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商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、地段：商业地产对地段的要求更高。
3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规和消防规外，还要遵循第三种规即商业规；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产的价值链现阶段国商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。
但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。
三、租售模式模式一：只售不租特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
商业地产运营运营管理方案一、项目背景商业地产是指专门用于商业目的的房地产，包括购物中心、酒店、写字楼、商业街等。
商业地产作为一种重要的经济形态，其运营管理直接关系着项目的成败。
有效的运营管理方案可以提高商业地产的利润和市场竞争力。
本文将以购物中心为例，探讨商业地产运营管理的方案。
二、项目概况购物中心作为一种综合性商业设施，包括了零售、餐饮、娱乐等多种业态，是人们日常生活中不可或缺的一部分。
购物中心的运营管理涉及到租赁管理、市场营销、客户服务、物业管理等多个方面。
要想成功地运营购物中心，需要有一个完善的管理方案。
三、租赁管理租赁管理是购物中心运营管理中的重要环节。
购物中心作为商业地产，其核心业务就是获取租金收入。
因此，租赁管理的质量直接关系着项目的盈利能力。
在租赁管理方面，需要做以下几个方面的工作：1、租户招募：购物中心需要根据市场需求，确定合适的租户种类和品牌。
在招募租户时，需要根据租户的实力和信誉进行评估，确保租户的质量和稳定性。
2、租金定价：购物中心应根据其位置、品牌影响力、租赁需求等因素，合理定价租金，以吸引优质租户入驻。
3、合同管理：签订租赁合同时，需要明确约定租金、租期、租金调整机制等关键条款，并且及时跟进租户的履约情况，确保租金的及时收取。
租赁管理方案的建立，可以规范购物中心的租赁行为，提高租金收入和客户满意度。
四、市场营销市场营销是购物中心运营管理中的另一个重要方面。
购物中心需要通过市场营销手段，吸引客户和提高客户忠诚度。
在市场营销方面，需要注意以下几个方面的工作：1、品牌定位：明确购物中心的品牌定位，确定目标客户群体和核心竞争优势，并根据品牌定位制定市场营销策略。
2、促销活动：定期开展促销活动，吸引顾客前来消费。
例如举办特价促销、折扣活动、会员日等活动。
3、会员管理：建立会员制度，提供会员优惠、积分兑换等服务，增加客户忠诚度和消费频次。
市场营销方案的建立，可以提高购物中心的品牌知名度和客户忠诚度，增加客流量和销售额。
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产运营管理方案一、背景分析商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、商业街、写字楼等。
商业地产的运营管理对项目的长期稳健发展至关重要。
本文将提出一套商业地产运营管理方案，以实现项目的可持续发展和盈利增长。
二、目标设定1.提高商业地产的租金收入：通过优化租户结构、提升租户品质、加强营销推广等方式，提高商业地产的租金收入水平。
2.提升商业地产的客流量：通过引入各类吸引力强的商户、举办有吸引力的活动等方式，提升商业地产的客流量，增加租户的销售额。
3.提高商业地产的品牌影响力：通过打造独特的品牌形象、加强社交媒体推广等方式，提高商业地产的品牌影响力和知名度，吸引更多的租户和顾客。
4.提升商业地产的服务质量：通过加强员工培训、建立完善的客户服务体系等方式，提升商业地产的服务质量，提高租户和顾客的满意度。
三、关键策略1.优化租户结构：对现有租户进行评估，淘汰盈利能力较弱的租户，优化租户结构。
同时，积极引进有品牌影响力和吸引力的租户，提高商业地产的租金收入水平和客流量。
2.提升租户品质：与租户合作，共同提升租户的品牌形象和服务质量。
定期组织培训，提升租户的专业素养。
建立租户评价机制，对租户进行评估和奖惩，促使租户提升品质。
3.加强营销推广：通过线上线下多渠道的营销推广，提高商业地产的知名度和品牌影响力。
利用社交媒体平台，开展线上推广活动。
举办优惠活动和主题活动，吸引顾客前来购物和消费。
4.引入多元化业态：根据市场需求和消费者趋势，引入多元化的业态，增加商业地产的吸引力。
例如，引入儿童娱乐业态、健身器材业态等，以满足不同消费者的需求。
5.提高服务质量：加强员工培训，提升员工的专业素质和服务水平。
建立完善的客户服务体系，做好顾客投诉处理和问题解决，提高顾客满意度。
6.优化物业管理：加强对商业地产的物业管理，提高物业设施的维护水平和服务质量。
定期检查设施设备的运行状况，及时修复和更新设施。
保持商业地产的整洁和安全。
商业地产的运营模式完整版首先，租赁管理是商业地产运营模式的核心。
租赁管理包括招商引资、租约管理、租金管理和租户关系维护等环节。
招商引资是指通过各种方式吸引租户入驻，包括广告宣传、市场调研和洽谈等。
租约管理是指制定租约、签订租约和执行租约，包括租金的收取和租户的违约处理。
租金管理是指确保租金准时收取并进行合理利用，包括租金的设置和租金的调整。
租户关系维护则是通过提供良好的租赁环境来吸引和维持租户，包括提供高质量的物业管理和解决租户的问题等。
其次，资产管理也是商业地产运营模式的重要一环。
资产管理的目标是最大化资产价值，包括资产的增值和保值。
资产管理主要包括项目规划、项目开发、项目运营和资产处置等环节。
项目规划是指对商业地产项目进行研究和设计，包括项目定位、功能布局和市场分析等。
项目开发是指通过各种方式对商业地产项目进行建设和改造，包括项目筹备、建筑施工和装修设计等。
项目运营是指对商业地产项目进行全面管理和运营，包括物业管理、运营管理和财务管理等。
