土地储备制度对房地产市场的影响

2006年,是国内房地产市场出台政策最多的一年,先有国六条,然后有国 六条细则,以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二 手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序 等文件。尽管每一项政策都十分温和,但是已经显示了中央政府调整国内 房地产市场的决心。
1.2 土地政策 2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年 颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大 城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至 10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用 地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1 倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地 使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地 环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场 税费政策调控正式启幕。
1、土地政策对房地产市场影响的传导机制
首先，土地价格对房价的影响， 土地价格是房价的成本之一， 土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产 企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房 价；相反，地价下降，供给增加； 其次，土地供应量对房 地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的 土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场 的供给，最终影响房地产价格。土地政策这一行政手段对供 给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于 土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地对 土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间 的矛盾。
2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划 地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保 证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的 最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该 得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强 政府对土地市场的调控力度。

开 发利 用 的 价 值归 属 为 之 改 变 ， 回归 了 开 发 商 开 发 利 用 土 地 创 造 价 值 的 本 来 面 目。 这 不 仅 有 利 于 不 动产 行业 的长 远 发 展 及进 步 ，
近 年 来 ，土 地 囤积 成 为 一 种
常 态 。统 计 数 据 显 示 ，９ ６ ２ ０ １９ ～ ０ ９ 年房地 产开发 企业 累计购 置土地
２１
商” ，土地涨价归公的理念 自 ｉ 够得到很 好的贯彻
石， 岂可简简单单 的
一
卖 了之？ 资源不 同
一
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△工 ！
研 究 与 掾 索
招 拍 挂 后 ，面 对 节 节 攀 升 的 地 价 ， 表 面 上 看 ， 价 房 价 都 涨 从 地
题 。究 其 原 因 ， 无外 乎 企 业 发现 房地产 开发 的利润远 没有 土地增 殖赚 钱来 的快 。 招拍 挂 的本意是 实现 土地 的
资产“ 财富效应” 被放大 ， 人们普遍
视 土 地 为 资 产 ， 房 、 地 成 为 社 买 囤
会风气 ， 备中心“ 调” 储 平 市场需求
的 功 能 显 然 难 以实 现 ， 价 的 快 速 地
飙升即为明证 。 储备 中心本来是为
了满 足 土 地 市 场 需 求 而 成 立 的 ， 但
挂 刚 性 执 行 后 更 快 ．从 而 显 示 出
际上既赚 取 了开发利 润又赚
『 地的增 值收 益 。 ． 土 土 地 招 拍 挂 政 策 刚 性 执 行 之
房 、 开 发 分 离 ， 地 一 级 开 发 地 土
对 不 动 产 市场 产 生 理 想 的 积 极 影
向 பைடு நூலகம்
从 招 拍 挂 的 形 式 看 ，用 招 拍

市场监管方 面 ，从 行政制度上保证土地一 级市场按照公共 利益 目标运行。建立新的
较高 的招标 、拍卖和挂牌方式。
（ ） 目前 经 营性 土地 出 让 的 方 式 三
土地 制向主 给 现 要 题 革存 问 供度的 及方 改
（ ）土 地 供 给 制 度 的 法 律 基 础 与 产 一
制失灵。因此 ，必须 明确土地储备 中心作
为政府土地所有权代表的 国有独资企业 身 份 ，使 一级土地市场 的供给主体到位 ，并
并整理和基础 设施 的配套建设 ，形成 可供 出让和 出租 的 “ 熟地 ” 。储备机构将已完成 开发 的 “ 熟地 ”进行储备 ，等待 出让。 供地 。储备机构根据社会 发展 、城市
利益的保护及补偿机 制。因此 ， 完善城市土
地产权体系，建立科学 、合理 的产权制度 ， 是当前土地供给制度改革的主要问题。
（ ） 地 供 给 的 市场 规 则 制 度 问 题 二 土
储备上基本 以选地为主。今后凡是经营 用
地都需要经过 招标、挂牌、拍卖方式取 得。
隐性市 场要向有形市场转变。土地使
用制度改革 以后 ，虽然是建立 了土地储备
特定的公 民、法人和其他组织参加 国有土
地使用权投标 ，根据投标结果确定土地使 用者的行为。
目前 ，我国城市土地产权体 系的突出
问题有两个 ：一是谁来代表 国家土地所有
权， 是理论上的所有者—— 中央政府还是事 实上的占有者——地方政府。另外 ， 如何实
土 地 供 给 制度 改 革 的现 行 机 拍 卖出让国有土地使用权。其是指出 制 及 改 革 过 程 让 人发布拍 卖公告 ， 由竞买人在 指定 时间、
我国已经建立 了比较规范 的土地储备 制度 ，其在运作过程 中大致可划分 为以下 三个阶段 ： 征购 。这 一阶段是土地储备机构取得 土地 的过 程。 土地 的来源主要有 两方面 新

