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工业地产开发流程和运营一、工业地产开发流程1.市场调研与规划2.用地获取工业地产的用地获取是一个关键环节。
通过竞拍、招拍挂、协议出让等方式获取土地。
根据规划和市场需求选择合适的土地，同时要与相关部门协商，确保土地的合法性和开发权益。
3.项目设计与施工准备根据工业地产规划，进行项目设计，包括规划设计、建筑设计等。
设计要考虑工业功能和环境要求等因素。
准备施工前的各项手续，包括取得施工许可证、招聘工程团队、采购建材设备等。
4.施工与设备安装进行工业地产的土地平整、基础设施建设、建筑施工等工作。
同时进行专业设备的安装和调试，确保工业地产的设施设备完备、功能正常。
5.配套设施建设在工业地产项目建设中，需要同时建设一些配套设施，如道路、供水、供电、通讯等设施。
这些配套设施的建设是工业地产正常运营的必备条件。
6.销售与租赁工业地产建设完成后，进行销售或租赁工作。
根据市场需求，进行有效的销售和租赁推广活动，吸引企业入驻。
7.项目交付与验收工业地产项目交付给租户或购房者之前，进行项目交付与验收。
确保项目按照规划和设计要求完成，并检查是否存在问题或质量缺陷。
二、工业地产运营1.招商引资2.租赁管理对于工业地产的租赁企业，进行租金收取、租期管理、租金升级等工作。
确保租户的合法权益和项目的稳定运营。
3.项目维护与管理对工业地产项目进行定期的检查和维护工作，保证项目的良好运营和使用环境。
维护包括设施设备的维修和更新，环境卫生的维护，安全防范的落实等。
4.运营申报与验收根据相关政策和管理要求，定期申报工业地产的运营情况。
如申报纳税、安全生产许可等。
同时接受政府或相关机构的验收，确保工业地产运营符合相关标准和法规。
5.项目升级与改造根据市场需求和租户要求，对工业地产项目进行升级和改造。
升级和改造包括设备设施升级、功能改造和环境改善等。
提高项目的竞争力和吸引力。
6.营销与客户服务持续开展营销和品牌推广活动，提高工业地产项目的知名度和美誉度。
工业地产的技巧工业地产是指用于工业生产和制造的土地和建筑物，它扮演着支撑和推动工业发展的重要角色。
在工业地产领域，有一些关键的技巧可以帮助开发商和投资者更好地运营和管理工业地产。
下面我将详细介绍一些这些技巧。
首先，了解市场需求是运营和管理工业地产的前提。
在投资前需要通过市场调研和分析，了解当地工业发展的趋势和需求。
这包括对相关产业的发展方向、用地政策、人口流动等方面的研究，确保投资的工业地产能够适应市场需求。
其次，选择合适的地理位置是工业地产运营成功的关键。
一个好的地理位置能够提供便捷的交通条件和丰富的资源，有利于吸引租户和顾客。
因此，开发商需要选择地理位置优越的地段来建设工业地产，并结合市场需求来确定合理的面积和规模。
第三，合理设计和规划工业地产的布局，以最大化土地利用率和功能分区。
通过合理规划和布局，可以避免资源的浪费和交通流线的混乱。
例如，将不同规模和需求的企业分区，便于管理和协调。
同时，开发商还应充分考虑工业地产的公共设施和配套设施，以提高企业的生产效率和员工的工作环境。
第四，加强工业地产的环境保护和可持续发展。
工业地产可能产生噪音、污染和废弃物等环境问题，因此开发商和投资者需要采取措施来减少环境影响。
例如，采用环保设备和技术，加强废弃物管理和处理，提高能源利用效率等。
这不仅有利于企业的可持续发展，也符合社会和政府对环境保护的要求。
第五，建立良好的租户关系和战略合作。
租户是工业地产的重要利益相关方，与租户建立良好的合作关系有助于提高出租率和租金收入。
开发商可以通过提供灵活的租赁条件、增值服务和良好的客户支持来吸引和留住优质租户。
此外，与企业和政府部门建立战略合作关系，有助于共享资源和信息，提高工业地产的市场竞争力。
第六，加强安全管理和风险控制。
