2019精品房地产策划青岛城阳区启阳国际项目竞标案最终611213下载年英语
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2019年青岛最新市场深度研究报告页数:188
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2019年年中青岛房地产市场宏观概况页数:65
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2019年青岛房地产市场调研报告页数:49
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最新-2019年度兖州海情康城营销策划案73p-PPT文档资料
项目名称 紫金城
怡和花园 海情丽都
均价
预期均价 5000 3800 3800 4200
目前均价 4350 3450 3725 3840
2019年四季度，兖州主要大盘项目预期销售均价为4200元/平方米，由于短期内， 市场供应量急剧放大加之国家调控政策的逐步落实，使得市场意向客户持币观望的态 势加重，造成市场成交量缩减，截止2019年2月，兖州大盘项目预期均价下滑至3820 元/平米，均价整体下降约10%。
备注：附件中涵盖重点竞品项目分析对比
10
4. 小结 市场小结 ➢目前兖州商品住宅市场需求已形成阶段性饱和，住宅市场严重供大于求； ➢在售商品住宅项目产品同质化程度过高，各项目竞争主要以价格竞争为主； ➢大盘竞相降价，大打价格战，使得市场形成更为混乱格局。
在此大背景下，本案若想在市场中赢得先机，平稳发展，必须规避价格竞 争，在此基础上建立项目产品与品牌形象，形成市场差异化竞争，项目才能 长久稳健的发展。
9
3.重点竞争项目解析
大盘竞争 三分天下
从市场竞争格局上看，形成了大盘竞争，三分天下的竞争格局，惠民 建投，华勤集团，亚星集团三大房企总开发量达到170万平米，占据市场潜 在供应总量的83%。预期2019年上半年6个项目将有40%的潜在供应达到预售 条件，上半年市场放量预计68万平米。占阶段市场供应总量的68%。
2
目录
一、市场透析 1.地产新政对市场的影响 2.兖州房地产市场简析 3.重点竞争项目解析 4.小结 二．产品剖析 1.项目简述 2.项目卖点梳理 3.SWOT分析 4.小结 三．定位解读 1.产品定位 2.客群定位 3.形象推广调性及价值体系
四．营销推广 1.总体营销原则 2.总体营销目标 3.销售任务分解 4.推盘策略 5.推盘原则 6 推盘顺序 7.价格计划 8.认购方式 9.创新策划重心 10.推广周期及阶段主题 11.推广通路及媒体 12.费用预算 13.VI及平面表现 五、 商业定位初步说明 六、海情写字楼及综合楼初步定位说明
海尔细节管理与执行力第版
第一阶段：班前明确任务及要求,班中实施及控制 1)班前会---明确当天工作目标及要求 2)工作—员工按当日工作及标准工作,并按照5W3H1S的要
求,从事瞬间控制 3)填写日清表---将当日完成情况记入日清表中或日清栏 第二阶段：班后清理,分为五步,按组织体系进行纵向清理 4)自清---员工按七项内容生产岗位日清填3E卡并自行计酬
海尔好比一座雄伟的大厦，五万多海 尔员工每人都有自己负责的一块玻璃，没 有精彩的细部，就没有雄伟壮观的全局， 没有干净的每一块玻璃，就没有亮丽的整 座大厦。
---张瑞敏
On the evening of July 24, 2021
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天下大事，必做于细； 天下难事，必成于易。
海尔的企业发展历程
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第六阶段：05年至今（人单合一与T模式） 启用全新的企业文化并全面推行T模式
第五阶段：98年至05年（企业流程再造） 全面推行市场链流程再造
第四阶段：94年至98年（从高度到延深） 优化OEC管理模式。
第三阶段：92年-94年（从体系到高度） 管理进一步深化，基本形成OEC管理模式；通过 ISO9001认证。
海尔细节管理与执行力第版
It is applicable to work report, lecture and teaching
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海尔细节管理与执行力
On the evening of July 24, 2021
关于细节管理
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三E卡：指3E日清工作记录卡，将每个员工的各个要素量化为价值，每天 由员工自计日薪并填写记帐，领导及闸口位抽查，月底汇总。
求,从事瞬间控制 3)填写日清表---将当日完成情况记入日清表中或日清栏 第二阶段：班后清理,分为五步,按组织体系进行纵向清理 4)自清---员工按七项内容生产岗位日清填3E卡并自行计酬
海尔好比一座雄伟的大厦，五万多海 尔员工每人都有自己负责的一块玻璃，没 有精彩的细部，就没有雄伟壮观的全局， 没有干净的每一块玻璃，就没有亮丽的整 座大厦。
---张瑞敏
On the evening of July 24, 2021
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天下大事，必做于细； 天下难事，必成于易。
海尔的企业发展历程
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第六阶段：05年至今（人单合一与T模式） 启用全新的企业文化并全面推行T模式
第五阶段：98年至05年（企业流程再造） 全面推行市场链流程再造
第四阶段：94年至98年（从高度到延深） 优化OEC管理模式。
第三阶段：92年-94年（从体系到高度） 管理进一步深化，基本形成OEC管理模式；通过 ISO9001认证。
海尔细节管理与执行力第版
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海尔细节管理与执行力
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关于细节管理
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三E卡：指3E日清工作记录卡，将每个员工的各个要素量化为价值，每天 由员工自计日薪并填写记帐，领导及闸口位抽查，月底汇总。