地产 发 展 的稳 定 阶段 ， 在 经过 整 顿 和治 理 后 ， 房地 产 市场 的发 展 进入 １ ｒ 一 个
相对 稳 定 的时期 ， 相关 条例 的颁布 使 土地 的开 发利 用 率提 高 ， 市场 管 理提 升 ； 最后 是 迅速 发展 时期 ， 随着 经 济 的发展 ， 一些 政策 的颁 布 ， 使 得 房地 产 ｌ 市场 全
建 议 ．
关键 词 ： 土 地 储备 ； 房 地 产 市场 ； 房价； 地 价 ；宏观 调控
０ 前 言
当下 ， 存在于我国房地产 市场的一个普遍性的问题就是房价较高且一直 居高不下， 国家政府也一直致力于房价的宏观调控措施 的研究和制定 ， 以求
将 房 价控 制 在一定 的范 同 。 决定 房 地产 市场 房价 的一个 重要 因素就 是 土地 的
瞄囝团圆
经济建设
土地储备在房地产市场价格调控 中 的应 用意义探讨
摘要 ：本 文 通过 对 当前 我 国房地 产 市场 的调 控现 状 的分 析 ，着 重剖 析 了房地 产 房价 居高 不 下 的原 因和造 成地 价 不 断增长 的因 素， 并 分析 了土 地储 备 在房 地产 市 场价 格调 控 中 的作用 和 应用 意义 ， 对如 何使 土地 储 备和 国家宏观 调 控结 合 来控 制房 价提 出 了相 关柱性 产 业 ， 房 地产 市场规 模 剧增 ， 与此 同时
价格 ， 因此 ， 能够 以控 制土 地 价格 的增 长来 作 为 土 地 管理 部 门 控制 房 价 增 长 的一 个措 施 。而 对 于地价 的 调控 ， 土地储 备 在其 中发挥 着重 要 的作 用 。
大， 对于房地产的投资业不断增大 ， 也会导致土地价格 的增长。因此， 土地储

浅谈土地储备制度对房地产的影响土地储备制度是近几年来城市土地制度改革的一项重大措施，也是房地产领域改革的一个热点。

它是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。

作为一套行之有效的对城市存量土地高度集中管理的机制，其目标是盘活城市存量土地，为实现城市总体规划和土地利用规划提供用地保障。

标签土地储备；土地储备制度；房地产市场1 土地储备制度影响房地产的机理分析实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。

因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。

实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。

在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。

从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。

因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。

2 土地储备制度的实施对房价的影响2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响2011年１月２１日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。