资产处置则是指对商业地产项目进行转让或出租，包括资产评估、交易谈判和合同签订等。
此外，市场推广也是商业地产运营模式的重要一环。
市场推广是指对商业地产项目进行宣传和推广，以吸引更多的租户和客户。
市场推广主要包括品牌建设、广告宣传、市场调研和产品创新等环节。
品牌建设是指对商业地产项目进行定位和品牌打造，以提升项目的知名度和美誉度。
广告宣传是指通过各种媒体和渠道对商业地产项目进行宣传和推广，包括户外广告、网络宣传和活动策划等。
市场调研则是对商业地产市场进行深入研究和分析，以了解市场需求和竞争情况。
产品创新是指根据市场需求对商业地产项目进行改进和创新，以提供更多的优质服务和增加项目的竞争力。
综上所述，商业地产的运营模式包括租赁管理、资产管理、市场推广和客户服务等方面，通过全面的管理和运营来实现商业地产的价值最大化和良好的运营效果。
浅析商业地产的运营管理模式目录一、商业地产的定义二、中国商业地产的发展前景三、商业地产的发展模式四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式一、什么是商业地产商业地产，既是用于商业用途的房地产,是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。
商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。
广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。
由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。
其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。
二、商业地产的发展前景目前就国内来看,在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。
据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3％上升到超过1％，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。
因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。
从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI)：141。
2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%,整体保持稳定上升态势。
如下图所示:从《经济观察报》刊登的数据分析,我国的房地产投资收益率高达30%左右,而发达国家一般在8%以下，美国是7％，日本是4%.商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性,对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。
随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。
商业地产运营模式商业地产运营模式是指在商业地产开发、建设和运营过程中，为了实现商业地产资产的最大化收益和持续增值，通过制定合理的商业规划和运营策略，对商业地产进行有效管理的一种方式。
商业地产运营模式的设计和实施对于商业地产的成功与否具有重要的影响，因此在商业地产项目开发之初，应该进行全面的市场调研和综合分析，结合市场需求和竞争情况，设计出适合商业地产的运营模式。
1.定位和策划：商业地产运营模式的第一步是确定商业地产的定位和策划。
这需要依据市场需求和竞争情况，分析目标客户群体、人口基数、消费能力、购物习惯等因素，确定商业地产的功能定位和业态组合。
同时还需要考虑商业地产的品牌定位和定位市场的差异化策略，以提高商业地产的竞争力和市场占有率。
2.租户招商：商业地产的租户结构是商业地产运营中的重要环节。
通过招商租户，可以为商业地产带来稳定的租金收入，并提升商业地产的知名度和影响力。
租户招商的关键是根据商业地产的定位和策划，确定招商方向和目标租户群体，制定招商计划和招商策略，积极与潜在租户进行洽谈和合作，达成租约。
3.商业运营：商业地产的商业运营是商业地产运营模式的核心内容，包括商业地产的日常管理、运营和推广。
商业地产的日常管理涉及到物业维护、租金管理、人员管理等方面，需要建立健全的管理制度和运营流程。
同时，商业地产的运营还需要制定相应的推广策略和活动，吸引消费者，提升商业地产的影响力和市场份额。
4.金融支持：商业地产的运营模式中，金融支持是一个重要的方面。
在商业地产项目开发和运营中，通常需要大量的资金投入，包括土地购置、建设投资、租金补贴等。
因此，商业地产运营模式需要与金融机构建立紧密的合作关系，获取足够的融资支持，确保项目的可持续发展。
5.社区互动：商业地产的运营模式还需要注重与周边社区的互动和合作。
商业地产作为综合性的商业设施，在社区的发展和繁荣中扮演着重要角色。
可以通过与周边居民、企业和社区组织的合作，举办社区活动、志愿者活动等，提升商业地产的社会责任感和品牌形象。
商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、地段：商业地产对地段的要求更高。
3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产的价值链现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。
但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。
三、租售模式模式一：只售不租特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。
劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。
匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。