青岛思源地产策划后台培训资料
别墅风格案例
古典 现代
西方古典
东方古典 西方现代 东方现代 国际主义及其它
法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 中式风格 日式风格等
新古典主义风格 新中式风格
莱特风格 现代风格Leabharlann 四、房地产专业知识——设计篇
• 规划设计： • 建筑设计： • 结构设计： • 园林景观设计： （景观规划、主题风格、设计） 入口，水系，景点，雕塑，小品，桥，汀步，花坛 广场，道路硬化，路等等。
项目前期策划阶段 项目营销执行阶段
前期策划核心是项目整体定位 最终落脚点是打造“产品力”
执行阶段核心是项目营销和推广 方案的执行和反馈，根据销售和 市场变化不断调整营销策略
三、各阶段主要策划工作
第一阶段：拿地前
成果：《可行性研究报告》
内容：研究宏观市场、客户需求和竞争项目，进行投资分析，研究可行性问题
合同内容
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任
住宅套内上部的贮藏空间。
房地产专业术语
17、跃层住宅（说明复式） 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
18、自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。
【商业地产-PPT】青岛城阳区启阳国际项目竞标案SSHH最终-61PPT-2007年
区域客户构成
城阳写字楼租客特点
来自第三产业，以新兴行业、服务行业、物流行业为主； 注重写字楼硬件配套与良好的形象； 注重景观资源与楼宇的健康元素； 具备自由分割、组合的办公空间更受欢迎； 大面积办公空间的需求存在一定的市场。 写字楼买家特点 本地人为主； 中小商户、灰色收入阶层占较高比例； 投资性购买占6成以上； 具备丰富的较专业的房地产投资经验； 具备较宽裕的投资资金。
几个主要竞争对手
宝龙城市广场
物业形态：高层、多层公寓、写字楼、综合性商业地产 规模：住宅20万平，55万平主题广场，5星级酒店； 价格：公寓：4980元起，5层以上加50；商铺未定； 户型：90、145、162、165多种选择； 装修：毛坯 近况：已开盘，发放“宝龙VIP会员卡”， 推广主题：75万平米游乐主题购物中心
外 贸 出 口 加 工 基 地
高 新 技 术 产 业 基 地
大型购物场所Leabharlann 城阳国货&喜盈门商场
城阳利客来
国货 中韩小商品
城阳家佳源
世正爱丽安
太阳城
中韩国际小商品城
宝龙
城阳
家佳源
山东农产品展示交易中心
喜盈门
利群
中联大润发
佳世客
城阳建材城
即墨服装批发市场 小商品城
2006城阳普通家庭年消费结构
3950
人口与经济
城阳区人口情况（万人） 50 40 30 20 10 0 本地人口 外来人口 1995-2000 22 9 2000-2005 39 24 2006 47 30
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
生产总值（亿） 人均G D P （美元） 人均可支配收入 2004 249 8017 11419 2005 321 8494 13021 2006 394 8670 15604
中国青岛蓝海国际企业总部项目方案
中国青岛蓝海国际企业总部项目方案第一篇：中国青岛蓝海国际企业总部项目方案中国青岛蓝海国际企业总部基地项目方案一、项目背景为推进战略新兴产业发展，促进产业转型升级，通过发展总部经济、建设特色总部经济聚集区，吸引跨国公司和国内外企业总部在基地区域内集群发展。
上海中博投资集团拟发挥资本和产业优势，在中国青岛市城阳区建设“中国青岛蓝海国际企业总部基地”。
（一）区域经济分析基地的建设既是区域经济发展的需要，也是区域经济发展的动力。
青岛是全国5个计划单列市之一，副省级城市，中国东部沿海重要的经济、文化中心，是中国面向世界的重要区域性经济中心和外贸口岸。
2012年实现生产总值7302.11亿元，其所在的山东半岛经济区（8市）经济总量高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位，青岛周边有19个县进入全国百强县。
产业方面，青岛市在机车车辆、造船海工、电子家电、石油化工、汽车制造、机械、橡胶、钢铁、食品酒水、轻工方面形成优势；新兴产业方面，在海洋产业、生物医药、直升机制造、新能源、新材料、动漫创意、软件等方面也已具有规模，其领域延伸到IT、建筑、教育、金融以及娱乐等项目。
区域经济的发展，对城市商务功能提出了更高的要求。
相较区域经济发展情况，青岛区域内中央商务区及区域性高端商务区相对缺乏，不利于高端制造业、现代服务业及部分战略新兴产业的发1 展。
总部基地的建设，不仅符合青岛产业发展规划，而且将积极促进区域产业转型升级，为经济增长提供新的增长动力。
通过对包括国际性、全国性和区域性的企业总部，以及国内外大企业的管理中心、研发中心、制造中心、采购中心、投资中心和营销中心等职能性总部的吸引，以此吸纳海内外的资金流、信息流、物流和人才流，扩大本地区的经济总量，从而增强地区经济竞争力和辐射力。
总部基地的建设，在加强与现有产业发展耦合的基础上，瞄准特定产业链条，抢占产业高点，形成企业和产业集聚。
（二）区位优势分析青岛位于山东省半岛南端，濒临黄海，环绕胶州湾，与韩国、日本隔海相望。
青岛海阳海润阳光营销企划报告书948454915
青岛海阳•海润阳光整合行销报告书(第一部分)纬达联行机构上海传世房地产经纪有限公司上海大秦市场营销策划有限公司地址：上海天目中路585号新梅大厦3层D/H座电话：(021) 51006961 传真：(021) 51007182Club BoutiqueThe Club Boutique offers an amazing collection of Logo apparel, leather, accessory items and coveted brands as an amenity to our members and guests. We go the extra mile by providing special order and shipping services every day."boutique1 implies a distinctive property that emphasizes style, service