我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。

本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。

尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。

文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。

关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。

我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。

虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。

我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。

这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。

2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。

2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。

那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。

管 ｌ ｝ ｌ 理 科 学
科
万 丽
土地 储 备 对房地 产 市 场 的影 响
李连昱
（ 尔滨市地产交 易中心， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １ ０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要： 土地储备是政府 高效控制城 市土地开发 利用的一种常用手段 ， 针对土地储备 对房地产 市场 的影响进行 了论述 。
一
１ — ２１
关 键 词 ： 地 储 备 ； 地 产 市 场 ； 响 土 房 影
土 地储 备是 政 高效 控制城 市土 地开 发 土 地储备 制度在 保障城 市土 地市 场规 范 盘 活存 量 土地 。 利用 的一 种常用手段 ， １９ 自 ９ ６年上海土地发展 发展 的同时 ，可 以加强政府行政部 门的服 务意 ３ 土地 收储 要坚持评估 与市场预测结 合 ． ２ 中心 成立至今 ， 土地 储备制度作 为“ 营城市 ” 识 ， 经 充分提供一级市场信息 ， 简化投资者 的用地 的原 则 的重 要措施 ，正在 我 国 １０ ０ ０多 个城市 推广实 审批手续 ， 这样就能改善投资软环境 ， 吸引投 资 土 地收购 储备 是在市 场经 济环境 中产 生 施 。土地储 备制度及其相关政策的出台 、 执行 ， 者 ， 促进城市经济发展 。同时 ， 土地储备制度 可 发展起来 的， 故在其运作期 间， 要进行土地评估 是我 国又一场 新 的“ 土地革命 ” 该制度 是政府 以及时调节土地供应 ， ， 防止地价的过高增长 ， 避 和土地市场前景分析研究 。根据需要确定土地 为提高土地宏 观调控能力和合理分配土地收益 免 出现 “ 泡沫经济 ” 现象 ， 有利 于促进房地 产市 储备面积 ， 并尽量缩短土地储备周期 ， 避免 出现 的 重 要 创 新 工具 。 它 既 维 护 了 国 家 土 地 所 有 权 场的健康 、 稳定发展。 收购 亏本 及储备期 过长 、 产生新 的土地 “ 闲置 ” 的完整性 ，又满 足了市场机制对资源合理配置 ２土地储备的应对措施 与建 议 问题。 同时， 应加强对储备地块 的评估 和地价走 的要求 ，一定程度 上促 进了市场经济体制 的完 土地储备制度 的逐 步实行 ， 对我 国的房地 势预测 ， 以减少风险。 要坚持 “ 尽力而为 、 量力而 善与发展 。土地 资源配置方式对国民生产各个 产市场产生了巨大的影响 ， 同时 ， 带来 了机遇 行” 也 的原则 ， 切实做到充分研究论证 ， 科学决策 ， 环节都起着非 常重 要的影响 ，土地储 备制度是 和挑战 ，如何应对 这一新 的土地使用 制度 的变 先谋后动 ，力争以较少 的投人获取较大的经济 土地资源配置方式 之一 ，它的实施从根本上改 革 ， 对我们都是 一个新 的课题供地方 式、 从而引发 实行土地储备制度 ， 将房 地产开发等 经营 ３３ ．要协 调好 土地存量 和增 量的关 系 开发程序 的重大 调整。 因此 ， 这一新的土地使用 性用 地统一纳人招标拍卖 和挂牌交 易轨 道的 国 土地储备 的重点是 国有 土地存量 ， 但要兼 制度 ， 给我 国的房地 产市场带来 了深刻的影响。 有 土地使用制度改革 ，无疑是 中国土地 使用制 顾新 增用地。 因为储备一定量的新增用地 ， 不仅 １土地储备对 房地产 市场 的影 响 度改革 历史 上的一 件大事 。土地供应 的多渠道 可 引导城市用地 的发展方 向 ， 推进城 市发展的 １１有利 于加 强政府对土地 一级市场 的垄 变成 了单轨制 ， ． 土地买卖变得公 开和透 明 ， 实现 进 程， 而且 为土地储备 事业 的发展拓展空 间。 大 断 了“ 土地 资源的市场化配置 ” 。 部 分存量 的土地适 宜做房地产用地 以及 其他第 土地储备 制度的建立 ， 使得 城市政府 可以 随着 土地储备制度的建立 ， 国家及地 方政 三 产业用地 ， 而新增用地适 宜于工业 、 科技 、 农 完全垄断土地一级 市场 ，只有储备机构 才能通 府 已明确规定 ， 今后凡属房地产开发经 营性项 业等项 目。 所以 ， 要改变过去把大多数储备土地 过征 、 换 、 、 购、 转 收等方 式将土地集 中 ， 直接 进 目 用地 ， 一律采取招标 、 拍卖或挂牌 的公开 交易 主要投放 于房地产 市场 的做法 。对于过 去供 应 行储备或者经过开发后进人储备库 ，然后按 土 方式 。利用市场 “ 无形 的手” 来配置土地 ， “ 把 谁 失控及管理不到位 的状况 ， 应深入分析 ， 找出具 地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让 和出 能拿 到地” 以什么价格拿地 ” 和“ 这两 个关键 问 体 的原 因， 以便确定对策 。 在巩固房地产开发 应 租土地。城市土地储备制度 的运作将确保经 营 题交给 了市场 。 换言之 ， 的土地供应制度 已经 市场 的同时， 新 开发新 的市场 。 这样 不仅使储备 土 性 用地通 过招标 、 拍卖 、 挂牌方式 出让 、 出租 ， 这 建立 ，它标志着地方各级政府供地观念和供地 地实现收益 ， 而且为政府吸引大量投资 ， 使土地 就 在很大程度上减少 了一级市场交易 中的个人 方式正在发生深刻 的转变 ，用地者的用地观念 储备达到经济 、 社会和环境效益 的统一 。因此 ， 因素 ， 保障交易的公平和公正性。 城市土地储备 和用地方式也要相应地发生转变。 可 以说土地储备是实现 国有土地经济和社会效 制 度的建 立 ， 既使政府垄断一级市场 ， 叉使政府 对房地产政府 主管部门来 说 ，一 方面 ， 政 益最大化 的有效措施。 手 中掌握 一定量的储备土地 ，从而控制 了房地 府有关部门 同样也有学习 、 领会 ， 适应新的游戏 ３４做好 以地生财文章 ． 产 开发 的源头 一土地资源 ， 因而将极大 地提高 规则的问题 。 因为 ， 由于土地储备制度带来新 的 围绕土地使 用制度 的改革 ， 做好 以地生财 政府对房 地产市场的调控能力。通过政府对市 土地供应方式 ，对政府主管部门也 是一个新 的 工作 ， 通过控制土地供应总量 ， 以维持适 当价位 场 的宏观 调控 ， 现了政府在控制土地供应总 问题。 体 另一方面 ， 政府主管部 门作为土地储备制 的地 价； 土地 、 划、 规 建设等部 门应协调 配合运 量 中的主导作用 。 度的主导者和游戏规则的制定者 ，必须转变工 作 ， 做好土地控制 、 统征工作。 在土地控制上 ， 根 １ ＿ ２有利 于培育和规范房地产市场 作作风 ， 提高服务意识和服务水 平 ， 为规范和培 据规划调 控的次序安 排和功能 划分 ，按 照轻 、 土地 是一种稀缺 的不可再生的资源 ， 随着 育房地产市场做出最大的努力 。 重、 、 缓 急的要求 ， 近期要 开发 并可尽快 产生 对 城镇化进程 的加快 ， 城市规模的逐 步扩大 ， 土地 香港政府的 “ 勾地 ” 策 ， 政 是我 国土地 储备 经济效益 ，拉动经济发展 的极具 增值效益的地 资产 的增 值是一个 必然的趋势。在成立土地储 实施的主要借鉴对象。但由于香港社 会法制健 块 或 重 点 基 础 设 施 项 目的 周 边 土 地 予 以 先 行 统 备制 度之前 ，由于市场 不规范和有 利可 图 ， 炒 全 ， 土地储 备操作 中因“ 面小量小 ” 而易加 规范 征、 备 ； 储 对规划开发有 中期效益的项 目周边土 地 、圈地现象时有 发生 ，土地投 机现 象普遍存 控制与操作。而在内地 ， 实施土地 储备 ， 虽然在 地 ， 则作为项 目融资的土地进行控制 ， 根据财力 在 。土地 的增 值收益 ， 都进入开发 商腰包 ， 导致 “ 为政府获取土地收益”的 目标上 与香 港相同 ， 情 况 ， 实行 分期分批 统征 、 储备 ； 对有远期 效益 政府对房地产开 发失控 ，往往造成房地 产市场 但在其 它 目标 与影响上 不尽相 同 ，例 如土地所 的地块 ， 在规划上予以严格 控制 ， 防止潜在增值 秩序 的混乱 。 只有通过土地储备制度的实行 ， 由 有 制的区别可能造成 土地储备 的收益 分配不合 的土地资产收益流失。 规划用地是合理 、 集约用 政府土地部 门对经 营性 土地统一 招标 、 卖 、 拍 挂 理 ， 地保 护 目标 在土地储 备中没有得 到重视 ， 地 的 先 决 条 件 。 耕 牌 出让 ， 以市场方式 配置土地资源 ， 能规范市 土地供 应高度垄 断带来 不良后果等 ，都有可能 才 场行为 ， 创造平等公 平的竞 争环境 。同时 ， 通过 为土地储 备制度 带来 障碍与风 险。 土地储 备与招标 、 拍卖 、 挂牌出让土 地 ， 也减 少 ３土地储备 制度需解决 的几个 问题 了腐败案件 的发生 。因此 ， 实行土地储备制 度 ， ３１ 分发挥土地储备作用 ，积极消 化闲 ．充 由政府垄断一级市场 ， 既可 以规范市场行 为 ， 抑 置土 地 制土地投机炒作 ，将开发商引入按市场规律 操 土 地集 约利用的根本是盘活存 量土地 ， 进 作 的理性 轨道 ，也 是我 国加 入 ｗｒ ｏ与国际 接 行城市土地 的优 化配置 。 者认 为 ， 笔 政府应 该对 轨的客观要求 。 闲置土地进一步清查 、 统计 ， 并将仍在 闲置 的土 １３有 利 于 改 善 房 地 产 投 资 环 境 ． 地 纳 入 土 地 储 备 和土 地 供 应 计 划 ，最 终 消 化 和

