第2章现金流量和资金的时间价值

第七章 现金流量与资金时间价值

第一节 现金流量

• 一、现金流量的概念

• 二、现金流量图

第二节 资金时间价值

• 一、资金时间价值的概念

• 二、利息与利率

• 三、单利计息与复利计息

• 四、名义利率与实际利率

第三节 资金等效值与复利计算

• 一、资金等值的概念

• 二、复利计算

例1• 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的贷款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？

例2• 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？

例3• 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房价用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？

例4• 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%,期限均为15年,公积金贷款的最高限额15万元.问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少?

例5• 某家庭以4000元/平方米的价格,购买了一套建筑面积为120平方米的住宅.银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款5年后,与第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元,问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?

现金流量与资金时间价值

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解，熟悉和掌握程度。

考试要求

1．掌握现金流量；

2．掌握资金时间价值的概念：

3．掌握利息与利率；

4．了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS－LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论；

5．熟悉影响利率的其他因素；

6．掌握单利计息与复利计息；

7．掌握名义利率与实际利率；

8．掌握资金等效值与复利计算。

二、内容讲解

本章近三年考试平均分值10分左右，其中2009、2011年没有出大的计算题，2010年出了一道8分计算题。

史家解读：

1．在历年考试中一般都有一道本章的计算题，再加上单选题、多选题、判断题，本章约占15%的分值比重。虽然在2011年考试中，没有出大的计算题，但在单项选择题、多项选择题中都出了考点。另外，本章公式非常多，同时，本章也是为教材第六章、第七章进行技术铺垫和计算准备的一章。 2．在做本章涉及计算的题目时，建议大家一定要画现金流量图，这样比较直观形象，可以一目了然，避免在计算投资利息或折现年份上出错。

3．教材所列举的例题都代表一种典型题型，要注意举一反三，切实掌握计算技巧和解题方法。

第五章 现金流量与资金时间价值

第一节 现金流量

房地产开发投资的目的，是在提供满足市场对房地产产品或服务需求的同时，获得相应的投资收益。为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算房地产开发投资项目经济效果的评价指标。而进行这些测算的基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。

一、现金流量的概念

房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。从物质形态看，房地产开发投资活动表现为开发商使用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足客户各种需求的入住空间。从货币形态看，房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。

工程经济学习题

1 第二章 现金流量与资金的时间价值

思考题： 1．什么是现金流量？财务现金流量与国民经济现金流量有何区别？ 2．构成现金流量的基本经济要素有哪些？ 3．绘制现金流量图的目的及其主要注意事项是什么？ 4．在工程经济分析中是如何面对时间因素进行研究？试举例说明

5．何谓资金的时间价值？如何理解资金的时间价值？ 6．单利和复利的区别是什么？试举例说明？ 7．什么是终值、现值和等值？ 8．什么是名义利率、实际利率？ 9．现有一项目，期现金流量为：第一年末支付1000万元，第二年末支付1500

万元，第三年收益200万元，第四年收益300万元，第六年到第十年每年收益500万元，第十一年收益450万元，第十二年收益400万元，第十三年收益350万元，第十四年收益450万元。设年利率为12％，求：（1）现值；（2）终值；（3）第二年末项目的等值。 10．利用复利计算公式和复利系数表确定下列数值：

（1）)10%,5.11,/(AF (2) )6.8%,10,/(PA

(3) )8.7,8.8,/(AP (4) )5.4%,5.9,/(FA

11. 某设备单价为55万元，合同签订时付了10万元，然后采用分期付款方式。第一年末付款14万元，从第二年初起每半年付款4万元。设年利率为12％，每半年复利一次。问多少年能付清价款？ 12．某人每年末存款100元，期限为5年，年利率为10％，每半年计息一次。

计息周期内存款试分别按单利和复利计算，求第五年末可得本利和。 练习题： 1．现有一项目，其现金流量为：第一年末支付1000万元，第二年末支付1500万元，第三年收益200万元，第四年收益300万元，第五年收益400万元，第六年到第十年每年收益500万元，第十一年收益450万元，第十二年收益400万元，

第十三年收益350万元，第十四年收益450万元。设年利率为12%，求：(1)现工程经济学习题

2 值；(2)终值；(3)第二年末项目的等值。 2．利用复利公式和复利系数表确定下列系数值： (1)(F/A，11.5%，10)； (2)(A/P，10%，8.6)；

一、资金时间价值的概念

资金的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为货币时间价值。理解：

（1）定义：资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量差额。

两个要点：（1）不同时点；（2）价值量差额

（2）量的规定性（即如何衡量）

理论上――资金时间价值等于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。

实际工作中――可以用通货膨胀率很低条件下的政府债券利率来表现时间价值。

二、终值与现值

（一）终值和现值的概念

1. 终值又称将来值，是现在一定量的资金折算到未来某一时点所对应的价值，俗称“本利和”，通常记作F。

2. 现值，是指未来某一时点上的一定量资金折算到现在所对应的价值，俗称“本金”，通常记作“P”。

四、复利终值与现值

（一）复利终值

F＝P（1＋i）n

在上式中，（1＋i）n称为“复利终值系数”，用符号（F/P，i，n）表示。这样，上式就可以写为： F＝P（F/P，i，n）

【例】某人拟购房，开发商提出两个方案：方案一是现在一次性付80万元；方案二是5年后付100万元。若目前银行贷款利率为7%（复利计息），要求计算比较哪个付款方案较为有利。

【答案】方案一的终值＝80×（F/P，7%，5）＝112.208（万元）>100（万元）。

由于方案二的终值小于方案一的终值，所以应该选择方案二。

【注意】（1）如果其他条件不变，当期数为1时，复利终值和单利终值是相同的。

（2）在财务管理中，如果不加注明，一般均按照复利计算。

【例】西域公司现在存入银行10万元，存期3年，年利率8%，每年计息一次，则到期可以取出的现金为：

F = P×ni)1(=10×3%)81(=10×（F/P，8%，3）

=10×1.2597=12.597（万元）

查“1元的复利终值系数表”可查出，当利率为8%，n=3时，复利终值系数（F/P，8%，3）为1.2597。