and personality on an intimate scale・These are hotels that create a connection with the traveler and leisure ・Often the property itself is more of an experienee than the destination they were visiting and each property has a unique story to tell・ The boutique sector has captured the imagination of the traveling public and v/ith the help of the internet we are witnessing a dramatic increase in travel intelligenee.The result is a much sawier traveler, today, who v/ants an experience that is largely un defi ned・产品定位SERVICED APATMENT+CLUB BOUTIQUE御用生活会馆、鼎极度假行宫本案具有独一无二的壳点：1.海阳顶级会所联盟：整合旭宝高尔夫球会，日本温泉会，曦岛游艇会的资源，可以用联名卡等形式共事相互之间的资源，提升本案的附加值。
某地产项目营销策划案PPT(94张)
再看面积配比，西韩项目A1区的多层住宅主力面 积为100-109平方米，如果以均价4800 (详见价格分 析体系)元/平方米来计算，总价范围约为48-52万之 间，首付款约14-16万之间，如贷款15年，每月还款 约2000元以上；A1区的小高层住宅主力面积为110119平方米，如果以均价4800(详见价格分析体系)元/ 平方米计算，总价范围约为53-57万之间，首付款约 16-17万元，如贷款15年，每月还款约2000元以上。
100m2以下 12%
110-119m2 12%
100-109m2 52%
3
2、A1区的小高层住宅面积配比如下：
图3：小高层住宅的面积分析
130m2以上 30%
110-119m2 42%
120-129m2 28%
3
第四部分 项目定位与概念延伸
3
一、定位分析
1、从建筑形态分析 首先我们可以确定，西韩项目A1区的建筑形
1
★其他环境因素
在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新： 站在A1区的土坡上，我们可以望见北面的双
山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比A2 区，A1区在山景资源方面，有一定的优势。 西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企 业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造 项目。
1
在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点， 有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。 目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通 干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消， 社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大 大增强社区的交通便利性。
同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台， 项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进 入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入 市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段， 这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。
100m2以下 12%
110-119m2 12%
100-109m2 52%
3
2、A1区的小高层住宅面积配比如下：
图3：小高层住宅的面积分析
130m2以上 30%
110-119m2 42%
120-129m2 28%
3
第四部分 项目定位与概念延伸
3
一、定位分析
1、从建筑形态分析 首先我们可以确定，西韩项目A1区的建筑形
1
★其他环境因素
在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新： 站在A1区的土坡上，我们可以望见北面的双
山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比A2 区，A1区在山景资源方面，有一定的优势。 西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企 业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造 项目。
1
在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点， 有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。 目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通 干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消， 社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大 大增强社区的交通便利性。
同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台， 项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进 入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入 市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段， 这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。