收储 土地总面积的９ ％ ０ 以上 。
上海市土地 发展 中心收购储备土地情 况表
土 地 类 别
旧区 “６ ” ３ ５
单位 ：平方米 、万 元 （ 人民币 ）
备 注
土 地 收 购 土 地 供 应 土地面积 收购 资金 土地面积 回收 资金
２４８ ６４ ６ １５ ５ １６ ６ ２ ８ ５ ４３６ ｌ４ ３ ３ １１
对市场形成影响力 市 土地 储 备 中心 是市 政府 设 立 的
日之后 ，严格 和规 范 执行 经营 性
（二 ） 发 展 与 规 范 阶 段 土地 储 备机 构 ，在本 市 区域 范 围 土 地使 用 权招 标 拍卖 挂牌 出让 制 （０ ３ 一 ２ ０ 年 至今 ） ： 以地产 集团 的 内实施 土 地储 备 ……各 区 （ ） 县 成 立和 储备 办 法 颁布 实 施为 政 府 设立 一个 土 地储 备机 构 ，在 标志 本 区 （ ）区域 范 围 内实施 土地 县
度
三 、土地储备机 制对 土地
市场的影响
（ ）土 地储 备 机制 对规 范 一
ｌ 、地 产集团的成立及市土地 储 备 。经 市政 府 批准 ，其 他 的 专 储备 中心的运 作 门机构 可 以在 特 定 区域范 围 内实
产业结构调整 征 用 集 体 土 地 其它 合计 （ 不含未供应土地 ）
５８８ ７ ２
２ ６ ５ ６４１
爨
房地产市场
二、土地储备发展现状分析
（ ）上 海 土 地储 备雏 形 阶 一 段 （９６ １０ ２ １ ９年￣ ２ ０ 年底 ） Ｊ
循环、滚动开发。
于 此 同 时 ，２ ０ 年 ６ ５ ０ ３ 月 日国
量资金投入的 问题 。 推 动土地储备制度诞生的催 化剂

