商业地产开发的运营模式日期：2005-7-29 17:29:59来源: 编辑：众所周知中国已经进入一个新的经济发展周期，我想这点是不容置疑的，从03年开始，中国各方面的经济指标都得到的空前的一些提升，同时在这样的一个大的背景下面，各位也了解地中国经济出现了局部的投资过热，那么在中国房地产对于金融信贷的依赖也是非常的过分，那么我们举一个数据，基本上是在房地产开发企业的资金方面的来源可以这样讲99%是来源于房地产的信贷，而其他一些金融的手段仅仅在1%而已，这是一个严峻的事实。
这里面有相当大的金融风险。
那么房地产业和金融业也将成为中国加入WTO的新标准，我想这个方面的话，政府也会加大调控力度，这方面特别是从04年12月11号开始，商贸投资业作为我们入市退五进三当中一个开放，也是因为这样我们去年在广州12月10号举办了首届商业地产博览会。
这是一个具有历史意义的一天。
那么在我们这个商贸开放之前，我们中国商贸的物业乃至我们中国的商业地产业准备好没有？在宏观调控下面目前对于商业地产开发的新的动向如何，众所周知，目前出台的一系列政策，是对整个房地产业，虽然它的矛头更多的特别在近期是针对住宅产业，但是也会波及到商业地产的发展的趋势，所以在这里我也做一个简单的一个表述。
首先是商业地产的开发的现状。
那么商业地产的开发投资继续保持较高的一个增长速度，那么相关的数据我想也就不要列举，大家在很多的途径都可能发现，那么来自中国购物中心财富中心的一个数据表明，中国商业地产竣工面积达到2000万平米，这些地方仍然在建设大量的超大规模的商业设施，包括以Mall的在建项目有300多个，这个也是一个客观的值得重视的一个事实。
而与此相比较而言，全国的商业用房面积反而在不断的上升，随着商业地产的投资的持续升温，包括世贸集团，顺驰中国，以及国美地产等等，都分别高调表现要进军商业地产。
那同时，在我们的商业地产的目前的一个现状商业地产的两张皮的现象依然非常的严重，并没有得到很好的解决，对于零售商需求的不清晰，研究的不充分，招商的困难以及商铺寻找这样一个合适的矛盾日常的激烈。
那么在宏观调控下面对商业地产其实这样的需要引起中国有关方面的各部委的担忧，在今年4月份发改委把这个很多先引得获利投资的方面做一个研究，那么对于商业地产大型购物中心的这样一个调查也是在名列里中的。
这个是大家可能知道的一些信息，同时05年以后，接连不断的政策应该是以三剑合舞，砍下这么多年发展的房地产业，同时也商业地产带来一定地影响。
特别是今年准备即将要推出的规划条例，这里面也有一些举措，将对整个商业地产的发展，超过一万平米以上的必须进行国务院有关部门进行这样的论证。
所以商业地产盲目的开发，在未来可能会有一定程度上的遏制，由于我们在第一张也提到，在整个房地产业特别是商业地产对于融资。
一些手段异常的单一，因此导致这样一个金融风险，那么我们也提出未来商业地产重点由于他是一个基金资金密集型的这样一个投入，他们对于开发商，投资商的实力，以及他的一些更灵活的金融手段的一些要求更高，所以我们认为，这必须实现多样化的一个渠道。
那么在今天多样化的形势当中，那么陆续的有这么一些包括和国外的交流这都是在一些城市，其中包括房地产的证券化，投资资金组织吸收长期资金来投入于房地产。
引导国外资金进入房地产融资市场，发行公司债权，推行融资租赁方式，抵押资产管理公司等等。
国内比较房地产信托投资资金瑞士这方面一些形式的借鉴，目前也正在国内的金融界和相关的主管部门当中正在酝酿这些方向上的意见和出台的举措。