【5A版】正清盘营销方案
容积率
物业型
建筑类型
别墅 洋房 小高层 小高层 高层
最新报价 （元/平米）
小高层5800 洋房8500
规划图
夏庄板块
正商集团
1.5
住宅
厚德森 林国际
夏庄板块
青岛厚德房地 产开发有限公 司 青岛中铁祥丰 置业有限公司
10.5
19
1.69
住宅
5700
中铁华 胥美邦
夏庄板块
17
53
2.48
住宅
小高层 高层
易居（中国）青岛公司
肆——竞品重点营销分析
竞品市场重点营销动态
项目名称 厚德森林国际 所属区域 城阳区 2011年市场表现 尾盘在售，均价约7000元/㎡
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
2012年主要营销动作 5月上旬进行价格调整，起价5100，均价5700元/㎡，去化显著提升 （约20套） 5月中旬，中铁华胥美邦iHome认筹，起价4980元/㎡ 5月17日，天泰城·微社区开盘，推出360余套房源，毛坯房源均价5500 元/㎡，下降2000多元/㎡，当天去化90%左右 1月至今，项目实行全款9折、贷款93折、团购再享94折、外地户口再享 98折优惠，累计之后，全款可达85折，贷款可达87折，均价6500元/㎡， 目前项目整体去化为68%
主力面积（㎡）
89左右两房 88-90、120-140 105两房、120-150三房
主力总价（万元）
52 75-77、102-119 51-60、68-86
50-150
80-90两房
48-54
高层
80-130
城阳房地产项目报告
问题一 结论
——城市北扩，抓住“变机”，转化压力
若干大盘的启动，政府、开发商、消费人群三股力量的交互作用，将逐步把青岛北 部打造成为新的城市亮点。伴随着大青岛战略的实施深化，这里将可能成为第二个放大 版的“浮山后”，发展前景广阔。
万科、绿城等知名的发展商落地青岛，必将其在外地已经运作成熟的开发模式和套 化产品引入，将掀起一场新的地产/置业革命（至少是个跳跃）。对于我们来说，升级 产品、准确定位就是把握这一“变机”的两种可能。
产品建筑卖点 3
独特的露台空间： 利用首层“阳光房”的形体，设计出每户
向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥 有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空 间是日常起居生活向室外的自然延展：
一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感，二是和客厅相连并有较大的进深便于安排 活动，三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使 用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空 间、绿地。并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间 距加大，更便于全年可享受阳光。
本项目户型构成建议
本项目户型设计应遵循以下原则：
1、为避开同质化，户型设计较周边项目更为精巧。户型面积比例分布如下：
40 — 50 平米
一居
25%
70 — 80 平米
两居
35%
105—120 平米
三居
30%
160—190 平米
四式/复式
10%
2、户型产品上可灵活变化，错层、跃层增加空间变换；
3、必要的多景式“阳光房”设置，可很好的丰富居住生活功能、增添趣味性。用 作书房、茶室、客房等；
会所 现代时尚会所 同上 幼儿园，会所 时尚会所 有会所 —— 会所、幼儿园 5000㎡大型会所
最新文档-房地产楼盘推广策划案例-44页-PPT精品文档
有效运用“战略地图”，通过对现场、售楼处的包装，突 破对周边的客群或潜在客群的影响，营造商业氛围。
*PART2-策略 STRATEGIES
说在前面：
2019年我们带给青岛特别是市北区人民的不能再是简 单的重复演绎过程，而是以核心客群的分析定位为
依据后，通过建立口碑效应，完善与客户Βιβλιοθήκη 的互动沟通 ，建立多层手段的营销方式。
理器为项目核心定义，达到“CPU”作为商业 、
居住和办公的集中体现；
本项目的地缘、历史价值，召唤那些曾经居住在本地， 对本项目有着高品质追求的人们，以对本地文化记忆中的 情感积淀，追求高品质的生活……
Working shopping drinking,……Modern life is my life.
由此，我们的结论是： 客群定位：商业以私营企业主为主、住宅以自用型普通 员工为主的核心客圈 客群构成：通过对2019年的销售分析，我们的核心客群 主要由私营企业主、想通过投资理财带来额外收入或自用 的国家公务员、高级白领等构成
客群定位：ORIENTATION——————————————————
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（辽宁路围墙）
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（车体广告1）
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（车体广告2）
资源集成性——项目的绝对优势，构成新商业圈。
客群定位：ORIENTATION——————————————————
资源集成性具体表现在： 1、项目本身； 2、地理位置的优越； 3、配套设施的齐全； 4、二期项目业态综合性的推广需要。
*PART2-策略 STRATEGIES
说在前面：
2019年我们带给青岛特别是市北区人民的不能再是简 单的重复演绎过程，而是以核心客群的分析定位为
依据后，通过建立口碑效应，完善与客户Βιβλιοθήκη 的互动沟通 ，建立多层手段的营销方式。
理器为项目核心定义，达到“CPU”作为商业 、
居住和办公的集中体现；
本项目的地缘、历史价值，召唤那些曾经居住在本地， 对本项目有着高品质追求的人们，以对本地文化记忆中的 情感积淀，追求高品质的生活……
Working shopping drinking,……Modern life is my life.