模式二：只租不售特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。
在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。
优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。
劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。
匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。
模式三：不售不租特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。
优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。
劣势分析：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。
匹配项目：多出现于大型百货中心的商业项目。
模式四：租售结合特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。
优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。
经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。
模式五：与商家联营特点描述：房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。
优势分析：开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度，从而可以大大弱化招商的风险，加快商铺的销售速度，减少各种资源的浪费。
劣势分析：该模式执行国外先进的“先招商-后开发”的商业地产开发理念，没有明显的劣势，但问题是，主力店的商业零售巨头们对于开发商实力及项目地段的选择非常苛刻，对于众多中小开发企业而言，此模式的可发挥空间有限。
模式六：证券化模式概念描述：一般是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。
而对于新开发的商业地产项目，可以采用为资产证券化定制商业地产”开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。
优势分析：经验表明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。
事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。
对于开发商而言，风险方面的考虑也决定了证券化模式的优势，证券化一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场。
操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。
一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。
房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。
四、国内商业地产存在的问题1、非专业操作商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业态组合不合理或不切实际，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。
2、定位失误很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。
3、产权分割出售商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例。
因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8％的投资回报率问题。
4、盲目拷贝模式我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。
我国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似”。
5、人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产项目失败。
6、资金链断裂地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较长，很容易发生资金链断裂。
7、区域市场竞争过度当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。
8、倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。
五、商业地产运营管理的几个关键点1、市场分析是成功的前提如何精确把握市场现状，有效预测未来市场？如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性？规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程；2、商业规划是成功的基础在集中时间内感受多元化、综合性的消费；成功商业地产区别于一般百货商场的重要特点；3、准确、差异化的定位是市场竞争致胜的根本4、营销计划提前制定只有形成合力，才能精彩不断，给予顾客美好的消费体验，建立自己的忠诚顾客群体。
5、树立好的品牌形象6、大型推广活动及执行7、物业管理体系8、客户服务体系9、租赁合约管理10、设备维护与管理11、优化业态通过经营数据监测调整业态12、理念设计理念设计是灵魂，例如：如何对待顾客？为顾客提供何种体验这是必须要解决的问题；13、主动线整个商业地产只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；。
