土地储备对房地产的影响及对策

土地储备成本控制问题及对策摘要：土地储备作为房地产开发的重要前提，承担着保障城市发展、促进经济增长的重要职责。

然而，土地储备成本却是当前困扰房地产开发商和政府部门的热点问题。

在土地市场波动、政策法规限制等因素影响下，土地储备成本一直难以有效控制。

因此，深入探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策，对于实现房地产可持续发展具有重要意义。

本文旨在针对土地储备成本控制问题进行全面分析，以期为相关研究与实践提供参考与借鉴。

关键词：土地储备；成本控制；对策引言土地储备是城市发展规划中的重要环节，然而土地储备成本的控制一直是一个亟待解决的问题。

随着城市化进程的加快和土地资源的稀缺性，土地储备成本的不断增加已经成为限制城市可持续发展的瓶颈。

本文旨在探讨土地储备成本控制问题，并提出相应的对策。

将分析土地储备成本的主要构成因素，包括土地收购、开发和管理等环节。

通过研究国内外相关案例和经验，总结出有效的土地储备成本控制策略，如完善土地收购机制、优化土地开发模式等。

将提出针对当前土地储备成本控制问题的对策建议，以期为城市规划和土地管理部门提供参考，促进土地储备成本的有效控制。

1.土地储备成本控制问题土地储备成本控制问题是指在房地产开发过程中，由于土地购置、开发和保障等环节的成本持续上升，导致开发商和政府部门面临着巨大的经济压力和管理挑战。

土地购置成本的不断增加使开发商资金压力巨大，难以承受高昂的土地成本；土地开发成本的提高直接影响了房地产项目的盈利能力，增加了市场风险；土地保障成本也在一定程度上导致了房地产价格的进一步上涨，影响了居民的购房能力。

加之政策法规的限制、土地市场波动等因素的影响，土地储备成本控制问题日益突出。

2.土地储备成本分析2.1土地购置成本分析土地购置成本是房地产开发中的重要组成部分，直接影响着开发项目的经济效益和市场竞争力。

土地购置成本受土地市场供需关系、地段优劣、政策法规等因素影响，呈现出波动和上涨的趋势，导致开发商面临较高的资金压力。

地产 发 展 的稳 定 阶段 ， 在 经过 整 顿 和治 理 后 ， 房地 产 市场 的发 展 进入 １ ｒ 一 个
相对 稳 定 的时期 ， 相关 条例 的颁布 使 土地 的开 发利 用 率提 高 ， 市场 管 理提 升 ； 最后 是 迅速 发展 时期 ， 随着 经 济 的发展 ， 一些 政策 的颁 布 ， 使 得 房地 产 ｌ 市场 全
建 议 ．
关键 词 ： 土 地 储备 ； 房 地 产 市场 ； 房价； 地 价 ；宏观 调控
０ 前 言
当下 ， 存在于我国房地产 市场的一个普遍性的问题就是房价较高且一直 居高不下， 国家政府也一直致力于房价的宏观调控措施 的研究和制定 ， 以求
将 房 价控 制 在一定 的范 同 。 决定 房 地产 市场 房价 的一个 重要 因素就 是 土地 的
瞄囝团圆
经济建设
土地储备在房地产市场价格调控 中 的应 用意义探讨
摘要 ：本 文 通过 对 当前 我 国房地 产 市场 的调 控现 状 的分 析 ，着 重剖 析 了房地 产 房价 居高 不 下 的原 因和造 成地 价 不 断增长 的因 素， 并 分析 了土 地储 备 在房 地产 市 场价 格调 控 中 的作用 和 应用 意义 ， 对如 何使 土地 储 备和 国家宏观 调 控结 合 来控 制房 价提 出 了相 关柱性 产 业 ， 房 地产 市场规 模 剧增 ， 与此 同时
价格 ， 因此 ， 能够 以控 制土 地 价格 的增 长来 作 为 土 地 管理 部 门 控制 房 价 增 长 的一 个措 施 。而 对 于地价 的 调控 ， 土地储 备 在其 中发挥 着重 要 的作 用 。
大， 对于房地产的投资业不断增大 ， 也会导致土地价格 的增长。因此， 土地储