工业地产存在一定的安全风险，例如火灾、爆炸和工作场所事故等。
开发商和投资者需要制定和实施安全管理制度和应急预案，加强工业地产的安全防范和风险控制。
房地产公司成功的关键要素引言房地产行业是一个竞争激烈且具有潜力的行业，房地产公司的成功在很大程度上取决于许多关键要素的合理运营。
本文将讨论房地产公司成功的关键要素，并探讨它们如何相互关联以推动公司的发展。
从组织结构到市场营销策略，从人力资源管理到财务管理，所有这些要素都起着不可或缺的作用。
通过深入分析和理解这些关键要素，房地产公司可以更好地做出战略决策并实现业务目标。
1. 组织结构房地产公司成功与否的重要因素之一是其组织结构。
一个合理的组织结构可以提高工作效率、优化资源配置和提高公司的竞争力。
在房地产公司中，这一点尤为重要，因为涉及到各种复杂的项目和业务活动。
一个高效的组织结构需要明确的职责分工、透明的决策流程和协调的部门间协作。
2. 市场调研与分析为了在激烈的房地产市场中取得成功，房地产公司必须进行深入的市场调研与分析。
这将帮助公司了解当前市场需求、竞争对手和潜在的市场机会。
通过了解客户需求和行业趋势，公司可以制定相应的市场营销策略和战略规划，从而更好地满足客户需求并保持竞争优势。
3. 项目开发和管理能力一个成功的房地产公司必须具备高水平的项目开发和管理能力。
这包括从开发项目概念到项目实施的全过程管理。
房地产公司需要拥有卓越的项目策划、项目管理和项目团队协作能力，以确保项目按时交付、质量合格并实现预期的利润。
4. 优质的产品和服务房地产公司的产品和服务是其核心竞争力的体现。
无论是住宅、商业还是工业地产，公司必须提供高质量的产品和一流的客户服务。
这需要公司在产品规划、设计和施工等方面具备专业的知识和技能，并与优秀的供应商和承包商建立紧密的合作关系。
5. 人力资源管理人力资源是房地产公司成功的重要组成部分。
拥有一支优秀的团队，包括有经验和专业知识的员工，对于房地产公司的发展至关重要。
公司应该注重招聘、培训和保留人才，并建立一个良好的工作环境和激励机制，以吸引和保持高素质的员工。
6. 财务管理有效的财务管理对于房地产公司的成功至关重要。
工业地产运营管理方案一、工业地产运营管理方案的概述工业地产运营管理方案，是为了规范、提高工业地产的经营管理水平，促进工业地产的正常运营，减少生产与管理环节中的问题与风险而制定的一套具体管理计划。
该方案包括了工业地产的整体规划、资源配置、设备维护、安全管理、环境保护、消防管理、人员培训等方面的内容，是保证工业地产正常运营和管理的关键。
二、工业地产运营管理方案的实施1.整体规划工业地产的整体规划是工业地产运营管理方案的基础。
在规划阶段，应充分考虑地理位置、交通便利程度、用地性质、用地面积、环境条件等因素，进行科学和合理的规划，确保工业地产的整体布局合理，资源配置合理，运营和管理方便。
2.资源配置资源配置是保证工业地产正常运营的重要环节。
资源配置包括土地、劳动力、资金、设备等方面的资源。
在资源配置阶段，应充分衡量各种资源的供给与需求，调配各类资源，确保资源的最大化利用，并且要合理保管好各类资源，防止资源浪费。
3.设备维护设备维护是保证工业地产正常运营和管理的重要环节。
在设备维护方面，应建立完善的设备管理制度，定期对设备进行检查、保养、检修等工作，确保设备的正常运行，避免因设备故障导致生产停滞。
4.安全管理安全管理是工业地产运营管理方案中必不可少的一环。
在安全管理方面，应建立完善的安全生产管理制度，加强安全教育、培训，强化安全意识，确保生产环境的安全，有效防范各类安全事故的发生。
5.环境保护环境保护是工业地产运营管理方案中的一项重要内容。
在环境保护方面，应严格执行环保政策法规，确保生产过程中不对环境造成污染，实行清洁生产，节约能源，降低污染排放，保护环境资源。
6.消防管理消防管理是工业地产运营管理方案中的一项重要内容。