由此，我们的结论是： 客群定位：商业以私营企业主为主、住宅以自用型普通 员工为主的核心客圈 客群构成：通过对2019年的销售分析，我们的核心客群 主要由私营企业主、想通过投资理财带来额外收入或自用 的国家公务员、高级白领等构成
客群定位：ORIENTATION——————————————————
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（辽宁路围墙）
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（车体广告1）
平面表现：DESIGN—————————————————————— Graphic Style 平面版式（车体广告2）
资源集成性——项目的绝对优势，构成新商业圈。
客群定位：ORIENTATION——————————————————
资源集成性具体表现在： 1、项目本身； 2、地理位置的优越； 3、配套设施的齐全； 4、二期项目业态综合性的推广需要。
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首付7万起，精品1房－豪华4房
盛世民生花园
物业形态：多层、小高层，商务写字楼，临临街写字楼＋网点
价格：4560元起，6层＋阁楼：5400元， 户型：目前主推80－105 平米，最大135平米。 近况：2006年12月开盘，1期公寓封顶，二期写字楼即将动工；
出 口 加 工 区
空 港 产 业 区
海 新 材 料 工 业
北 部 工 业 基 地
贸 出 口 加 工 基
新 技 术 产 业 基
区
地地
大型购物场所
城阳国货&喜盈门商场 中韩国际小商品城 城阳建材城
城阳利客来
中韩小商品
国货
城阳家佳源
太阳城
宝龙
家佳源
城阳
喜盈门
利群
中联大润发 佳世客
世正爱丽安 山东农产品展示交易中心
项目
瑞麟公馆 馨盛苑 水晶之都 海棠苑
规模概况 价格
户型
8万㎡ 多层、小 高层
4400起价
99-159㎡
3万㎡多层、小 高层
4300起价
90-130㎡
5栋 小高层
3620-4900元/㎡ 89㎡，130㎡
9万余㎡ 多层
3740元/㎡起价 98-148㎡
工程进度
现房
装修
毛坯
小高层准现房 毛坯
准现房
毛坯
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
生产总值（亿） 人均GDP（美元） 人均可支配收入
2004 249 8017 11419
2005 321 8494 13021
2006 394 8670 15604
126
38085
502
韩资企业 其他国家
韩资企业 其他国家
城阳房地产现状
2006年前三个季度，城阳区房地产投资同比增长112.2%，高出全市88.9个百分点，名列各区市第一。
2005年青岛市建管局曾做过调查，全市的建筑工地上的塔吊，城阳区占了一半，目前城阳在建的住宅面积已超过了 400万平方米。去年下半年全市住宅施工面积1504.1万平方米，城阳区占了四分之一。
本地人口46.3万，外来人口30万，且仍呈增长趋势。 正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、 浦发、光大等14家银行落户于此。
人口与经济
城阳区人口情况（万人）
50
40
30
20
10
0 1995-2000
本地人口
22
外来人口
9
2000-2005 39 24
2006 47 30
工业的发达，带动了大量的外来人口迁居城阳。 在城阳的房价处于低价位的时候，加上当时的购买住房 可以迁入户口的政策，吸引了大批的外来人口进驻； 目前城阳区保有量约77万人。
装修：毛坯 推广主题：龙腾盛世，和谐民生。
区域客户构成
城阳写字楼租客特点
来自第三产业，以新兴行业、服务行业、物流行业为主； 注重写字楼硬件配套与良好的形象； 注重景观资源与楼宇的健康元素； 具备自由分割、组合的办公空间更受欢迎； 大面积办公空间的需求存在一定的市场。
写字楼买家特点 本地人为主； 中小商户、灰色收入阶层占较高比例； 投资性购买占6成以上； 具备丰富的较专业的房地产投资经验； 具备较宽裕的投资资金。
几个主要竞争对手
宝龙城市广场
物业形态：高层、多层公寓、写字楼、综合性商业地产 规模：住宅20万平，55万平主题广场，5星级酒店； 价格：公寓：4980元起，5层以上加50；商铺未定； 户型：90、145、162、165多种选择； 装修：毛坯 近况：已开盘，发放“宝龙VIP会员卡”， 推广主题：75万平米游乐主题购物中心
现房
精装修
山景 会所、高 惜福镇东南 尔夫练习场
100福国际山庄 1060亩 别 墅
135万/套
260㎡
一期现房
毛坯
山、水库会所 铁骑山下
城阳其他版块－308版块