我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。

本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。

尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。

文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。

关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。

我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。

虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。

我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。

这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。

2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。

2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。

那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。

房地产开发问题现状及建议近年来，随着城市化进程的加速，房地产行业不断繁荣。

但是，随之而来的，也是一系列开发问题。

本文将对当前房地产开发问题及其原因进行详细阐述，并提出解决方案。

开发问题1. 土地储备难随着人口增长和城市化的推进行程，城市土地的稀缺性日益加剧。

大型开发商通常会储备大量土地，以便在未来开发潜在项目。

但土地的储备难度日渐增加，尤其在一、二线城市更为突出。

因为大部分土地被政府占用，甚至有些被私人囤积，影响了房地产企业的拓展。

2. 竞争压力大随着市场的扩张，房地产市场的竞争也越来越激烈，企业之间的竞争压力空前巨大。

由于品牌、口碑，项目优势等方面的支持困难，以及资金短缺等因素的影响，很多小型开发商苦苦挣扎在市场边缘。

3. 供应难当地政策限制房源供应的情况在三四线城市尤为常见，由于房地产市场的供应数量限制，房价快速上涨。

市民对房价的不满和诉求呈井喷态势，政府必须通过更多渠道的土地和房源来解决市民的住房需求。

对于开发商来说，也许可以通过推广、改进营销等方式，来降低住房供应难度。

建议1. 土地储备针对土地储备难的问题，建议从以下方面入手：1.政府应当出台地价平衡和可操作的政策壮大房地产市场的土地供应量。

2.开发商应注重人为发掘土地，发掘可买的土地资源。

3.土地所有人的范围应更加广泛，以此拓宽开发商的选择范围。

2. 竞争压力大在当前竞争环境下，开发商应积极寻求解决办法：1.建立以品牌为核心、市场营销为引导的竞争模式，通过不断提升和拓展品牌，提高品牌能力及提高其声誉度。

2.优化生产、运营流程，降低成本、提高效益，提高企业竞争力。

3.建立合作伙伴关系，共同应对市场环境压力，实现双赢。

3. 供应难供应线缺乏是当前市场中的一条主要瓶颈，针对该问题，建议：1.设立土地使用权转让市场，鼓励开发商积极收购和转让经营权，以促进市场供应。

2.政府应加强对房地产市场监管，督促开发商落实其供应义务，避免出现不必要的住房荒问题。

管 ｌ ｝ ｌ 理 科 学
科
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土地 储 备 对房地 产 市 场 的影 响
李连昱
（ 尔滨市地产交 易中心， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １ ０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要： 土地储备是政府 高效控制城 市土地开发 利用的一种常用手段 ， 针对土地储备 对房地产 市场 的影响进行 了论述 。
一
１ — ２１
关 键 词 ： 地 储 备 ； 地 产 市 场 ； 响 土 房 影
土 地储 备是 政 高效 控制城 市土 地开 发 土 地储备 制度在 保障城 市土 地市 场规 范 盘 活存 量 土地 。 利用 的一 种常用手段 ， １９ 自 ９ ６年上海土地发展 发展 的同时 ，可 以加强政府行政部 门的服 务意 ３ 土地 收储 要坚持评估 与市场预测结 合 ． ２ 中心 成立至今 ， 土地 储备制度作 为“ 营城市 ” 识 ， 经 充分提供一级市场信息 ， 简化投资者 的用地 的原 则 的重 要措施 ，正在 我 国 １０ ０ ０多 个城市 推广实 审批手续 ， 这样就能改善投资软环境 ， 吸引投 资 土 地收购 储备 是在市 场经 济环境 中产 生 施 。土地储 备制度及其相关政策的出台 、 执行 ， 者 ， 促进城市经济发展 。同时 ， 土地储备制度 可 发展起来 的， 故在其运作期 间， 要进行土地评估 是我 国又一场 新 的“ 土地革命 ” 该制度 是政府 以及时调节土地供应 ， ， 防止地价的过高增长 ， 避 和土地市场前景分析研究 。根据需要确定土地 为提高土地宏 观调控能力和合理分配土地收益 免 出现 “ 泡沫经济 ” 现象 ， 有利 于促进房地 产市 储备面积 ， 并尽量缩短土地储备周期 ， 避免 出现 的 重 要 创 新 工具 。 它 既 维 护 了 国 家 土 地 所 有 权 场的健康 、 稳定发展。 收购 亏本 及储备期 过长 、 产生新 的土地 “ 闲置 ” 的完整性 ，又满 足了市场机制对资源合理配置 ２土地储备的应对措施 与建 议 问题。 同时， 应加强对储备地块 的评估 和地价走 的要求 ，一定程度 上促 进了市场经济体制 的完 土地储备制度 的逐 步实行 ， 对我 国的房地 势预测 ， 以减少风险。 要坚持 “ 尽力而为 、 量力而 善与发展 。土地 资源配置方式对国民生产各个 产市场产生了巨大的影响 ， 同时 ， 带来 了机遇 行” 也 的原则 ， 切实做到充分研究论证 ， 科学决策 ， 环节都起着非 常重 要的影响 ，土地储 备制度是 和挑战 ，如何应对 这一新 的土地使用 制度 的变 先谋后动 ，力争以较少 的投人获取较大的经济 土地资源配置方式 之一 ，它的实施从根本上改 革 ， 对我们都是 一个新 的课题供地方 式、 从而引发 实行土地储备制度 ， 将房 地产开发等 经营 ３３ ．