ＦｒＤ ｅｅｅ（９ ７ 认为 ， ｏ ｏｂｌ １８ ） 发展 中 国家 土地 开发 政 策 的关键 问
（） ３ 土地市 场和房 产市 场上 的竞争 会使 开 发企 业经 历优
胜 劣汰 的过程 。 ２ 土地供 给 、 地价 与房 价 的关 系
题 是如何 向低收人 群体 增加 土地供 给和使未 充分 利用 的 土地 更 有效地利 用 ； 过 土地 储 备 制度 能 够 解 决 这一 问题 ； ｉ ｓ 通 Ｄｖ ａ （９３ １ ８ ）认为 ， 土地 储 备政 策 ， 利 于发 展 中国家 协 调 土地 供 有
挂塞 撞垄堕壁塑 圭 主
圭些主 蕉丛
丝
查 垫 些堡垒 主塑型 圭些塑型釜 圭些主 堡 焦！
关 键 词 ：土 地储 备 ； 地 产 市 场 ； 房 土地 供 给 ； 价 ； 价 地 房 中 图 分 类 号 ：Ｆ９ ． ２３２ 文献标识码 ： Ａ
圭主查坌堑圭些堡查塞 鍪墨 圭些堡 些 垄壁 墨 茎 全些垄 盛金墨亟塑盎鲨二 塞圭 圈
提高 自身素质 ， 善经 营 管理 水 平 ， 强对 市 场 的把 握 能力 。 改 增
但 与此相 对应 的是 ， 了补偿 上升 的土地 成本 ， 补经 营管理 为 弥 能力上 的缺陷 ， 企业 也有可 能在房产 供 给市场 上进 行违 规 、 违
法 经营 。
土地 储备对 房 地 产 市 场 的影 响效 果 ：Ｂｅ ｎｎ １９ ） ｒｎ ａ （ ９ ３ 认 为， 市场机制 不可能产 生 有效 的城 市 土 地分 配 ， 因此 ， 通过 法 规、 行政 、 划进行政 府 干预 能 够促 使 市场 机 制 的有 效 运转 ； 规
文 章 编 号 ：１７ －９ ５ ２０ ）９０ １ －２ ６ ２６ ９ （ ０ ７ ０ － ３０ ０

土地储备制度对房地产市场的影响一、问题的提出土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。

土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”，对我国的房地产市场必将产生深远的影响，同时，对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。

如何应对与适应这一新的土地制度，是每一个开发企业面临的重大课题。

二、土地储备制度在我国的发展土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。

所谓土地储备制度，是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制和制度。

城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。

美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”。

欧美“土地银行”发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。

我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。

2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。

与此相适应，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。

据不完全统计，截止到2001年底，全国已建立市、县土地储备机构一千多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90％，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖，15个省(区、市)明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。

⼟地储备对房地产开发企业的影响1 ⼟地储备使得房地产开发企业⽣产经营成本提⾼⼟地储备制度对房地产开发企业⽣产经营影响主要提升了地价，给房地产开发企业经营本带来压⼒。

⼟地储备实施后，城市的⼟地价格较以前有了较⼤幅度的提⾼，房地产开发企业的⼟地资产的市场价格也处于不断增值的过程中，如果⽣产经营状况仍然保持不变，即产品数量不变、产品⽣产成本不变、产品销售价格不变，则可能陷⼊亏损的状态中。

因为房地产开发企业⼟地资产按照市场价格进⾏摊销，即使是以当初⽐较低的购置价格按年限摊销，在账⾯上看不出成本的增加，维持原来的利润，但损失的是机会成本，本质上与把⼟地资产按照市场价格进⾏摊销是⼀致的。

（图1）图1 房地产开发企业利润与⼟地资产的市场价值其中，企业⼟地资产摊销为（C L－C）,此外的其他成本为C,产品价格为P，在⼟地储备制度下，资源的稀缺与需求的旺盛造成了⼟地价格的攀升，即企业⼟地资产的摊销成本增加，当⼟地资产的摊销成本使得产品的成本最终超过产品的价格，即超过在时间t的企业处于盈亏临界点，造成企业亏损。

在成本增加的压⼒下，为避免亏损，企业被迫采⽤两种⽅式来应对：第⼀，抬⾼产品价格曲线P，即通过增加产品的附加值来提升产品价格；第⼆，阻⽌⼟地资产的摊销曲线C L的上扬，即通过集约利⽤⼟地，提⾼单位⼟地的产出。

在⼟地拍卖供应⽅式中，开发商的⼟地成本投⼊数额受到市场竞争的影响，必然以市场最⾼价格才可以竞得理想⼟地。

其中⼟地成本⽐预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，或许可能因投资增加反⽽期望取得更丰厚的利润，将⼟地成本转嫁到房价是开发商转嫁风险的必然选择。

2⼟地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰我国有房地产企业30000家，但具备⼀级资质的只有200余家，占房地产开发企业总量的不⾜1%。

可以说，房地产开发企业的总体质量不⾼、实⼒不强，不适应⼊世后的国际竞争的需求和规模效益的提⾼。

从城市地价变化看土地储备对房地产市场的影响摘要：通过全国城市地价统计分析报告中不难看出，城市地价的变化与土地储备制度建立之前的差异是非常大的。

土地储备制度的出台，对房地产市场的影响是巨大的，一方面规范了房地产市场的混乱现象，使得国家土地资源得到合理规划和利用，另一方面也一定程度上增加了土地开发成本，使得土地价格大幅度上升，从而产生了一系列的垄断、竞争、政府与企业之间、房地产结构与土地供应失衡等问题和矛盾。

