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旅游发展知识：旅游地产开发的成功案例分享旅游业的快速发展和经济的飞速增长，使得旅游地产开发成为了一个重要而大有潜力的领域。
从全球范围来看，旅游地产项目已经成为经济发展的重要支柱。
成功的旅游地产项目，不仅仅可以为当地经济带来巨大的收益；同时还可以为游客提供高端和豪华的住宿、美食和娱乐体验，使得旅游业更加充满活力。
在这篇文章中，我们将分享几个成功的旅游地产开发案例，分析他们的成功原因和启示。
一、拉斯维加斯作为全球最大的旅游城市之一，拉斯维加斯一直以高端豪华的度假胜地而著名。
这个城市被誉为世界上最成功的旅游地产开发项目之一。
拉斯维加斯最初作为一个撒哈拉沙漠中的小镇起步，通过将其美食、充满娱乐氛围的附加价值产品与主流娱乐活动相结合，逐渐发展成为一座全球知名的旅游圣地。
分析拉斯维加斯成功的原因，首先是他们能够不断创新，引进不同的主题酒店、度假酒店，如世界著名的埃及金字塔酒店和威尼斯酒店。
其次是他们能够对旅游客群进行有效的细分，深入了解游客的个性和需求，从而开发出不同风格和不同定位的住宿和娱乐项目，适合不同游客的需要。
最后，拉斯维加斯拥有高效而完善的基础设施，比如交通、旅游服务和安保等，为游客提供安全、舒适和顺畅的旅游服务体验。
二、巴厘岛巴厘岛作为印度尼西亚最著名的度假胜地，拥有令人眼花缭乱的度假村和私人居所，这一切都离不开巴厘岛的旅游地产开发。
巴厘岛是优异的旅游地产项目的一个例子，它一边保护着自己的传统文化和独特的物品，一边充分发展旅游资源，不断开发旅游地产项目，以满足游客越来越多元化的需求。
巴厘岛的旅游地产项目一直以其品质优异、文化感和与自然环境美妙相得益彰而著称。
分析巴厘岛成功的原因，首先是他们在旅游地产建设过程中，坚持自然绿色与文化感的相辅相成，注重与本土传统文化相融合，建立有特色的度假项目。
其次是他们能够充分在民间织造、工艺制作、独特风味等丰富的文化资源中发现新的度假契机。
最后，巴厘岛对行业产业链的连锁式合作建设及生态环境保护也发挥了极大的作用。
郊区大型购物中心：Blue Water项目概况⏹ 项目名称：Blue Water （蓝湖购物中心）⏹ 项目地点：英国肯特州DARTFORD 市⏹ 项目开业：1999年3月16日⏹ 项目占地面积：多达53英亩（约21.45万平方米）⏹ 项目零售面积：约15.57万平方米⏹ 建筑层数：2层⏹ 店铺数量：330个⏹ 主力店：John Lewis 、Mark &Spencer 、House Of Fraser境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study 高通智库 2012年6月3日 (双周一次)⏹停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位⏹建筑设计：Eric Kuhne⏹开发商：欧洲Lend Lease⏹业主：Prudential plc (35%)Lend Lease Europe Limited (30%)The Lend Lease Retail Partnership (25%)Hermes (10%)⏹总投资：7.3亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57万平米，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。
项目所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商Lend Lease公司（欧洲分公司）开发。
共投资7.3亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。
另外，该SHOPPING MALL里面有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。
购物中心四周围绕着7个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。
Bluewater购物中心是大型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者。
滨海商业旅游综合体——新加坡港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。
从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。
该片区由丰树产业（Mapletree Investments ）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。
它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。
所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。
配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。
港湾区位置示意图新加坡CBD亚历山大大商务中心圣淘沙岛港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）规划示意图1怡丰城港湾办公园区港湾中心圣占姆士发电厂一、怡丰城怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。
VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。
怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。
独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。
项目概况⏹项目用地面积：89,140平方米⏹建筑占地面积：52,500平方米⏹总建筑面积：13.9万平方米⏹营业面积：10.2万平方米⏹楼层：地上3层，地下2层⏹停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。
城市核心区购物中心——Ettlinger Tor项目概况⏹ 项目名称： Ettlinger Tor （艾特灵格门） ⏹ 项目地点：德国卡尔斯鲁厄市中心 ⏹ 建筑时间：2年⏹ 项目开业：2005年9月7日⏹ 零售面积：33,000平米（其中餐饮和服务面积：4,000平米） ⏹ 楼层数：3层 ⏹ 商铺个数：130个 ⏹ 停车位：900个⏹ 建筑师：Jost Hering ，Klaus Maria Hoffmann ⏹ 外立面设计：Kramm+Strigl⏹ 开发商：ECE 项目管理有限责任公司高通智库境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study高通智库2012年05月20日(双周一次)⏹项目总投资：2.2亿欧元⏹所获奖项：2007年国际购物中心协会授予的“设计与开发奖”（中等体量的新项目）艾特灵格门购物中心位于德国卡尔斯鲁厄市的心脏地带。
呈扇形的宫殿建筑的首府卡尔斯鲁厄，被人们看作是一个集传统、现代和巴登州生活质量于一身的城市，是继斯图加特和曼海姆之后巴登-符腾堡州第三大城市，约有人口28万，人均GDP为31,900欧元。
建有商业中心、服务中心和饮食中心的艾特灵格门购物中心正位于通往宫殿的中轴之上，同时与“Via Triumphalis”相连。
于2005年9月7日开业的艾特灵格门购物中心，共有零售面积33,000平米，店铺130家，其中餐饮和服务面积占4,000平米。
主力店中包括7家是服装服饰店，1家电子消费品店、1家运动商品店、1家音像书店和1家生活用品超市。
每年接待访客900多万人次。
项目所处位置及交通状况艾特灵格门购物中心在Krieg大街和凯撒大街中间的Rondell广场上，离宫殿和集市广场不远。
无论是开私家车，还是乘公共交通，都能便利到达，辐射周边人群约102.5万人。
项目还提供约900个汽车停车位及240个自行车停车位。
建筑设计项目是由著名建筑设计师Jost Hering和Klaus Maria Hoffmann设计，而外立面则是由Kramm+Strigl建筑师事务所担任设计。
中外商业地产案例赏析商业空间的人性化经营学——伦敦西田斯特拉特福德城1）项目概况项目实景图项目名称：伦敦西田斯特拉特福德城（Westfield Stratford City）项目地点：伦敦纽汉区项目类型：大型Shoppingmall开业时间：2011年9月13日开发商：西田集团（Westfield Group）零售及娱乐面积：175000平方米店铺个数：300多个主力店：John Lewis百货（22000㎡）；Waitrose超市（3000㎡）；Marks&Spencer （19000㎡）停车位：5000个总投资：14.5亿英镑伦敦西田斯特拉特福德城所在地以前是混杂了铁路专用线、小工业作坊以及堆积了从英吉利海峡海底隧道铁路连接建造工程中挖掘出的50万㎡覆层土的区域。
经过西田集团三年的改造之后，该项目成为英国最大的城市改造工程之一，与2011年9月13日正式营业。
成为英国最大、及欧洲市区里最大的购物中心，同时也是伦敦东区绝佳的娱乐休闲好去处。
总投资为14.5亿英镑的伦敦西田斯特拉特福德城，是2012年伦敦奥林匹克公园的主要通道，同时还是伦敦东部这一区域重建项目的重要组成部分。
整个开发包括8个主要的零售区域，各区将奥林匹克公园于现在的Stratford市商业中心以及交通枢纽连接起来。
总楼面面积为175000㎡的零售中心包括三大主力店、超过300家的零售店、餐馆、咖啡厅。
其中还包括英国最大的赌场——Aspers，共提供40张赌桌150个座位的扑克室，同时还有另一娱乐场所——All Star Lanes的14道保龄球馆。
这个无论在体量和投资额上都非常巨大的城市改造项目，预计为当地的经济作出重大贡献，创造高达1万个长期就业机会，其中包括2000个当地就业机会，预计第一年营业收入为8.5亿英镑。
2）项目区位项目位于伦敦东部的纽汉区，临近2012奥运场馆，并且连接当地的交通地铁站。
因此本项目在奥林匹克公园中扮演着门户作用。
国外产城融合案例国外产城融合案例(创建与此标题相符的正文并拓展)国外产城融合是指将城市规划和房地产开发与产业发展相结合，通过整合不同的经济部门和社会资源，提高城市的可持续发展能力和经济活力。
以下是一些国外产城融合的典型案例。
1. 芝加哥市中心的西区计划：芝加哥市中心的西区计划是美国一个成功的产城融合项目。
该项目利用城市中心西区的空地，重建了一座综合性的城市社区，包括住宅、办公楼、商业区和文化设施。