在消防管理方面，应建立健全的消防设施，定期进行消防器材的检查、维护，加强消防演练和人员培训，提高员工的防火意识，确保生产环境的安全。
7.人员培训人员培训是保证工业地产正常运营和管理的关键环节。
浅谈工业地产开发和运营流程的要点我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。
中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。
国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。
一、工业地产理论及开发模型介绍（一）工业地产理论（1）工业地产的概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
简单而言，就是工业性质的房地产。
（2）常规工业地产分类根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
（3）工业地产公司运作工业房地产土地的批租年限为50年。
目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST 运盛等。
它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。
工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。
（4）工业地产的发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。
随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。
工业地产整体运营方案设计一、方案背景随着经济的发展和城市化进程的加快，工业地产作为城市建设的重要组成部分，将发挥越来越重要的作用。
工业地产的整体运营方案的设计，对于提高工业地产的运营效率和价值，推动经济的发展具有重要意义。
二、目标与定位1.目标：通过优化工业地产的整体运营，提高其运营效率和价值，推动经济的发展。
2.定位：将工业地产打造成为可持续发展的产业集聚区，提供高品质的工业用地和配套服务，吸引优质企业入驻。
三、核心要素1.地理位置：选择合适的地理位置具有重要意义，要考虑到交通便利性、资源优势等因素，以便吸引优质企业入驻。
2.基础设施：优质的基础设施是工业地产整体运营的基础，包括道路、供水供电、通讯等设施的完善与优化，以满足企业的生产和经营需求。
3.规划布局：合理的规划布局能够提高工业地产的资源利用效率和产业集聚效应。
可规划建设不同规模和类型的产业园区，将企业按照其产业属性进行划分和集聚，提供相应的服务和支持。
4.产业配套：为企业提供完善的产业配套服务，包括物流、仓储、配送等。
同时，还可以建设一些公共设施，如餐厅、商店等，以提供基本服务和便利性。
5.政策支持：通过政策支持来吸引和稳定优质企业的入驻，包括税收优惠、用地优惠、人才引进等政策。
四、运营步骤与措施1.项目策划：根据市场需求和地区特点，进行项目规划和定位，确定项目的目标和发展方向。
2.用地规划：根据项目规划，确定用地规模和布局，拟定用地规划方案，并进行相应的土地整治和准备。
3.基础设施建设：按照用地规划方案，进行基础设施的建设，包括道路、供水供电、通讯等设施的布置和建设。
4.配套设施建设：根据项目需求，建设相应的配套设施和公共服务设施，如企业孵化中心、科研中心、培训中心等。
5.招商引资：通过多种方式，如企业推介、招商洽谈会等，吸引优质企业入驻。
同时制定相关政策，提供优惠条件和扶持措施，以促进企业的入驻。
6.运营管理：对入驻企业进行管理和服务，提供相关的支持和帮助。
