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浅谈土地储备制度对房地产的影响土地储备制度是近几年来城市土地制度改革的一项重大措施，也是房地产领域改革的一个热点。
它是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。
作为一套行之有效的对城市存量土地高度集中管理的机制，其目标是盘活城市存量土地，为实现城市总体规划和土地利用规划提供用地保障。
标签土地储备；土地储备制度；房地产市场1 土地储备制度影响房地产的机理分析实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。
因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。
实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。
在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。
从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。
因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。
2 土地储备制度的实施对房价的影响2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响2011年１月２１日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。
我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。
本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。
尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。
关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。
我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。
虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。
我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。
2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。
2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。
那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。
土地储备制度对房地产市场的影响一、问题的提出土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。
土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”，对我国的房地产市场必将产生深远的影响，同时，对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。
如何应对与适应这一新的土地制度，是每一个开发企业面临的重大课题。
二、土地储备制度在我国的发展土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。
所谓土地储备制度，是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制和制度。
城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。
美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”。
欧美“土地银行”发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。
我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。
2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。
与此相适应，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。
据不完全统计，截止到2001年底，全国已建立市、县土地储备机构一千多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90％，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖，15个省(区、市)明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。
土地储备制度对房地产市场的影响
发表时间：2018-05-23T16:48:24.613Z 来源：《基层建设》2018年第5期作者：罗秀花
[导读] 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南 251400
摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。
土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。
然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。
本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。
关键词：土地储备制度；房地产市场；影响
引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。
根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。
其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。
土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。
