市规模的不断扩大和城市人口的不断增加，土地资源的稀缺性越来越明显，其重要性也在日益增加，土地资源的供需矛盾越来越尖锐[1]。

土地价格作为反映一个城市的土地资源市场和经济环境的重要指标，同时也是城市反映土地资源配置状况的重要指标[2]。

而价格机制作为市场经济运营的核心，也是市场经济配置资源最为重要的手段。

因此，通过分析城市土地的价格变化，可以了解城市土地市场的供求状况及其相关经济活动的变化。

城市地价作为土地市场价值的判断标准和反映土地市场运作状况的重要信息，处于土地经济生活的中心地位，在优化土地资源配置和调节城市土地利用等方面都发挥着越来越重要的作用[1-3]。

分析城市不同类型的土地价格变化特征对于研究城市土地合理开发配置、完善土地市场各项机制具有十分重要的意义。

研究表明，经济发展水平、人口状况、土地开发投资情况等是造成土地价格差异的重要因素，本文以呼和浩特市为例，以2004年～2014年城市土地价格为研究对象，选择总人口数、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇人均住房面积、城镇化率、建成区绿化覆盖面积以及房屋销售单价作为影响土地价格的因素[4]，分析呼和浩特市地价变化规律及其主要影响因素。

2. 研究区概况2.1 自然概况呼和浩特市位于内蒙古自治区中部的土默川平原，土地总面积17224km2，市区面积达2054km2，下设玉泉区、赛罕区、新城区、回民区、土默特左旗、武川县、托克托县、和林格尔县和清水河县九个旗县区。

浅谈我国城市土地价格评估的影响因素发表时间：2017-11-04T09:22:24.780Z 来源：《基层建设》2017年第19期作者：王瑞珍[导读] 摘要：在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制邯郸市国土资源评估中心 056002摘要：在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

关键词：我国城市；土地价格评估；影响因素1 影响土地价格评估的因素分析1.1人口因素土地需求的本质即人口增长对土地的需求。

人口增长可分为自然增长和机械增长。

人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。

在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

1.2区位因素区位因素是对城市土地价格具有决定性作用的因素。

与其它商品相比，城市土地属于不动产，其位置具有固定性，正是因为其固定性和唯一性影响着城市土地价格的高低及城市土地的优劣。

Northam（1978）指出，区位是决定地块优劣的重要因素。

区位是衡量城市地价的重要尺度，决定着城市土地价格和土地收益水平的高低。

土地区位是一个综合性概念，表明该宗土地的自然条件、交通状况和商业状况等情况，土地价格综合反映了该宗土地的区位差异。

土地区位差异严重影响着城市的土地价格，土地区位的变化影响着土地价格的变化。

一、我国城市土地价格空间分布根据相关研究得知，我国城市住宅、商业地价的空间分布特点基本相似，其空间分布具有连续性，不过也具有一定的空间差异性与变异性。

一般城市中心附近地价明显走高，由此向外，地价逐渐降低。

并且在城市中心范围的地价，其变化一般体现出连续变化的趋势，离城市中心越近，价格变化的幅度就越大，而由城市中心至外围区域，地价明显有一个减低过程，其变化的幅度相对平缓，以及局部地区也会存在高低交错的情况。

对于这些情况产生的原因，各个城市也会存在一定的差异性。

对于我国城市工业地价空间分布，其整体上也具有由中心向外递减的规律，不过地价偏高的地区多数分布于经济技术开发区以及高新技术开发区等工业园区，例如一些地区，其地势起伏较大，地价相对来说会低些，因此这些城市地价空间分布形态具有非常明显的变异性；对于我国城市的商业用地价格基本是由城市中心逐渐向外围降低，因城市中心不断发展，交通便利，商业活动密集，城市的繁华能够吸引更多的投资者，因此城市中心的用地价格比较高。