工业地产开发流程和运营目前，在国家持续不断的房产调控政策以及大型房产企业垄断性抢点布局的政策与市场双重挤压下，工业地产开发已日渐成为国内众多开发商关注的焦点，对于选择进军工业地产界的开发商来说，深入了解工业地产开发流程，熟悉工业地产的运营步骤，掌握工业地产的成功要素，就显得格外迫切和至关重要。
工业地产开发流程和运营可分为工业地产选址、工业地产定位、工业地产园区规划设计与工程建设、工业地产市场推广与销售招商、产业园区后续运营服务五个方面。
一）、工业地产选址一般来说，商业地产的选址尤其是专业市场的选址，基本是按照以下四个方面进行考虑：1、主产地；2、主销地；3、主要集散地；4、政策机遇地。
一般模具工业地产的选址应该从区域分析、开发区分析、产业分析、交通物流分析、企业客户分析这几大基本的要素分析入手，最终确定项目开发的选址地。
1、区域分析：应该对所在城市的综合竞争力，环境的整体竞争力和区域的本位竞争力来考察，这不仅包括所在城市的《十一五规划》所完成实施的目标，还应该包括所在城市新近制定的《十二五规划》的产业布局和社会经济发展目标，更为重要的，还必须参照所在城市在我们国家2011年6月份最新公布的《全国主体功能区规划中》（也就是全国性国土空间开发规划）中所占的战略地位。
比如在这本由国务院印发的《全国主体功能区规划》中，湖北武汉就作为长江中游地区被明确列为全国重点开发区域的顺序。
2、开发区分析：一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，主要是从交通物流成本和生产力要素等方面来进行研判；同时还要对开发区本身的产业集聚进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。
3、产业依托分析。
对一个产业园区来讲，首先要确定主导产业，这样，一旦主导产业确定了，就可以判断如何围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，围绕产业链自身所具备的特性，在做全、做优和做细方面引导产业聚集，同时在根据产业链的上下游协同特点、大中小企业间互为配套和依托的协作特点，进行产业规划和集聚，从而进一步明确整个园区的产业定位和产业发展方向。
如何在房地产市场中脱颖而出成功的关键要素房地产行业一直以来都是一个竞争激烈且充满挑战的领域。
在这个市场中，每个开发商都力图通过卓越的业绩和独特的竞争策略脱颖而出。
然而，成功的关键要素却不仅仅局限于产品质量和定价策略。
本文将探讨在房地产市场中脱颖而出成功的关键要素，并提供一些建议来帮助开发商实现成功。
1. 了解目标市场和客户需求要在房地产市场中脱颖而出，首要的任务是深入了解目标市场和客户需求。
了解目标市场的地域特点、消费能力、购房习惯和偏好等信息，有助于开发商确定定位，并制定相应的营销策略。
同时，了解客户对于房地产产品的需求和期望，可以有针对性地提供适宜的产品和服务。
2. 提供高品质的产品和服务产品的品质是一个成败的关键要素。
为了在市场中脱颖而出，开发商必须确保产品的质量和可靠性。
这包括建筑质量、装修标准、环境设施等方面的考虑。
此外，提供高效和周到的售后服务，解决客户在购房、入住等过程中出现的问题，可以增加客户对开发商的满意度，并树立良好的口碑。
3. 创造独特的品牌形象在激烈的市场竞争中，开发商需要通过独特的品牌形象来吸引并留住客户。
一个有吸引力和独特性的品牌形象可以增加企业的品牌知名度和美誉度。
通过精心设计的标志、广告宣传、网站建设等渠道，将企业的核心理念传达给目标客户，从而在市场中建立起独特的品牌形象。
4. 优化销售策略和渠道销售策略和渠道的优化是在房地产市场中成功的关键要素。
开发商需要制定有效的销售策略，包括定价、促销、销售团队培训等方面。
此外，与房地产经纪人建立良好的合作关系，通过合理的佣金政策吸引他们销售自己的楼盘，能够拓展销售渠道，提高市场覆盖度。
5. 加强品牌营销和宣传品牌营销和宣传是在房地产市场中脱颖而出的关键要素之一。
通过策划有趣和创新的营销活动、参与社区公益活动、展示企业社会责任等方式，可以提高企业的知名度和形象。