关键词：地价；土地储备；房地产市场；影响城市土地储备制度是政府为了提高对土地的掌控力，本着合理利用土地资源和整顿房地产市场乱象的目的，对土地进行规划、开发或者整理，从而更好地向社会提供建设用地。

在这样的前提下，政府就是社会供地的最大来源，根据相关的国家土地储备政策，政府可以通过招标、拍卖或挂牌的方式为社会提供土地，开发商们之间愈演愈烈的竞争，在市场机制的作用下就会不可避免地产生地价的不断上涨，从而对整个房地产市场带来的影响是巨大的。

一、城市地价变化与土地储备的关系通过全国城市地价统计分析报告中不难看出，各城市地价、房价的关系是呈正比的，并且是总体递增的增长趋势。

土地储备制度的出台，一定程度上增加了土地开发成本，使得土地价格大幅度上升，地价上涨的必然结果就是房价的上涨，这与土地储备制度建立之前的差异是非常大的。

在相同的条件下，开发商对土地的竞标使得土地真正的价值在市场机制参与的作用下被不断地赋予公平、公正的操作，在这样的操作下，传统的协议让出土地的方式就会导致诸如腐败、黑暗等的不透明化现象的出现，所以说土地储备是为了更好地规划国土资源、更合理地分配、利用土地，但是不可否认的是，土地储备建立后比建立之前的土地价格升高、相应的地价、房价不断上涨，当然啦也里面也包含很多的其它因素。

首先是人口的不断增长，对土地提出了新的需求，对住宅区、商业区、服务区的合理安排是政府对土地规划提出的一个新的要求，继而不同区的价格问题也是需要考虑的重要因素，同时解决好住宅用地、商业用地、服务用地之间的矛盾也是土地储备制度面临的长久问题。

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Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｏ ＯＧ Ｆ Ｒ Ｔ Ｏ ＣＥ Ｃ Ｅ ＨＮ Ｌ ＹＩ Ｏ ＭＡ Ｉ Ｎ Ｎ
２０ ０ ８年
第 ６期
城市土地储备制度对中国房地产市场的影响
张 路 张 玉 涛
（ 东北 财经大 学产 业 组织 与企业 组 织研 究 中心
【 关键词】 土地储备 制度 ； 房地产 市场 ； 房价
１ 引 言 、
中 掌握 一 定 量 的储 备 土 地 ， 而 控 制 了 房地 产 开 发 的 源 头— — 土 地 资 从
因 土 地 收 购储 备 制 度 （ａ ｄＢ ｎ ｉｇＳ ｓ ｍ） Ｌ ｎ ａ ｋｎ ｙｔ 是政 府 通 过 合 法 方 式 预 源 ， 而将 极 大地 提 高政 府 对 房 地 产 市 场 的调 控 能 力 。 通 过 政 府 对 市 ｅ 体 先 获 取 土 地 ， 行 整 理 和 持 有 ， 时投 放 到 市 场 ， 实 现 调 控 土 地 市 场 场 的 宏 观 调控 ． 现 了政 府 在 控 制 土 地 供 应 总 量 中 的 主 导 作 用 。 当市 进 适 以 采取 必要 而 有 效 的措 施 ， 稳 市 场 。 平 需 求 ， 障 公 共 目标 的 实 现 和城 市 有序 发 展 的 目标 。 它 是 政 府 依 法 律 场 出 现 异 常 波 动 时 ． 保 ２１ ．． 定 意 义上 提高 了土 地 资 源 的 利 用 效 率 ３一 在 未 实 行 土地 收 购 储 备 之 前 ， 地 分 散 在 各 企 事 业 单 位 ， 商 业 土 从 回 、 购 、 换 ， 用 等 方 法 取得 的 土地 进 行 前 期 开 发 、 理 ， 进 行 储 收 置 征 整 并 地 合 建 城 存 ， 供 应 和 调 控 城 市 各 类 建 设 用 地 的 需 求 ， 保 政 府 能 垄 断 土地 一 利 益 出发 ． 下 交 易 与 “ 作 ” 房 遍 地 开 花 ， 市 规 划 的 目标 也 难 以 以 确 实 现 ． 府 也 缺 乏 控 制 手段 。 此 ， 了拆 、 了 建 的 现 象 屡见 不 鲜 ， 政 因 建 拆 这 级 市 场 的一 种 管 理 制 度 。 在 土 地 储 备 作 为 国 家 调 控 土 地 市 场 的一 种 手段 ，开 始 于 １９ ８６年 的 是 未 按 城 市 规 划 建 设 的 客观 反 映 。 企 业 自行 招 商 和 存 量 土地 分 散 进 程 序 ， 用 市 场 机 制 ， 照 土 地 利 用 总 体 规 划 和城 市 规 划 ， 通 过 收 运 按 对 城 乱 差 荷 兰 ， 取 得 了较 为 显 著 的 效 果 。 １９ 并 ９ ６年 我 国上 海 成 立 了 中 国 第 一 家 入 市 场 的 情 况 下 ． 市 土 地 开 发 的 散 、 、 状 况 长 期 困 扰 着 城 市 规 建 旧 影 土地 储 备 机构 — — 上 海 市 土 地 发 展 中心 ，截 止 ２ ０ ０ ３年 年底 全 国 共 成 划 、 设 和 管 理 ， 城 改 造 中 也 会 造 成 许 多 盲 点 和 难 点 ， 响城 市 形 象 立 了 １０ ６ ０多 家土 地 储 备 机 构 。 中 国的 城 市 土 地 储 备 制 度 已 经 对 房 地 和 面 貌 。 实 行 土地 收 购 储 备 制 度 之 后 ， 于 实 行 规 划 优 先 的 政 策 ， 上 集 由 加 产 市 场 的 发展 产 生 了重 大 而 深 远 的 影 响 。从 理 论 上 讲 ， 国 土 地 收 购 中 城 储 备 制 度 的 建 立 ， 土 地 使 用 制 度 深 化 改 革 的 必 然 结 果 ， 是 城 市 经 中统 一 的前 期 开 发 和 土 地 整 理 ， 市 规 划 的 有 关 政 策 和 要 求 可 以 得 到 是 也 济 发 展 、 镇 化进 程 加快 的客 观 要 求 。 城 切 实 的 贯 彻 落 实 ． 利 于 实 现 统 一 规 划 、 一 配 置 、 一 开 发 、 一 建 有 统 统 统 设 、 一 管理 ， 高 城 市 土 地 资 源 配 置 效 率 。 府 掌 握 了绝 大 多数 的土 统 提 政 地 资 源 ， 可 以按 城 市 规 划 与 功 能 分 区 的要 求 ， 位地 出 让 拍 卖 土 地 ， 就 定