因此我们也看到，特别在近期我们由于地产这样一些在七部委关于遏制房价的意见这样的出台以后，商务部也比较担心，由于对于住宅产业的一个调控，那么一些相关的开发和资金的流向可能会更多的专项商业地产，所以为了更了解这个情况，商务部分两路在全国进行商业地产的调查，第一路是考察广州，东莞，南宁，厦门，福州；第二路上海，南京和杭州。
这个是目前也是北京方面在进行的一些动作。
那么事实上确实我们也发现了这样一个表现，就是在住宅投资受遏制以后，各地的投资者专项商业地产和探讨中长期的一些投资，这里面同时包括海外的一些资金和热线对商业地产的更加的热衷，今年新加坡的家腾置业，同时我们也发现，在2005年第一季度，上海外资商业地产超过04年的整个年度的这样一个趋势。
我们在进行这方面的论述以后，我们可以得出这样的一个结论，也就是当今在中国房地产产业链的发展，它存在的趋势是资本，品牌，房地产的源头首先在一级市场首先是土地的目前国家也是相当多的政策上调控，包括是去年831的大限，以及包括今年七部委当中包括闲置一年以上的土地资金的政策，在两年以上的无偿收回等等这样一些非常有利的，应该是一些严肃的举措，应该是一些土地开发商的土地积累方面，土地储备方面的一些策略也是引起很多的一些调整。
那么为了更好的实现土地、品牌也就是我们开发商的品牌，以及资本的对接，那么我们结构得到国土资源部的支持，在中国国土资源直属机关报，包括是中国国际展览公司，以及美国咨询集团一起去在今年的7月30号和8月2号在北京的国贸举行中国首届地交会。
这是我们对这个地交会的相关信息给各位做一些预告。
那么在这里面，我们非常希望搭建品牌开发商和土地资源以及是国际资本的这样一个三方对接的平台，在这里面我们组织了超过50多个城市地级在内的国家土地储备局组团参展，把他们开展的参展的信息在这里进行发布和寻找招商引资的渠道，同时结合一批存量的二手土地，特别是一些有地无钱，那么也感觉到新政之后的出台的压力，他们也想寻找相关的合作伙伴进行转让，我们也组织了相关的这样的参展另外我们把北京大的开发商以及北京动开发售的正在引起整个京城楼市震动的项目，都会是进入我们这次展会。
作为一个品牌的展示。
同时还加上我们很多国外的一些资金和投资银行，当中包括日本的，澳洲的银行，亚洲的开发银行以及一些在内的金融的机构，这些都是我们在北京地交会将会搭建的一些资源，也希望在座各位业界的朋友也兴趣可以参与和观摩，在这里面我们也承办了一个高规格的中国商业地产和国际资本的这样一个主题论坛，因为房地产的论坛有三个主题，也是历来房地产市场当中最高的规格，因为我们把全球最大的开发商请到中国来进行主题演讲。
我们这次国土资源部的副部长以及相关的领导干部都会出席，这次应该讲是非常高规格，应该在新政之后的中国和美国对于整个方向产业的发展的方向的一个探讨和一个交流。
那么讲了这么多，我讲可能各位比较有兴趣的一些话题，就是说商业地产开发目前如火如荼，也有人在预测可以说2005年将是中国产业地产的死亡年，或者换句话说2005年将是中国商业地产的原年。
这个说法我想根本的来源还是多少有一些依据的，作为商业地产的这样一个标签的名词，其实在真的出现2002年，那么开始萌芽是2000年，商业地产这个名词这样的提出和各大的传媒以及业界的同行们转述应该从2002年比较多，也代表中国目前相当多的商业地产项目最多是在2000年开始筹备，大部分在2002年2003年开始筹备和开发。
他们基本上习惯性的从住宅的开发转过来看到商业地产投资回报率比较高，有惯性的用住宅的房地产开发模式来直接照搬到商业地产开发中，因此在很多的环节出现了很多的误区，当时我想用几个排比句可以反映大致的状况，也就是说开发重于经营，销售先于招商，规模先于策划，这都是在此之前众多商业地产项目存在整个运营的管理模式。