此外，积极利用媒体资源进行宣传推广，包括电视、报纸、杂志和社交媒体等渠道，可以进一步扩大品牌的影响力。
房地产开发成功的关键因素在房地产行业中，成功的房地产开发项目取决于多个关键因素。
这些因素包括市场需求、地理位置、规划与设计、建筑质量、金融支持以及良好的管理和营销策略。
本文将详细探讨这些关键因素，并分析它们对房地产开发成功的影响。
1. 市场需求房地产开发项目的成功与否与市场需求密切相关。
在选择开发项目时，开发商需要充分了解目标市场，包括人口结构、经济发展水平、社会需求等。
只有在市场需求旺盛的地区选择合适的项目，才能确保项目的成功。
2. 地理位置地理位置是房地产开发成功的决定性因素之一。
优越的地理位置可以带来更高的投资回报率。
例如，位于繁华地段、交通便利的地区往往更受欢迎，销售速度更快。
此外，地理位置还与配套设施和资源紧密相关，如学校、医院、商场等。
3. 规划与设计房地产项目的规划与设计是决定其成功与否的重要因素。
合理的规划和设计可以提高项目的功能性和美观度，为购房者提供良好的居住体验。
因此，开发商应该寻求专业的设计团队，确保项目规划与设计与市场需求相匹配。
4. 建筑质量建筑质量对房地产开发项目的成功起着至关重要的作用。
购房者在选择房产时，往往会考虑建筑的质量和耐久性。
优质的建筑材料和专业施工团队是确保建筑质量的关键。
开发商应该注重质量管理，避免在建筑中出现问题。
5. 金融支持房地产开发需要大量的资金投入。
获得足够的金融支持是保证项目成功的必要条件之一。
开发商需要与金融机构建立良好的合作关系，确保项目的融资需求得到满足。
合理的资金运作能够帮助项目保持良好的资金流动性，确保项目按计划进行。
6. 管理与营销策略良好的管理和营销策略是房地产项目成功的保证。
项目的管理团队应该具备专业的管理经验和技能，能够有效地协调各个环节，确保项目按时、高质量完成。
同时，开发商还应制定合适的营销策略，吸引目标客户，并有效推广项目。
总结起来，房地产开发成功的关键因素包括市场需求、地理位置、规划与设计、建筑质量、金融支持以及良好的管理和营销策略。
工业地产运营知识点总结一、工业地产概述工业地产是指用于生产、加工、制造、仓储和物流等工业活动的地产，包括工业园区、工业厂房、仓储物流园区等。
工业地产具有较高的专业性和市场价值，是国民经济发展不可或缺的一部分。
工业地产运营是指对工业地产进行规划、开发、管理和运营的过程，其核心是为工业企业提供优质的土地资源和物业管理服务，满足其生产、加工和仓储等需求。
二、工业地产运营知识点1. 战略规划工业地产运营的第一步是进行战略规划。
包括对地产市场的分析、未来发展趋势的预测、对竞争对手的研究等，以确定最佳的发展方向。
战略规划需要考虑的因素包括地产位置、土地利用、市场需求、政策法规等，其决策将对后续的运营产生深远的影响。
2. 地产开发地产开发是工业地产运营的重要环节。
包括土地采购、规划设计、建筑施工等。
在地产开发过程中，需要考虑土地规划、建筑设计、施工管理等一系列问题，以确保最终建成的工业地产能够满足企业的需求。
3. 物业管理物业管理是工业地产运营的关键环节。
其包括对工业厂房、仓储设施等物业的日常维护管理，包括清洁卫生、安全保障、设备维修等。
良好的物业管理能够保障企业的生产和经营活动正常进行。
4. 租赁销售租赁与销售是工业地产运营的重要环节。
包括对工业地产的招商引资、租赁管理、销售服务等。
有效的租赁销售工作能够提高工业地产的使用率和盈利能力，为企业和地产运营商带来更大的价值。
5. 客户服务客户服务是工业地产运营的关键。
包括对企业租户的日常服务、需求协调、投诉处理等。
良好的客户服务能够满足企业的需要，提高企业对地产运营商的满意度，增强合作信任。
6. 规划管理规划管理是工业地产运营的核心。
包括对土地规划、用地管制、环保政策等的合规管理，以保障工业地产的可持续发展。