土地储备制度土地储备制度是指国家按照规定的程序，将一定数量的土地属于国家所有的土地，根据国家的发展需要和规划要求，集中划拨给特定的土地开发利用主体或单位，在一定时期内掌握并管理，以实现国家与地方利益的统一。

土地储备制度的实施对于促进城市规模的合理扩大、保障国土安全、加强土地利用的科学规划和统筹调控起到了重要作用。

具体来说，土地储备制度有以下几个方面的作用：首先，土地储备制度有利于优化土地利用结构，提高土地利用效率。

通过集中掌握土地资源，可以实现土地的专业化管理和科学规划，避免土地管理过程中的散乱无序现象，确保土地利用更加合理和高效。

此外，通过土地储备制度能够将土地开发利用与城镇建设规划相结合，同步推进，避免了土地资源利用过程中的房地产泡沫以及资源浪费现象。

其次，土地储备制度有利于保障国土安全。

土地储备制度可以使国家在保障国土安全的基础上，对土地资源开发利用进行科学控制和规划，避免过度开发和滥用土地资源，确保土地长期可持续利用。

同时，土地储备制度能够加强对敏感、重要的土地资源的管控，防止其落入私人开发者手中被滥用或损害国家利益。

此外，土地储备制度还有利于提高土地供应的灵活性和适应能力。

通过集中储备土地资源，可以在规划调整或新项目落地需要的情况下，快速调配土地供应，满足城市发展和土地需求的变化。

这使得土地市场能够更加灵活、高效地适应城市发展的需求，提高了土地市场的运行效率和适应能力。

最后，土地储备制度有利于促进城乡统筹发展和农地转型。

通过土地储备制度，可以实现城乡用地的统一管理和合理配置，避免了城市过度扩张和农地资源的无序利用。

同时，土地储备制度还能够为农民提供更多的就业机会和增收途径，实现农地的产业升级和转型发展。

总之，土地储备制度是一种行之有效的土地管理模式，可以通过集中掌握和科学规划土地资源，提高土地利用效率、保障国土安全、提高土地供应的灵活性和适应能力，促进城乡统筹发展和农地转型。

在实施中，需要加强对土地储备过程的监管，确保土地使用符合国家规定和利益，确保土地资源的合理利用。

土地储备最形象表达词（实用版）目录1.土地储备的定义和重要性2.土地储备的形象表达词3.土地储备在我国的发展历程4.土地储备对房地产市场的影响5.土地储备的未来发展趋势正文1.土地储备的定义和重要性土地储备，顾名思义，是指国家或地方政府对土地进行储备和管理，以备后续开发利用。