土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。
1、土地储备制度对房地产市场的影响
1.1 有利于加强政府对土地一级市场的垄断
土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。
城市土地储备制度的运作将在很大程度上减少一级市场交易的个人因素，在确保经营性用地可以正确的通过拍卖、招标、挂牌的方式来进行出让或出租，对市场交易的公正和公平得到保障。
城市土地储备制度的建立，可以让政府手中掌握一定的土地储备，又可以让政府统一规范一级市场，在土地资源的源头上来对房地产开发项目进行宏观调控。
通过政府对房地产市场的土地资源调控，政府对土地供应总量的控制也能起到主导作用。
1.2 有利于培育和规范房地产市场
在之前，土地投机现象很普遍，当时的市场并不规范，土地资源大家都看到有利可图，炒地、圈地的现象经常发生。
所有的土地增值收益都进入了开发商的口袋中，政府也对房地产开发失控，造成房价上涨市场通货膨胀。
土地储备制度的政策建立后，政府规范了市场秩序，由政府土地部门对经营性土地进行统一的拍卖、招标、挂牌出让，以政府来配置土地资源的市场交易方式，建立一个大家公平竞争的环境。
可以有效的阻止一批土地投机炒作的人群，同时也可以规范市场行为，把开发商带入合理的市场规则下，这也是我国加入WTO和国际接轨的客观要求。
1.3土地储备制度转变供应方式，使得土地价值最大化
土地的出让和收购，是土地储备制度的城市土地供应模式最显著的特点，同时也体现了政府在土地供应过程中的主导地位。
政府通过土地一级市场以拍卖、招标、挂牌等方式供应土地市场，具体以土地的收购、储备、交易机制来进行，使得开发经营性用地的获取途径变得统一，政府宏观的调控地价的涨幅。
其中有两个原因：1.政府可以利用市场价值杠杆来调控经济市场，通过市场自然竞争法则，土地由价高者得，这样可以开发商对土地利用最大化、土地价值最大化、土地价格最大化的现象，从而激活土地市场经济；2.通过政府主导的土地一级交易市场，可以有效的抑制权钱交易的腐败现象，通过公开公平公正的拍卖来带动土地经济价值。
1.4有利于改善土地市场环境，保证房地产市场健康发展
在我国房地产企业的入门要求并不是太高，所以导致房地产企业众多，而且综合实力和综合素质都不是很高，资质较高的房企也是寥寥无几，在国际市场中竞争力较低。
政府通过土地储备制度的相关规定来执行经营性土地一定要以拍卖、招标的形式来进行，这将导致房地产企业的重新洗牌，有实力的企业会异军突起，一些综合素质和实力比较弱的，将逼迫这些房企遵守规则，提升自身竞争力，优化企业内容结果，这样企业才能在经济市场存活下去。
另一方面，在土地储备制度政策实施之后，还能强化行政部门的部门职责，无时无刻都在提醒、监督土地使用是否合法，同时，由于政府统一土地一级市场，能够统一对外提供准确的土地信息，使得房地产企业对于土地开发项目有更多的计划，房地产市场也可以健康发展。
2、有关土地储备制度对策建议
2.1建立健全相关配套的法律法规
政府通过建立健全的法律法规，就可以通过司法途径的途径来解决一些问题，例如旧城区改造、原建成区的隐形土地市场、公益型用地的收购与管理等等；在严格执法的同时也要加强管理的力度，才能使得土地储备工作顺利开展。
依法建立监督制度，对土地储备机构的工作进行有效的监督，保障了土地储备工作的信息公开，保障储备目标的实现，在土地储备、收购、开发和出让环节中的相关信息，土地储备机构要做到信息公开，让社会各界共同监督和投诉建议。
2.2建立土地储备监督机制，同时强化政府的监控职能
土地储备制度的政策是政府来制定的，而在具体落实政策的时候又变身为监督者和指挥者。
这种情况就有可能会导致政府受土地储备制度政策的约束力很小，政府在某些时候为了实现某些目标，就有可能会忽视了其他目标，这样就会造成社会经济的不健康发展。
对此，一定要建立行之有效的监督制度，加强政府对土地储备管理的监督职能，严格落实房价与地价的衔接管理，让房地产市场定价符合社会经济行为。
2.3加大土地供应结构的调整力度
目前在住房市场的土地供应结构上分别为：高档商品住宅用地供应的别墅、高档公寓；以普通商品住宅用地供应的普通商品住宅房；
以经济适用房用地供应的经济适用房。
现阶段我国大部分城市已出现土地与房价大幅上涨的情况，这个时候政府的土地储备机构就要根据市场情况进行分析，根据实际的社会经济发展情况和土地投放的总量，来适当的对不同用途的土地投放，避免土地市场的供需失衡。
就目前我国房地产现状来说，一方面对于高档商品房的审批要严格把控，以高税收、高地价的方式来进行有效地限制其发展；另一方面，对普通商品房用地的审批要放宽条件，坚决落实廉租房和经济适用房的政策，以满足广大的平民百姓的住房需求。
2.4建立多元化的土地储备资金支持体系
我国的土地储备资金应该要建立多元化的支撑体系，例如财政拨款、保险基金、发行债券、收益提成等。
而现在大部分的地方政府土地储备资金的来源还是依靠商业银行贷款、土地出让金以及政府的初期启动资金，单单是商业银行贷款就占了70%～80%。
如果再发生宏观调控政策趋紧，将直接导致房地产价格大幅下降，从而引发金融风险。
2.5改进评价指标，提高政府相关人员素质
政府通过对土地储备制度的正确分析，制定相对应的考核指标来对政府人员进行考核，对于这些考核指标一定要能够反映土地储备制度的落实情况，在基本工作完成的情况下通过激励的方式鼓励政府人员主动维护、落实土地储备政策；土地资源是我国的重要资源之一，政府人员的素质将对土地储备落实起到非常重要的影响，所以要对政府人员进行相关培训，提高政府人员的素质，让政府人员能够在短时间内了解到土地储备的知识；还要不断的灌输其思想意识和责任意识，保障土地储备工作的正常开展。
结语：
在国家政策的调控下，房地产开发企业应该要紧抓房地产发展的机遇来做土地储备，为企业自身的潜在发展机会提供有力的后盾。
具体如下：政府进行机构改革，将利用城市土地与直接管理的相关部门进行合并，成立土地与房产管理委员会。
委员会下有分设城市规划部门、土地储备部门、房产管理部门、土地管理部门等若干部门。
新成立的组织体系可以有效的提升土地储备机构的地位，这样可以充分发挥其功能作用，也有利于其它部门之间的合作。
参考文献：
[1]郝圆，赵敏娟.我国土地储备制度对房价影响机制的探讨[J].价格理论与实践，2009（6）
[2]马莉萍，浅谈土地储备制度对房地产市场的影响[J]，科学与财富，2011（4）
[3]杨松柏，论城市土地储备制度对房地产市场的影响[J]，才智，2011（32）。