该项目吸引了一系列高科技公司和创新企业入驻，成为了一个科技创新和创业的中心。
2. 伦敦东区奥运村：伦敦东区奥运村是英国伦敦奥运会的遗产项目之一。
奥运村在奥运会结束后进行了改造和开发，成为了一个新兴的生态城区。
该区域建设了住宅、商业区、公园和文化设施，吸引了大量的居民和企业入驻，为伦敦东区带来了新的经济增长点。
3. 柏林科技城：柏林科技城是德国柏林市一个成功的科技创新区。
该项目将科技企业、研发机构和高等教育机构集聚在一起，促进了科技创新和技术转化。
科技城提供了高质量的办公和实验室设施，吸引了许多技术型企业和创新人才，为柏林市经济的转型和升级做出了贡献。
4. 新加坡湾区城市规划：新加坡湾区是新加坡一个重要的产城融合项目。
该项目整合了工业、商业、住宅和文化设施，形成了一个综合性的城市社区。
湾区规划注重可持续发展，提供了高效的交通和能源系统，促进了经济发展和环境保护。
这些国外产城融合案例充分体现了城市规划与房地产开发、产业发展的有机结合。
通过整合不同的资源和利益相关方，这些项目成功地推动了城市的可持续发展，提高了经济活力，为城市的发展做出了重要贡献。
在中国，随着城市化进程的加快，国内的产城融合项目也在不断增加，为城市的可持续发展和经济增长提供了新的思路和实践经验。
房地产经典案例引言房地产业是一个与人们的生活息息相关的产业，在国内外都有许多经典的案例。
本文将介绍几个具有代表性的房地产经典案例，旨在通过这些案例的分析，帮助读者深入了解房地产产业的发展、经营模式等方面的知识。
案例一：迪拜棕榈岛迪拜棕榈岛是迪拜的一个高度奢华的人工岛屿项目。
该项目于2001年启动，是世界上最大的人工岛屿，而且被誉为世界第八大奇迹。
项目的主要设计师是来自南非的建筑师及景观规划师Adriaan Geuze。
棕榈岛由3个巨大的人工岛屿组成，每个岛屿的形状都像棕榈树的叶子，总共有17根。
项目的建设采用了先进的工程技术，包括大型人工岛屿的构建、海堤的建设等。
迪拜棕榈岛成为了世界上最独特的旅游度假胜地之一，每年吸引了大量的游客。
对于房地产行业而言，迪拜棕榈岛的建设展示了房地产项目创新和务实的一面。
这个项目不仅仅是一种投资，更是一种旅游目的地的创造。
通过这个案例，房地产开发商可以从中学习到如何结合自然环境和建筑设计，打造独特的房地产项目。
案例二：纽约中央公园纽约中央公园是美国纽约市的一个城市公园，也是全球最著名的城市公园之一。
中央公园位于曼哈顿上东区和上西区之间，占地约843英亩。
中央公园建于1853年，是由来自英国的景观师Frederick Law Olmsted和Calvert Vaux设计的。
公园内有大片的绿地、湖泊、运动场和文化设施等。
中央公园不仅仅是纽约市民休闲娱乐的场所，也是世界各地游客的必访之地。
纽约中央公园的成功案例主要体现在以下几个方面。
首先，公园的规划与设计充分考虑了人们的需求，提供了多样化的休闲活动场所。
其次，公园的地理位置优越，位于纽约市中心，交通便利，吸引了大量的游客。
此外，公园的管理和维护也是成功的因素之一，保持了公园的整洁和安全。
对于房地产开发商和规划师而言，纽约中央公园提供了一个很好的案例，可以从中学习到如何规划和设计一个成功的城市公园。
案例三：中国共享住宿市场共享住宿市场是近年来房地产行业的一个新兴领域。
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域
普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选
址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况
包
美
元
数据来源：世界银行
普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况
数据来源：普洛斯官网
国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位
普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
物流园平均规模12万平方米。
园区分3-5期进行开发。
客户：分布于全球的客户网络和市场网络方便快速精准找到客户，保证物业的出租率
截止2014年，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，客户类别主要以第三方物流公司、制造业和零售业企业为主，大型企业占多数。
其中国物业出租率已达到90%以上，部分物业出租率甚至已经达到97%。
表：普洛斯部分合作客户
所属行业 公司名称
第三方物流公司
UPS 、DHL 、FedEX 、KXL 、德邦、00CL 等
电子电器 SAMSUNG 、MOTOROLA 、NOKIA 、TOSHIBA 、九阳等 零售 亚马逊、阿里巴巴、迪卡侬、WAL-MART 、Yum 、京东等 汽车配件 TOYOTA 、大众、BOSCH 、GM 、宝马、FIAT 、HONDA 等 快速消费品
阿迪达斯、KOSE 、Meters/bonwe 、LAMH 、可口可乐等 医药
广药集团、中国医药集团、CardinaHealth 等
资料来源：普洛斯官网
资金.一体化的资产资金管理模式、金融化的融资模式解决资金难题
开发、运营、融资采取一体化联动管理模式，保证资金流动效率。
普洛斯将其 主营业务分为三大部门来运营。
