青岛平度2019年年度市场总结及2019年楼市展望共49页文档

2019年青岛房地产投资开发、商品房销售情况统计[图]
2019年青岛市生产总值11741.31亿元，按可比价格计算，增长6.5%; 其中，第一产业增加值409.98亿元，增长1.6%;第二产业增加值4182.76亿元，增长4.7%;第三产业增加值7148.57亿元，增长8.0%。

2014-2019年青岛市地区生产总值走势图
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2018年青岛房地产开发完成投资1485.21亿元,增长11.6%。

其中,住宅投资1034.84亿元,增长11.8%。

2019年青岛房地产开发完成投资1803.8亿元，增长21.5%。

其中，住宅投资1239.1亿元，增长19.7%。

2014-2019年青岛房地产行业开发投资额情况
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2014-2019年青岛房地产行业开发住宅投资额情况
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2018年青岛商品房屋施工面积10390.4万平方米，比上年增长9%。

2019年青岛商品房屋施工面积11579.6万平方米，增长11.4%。

2014-2019年青岛房地产行业施工面积统计
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理。

中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资，2019年10月住建部部长姜伟新在十 一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，好于历年水平，姜 伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加，另外，中央 发布（关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题通知）、（关于多渠道筹措资金 确保公共租赁住房项目资金足额到位的通知）等多项政策支持保障房融资，确保建设进 展。
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（3）供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平 图：各梯队代表城市住宅阅读平均新批准上市面积
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一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。
整体来看，2019年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平 方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延 续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83五年平方米 ，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增 幅最为明显。同比增长20%。今年11月，一线城市当月新批上市面积达 104万平方米，同比9月的下降28%回升增长26%；二线代表城市单月新批 上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代 表城市为35万平方米，同比增长35%。
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（1）土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史最低位
住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2019年-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地 价为1462元\平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2019年 1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比 2009年同期下降35个百分点。
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（5）全国总体情况：投资，新开工增速高位回落，商品房销售再创新高 要求：商品房销售依然增长，但增长速度略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平

要闻点击：
中央定调201台楼市调控“国五条”：
1.确定完善稳定房价工作责任制、 2.坚决抑制投机投资性购房、 3.增加普通商品住房及用地供应、 4.加快保障性安居工程规划建设、 5.加强市场监管等五项措施。
在继2019年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快 的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。 楼市上涨预期增强 调控再出组合拳 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2019年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的 “9.29新政”，2019年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。 坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。 本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制 度的执行和管理，有针对性地稳定市场。对于中央再次重申抑制投资投机， “去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽 松中伴有“阶段性”收紧，将成为2019年房地产市场的总体调控特征。 “国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。 中国房地产业协会副会长朱中一认为，这是政策从严的表现。既是继续严格执行既有限购政策，也是意味着限购范围有可能扩 大。 此外，继2019年之后，中央时隔两年再次提出要求地方公布年度房价控制目标。 对此中原地产市场研究部总监张大伟表示，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的 要求。 国务院此次再次强调对房产税和住房信息联网政策的实施，王珏林认为，“房地产税是市场管理不可缺少的手段。一方面国家 税务主管部门要做有计划地推进工作，来帮助地方政府；另一方面，地方政府也要有主动性，让市场尽快成熟。”