地理位置：在李村与城阳接壤处。 建筑形态：多层、小高层。在售楼盘：天泰城、华泰“山水嘉园、水青木华等楼盘。 参考价格：多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上。 区域分析：与其他两个区域相比，更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。未来公共交通条件改善， 大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。以运动为主题的天泰奥园社区最先在这里扎根，社区重规划， 景观、休闲自成一体。韩国人酷爱运动，大型的天泰运动工场颇受他们喜爱。
6000
4000
2200
2000
0 平度
1900
2350
莱西
即墨
住宅均价
5000
城阳
开发与销售情况（2007）
城阳
47
即墨
70 110
400 黄岛
170 315
城阳
300 590
莱西
45 75
平度
22
135
莱西 即墨
88 170
55 280
0
100 200 300 400
0
100
200
300
400
希尔景园
规模：12层，酒店式公寓，5星级酒店，写字楼，会议中心、会所 价格：公寓：4600，每层加100，
网点：1.6万－2万，100－500m2 近况：已开盘，定房预收20％定金，1周内付清首付款——住宅30％；
—— 写字楼40％ 户型：“首付7万起”仅限45平米户型，已售罄； 现有户型：79、82、114、196；写字间：72、84、87、110。 推广主题：世纪公园里，五星级国际公寓。
如果说城阳房产超过李沧时有点过热，则今年这种现状就有些高烧了。报纸上看到城阳楼盘的广告投入量越来越大； 一些新楼盘的楼书频频在中介公司里出现。
同时也可以看到：城阳的住房品质丝毫不逊于市区的楼盘，无论是从景观设计、绿化率、双气，还是社区会所、商场、 医院及其他社区和周边配套，都达到甚至超过市区内同类住宅的水平，有的社区还采用市政管网、地热供暖方式，大 大的提高了居住的舒适度。就目前而言，城阳地区的消费群体不仅仅局限于城阳本地人和外来人群，很大一部分消费 者来自市区，“5+2”的模式已经开始被一部分市区老百姓所接受。
城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地
78789
2006年1-12月份城阳区新批准利用外资项目 628个，其中韩国投资企业502个，合同利用外资 116874.23万美元；其中韩资78789.4万美元。
城阳
8个街道
4大版块
3大基地
环
外高
城 阳
流 亭
夏 庄
惜棘 福洪 镇滩
上 马
河 套
红 岛
城 市 中 心 区
500
600
常驻人口 开发量
3月份 4月份
从上表可以看出，城阳47万常驻人口，2007年房地产开发量却高达400万平方米； 3－4月份，在有可比性的四地中，城阳4月份以300套的总量略占上风，但环比下降。 过于依赖外来人口及韩国客商，本地人口将无法消化这些开发； 供大于求现象非常明显，且价格在周边地区也高出近1倍。 城阳去年公布开发成本，如天泰地价680元，水青木华194元，在百姓中引发了对城阳楼价的强烈质疑。
5. 买家主要是以投资类型客户为主，投资与自用比例超过6：4；租户大多为第三产业、服务类型的 租客。
城阳其他版块－主城区
地理位置：以城阳区政府为中心，向四周辐射，目前在售楼盘多集中在城区东部。 在售楼盘：万科（见前表）瑞麟公馆、加州枫景、海棠苑、泰盛"水晶之都等楼盘。 建筑形态：以多层、小高层为主。 参考价格：新开发楼盘毛坯房起价在4500多元／平方米以上，均价已超过5000元。 区域分析：依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利。凭借城阳的经济实力，未来发展前景看好。市政府北面的 盈园广场，以其独特的位置、园林景观，成为高档社区的标志。城阳区缺少高档写字楼，一些机构只得租赁盈园广场等高档社区住宅做为 办公场所。高档楼盘的主力客户是韩国人、当地高收入者，市内四区居民一般不在此置业投资。
项目
规模概况
价格
户型
工程进度 装修 环境
天泰"迦南美地 9.5万㎡ 小高层 5080元/㎡起 69-118㎡
2006.4月开售 精装修 十梅庵 运动工厂、 网球场
山水嘉园
25万㎡ 多层、 小高层、别墅
4650元/㎡起价 80㎡89㎡一期准 现房 现房
精装修 十梅庵山景 水景 园林
水青木华
17万㎡ 多层
现房
毛坯
环境
地段
实验二小水景 正阳路 园林、网球场、
实验二小
春城路南段
实验二小 水晶 主题园林
世纪公园
春城路南段 长城路南段
亿路发阳光景园 多层、小高层
三楼5000元/㎡ 余顶层160㎡ 现房
春阳广场
小高层
3860元/㎡起价 120-170㎡
现房
毛坯 毛坯
莱农、大润发 地下车库
春阳路 家佳源对面
城阳其他版块－惜夏版块