CDFS 业务部负责取得土地并开发地产，而后出 售给地产基金或者第三方；基金管理部将其来自于第三方或CDFS 部门的地产打 包发行房地产投资信托基金 (REITs) 募集资金，并负责地产基金的长期投资管 理；地产运营部负责基金管理部及CDFS 业务部拥有的长期投资资产、工业物流 和零售地产的管理和出租。
图：普洛斯业务关系图示
资料来源：中国指数研究院整理
从普洛斯收入构成来看，2013年4月1日至2014年3月31日，普洛斯集团营 业收入5.98亿美元， 其中租赁收入是普洛斯营业收入的主要来源， 占比达89%。
地产市场
CDFS 业 务 部
普洛斯
已持有地产
地产运营部
物业租金
客户
基金管理部
资本市场
图：2013.4-2014.3普洛斯营业收入构成其他投资获
利收入
1%
管理费收入
10% 租金和相关
收入
89%
数据来源：2014年普洛斯年报
利用上市公司地位直接在资本市场融资和发行房地产投资信托基金(REITs)是其在产业地产开发领域最大的优势。
作为资金密集型行业的公司，普洛斯主要通过三个资金渠道解决资金问题：一是普洛斯以其新加坡证券交易所上市公司的优势在资本市场直接融资；二是通过旗下基金管理公司发行房地产投资信托基金(REIT) 的方式募集资金；三是通过银行贷款。
腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。
旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。
业务遍及新加坡、中国、印度等10个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。
布局主要布局在亚洲范围内，选址靠近已有工业区或邻近交通枢纽
大区选择主要布局在亚洲范围内：腾飞集团的产业地产亚洲范围内分布广泛，包括新加坡、印度等10个国家和地区。
在中国内地的产品布局范围涵盖北京、西安等7个城市。
图：腾飞集团中国主要产品布局
腾飞集团：新加坡产业地产标杆
资料来源：腾飞集团官网
区位选址普遍位于或毗邻已有工业区或邻近交通枢纽： 腾飞集团在科技园、物流 地产和工业地产上的选址，普遍选择位于或毗邻已有科技园区、工业区或者临近 高速公路和地铁站等具有区位优势的地块。
例如，科技坊一期位于宏茂桥工业区， 离中央高速公路和地铁站的车程不到5min, 交通条件十分便捷。
产品以科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间为主
产品主要开发科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间、定制空 间等： 腾飞开发多样化、精细化的产品类型，结合腾飞专业的管理支持模块，对 项目进行精确定位，有针对性地开发适合该项目的产品。
表：腾飞集团不同产品优势及代表项目
腾飞离科岭，北东
新加坡膜飞科 汇城，西去
大连
北京
西安
苏州
上海
杭州 广州
广州知识城腾飞园
大连软件园腾
腾飞苏州创新国
苏
腾飞大厦、上海
新加坡杭州科技国
资料来源：腾飞集团官网
建立配套设施，周边配套服务设施齐备：腾飞集团通过提供周边齐备配套设施和多样化的服务，使得入驻企业获得满意的物业空间体验。
例如，新加坡科技园周边设有餐厅、会议室等常规场所，还包括健身房、游泳池等健身场地，并配有上下班高峰时间段班车服务。
台利用龙头企业带动效应招商，搭建一体化服务平台
招商策略采取多领域、大企业带动品牌效应：从招商策略来看，腾飞首先引进龙头企业，带动园区招商。
以新加坡科技园一期为例，入驻企业包括路透社、索尼、英石油、朗讯科技、富士施乐等，涉及能源、信息技术、通讯、材料与化学等领域。
搭建系统化服务平台，为企业提供一体化服务：服务作为产品延续，是平台化发展的重要内容。
表：腾飞集团服务内容
资料来源：腾飞集团官网
资 产管理结构式资产管理，以 REITs 回笼资金带动滚动式开发
结构式资产管理： 由于产业地产投资规模大，投资回收期明显长于住宅，产业地 产的开发需采取滚动式开发模式，而这一开发模式对企业的融资能力有较高要 求。
腾飞集团于2002年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、增 值、出售、再投入等操作。
以 REITs 回笼资金，带动滚动式开发： 从资本运作来看，分为增加资产、增强资 产和剥离资产3个阶段。
增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产。
资产增 强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成成熟项目。
剥离资产阶段， 通过REITs 的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从 而实现滚动式开发。
图：腾飞集团地产开发与融资流程示意图
以上就国际产业地产的翘楚—普洛斯和腾飞集团，从项目选址、产品定位、特色服务、 资本运作等方面进行了详细解析。
由于国内行业环境、政策等均不同于国外，国内产业 地产商正在摸索中，下一期中我们将对此进行分析。
腾飞集团 开发地产
增加资产
腾飞信托 收购资产
可产生稳定收入的地产项目
剥离资产
通过REITS 出售项目和资产，获得资金
通过招商，产生租金收入
增强资产
通过增值服务，增加收入
培育项目， 提高出祖率
资金回笼
项目成熟后。