土地储备具有重要意义，因为它可以有效调控土地供应，保障国家土地资源的合理利用，维护房地产市场的稳定，促进城市建设的可持续发展。

2.土地储备的形象表达词土地储备最形象的表达词是“土地银行”。

这个形象比喻意味着，土地储备就像一个银行，将土地资源存入，以备未来开发之需。

这个“土地银行”在国家土地资源管理中发挥着重要作用。

3.土地储备在我国的发展历程自 1998 年我国实行土地使用制度改革以来，土地储备制度逐步建立完善。

这一制度旨在调控土地市场，保障土地资源的合理利用。

在土地储备制度的发展过程中，我国采取了一系列措施，如完善土地储备法律体系、规范土地储备行为、加强土地储备资金管理等，使得土地储备制度不断完善。

4.土地储备对房地产市场的影响土地储备对房地产市场具有重要影响。

一方面，通过调控土地供应，土地储备可以影响房地产市场的供求关系，进而影响房价。

另一方面，土地储备可以保障房地产市场的持续发展，为城市建设提供源源不断的土地资源。

同时，土地储备还有助于地方政府实现土地资源的收益最大化，为城市基础设施建设提供资金支持。

5.土地储备的未来发展趋势展望未来，土地储备制度将面临新的挑战和机遇。

随着城市化进程的加快，土地资源将变得越来越紧张，土地储备的重要性将更加凸显。

同时，新型城镇化建设、乡村振兴战略等国家战略的实施，也要求土地储备制度不断创新和完善。

城市土地储备制度对房地产市场的影响分析标题：1. 城市土地储备制度的概述2. 城市土地储备制度对房地产市场的影响3. 政府对城市土地储备制度的管理4. 城市土地储备制度的优缺点分析5. 案例分析：城市土地储备制度在中国的实践概述城市土地储备制度是指城市政府通过征收土地、划拨土地和储备土地等方式，建立起的一种土地管理制度。

城市土地储备制度是实施城市规划、推进城市建设和做好土地利用的重要手段。

它是保障城市土地资源保障和城市经济发展的重要保障。

城市土地储备制度对房地产市场的影响城市土地储备制度对房地产市场的影响是非常重要的。

一方面，城市土地储备制度为城市房地产市场提供了必要的土地资源，促进房地产市场的发展。

另一方面，城市土地储备制度也会对房地产市场造成一定的影响。

具体来说，城市土地储备制度对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：首先，城市土地储备制度可以控制土地供应量，从而影响房地产市场价格。

如果政府通过征收土地和划拨土地的方式，控制土地供应量，那么就能够在一定程度上控制房地产市场的供求关系，从而影响房地产市场的价格。

其次，城市土地储备制度可以调节房地产市场供求关系。

如果政府及时按照需要储备土地，那么就能够确保房地产市场供应的持续性，同时也能够避免土地资源过度供应导致土地资源浪费和房地产市场波动。

第三，城市土地储备制度能够规范房地产开发。

如果政府储备土地，那么就能够确保房地产开发不会超出政府的规划和管理权限，从而减少城市规划和管理的难度和成本。

第四，城市土地储备制度能够促进房地产市场的稳定。

如果政府在土地储备方面做好了工作，就能够提高土地的开发效率，从而确保房地产市场的稳定。

政府对城市土地储备制度的管理为了保障城市土地储备制度的顺利实施，政府需要对城市土地储备制度进行管理。

具体包括以下几个方面：首先，政府需要建立相应的土地管理机构，制定相关政策和法规，明确土地储备的范围、土地使用条件和开发要求。

其次，政府需要重点关注土地储备和开发的市场情况，随时掌握市场供需情况和价格变化，及时调整土地储备和开发的策略。

的政 策 建 议 。 关 键 词 ：土 地 制 度 ；房 价 ；地 价
一
、
引 言
房价与地价一直都是社会热点话题之一 ，与之联 系在一起的还是对 当前 中国经济单一的增长模式报 以担忧 。在房价、地价 持续上涨的背景 下 ，关于房价与地价关系的争论成为社会各界关注的焦点 。目前 ，对于 房 价 与地价 的看 法主要 有 以下 三 种宏 观 的看法 ：成本 推 动论 、需 求 引 致论 、 互为因果论。而二者之间的本质问题 ，还是我 国当前经济发展的问题 。 本文从分析现行土地制度对住宅市场的影响人手 ，进而探讨房价与 地价关系的三种理论 ，从而发现从短期上看 ，地价和房价互相作用产生 影响 ；从 长期上看 ，房 价水平 决定 地价水 平 ，地价 对房价 的影 响不显 著。本文还对上述分析作出了总结与政策建议 。 二 、 现 行 土地 制度 对 住 宅 市 场 的 影 晌 我国人 多地少 ，土地资源有限 ，制约了住房的供给 。随着经济 的发 展 ，城市化的推进 ，城市对劳动力的需求不断增加 ，农村大量富余 劳动 力涌入城市 ，导致对购房 的需求上升。在现行 土地制度下 ，一方面 ，土 地及其相关收入是地方政府财政收入的重要来源 ，另一方 面 ， 农 地的取 得成本低 ，而转 为城市用地 的预期收益又很高 ， 导致各城市政府谋 求土 地收益的最大化。同时 ，土地也是地方政府招商引资 的重要 手段 ，地方 政府一般以 “ 成本价 ” 向企业供地 。结果使仅有 占 １ ５ ％～ ２ ０ ％的商业 、 房地产等经营性 用地 以 “ 招 、拍 、挂” 方式 出让 ，使得地 方政府 采用 “ 饥饿式” 供地等方式千方百计抬高这部分土地 的出让价格 ，从 而推动 了住宅成本的上升。并 且我国法律规定 ，城镇土地属 于全民所有 ，采取 国有或者说政府形式 ，由于城镇土地资源有限 ，地方政府 为了增加财政 收 入 ，千 方 百 计 提 高 出让 土地 使 用权 的价 格 。 三 、房 价 与 地 价 关 系 的 三 种 视角