要协 调好 土地存量 和增 量的关 系 开发程序 的重大 调整。 因此 ， 这一新的土地使用 性用 地统一纳人招标拍卖 和挂牌交 易轨 道的 国 土地储备 的重点是 国有 土地存量 ， 但要兼 制度 ， 给我 国的房地 产市场带来 了深刻的影响。 有 土地使用制度改革 ，无疑是 中国土地 使用制 顾新 增用地。 因为储备一定量的新增用地 ， 不仅 １土地储备对 房地产 市场 的影 响 度改革 历史 上的一 件大事 。土地供应 的多渠道 可 引导城市用地 的发展方 向 ， 推进城 市发展的 １１有利 于加 强政府对土地 一级市场 的垄 变成 了单轨制 ， ． 土地买卖变得公 开和透 明 ， 实现 进 程， 而且 为土地储备 事业 的发展拓展空 间。 大 断 了“ 土地 资源的市场化配置 ” 。 部 分存量 的土地适 宜做房地产用地 以及 其他第 土地储备 制度的建立 ， 使得 城市政府 可以 随着 土地储备制度的建立 ， 国家及地 方政 三 产业用地 ， 而新增用地适 宜于工业 、 科技 、 农 完全垄断土地一级 市场 ，只有储备机构 才能通 府 已明确规定 ， 今后凡属房地产开发经 营性项 业等项 目。 所以 ， 要改变过去把大多数储备土地 过征 、 换 、 、 购、 转 收等方 式将土地集 中 ， 直接 进 目 用地 ， 一律采取招标 、 拍卖或挂牌 的公开 交易 主要投放 于房地产 市场 的做法 。对于过 去供 应 行储备或者经过开发后进人储备库 ，然后按 土 方式 。利用市场 “ 无形 的手” 来配置土地 ， “ 把 谁 失控及管理不到位 的状况 ， 应深入分析 ， 找出具 地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让 和出 能拿 到地” 以什么价格拿地 ” 和“ 这两 个关键 问 体 的原 因， 以便确定对策 。 在巩固房地产开发 应 租土地。城市土地储备制度 的运作将确保经 营 题交给 了市场 。 换言之 ， 的土地供应制度 已经 市场 的同时， 新 开发新 的市场 。 这样 不仅使储备 土 性 用地通 过招标 、 拍卖 、 挂牌方式 出让 、 出租 ， 这 建立 ，它标志着地方各级政府供地观念和供地 地实现收益 ， 而且为政府吸引大量投资 ， 使土地 就 在很大程度上减少 了一级市场交易 中的个人 方式正在发生深刻 的转变 ，用地者的用地观念 储备达到经济 、 社会和环境效益 的统一 。因此 ， 因素 ， 保障交易的公平和公正性。 城市土地储备 和用地方式也要相应地发生转变。 可 以说土地储备是实现 国有土地经济和社会效 制 度的建 立 ， 既使政府垄断一级市场 ， 叉使政府 对房地产政府 主管部门来 说 ，一 方面 ， 政 益最大化 的有效措施。 手 中掌握 一定量的储备土地 ，从而控制 了房地 府有关部门 同样也有学习 、 领会 ， 适应新的游戏 ３４做好 以地生财文章 ． 产 开发 的源头 一土地资源 ， 因而将极大 地提高 规则的问题 。 因为 ， 由于土地储备制度带来新 的 围绕土地使 用制度 的改革 ， 做好 以地生财 政府对房 地产市场的调控能力。通过政府对市 土地供应方式 ，对政府主管部门也 是一个新 的 工作 ， 通过控制土地供应总量 ， 以维持适 当价位 场 的宏观 调控 ， 现了政府在控制土地供应总 问题。 体 另一方面 ， 政府主管部 门作为土地储备制 的地 价； 土地 、 划、 规 建设等部 门应协调 配合运 量 中的主导作用 。 度的主导者和游戏规则的制定者 ，必须转变工 作 ， 做好土地控制 、 统征工作。 在土地控制上 ， 根 １ ＿ ２有利 于培育和规范房地产市场 作作风 ， 提高服务意识和服务水 平 ， 为规范和培 据规划调 控的次序安 排和功能 划分 ，按 照轻 、 土地 是一种稀缺 的不可再生的资源 ， 随着 育房地产市场做出最大的努力 。 重、 、 缓 急的要求 ， 近期要 开发 并可尽快 产生 对 城镇化进程 的加快 ， 城市规模的逐 步扩大 ， 土地 香港政府的 “ 勾地 ” 策 ， 政 是我 国土地 储备 经济效益 ，拉动经济发展 的极具 增值效益的地 资产 的增 值是一个 必然的趋势。在成立土地储 实施的主要借鉴对象。但由于香港社 会法制健 块 或 重 点 基 础 设 施 项 目的 周 边 土 地 予 以 先 行 统 备制 度之前 ，由于市场 不规范和有 利可 图 ， 炒 全 ， 土地储 备操作 中因“ 面小量小 ” 而易加 规范 征、 备 ； 储 对规划开发有 中期效益的项 目周边土 地 、圈地现象时有 发生 ，土地投 机现 象普遍存 控制与操作。而在内地 ， 实施土地 储备 ， 虽然在 地 ， 则作为项 目融资的土地进行控制 ， 根据财力 在 。土地 的增 值收益 ， 都进入开发 商腰包 ， 导致 “ 为政府获取土地收益”的 目标上 与香 港相同 ， 情 况 ， 实行 分期分批 统征 、 储备 ； 对有远期 效益 政府对房地产开 发失控 ，往往造成房地 产市场 但在其 它 目标 与影响上 不尽相 同 ，例 如土地所 的地块 ， 在规划上予以严格 控制 ， 防止潜在增值 秩序 的混乱 。 只有通过土地储备制度的实行 ， 由 有 制的区别可能造成 土地储备 的收益 分配不合 的土地资产收益流失。 规划用地是合理 、 集约用 政府土地部 门对经 营性 土地统一 招标 、 卖 、 拍 挂 理 ， 地保 护 目标 在土地储 备中没有得 到重视 ， 地 的 先 决 条 件 。 耕 牌 出让 ， 以市场方式 配置土地资源 ， 能规范市 土地供 应高度垄 断带来 不良后果等 ，都有可能 才 场行为 ， 创造平等公 平的竞 争环境 。同时 ， 通过 为土地储 备制度 带来 障碍与风 险。 土地储 备与招标 、 拍卖 、 挂牌出让土 地 ， 也减 少 ３土地储备 制度需解决 的几个 问题 了腐败案件 的发生 。因此 ， 实行土地储备制 度 ， ３１ 分发挥土地储备作用 ，积极消 化闲 ．充 由政府垄断一级市场 ， 既可 以规范市场行 为 ， 抑 置土 地 制土地投机炒作 ，将开发商引入按市场规律 操 土 地集 约利用的根本是盘活存 量土地 ， 进 作 的理性 轨道 ，也 是我 国加 入 ｗｒ ｏ与国际 接 行城市土地 的优 化配置 。 者认 为 ， 笔 政府应 该对 轨的客观要求 。 闲置土地进一步清查 、 统计 ， 并将仍在 闲置 的土 １３有 利 于 改 善 房 地 产 投 资 环 境 ． 地 纳 入 土 地 储 备 和土 地 供 应 计 划 ，最 终 消 化 和