另外，由于郊区人口密度小，其商业活动不聚集，并呈现出零散化，故离市中心越远，商业用地价格就越低。

对我国整体城市地价水平空间分布进行分析，城市地价水平具有东高西低、南高北低的特点，由全国范围而言，我国地价有三个峰值区，包括了珠江三角洲地区、长三角地区以及环渤海地区。

我国大部分地价偏高的城市都具有沿铁路、沿海以及沿江路线的特点。

由综合研究可以得知，我国城市内部地价空间分布具有同心圆结构的特点，价格由城市中心向外围降低。

由当前对城市地价空间分布的研究文献来看，大部分只针对单个城市进行研究，没有进行多个或者是全国整体的城市地价空间分布分析与比较。

我国城镇化进程速度加快，交通运输业的高速发展，城市与城市之间的距离不断被拉近，并增加它们之间的联系，城市已慢慢突破传统的发展模式，在城市圈辐射的作用下，能够使更大范围的地区获得资源优化配置。

所以，站在我国整体范围的角度，研究城市地价空间分布特点、规律是未来研究的新方向。

土地价格的时空演变及其影响因素分析——以杭州市为例温海珍，张之礼（浙江大学房地产研究中心，杭州310027）摘要：以杭州市2006年5月至2010年3月的住宅类土地交易数据，运用空间计量模型，从时间和空间两个层面研究土地价格的变化趋势及土地价格的影响因素。

研究结果表明，容积率、土地等级对土地价格有显著影响。

空间层面上，土地价格的误差项之间存在显著的空间依赖性，邻近地块之间价格波动关联性较大，并且到城市景观中心西湖的距离对土地价格存在显著的负向影响。

时间维度上，地价有明显的上涨趋势，但在国际金融危机影响期间地价涨幅明显下降。

关键词：土地经济；土地价格；空间计量模型The analysis on spatial-temporal evolution and impacting factors of land prices: Evidence from Hangzhou CityWen Hai-zhen, Zhang Zhi-li(The Center for Real Estate Study, Zhejiang University, Hangzhou 310027, China)Abstract With residential land transaction data in Hangzhou between May in 2006 and March in 2010, applying spatial econometrics model, we analyzed the evolving trend of land prices from the spatial and temporal perspective, in addition to the impacting factors of land prices. The results show that plot ratio and land grade have significant influences on land prices. In space, residual errors of land prices have significant spatial dependence. There is great relevance between prices fluctuation of adjacent lands besides the significant negative impacts of distance to Xihu as the center of city landscape on land prices. In temporal dimension, land prices have obvious rising trend, but the rising degree of land prices declines evidently in the period of international financial crisis.Key words land economy; land prices; spatial econometrics model1引言城市土地价格是调节土地市场供应与需求的重要手段，也是衡量土地资源是否得到有效利用和合理配置的重要指标。

绵阳近五年的土地价格变动1. 引言1.1 绵阳近五年的土地价格变动概述绵阳是四川省重要的城市之一，近年来土地价格一直呈现出不断上涨的趋势。

从2016年至2020年，绵阳的土地价格整体呈现出波动上涨的态势，尤其是在城市化进程加快和人口不断增加的背景下，土地价格更是呈现出快速增长的趋势。

据统计数据显示，绵阳市区和周边地区的土地价格在这五年中涨幅达到了30%以上。

这意味着土地作为有限的资源，在需求和供给的双重影响下，价格必然会出现上涨。

绵阳的土地价格变动受多种因素的影响，包括政府政策调控、土地供需关系、经济发展速度等等。

接下来我将通过对绵阳土地价格变动的主要因素影响、原因分析、土地供需关系对价格影响以及土地政策对价格的影响等方面进行深入探讨，以便更全面地了解绵阳土地价格的变动规律。