规划管理需要对国家法规、地方政策进行有效遵守，并进行相关预防措施。
7. 资金管理资金管理是工业地产运营的基础。
包括对资金的投资、资产的评估、财务管理等。
良好的资金管理能够保障工业地产运营的稳健发展，为后续的发展提供坚实的基础。
工业地产开发与运营成功的几大要素2008年06月28日星期六上午09:26钟彬:其实从1998年开始高炜就开始策划和推动大连软件园的整个的立项,今天我们才会跟大家一起分享大连软件园在开发当中的所有的经验和它的荣誉,下面有请北京联东投资(集团有限公司营销策划中心总监赵锦明先生,他们对工业地产开发与运营成功的几大要素,分享他们的经验。
赵锦明:首先感谢组委会提供这样好的机会,作为一个民营企业开发工业地产,我们经过几年的探索,有了一些心得和体会,也有了实践的经验,和大家分享一下,可能有些不太合理、不太合适的地方,根据每个园区不同的要素来理解。
下面我把我们成功的体会跟大家分享一下。
一、产业地产发展的背景。
产业转移为整个工业地产的发展提供了广阔的市场基础,从世界范围来看,主要产业转移从发达地区到发展中地区转移,最早从日本、台湾、香港,最后向大陆转移,产业的转移从低端到高端转移,有这样一个过程,首先是制造业的转移,然后是服务业的转移,现在我们判断是总体的产业链的转移到中国转移是一个趋势。
中国转移大致遵循了这样一个基础,从珠三角向长三角,从长三角到环渤海地区转移,分析转移的要素有两个方面,一个是市场的吸烟,另外是成本的吸引。
这是我们国内转移的基本的规律,从九十年代初香港的专业从轻工,第二次转移是九十年代中后期,是以IT以电子为转移,第三、四次的转移是欧美、日韩重化工和服务业的转移,主要的承接地是北京和天津这样中心的城市。
城市化发展催生产业地产,一般情况下一个城市的发展大致经历了从中心向周边扩区的过程,一个中心城加卫星城的发展模式,卫星城的发展为整个的工业发展提供了非常的好发展基础,最早的东京,北京,逐步的形成了这样的趋势。
这是北京的一个整体的规划,两轴两带多中心,我们看到亦庄、通州和顺义作为北京最早发展的三个卫星城,目前在中国已经形成了一定的影响,尤其是亦庄作为高新技术产业形成了领军的地位。
土地资源的紧缺加快了产业地产的发展速度。
最近几年我们发现工业地产就像雨后春笋以后出现了飞速发展的空间,主要是目前国家对土地的严格的控制,包括前一阵出现的1.8万亿亩不能碰,土地的供应是非常的有限。
同时成熟的开发区经过20年的发展,土地指标基本已经利用完了,而且现在开始考虑一个产业升级的问题,从这个角度理解,目前包括成熟和相对发达的城市土地的供应是非常有限的,如何更好的集约利用土地,在提高单位产出的土地的利用价值,给工业地产创造了非常好的机会。
通过我们的案例来看,我们开发的园区是联东U谷,在亦庄开发区范围内,总占地是13000亩规划建设100万平方米,我们规划了五个部分,一个是办公研发区,中试生产区,综合服务区,制造加工区,企业定制区。
为什么这么分布,包括我们为什么要叫U 谷的名称,我们从制造业的价值链的角度,台湾的施正荣先生发明了制造业价值链的微笑曲线,连起来就像一个U字,我们就是按照产业链的分布的优化,迎合了北京亦庄发展的区域,因为目前亦庄处于产业升级的阶段。
也就是由制造业向服务业升级的阶段,我们作为一个园区的运营商就要考虑如何吸引制造业进入我们的园区来,我们给企业做了相对符合产业链发展的规划。
这是我们的整个规划的效果图,这是我们的中试的研发区,这是规划的厂房区。
考虑到整个的产业地产的运营,工业地产如何成功,主要从这几个方面:首先是选址,跨国企业选址是从四个方面考虑的:1、寻求资源:自然资源、劳动力资源。
2、寻求市场:追随出口覆盖的市场范围。
3、寻求效率:提高企业在全球运营的效率。
4、寻求战略机遇。
我们围绕选址的情况,整个园区策划的阶段我们作一个解决的方案,主要是考虑到这个区域的资源的禀赋情况和你的企业匹配如何,一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析。