《土地储备运行中的风险及对策风险对策》城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。

首先，有利于加强国家对土地供应的调控。

使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。

从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。

其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。

土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。

成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。

第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。

原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。

土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。

第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。

土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。

银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。

国土资源规划对房地产经济创新发展的作用与影响摘要：近年来，我国经济不断发展。

随着我国科学技术水平的不断提高，房地产行业获得了新的发展机遇。

房地产市场能否抓住机遇实现创新发展，直接关系到房地产经济和整个房地产行业能否实现可持续发展。

因此，有关部门应加强对国土资源的规划与配置，充分发挥土地资源在房地产行业中的重要作用，进而推动我国房地产市场的健康有序发展。

关键词：国土资源规划；房地产经济；创新发展；作用；影响引言国土资源规划作为引导和规范房地产市场发展的重要手段之一,对房地产经济的创新发展有不可忽视的作用。

提高土地资源管理水平，能够对生态环境起到一定的保护作用，而管理工作落实不到位，会对生态环境带来负面影响，造成十分严重的破坏。

因此，相关人员在土地资源管理实际工作中，应重视对生态环境影响的研究，采取有效的措施开展生态环境保护工作，以此来强化土地资源管理工作，从而推动我国经济的稳定发展。

作为维持社会发展的重要物质基础，矿产资源的合理规划、保障供应对落实国家战略，促进双循环体系建设具有重要意义，是国土空间规划的重要内容。

1国土资源规划和房地产行业的发展现状国土资源规划指的是在国民经济发展水平稳步提高和社会可持续发展的基础上，国家通过采取科学、高效的措施，对土地资源进行开发与利用，在时间、空间等要素上对土地资源进行统筹配置，确保国土空间布局合理。