2. 正文2.1 绵阳土地市场的主要因素影响绵阳土地市场的主要因素影响包括多种因素，其中最主要的有经济发展情况、政策调控、土地供给、需求变化等。

经济发展情况是绵阳土地价格变动的重要因素之一。

经济繁荣时，土地需求旺盛，土地价格往往攀升；而经济不景气时，土地市场低迷，土地价格也会受到影响。

政策调控是绵阳土地市场的重要影响因素之一。

政府的土地政策直接影响着土地市场的供给和需求，进而影响土地价格的变动。

政府对土地供应、土地使用、土地出让等方面的政策调整，都会对土地价格产生直接影响。

土地供给和需求变化也是绵阳土地价格变动的重要因素。

土地供给和需求之间的平衡关系直接影响土地价格的波动。

供大于需时，土地价格往往下降；需大于供时，土地价格则会上涨。

绵阳土地价格的变动受多种因素影响。

只有全面考虑到经济发展情况、政策调控、土地供需关系等因素，才能更好地把握土地市场的走向，做出正确的投资决策。

2.2 2016年至2020年绵阳土地价格变动情况2016年至2020年，绵阳土地价格经历了一定的波动。

根据数据显示，2016年初到2017年上半年，绵阳土地市场呈现出明显的上涨趋势。

城市研究| 91 The Evolution Characteristics of Built-up Areas from Compact City Perspective and Analysis of Its Influencing Factors: A Case Study of Shanghai周新刚 傅韵同 郎 嵬 李默涵 ZHOU Xingang, FU Yuntong, LANG Wei, LI Mohan新时期我国国土空间规划战略的重要任务之一是实现土地资源最佳使用与紧凑城市发展战略，实现新型城镇化的高质量发展。

紧凑城市作为国土空间规划的重要策略，对于解决中国快速城市化过程中城市蔓延带来的交通拥堵、资源浪费等城市问题具有重大意义。

通过对上海市1995—2015年建成区的时空分析，挖掘建成区扩展演变规律。

基于重力模型建立紧凑度指标对城市扩展过程进行量化分析，剖析紧凑度的时空演变规律：一是上海市建成区紧凑度先降低后升高，主城区紧凑度高于郊区；二是上海市主城区和郊区紧凑度变化受人口、产业、交通等多种因素的影响。

面向国土空间规划时，提出紧凑城市发展策略及规划响应。

One of the important tasks of China's territorial spatial planning strategy in the new era is to utilize land use properly andimplement the compact city development strategy to achieve high-quality development for new-type urbanization. As an important strategy for territorial spatial planning, developing compact cities is of great significance for solving urban problems in China's rapid urbanization, such as traffic congestion and waste of resources induced by urban sprawl. This study explores the evolution of the built-up area through the spatio-temporal analysis of Shanghai from 1995 to 2015. Based on the gravity model, a compactness index system is examined to quantify the urban expansion process, and the spatio-temporal evolution of compactness is explored. First, the compactness of urban built-up areas in Shanghai declined and then increased, and the compactness of the main urban area is higher than that of the suburbs. Second, the compactness of Shanghai's main urban areas and suburbs is affected by various factors such as population, industry, and transportation. For territorial spatial planning, some measures of compact city development strategy and planning responses are proposed.紧凑城市视角下的建成区时空演变特征及其影响因素分析*——以上海为例作者简介周新刚同济大学建筑与城市规划学院，高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室助理教授，硕士生导师傅韵同同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生郎 嵬中山大学地理科学与规划学院 副教授中国区域协调发展与乡村建设研究院李默涵（通信作者）同济大学建筑与城市规划学院 博士研究生国土空间规划；紧凑城市；时空演变；土地利用扩展；上海市territorial spatial planning; compact city; spatio-temporal evolution; land use expansion; Shanghai文章编号 1673-8985（2021）01-0091-07 中图分类号 TU984 文献标志码 A DOI 10.11982/j.supr.20210114摘 要Abstract 关 键 词Key words 0 引言紧凑城市主张以紧凑的城市形态来有效控制城市蔓延，保护郊区开敞空间，提高土地使用效率以减少能源消耗[1]。

第一章绪论1.1土地出让的含义和方式1.1.1土地出让的含义国有土地使用权出让：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。