再围绕客户本身需要什么样的需求,围绕他的需求来提出我们的解决方案,这样可以更好的满足客户。
我们的分析从这几个角度来看,首先是市场分析的区域,对本身城市的竞争力,环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察,一般情况下我们把开发区分成成熟和即将成熟两个部分,即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段,大连软件园所讲的提供是产业升级的平台,在刚刚开始发展刚建的开发区,更需要的是吸引制造业的企业进来,对厂房的需求是非常大的,对制造业的企业可以满足什么样的条件。
对开发区的分析,要对开发区本身的产业要进行分析,有哪些龙头企业,能不能带动它的配套企业进来。
对一个产业来讲,首先要确定主导产业,一个是自己本身确定了,围绕它的主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来,找到它的需求,本身的园区的产业定位和产业的发展方向。
要对你的客户进行把握,一般情况下,我们对于客户的分析也是从四个方面来进行的,一个是现有园区的企业的分析,目前的开发区进了哪些企业,同类的园区进了哪些企业,这些企业本身的发展阶段,这些企业的进入是因为成本、政策还是市场,这样你知道什么东西吸引它来。
还有同区域企业搬迁的分析,在我们的很多的城市都有退二进三的概念,老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带,随着城市的发展要进行搬迁,你给它提供一个很好的场地,很好的硬件和软件的服务设施,吸引他到你的园区来,这样的分析也要分析透。
对潜在的客户进行分析,一个是从产业链的角度,奔驰进入北京之后,我们围绕奔驰对他的产业链进行分析,最后有6家企业进驻我们的园区。
包括对亦庄本身的四大产业,医药、通信、汽车配件、电子,通过对这些产业的分析,分析出它有哪些二级配套企业进来,我们目前已经有6家世界500家给亦庄龙头企业做配套的企业进来。
还要对国外的企业进行跟踪,我们有一个专门的信息部,跟踪具体的大的企业的动向,它的产业方面的动向,你跟踪它你会发现它投资的趋势,会带来关联企业的投资的动向。
还有以商招商的概念,还要对专业市场进行分析。
任何一个城市,按照我国的规划和发展,都会规划几个专业的市场,这个市场本身聚集大量的商家之外,它的上下游企业都会过来,比如说北京大红门的服装市场,在这个市场体现的是服装的交易、贸易,但是在它周边聚集了大量的服装的生产和制造企业。
所以有时候我们考虑把市场和制造融合在一起,前店后厂会形成非常的好园区的雏形,只要加以引导一定会形成非常好的园区模式。
针对企业来讲,我们会为即将投资进入的企业,我们会选址策划书,一定要了解你的企业追求是什么,他们想要什么,给他们投资一个价值的判断,给他们提一个很好的参谋和建议,这样他就知道我们是了解他们的,他更愿意到我们这里来。
所以从这几个方面判断,从几个角度给企业提供一定的参谋和建议,肯定会给企业一个很好的,到你这里来发展的一个理由。
定位,任何一个园区本身的定位是起决定性的作用,如果定位错了或者是方向错了,你所有的东西都错了。
我们定位一个是移植外部强势资源,培育内部特色优势,整合区域优势资源。
根据本身有的能力,比如本身就是一个物流类的企业,可以把你的资源带到你所要进入的区域来,另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。
把这两点结合起来,把区域的资源整合起来,形成园区本身特有的优势,实际就是吸引企业入住的理由,这样就会形成一个非常好的定位。
在具体定位的时候,要考虑市场的导向,资源的整合,创新的能力。