第1篇随着2019年的脚步渐行渐远，回首这一年的点点滴滴，我们不禁感慨万分。

这一年，我们经历了挑战，也收获了成长。

在此，我将对2019年的工作进行全面总结，以期为新的一年做好准备。

一、工作回顾1. 业务拓展2019年，我国经济面临下行压力，市场竞争愈发激烈。

在这一背景下，我们公司积极应对，通过以下措施拓展业务：（1）加大市场调研力度，深入了解客户需求，调整产品结构。

（2）加强与上下游企业的合作，拓展产业链。

（3）加大品牌宣传力度，提升企业知名度。

（4）积极参与行业展会，扩大市场影响力。

2. 技术研发为了提升产品竞争力，我们公司加大了技术研发投入，取得以下成果：（1）成功研发新产品X，填补了市场空白。

（2）对现有产品进行升级改造，提高产品质量和性能。

（3）申请专利X项，保护公司知识产权。

3. 团队建设（1）优化人才引进机制，引进高素质人才，提升团队整体实力。

（2）加强员工培训，提高员工业务水平和综合素质。

（3）完善绩效考核体系，激发员工积极性。

4. 企业文化建设（1）开展丰富多彩的员工活动，增强团队凝聚力。

（2）加强企业文化建设，提升企业软实力。

（3）践行社会责任，积极参与公益事业。

二、成绩与亮点1. 业绩增长2019年，公司营业收入同比增长X%，净利润同比增长Y%。

在激烈的市场竞争中，公司业绩实现了稳步增长。

2. 产品创新新产品X成功上市，市场反响良好，为公司带来了新的增长点。

3. 团队建设成果显著通过优化人才引进和培训机制，公司团队整体实力得到提升，员工满意度不断提高。

4. 企业文化建设成效明显企业文化建设取得了显著成效，员工凝聚力、向心力得到增强。

三、问题与不足1. 市场竞争加剧随着市场竞争的加剧，公司面临来自国内外企业的压力越来越大。

2. 技术研发投入不足虽然公司加大了技术研发投入，但与行业领先企业相比，仍有较大差距。

3. 人才流失问题部分优秀人才因薪资待遇、职业发展等问题流失，对公司发展造成一定影响。

市1小时经济圈内。
平度位于胶东半岛 西部，与莱西市和 即墨市相邻；西及 西南以胶莱河为界， 与昌邑市和高密市 相望；南与胶州市 毗邻；北与莱州市 接壤。
境内潍莱、同三、 206、青平等高速 公路以及大莱龙铁 路等纵横交织，四 通八达。
城市区划 平度市城区由李园、城关、同和、香河四个街道组成， 城区面积小且集中。
西关中学 平度第九中学 阳光幼儿园
机关幼儿园
人民医院
实验幼 儿园
常州路 小学 糖尿病医院
平度第 一中学
红黄蓝幼 儿园 实验小学
平度实验 中学
宗仁卿纪
念医院
杭州路
胜
中学
利
平度佳人 医院
东关幼儿园
东和医院
路 中医院 小
学
城区医院
平 开发区实验学
度
校
仁
开发区高级中
爱
学
医
院 妇幼保健院
平度国 开中学
高中 初中 小学 幼儿园 医院
新型工业强力推进。青啤扩建等82项重点工业项目，规模以上工业产值突破千亿元 大关，形成机械配件、电子家电、食品加工、特色化工四大规模以上产值过百亿元 或250亿元产业，兴起以风能、石墨精深加工为主的新能源材料产业。 现代服务业繁荣发展。新引进成立8家银行及担保机构，各项存款余额达到315.6亿 元、贷款余额150.4亿元，年均分别增长20.8%、24%。实施大润发超市等18项重点商 贸旅游项目，茶山风景区创建为国家4A级景区，被评为全国休闲农业与乡村旅游示 范县。 高端特色名牌农业发展领先全国。创建国家现代农业示范区，建成32万亩高产粮食 示范区、32万亩优质蔬菜基地，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位。培育青岛 市级以上龙头企业8家，荣获全国食品工业强市称号。

泉 子
（1）商品房：限购，限价，限贷等行政手段加码，税收，利率等经济手段跟进， 调控政策全面升级
限购范围和严重程度递增，限价令陆续出台，年初，”国八条“中明确提出限购条件， 并制定必须限购的城市，将2019年”国十条“和”9.29新政“的限购要求具体化，严格 化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高，7月”国务院常务会议 “又将限购范围扩大到地基县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面， 中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以 问责制确保地方政府执行力度，地方”限价令“陆续出台。 首套，二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制，行2019年1月” 国十一条“到2019年1月”国八条“，首套贷款首付比例全面调到30%以上，二套房首 付比例不低于60%，贷款利率鼻地狱基准利率1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款， 不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款
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（3）货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降明显，近期货币政策微 调
为抑制通货膨胀，央行在2019年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步 伐明显放缓。2019年1月-7月，央行共加息3次（2019年以来供次），上调存 款准备金率6次（2019年以来供12次），一年期存款利率提高到3.5%，大型经 融机构存款准备金率达到21.5%的历史高度。进入下半年以后，随着物价过宽 的上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10的5.5%，11月进 一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里 ，央行未上调利率和存准率。
10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性 和前瞻性，适时适度的进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长；央行 三季度货币政策报告中也没有再提“把稳定物价总体水平作为宏观调控的首要 任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性 和前瞻性，密切监测国外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度，适时适 度进行预调微调。

公积金贷款。
5月
6月
5月27日，青岛西海岸新 区管委发布《关于鼓励 人口人才发展的十六条 意见》，重点包括八折 购买或租赁人才公寓、 八折租赁“青年公寓”、 完善高端人才子女教育 保障、吸引紧缺技能型 人才、落实户籍新政等
利好政策。
7月
8月
6月5日，市公安局、市人 社局、市发改委联合发布文 件，进一步放宽高校毕业生 落户条件。从今年5月16日 起，40周岁以下，具有普 通高校全日制专科学历的， 可以在我市城区、新区或者 县域，依次选择在合法固定 住所、单位集体户、市或者
2019年青岛房地产年报
青岛腾策房地产投资顾问有限公司
QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD
前言
卷首语
2019年青岛楼市较为平稳，同比呈量缩价升趋势，商品房供应 2140万㎡ ，成交1624万㎡ ，成交均价14930元/㎡ 。 展望2020年青岛楼市将有以下特点： ➢随着市场的理性回归，市场略有降温，整体市场较为稳定 ➢在市场趋稳的影响下，房企对于优质地块关注度依旧不减，对于
1月11日自然 资源部宣布， 青岛等5市入 选利用集体建 设用地建设租 赁住房城市试 点。《青岛市 利用集体建设 用地建设租赁 住房试点实施 方案》也同时
发布。
4月12日，中 央住房资金管
理中心发布 《通知》，国 管公积金政策 从4月15日起 开始调整，住 房公积金贷款 将“认房又认 贷”，二套房 首付比例不低
换。
2019年1月
2月
1月3日，青岛市 国土资源和房屋 管理局高新区分 局发布关于暂停 执行《青岛市高 新区商品房公证 摇号售房规则》 的通知，于2019 年1月1日起暂停