出让的含义一般包括一下含义：1土地使用权出让是由国家垄断的土地一级市场，任何单位和个人不得出让土地的使用权。

经出让取得土地使用权的单位和个人，只用使用权，在土使用权期限内，对土地拥有使用占有收益处分权。

2商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

3土地使用者只用向国家支付了全部土地使用权出让金后才能获得土地使用权证书。

集体土地不得出让。

1.1.2土地出让的方式目前，我国土地使用权有偿出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。

协议出让是指政府或政府委托的土地管理部门作为出让方与选定的受让方协商用地价格和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的行为。

适用于一些需要加以扶持的部门或单位的用地，比如市政工程、公益事业、非营利单位(如机关、部队、科教等)用地和需要优先发展的基础产业、短线项目等。

招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

适用于商业用地、娱乐用地。

拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

适用于商品住宅、部分商办等经营性用地。

挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

1.2土地出让中的问题和原因分析1.2.1土地出让中的问题我国土地出让过程中出现的问题（1）土地出让市场的权力寻租问题；土地的征用和出让，已经成为和重大建设工程、国企改制相并列的三大腐败温床之一。

城市土地价格变动及价格影响因素摘要：我国城市间的土地价格并不相同，一、二线城市和三、四线城市的土地价格差异很大，一、二线土地供不应求，三、四线土地供求关系较为平稳，对土地价格影响因素的不敏感，会直接影响到当地政府对土地出让这一刺激经济的手段的应用，关系到地方能否有效优化土地资源配置、促进土地市场健康发展的目标的实现。

准确掌握土地价格变动的影响因素，了解土地价格的变动，分析我国土地价格管理存在的问题，对城市土地价格管理有着重要的现实意义。

关键词：土地价格；变动；影响因素引言土地作为自然资源，又是重要的生产要素，还构成了人类经济活动的基本财产，在人类历史上的任何社会均受到高度重视。

进入现代社会，土地资源总量有限与人口及社会经济不断增长的矛盾日益尖锐，土地的生产要素功能不断受到财产功能、投资功能的冲击，尤其是随着市场经济的发展，土地市场价格持续上涨，那么土地价格的本质究竟是什么？土地作为自然资源和生产要素，其价格是越高越好吗？而且，在中国的土地公有制体系下，城乡土地制度改革不断推进，城乡土地市场在实现资源优化配置的同时，也起到了聚集财富的功能，尤其是城市土地使用制度改革以来的土地出让为城市建设积累了大量资金，被称为“第二财政”，也对城市与地区经济发展起到了重要推动作用，甚至被认为是区域经济发展的“发动机”。

1土地价格的本质1.1土地价格是在交换过程中形成的，是土地占有或放弃占有的对价在人类社会占有并使用土地资源的过程中，当出现土地私人占有以后才会出现占有及放弃占有，以及自有使用与让渡别人使用等，进而出现了土地交换过程；当出现让渡别人使用，就出现了交换及其代价；这些交换及其代价，或表现为一次性买断的土地价格，或表现为分期使用代价的地租。

地租和地价都是占有或放弃占有的对价，地租与地价之间关系类似利息与本金的关系，地价是地租的资本化。

1.2土地价格是土地利用能力的标尺，是土地财产价值量的经济表征交换的对价（地价或地租）取决于土地利用能力所决定的产出水平，即土地为使用者所能带来收益的高低决定使用者愿意为其付出代价的高低，正如杜阁所说“土地的价值是按照收入对其所交换的可动的财富的数量或价值的比例来评定的”。

城市土地价格影响因素分析钟帅发布时间:2011-03-16摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。

实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。

与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。

关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据一、理论探讨中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。