地理位置：崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府。 在售楼盘：银盛泰"盛世家园二期、银盛泰"盛世景园、千禧国际村、100福山庄等楼盘。 建筑形态：多层、小高层、高层、联排别墅。 参考价格：精装修房价格在每平方米4200元以上。 区域分析：该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。距离城阳主城 区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套。区域内，银盛泰"盛世家园一期网点已经启用，盛世系列三期 项目网点全部交付，本区域将拥有6万平方米左右的商业配套，成为区域地产的重要支点。保护与开发这一区域 的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在。
盛世民生花园
物业形态：多层、小高层，商务写字楼，临临街写字楼＋网点
价格：4560元起，6层＋阁楼：5400元， 户型：目前主推80－105 平米，最大135平米。 近况：2006年12月开盘，1期公寓封顶，二期写字楼即将动工；
出 口 加 工 区
空 港 产 业 区
海 新 材 料 工 业
北 部 工 业 基 地
贸 出 口 加 工 基
新 技 术 产 业 基
区
地地
大型购物场所
城阳国货&喜盈门商场 中韩国际小商品城 城阳建材城
城阳利客来
中韩小商品
国货
城阳家佳源
太阳城
宝龙
家佳源
城阳
喜盈门
利群
中联大润发 佳世客
世正爱丽安 山东农产品展示交易中心
项目
瑞麟公馆 馨盛苑 水晶之都 海棠苑
规模概况 价格
户型
8万㎡ 多层、小 高层
4400起价
99-159㎡
3万㎡多层、小 高层
4300起价
90-130㎡
5栋 小高层
3620-4900元/㎡ 89㎡，130㎡
9万余㎡ 多层
3740元/㎡起价 98-148㎡
工程进度
现房
装修
毛坯
小高层准现房 毛坯
准现房
毛坯
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
生产总值（亿） 人均GDP（美元） 人均可支配收入
2004 249 8017 11419
2005 321 8494 13021
2006 394 8670 15604
126
38085
502
韩资企业 其他国家
韩资企业 其他国家
城阳房地产现状
2006年前三个季度，城阳区房地产投资同比增长112.2%，高出全市88.9个百分点，名列各区市第一。
2005年青岛市建管局曾做过调查，全市的建筑工地上的塔吊，城阳区占了一半，目前城阳在建的住宅面积已超过了 400万平方米。去年下半年全市住宅施工面积1504.1万平方米，城阳区占了四分之一。
本地人口46.3万，外来人口30万，且仍呈增长趋势。 正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、 浦发、光大等14家银行落户于此。
人口与经济
城阳区人口情况（万人）
50
40
30
20
10
0 1995-2000
本地人口
22
外来人口
9
2000-2005 39 24
2006 47 30
工业的发达，带动了大量的外来人口迁居城阳。 在城阳的房价处于低价位的时候，加上当时的购买住房 可以迁入户口的政策，吸引了大批的外来人口进驻； 目前城阳区保有量约77万人。
装修：毛坯 推广主题：龙腾盛世，和谐民生。
区域客户构成
城阳写字楼租客特点
来自第三产业，以新兴行业、服务行业、物流行业为主； 注重写字楼硬件配套与良好的形象； 注重景观资源与楼宇的健康元素； 具备自由分割、组合的办公空间更受欢迎； 大面积办公空间的需求存在一定的市场。
写字楼买家特点 本地人为主； 中小商户、灰色收入阶层占较高比例； 投资性购买占6成以上； 具备丰富的较专业的房地产投资经验； 具备较宽裕的投资资金。
几个主要竞争对手
宝龙城市广场
物业形态：高层、多层公寓、写字楼、综合性商业地产 规模：住宅20万平，55万平主题广场，5星级酒店； 价格：公寓：4980元起，5层以上加50；商铺未定； 户型：90、145、162、165多种选择； 装修：毛坯 近况：已开盘，发放“宝龙VIP会员卡”， 推广主题：75万平米游乐主题购物中心
现房
精装修
山景 会所、高 惜福镇东南 尔夫练习场
100福国际山庄 1060亩 别 墅
135万/套
260㎡
一期现房
毛坯
山、水库会所 铁骑山下
城阳其他版块－308版块
地理位置：在李村与城阳接壤处。 建筑形态：多层、小高层。在售楼盘：天泰城、华泰“山水嘉园、水青木华等楼盘。 参考价格：多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上。 区域分析：与其他两个区域相比，更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。未来公共交通条件改善， 大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。以运动为主题的天泰奥园社区最先在这里扎根，社区重规划， 景观、休闲自成一体。韩国人酷爱运动，大型的天泰运动工场颇受他们喜爱。
6000
4000
2200
2000
0 平度
1900
2350
莱西
即墨
住宅均价