目前我们从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区,商务型园区,这样更实用一些,对一个企业的本身的吸引力更强一些。
综合起来来讲,作为一个定位是两个方面,一个是借助本区域优势,发展工业园区,进而促进开发区的发展。
造势,挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展,我想有这样一个过程。
产业招商,我们定位之后,面对你的产业也好,面对你的行业也好,怎样招商,我们以一个汽车产业链的分析为例,实际一个整车的组装厂家,下面产业链的企业比较多,涉及劳动各个配套的行业,从上到下一层一层的分解,会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。
有的在园区内配套,比如说发动机的生产厂,把一级的配套,把本身园区外的企业拿进来之后,针对他们招商。
目前我们做的成功的是奔驰的有6家配套企业进入我们的园区。
从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设,要想成功的运营一个工业园,最关键的要素是招商,招商的核心是招商渠道的建设,可以分为国内投资企业、国内异地企业,同区域企业,把真正想要的企业招进来。
在招商或者渠道拓展的基础上,对园区也要进行一定的推广,首先是确定了营销的理念推广理念,公关平台,四大传播渠道,因为城市有城市的资源,有城市的特点。
卖产业是要宜依据城市产业的特点,你做的园区不仅仅提供的是厂房,不仅仅提供的是硬件的楼体,更重要的是提供生活,一种全新的适合企业发展的生活方式,还要给他提供超值的服务,我们规划园区的时候,首先把园区的配套设施的服务配套完整,整套生活必备的东西解决好了。
我们和外企谈的时候,他们把一些员工过来参观,最后发现有宿舍、有食堂、有公寓,员工很满意,很多的企业因为这个选择了我们的园区。
从配套、服务的角度来考虑,搭建了一个非常好的点。
还有搭建三个平台,政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。
目前我们园区内刊,有园区内部的网络,可以供园区内部的客户进行相互的交流,你再把有价值的信息传播出去,四大传播渠道,网络、行业、户外、展会论坛,这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系,会形成非常实效,有针对性的园区。
因为搞工业地产招商不是要有多高的知名度,要针对性和有效性,你的客户能不能找到你。
最后一个关键的因素我认为就是服务,要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是你的服务,我们的服务分成两个方面,第一个层面是对政府和开发区的服务,这两类客户都要提供价值,政府和开发区最需要的是推动产业的升级,促进区域产业的集群,更重要的是需要税收。
目前U谷的园区到今年年底是建成35万,去年提供给政府的税收是1.4亿,进驻的企业是不到100家,政府非常的满意。
你给政府创造了很好的价值,你只有给政府提供价值,政府才会支持你,这也是我们进行工业地产发展最根本的,不能突破底线的原则。
另外还要为客户提供价值,客户有区域的价值,这个区域价值本身就有了,只要来这里就享受这个价值。
低成本的优势,不仅仅是租金或者是卖价低,更重要是通过园区的管理,通过了解它的产业链和供应链。
高品质的园区,任何的企业都需要形象,要有园区的文化,形象的核心是文化,园区的文化是什么?我们知道硅谷有很明确的文化的特征,作为一个小的园区能不能塑造出来符合园区,符合园区入住企业文化特征,如果能够塑造出来肯定有很好的吸引力,目前我们的园区里每个月都有各种活动,企业文化的展示,我们引入工商、税务的服务,这样都会形成很好的文化契机,对入住企业来说不断的提高他们的忠诚度,因为他们会给我们带来他们的客户。