随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。

与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。

Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。

胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。

柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。

张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。

自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨到2008年的46% 。

城市土地利用变化分析与预测随着城市的不断发展和扩张，城市土地利用也发生着不断的变化。

城市土地利用变化是城市变迁的重要体现，对城市规划和土地利用的研究具有重要意义。

本文将从城市土地利用的特点、影响因素、变化分析和预测等方面进行论述。

一、城市土地利用的特点城市土地利用具有多样性、时空交错、复杂性和动态性等特点。

城市土地利用的多样性表现为城市土地利用类型和功能多样，包括住宅区、商业区、工业区、交通运输区、公共服务设施区等。

时空交错表现为城市不同地区的土地利用结构和组合方式存在较大差异。

复杂性表现为城市土地利用的变化受到多种因素的影响，包括人口增长、经济发展、城市规划和政策变化等。

动态性表现为城市土地利用存在着持续不断的变化，通常随着时间的推移和城市发展的需要而发生变化。

二、影响城市土地利用变化的因素城市土地利用的变化受到多种因素的影响，包括人口增长、城市化水平提高、经济发展、城市规划和政策变化等。

下面就来详细分析一下各因素对城市土地利用变化的影响。

1. 人口增长人口增长是导致城市土地利用变化的重要因素。

随着人口的增长，城市需要逐步扩大，给城市土地利用带来新的需求。

通常情况下，随着人口增长，城市住房需求增加，会导致住宅区的扩张，商业区的增加，交通运输区的增加等。

2. 城市化水平提高城市化水平的提高也是导致城市土地利用变化的原因之一。

城市化水平的提高可以带来更多的经济活动、人口迁移、投资和就业机会等，从而使城市土地利用不断变化。

城市化水平的提高意味着城市化范围的拓展和城市的向外扩张，这会导致周边地区的土地利用结构也相应改变。

3. 经济发展经济发展是导致城市土地利用变化的重要因素之一。

在经济高速发展的时期，城市往往需要不断扩大，以满足经济发展的需要。

经济发展会促进土地利用方式的多样化，如城市的商业区和工业区的不断扩大。

4. 城市规划和政策变化城市规划和政策变化也是导致城市土地利用变化的因素之一。

城市规划和政策对土地利用的影响是很大的。

大中城市居住地价的时空变化规律及启示一、问题的提出本文基于2000—2006年26个大中城市居住地价的完整时间序列数据，分析中国大中城市居住地价的个体差异、区域差异及其年际变化，为大中城市居住用地市场及住宅市场调控提供决策支持。

本文着重关注的问题有：中国大中城市之间居住地价的差异有多大？东、中、西部地区大中城市居住地价是否存在结构性差异？大中城市之间和区域之间居住地价的差异在不同年份是否有明显的不同？上述大中城市居住地价差异是由哪些因素造成的？上述分析结果为政府和公众带来哪些启示？二、居住地价时空变化的度量(一)地价差异的数学表达城市(或区域)地价差异的数学表达形式有：1.差值，即为两个地价数值之差；2.平均值，即一组地价数据的算术平均值；3.标准差，即各地价数值偏离平均值的距离(离均差)的平均数，是离差平方和平均后的方根，能反映一个数据集的离散程度；4.极值，即一组地价数据中的最大值和最小值；5.极差，即最大值与最小值之差；6.极值比，即最大值除以最小值得到的倍数。

(二)地价差异的度量维度地价差异的度量可以分为时空两个维度：1.空间维度。

包括：(1)全国尺度，指全国范围内大中城市地价差异或全国大中城市地价整体水平的年际差异。

(2)区域尺度，指东、中、西部地区内大中城市地价的差异，或不同区域大中城市地价的整体水平的差异。

(3)个体尺度。

两个城市之间地价的差异。

2.时间维度。

包括上述各空间维度下城市地价的年内差异和年际差异。

三、大中城市居住地价的时空变化及规律(一)全国尺度下的居住地价时空变化全国大中城市居住地价的平均值在2001—2003年保持5%—6%的年增长速度，2004年增至10%，2005年激增至46%，2006年回落至6%。

标准差在2000—2004年保持在5%—10%的速长速度，2005年激增至179%，2006年增速回落至6%。

说明2005年全国大中城市居住地价的总体水平和城市间居住地价的差距剧增，其余年份保持平稳上升态势。