5000
城阳
开发与销售情况（2007）
城阳
47
即墨
70 110
400 黄岛
170 315
城阳
300 590
莱西
45 75
平度
22
135
莱西 即墨
88 170
55 280
0
100 200 300 400
0
100
200
300
400
希尔景园
规模：12层，酒店式公寓，5星级酒店，写字楼，会议中心、会所 价格：公寓：4600，每层加100，
网点：1.6万－2万，100－500m2 近况：已开盘，定房预收20％定金，1周内付清首付款——住宅30％；
—— 写字楼40％ 户型：“首付7万起”仅限45平米户型，已售罄； 现有户型：79、82、114、196；写字间：72、84、87、110。 推广主题：世纪公园里，五星级国际公寓。
如果说城阳房产超过李沧时有点过热，则今年这种现状就有些高烧了。报纸上看到城阳楼盘的广告投入量越来越大； 一些新楼盘的楼书频频在中介公司里出现。
同时也可以看到：城阳的住房品质丝毫不逊于市区的楼盘，无论是从景观设计、绿化率、双气，还是社区会所、商场、 医院及其他社区和周边配套，都达到甚至超过市区内同类住宅的水平，有的社区还采用市政管网、地热供暖方式，大 大的提高了居住的舒适度。就目前而言，城阳地区的消费群体不仅仅局限于城阳本地人和外来人群，很大一部分消费 者来自市区，“5+2”的模式已经开始被一部分市区老百姓所接受。
城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地
78789
2006年1-12月份城阳区新批准利用外资项目 628个，其中韩国投资企业502个，合同利用外资 116874.23万美元；其中韩资78789.4万美元。
城阳
8个街道
4大版块
3大基地
环
外高
城 阳
流 亭
夏 庄
惜棘 福洪 镇滩
上 马
河 套
红 岛
城 市 中 心 区
500
600
常驻人口 开发量
3月份 4月份
从上表可以看出，城阳47万常驻人口，2007年房地产开发量却高达400万平方米； 3－4月份，在有可比性的四地中，城阳4月份以300套的总量略占上风，但环比下降。 过于依赖外来人口及韩国客商，本地人口将无法消化这些开发； 供大于求现象非常明显，且价格在周边地区也高出近1倍。 城阳去年公布开发成本，如天泰地价680元，水青木华194元，在百姓中引发了对城阳楼价的强烈质疑。
5. 买家主要是以投资类型客户为主，投资与自用比例超过6：4；租户大多为第三产业、服务类型的 租客。
城阳其他版块－主城区
地理位置：以城阳区政府为中心，向四周辐射，目前在售楼盘多集中在城区东部。 在售楼盘：万科（见前表）瑞麟公馆、加州枫景、海棠苑、泰盛"水晶之都等楼盘。 建筑形态：以多层、小高层为主。 参考价格：新开发楼盘毛坯房起价在4500多元／平方米以上，均价已超过5000元。 区域分析：依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利。凭借城阳的经济实力，未来发展前景看好。市政府北面的 盈园广场，以其独特的位置、园林景观，成为高档社区的标志。城阳区缺少高档写字楼，一些机构只得租赁盈园广场等高档社区住宅做为 办公场所。高档楼盘的主力客户是韩国人、当地高收入者，市内四区居民一般不在此置业投资。
项目
规模概况
价格
户型
工程进度 装修 环境
天泰"迦南美地 9.5万㎡ 小高层 5080元/㎡起 69-118㎡
2006.4月开售 精装修 十梅庵 运动工厂、 网球场
山水嘉园
25万㎡ 多层、 小高层、别墅
4650元/㎡起价 80㎡89㎡一期准 现房 现房
精装修 十梅庵山景 水景 园林
水青木华
17万㎡ 多层
现房
毛坯
环境
地段
实验二小水景 正阳路 园林、网球场、
实验二小
春城路南段
实验二小 水晶 主题园林
世纪公园
春城路南段 长城路南段
亿路发阳光景园 多层、小高层
三楼5000元/㎡ 余顶层160㎡ 现房
春阳广场
小高层
3860元/㎡起价 120-170㎡
现房
毛坯 毛坯
莱农、大润发 地下车库
春阳路 家佳源对面
城阳其他版块－惜夏版块
地理位置：崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府。 在售楼盘：银盛泰"盛世家园二期、银盛泰"盛世景园、千禧国际村、100福山庄等楼盘。 建筑形态：多层、小高层、高层、联排别墅。 参考价格：精装修房价格在每平方米4200元以上。 区域分析：该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。距离城阳主城 区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套。区域内，银盛泰"盛世家园一期网点已经启用，盛世系列三期 项目网点全部交付，本区域将拥有6万平方米左右的商业配套，成为区域地产的重要支点。保护与开发这一区域 的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在。