那么强调的问题，我们只是将其中一部分进行努力，第一是规模盲目的扩大，脱离需求。
这里面不乏一些政府形象工程，也就是说政府热于企业，形象大于需求。
第二点商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节。
完全没有考虑到整个这个项目的最重要的是一个持续发展和有序的经营。
另外由于我们国内的开发商的实力有限，和一些中国的一些实际的国情所造成，基本上都用销售的手段来短期回笼我们的资金，来滚动开发相对资金需求量比较的商业地产项目，这样的话，而在销售如何销售，才能够跟未来的经营尽量的能够减少它的矛盾，一定有矛盾，但是尽可能的减少，这个是可以做到的。
如何去做，这里面有很多的经验，所以这里面也经常造成很多困扰。
第四点很多照搬照抄的现象极其的严重，他们觉得新天地很好，有可能在自己里面找一块地开发一个街区的模式，这个是一个很大的误区。
看到别人在盖一个购物中心，觉得很赚钱，自己也不自量力的去干，这样的话甚至本住宅的中心都搬过来，这个是普遍存在的一个现象。
第五点刚才提到了，还没有真正的进行前期的商业策划就急于的找很多的规划设计单位进行投标，然后根据甲方自己的一些想法，脱离商业规律的想法，去敲定它的规划事情，包括建筑的设计等等，严重脱离零售商的要求，这是一个也是很多这样的问题存在。
同时招商包括主力店和一些龙头的商铺办主力店等等，还没有确定就急于销售，这些都是很重点的误区。
同时也没有看到整个商业地产运作过程当中，特别在我们的一本书我们的开篇第二章就花很大的篇幅去论述要做商业地产首先必须了解商品流通的规律，刚才我们有两位嘉宾都或多或少提到了，在商业地产主体是商业，而不是地产。
我想我自己的看法我可能更倾向于在商业地产的整个运作过程当中，地产是一个非常重要的载体，而它里面真正的灵魂是每一个经营的商家，所以我们做商业地产开发非常要了解零售商的需求，而零售商是做什么，他们我做商业地产开发，我们更多的不是在做商品，所以我们更倾向于我们旭辉国际本人更倾向于做商业地产开发运营的，我们更倾向于商店元素与商品元素的组合来取代讲业态和业种。
而我们做商业地产开发我们很明确，我们更多的关注的是商店元素和商品元素的组合，他们是相对应的。
而在此当中他更重要的是我们商品的流通规律是什么，也就是我们零售企业它遵循的零售业的一些规律是什么，这是一个非常重要的理论的基础，如果没有这个，我们的商业地产开发商，由于不懂零售商的需求，造成了笑话和吃的亏损失是很惨重的，所以我们必须在这样的理论方面，我们对整个商业的定位一定要做整体性的思考，而我发现很遗憾，在全国我们做了将近20个城市有商业地产的项目，我们发现绝大部分商业地产项目在整个的经营这块，确实是非常的草率，而且是完全违背商业地产的需求。
在这里，我想举一些个案和大家做一些交流和分享，这里面涉及到一些业内的项目，我只是客观的进行一些我的一些看法和讲述。
首先各位肯定知道这是号称全球最大的Shopping Mall金源Mall。
刚刚我们的这个刘博士第一位出厂的嘉宾提到，他提到他北京的项目，我可以在这里坦诚步公的进行一个交流。
事实上这里面我想他的出发点，首先我觉得这个项目，当然他的开始的经营的相撞是很好的，但是后期来讲越来越多的业界的朋友对这个项目提出了更多的担心，而且他目前的现状确实不是太好，因为我们讲，因为他的定位本身这个项目的定位其实就本质上的一些问题，因为在他这样的一个区位，在北京的西北四环，在整个的坐落世纪城的200万平米开发的设计里面，他本来就不应该具备他的交通条件和地位位置一开始的定位就不应该是面向整体优势，甚至更远的一些项目建设的辐射，他辐射不可能在这个地方辐射这么远，不可以支持。