国土资源规划是国民经济发展规划中的重要组成部分，涉及国土资源管理、调控等多项内容。

另外，国土资源规划还可以作为一种基础手段，来推动我国国土资源管理工作的有序落实，进而加快实现优化和合理配置我国土地资源的目标。

我国开展国土资源规划工作的出发点是节省土地，提高土地资源的利用率，促进区域综合效益的全面提升。

因此，相关部门凭借高效、科学的实施方案，合理融合、配置国土资源，旨在有效规避房地产市场波动带来的影响，推动房地产经济和国土资源规划事业稳步发展。

现阶段，相关部门基于我国国情完善土地供给制度的步伐明显加快，维护国民基本权益的信念越发坚定。

土地储备制度对房地产市场的影响发表时间：2018-05-23T16:48:24.613Z 来源：《基层建设》2018年第5期作者：罗秀花[导读] 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。

土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。

济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南 251400摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。

土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。

然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。

本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。

关键词：土地储备制度；房地产市场；影响引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。

根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。

其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。

土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。

土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。

1、土地储备制度对房地产市场的影响1.1 有利于加强政府对土地一级市场的垄断土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。

浅谈土地储备工作中的几点问题及对策摘要：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

在新形势下，特别是随着房地产市场的深入发展，对土地储备工作的要求越来越高，问题也越来越突出。

我们要高度重视，采取有效措施加以解决。

在此基础上，对土地储备工作中存在的问题及对策进行了探讨，以供参考。

关键词：土地储备；工作问题；对策引言土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段，加强土地储备管理，是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。

制定土地收储计划必须重点明确，如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用，则无法发挥对土地的宏观调控作用。

因此，各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性，这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。

1土地储备的必要性1.1土地收储工作是国有土地资源管理的重要手段之一土地储备可以有效地保护国有土地资产不外流。

目前，在我国经济快速发展的背景下，各类项目的开发建设也在不断增加，因此，土地已成为开发商争夺的目标。

为了自身利益，一些开发商非法围垦、囤积、建设，造成国有土地流失和浪费。

因此，加强土地储备对于国有土地资源的管理和优化具有重要意义。

1.2土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率作为国家和地方政府规划和发展的首要条件，科学有效地利用土地，可以使地方城市的建设和发展更加完善和合理，避免因项目规划不合理而造成的资源浪费。

同时，优质土地储备也可以吸引外部投资，特别是面积大、地理位置优越的土地，往往是吸引国内外大企业、大项目落户的先决条件。

这些企业投产后，不仅为当地带来大量的就业机会，地方税收也会大幅增长，从而大大促进当地经济的发展。

2土地储备工作中存在的问题2.1土地收储为开发商圈地提供了可能土地储备中心通过把存量储备土地抵押给银行，取得贷款后用来收储土地的做法自2014年取消后，对于用地需求大的项目的土地收储，一些地方政府由于收储资金不足，采取通过变相改变融资主体（通常是国有企业或大开发商）、实质还是银行贷款的做法来解决收储所需资金从而实现收储；而对于面积小或牵涉到土地、房屋补偿等较复杂问题（征收、拆迁等）的，则通过招投标，把土地前期整理等一级开发权让渡给开发商，使得一些开发商以较小的代价便能获得了成片的土地开发权。

房地产开发企业囤地行为风险警示土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。

房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。

一、房地产开发企业囤地现象分析据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。

事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。

因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。

当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。

相当一部分准备上市的公司，也都是先要囤够大量土地，而后才能上市。

故囤地现象最严重的是已经上市的房地产企业或准备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与地方政府谈条件的实力。

反而非上市企业，大部分民营房地产企业，这些企业资金有限，谈判砝码较少，或没囤地或囤地少。

囤地问题比较复杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的原因。

相关政策没有配套、经济形势影响，比如宏观经济的变化也会对其资金来源等方面有一定影响和限制。

二、房地产开发企业囤地风险警示虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。

基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成新的拿地风险。

综合来看，开发商囤地的政策风险正在加剧累积。

经专业研究和综合分析，我们认为房地产开发企业囤地风险极大。

特此提出以下警示.以便纳税人谨慎操作,免除无谓的、隐性的、巨额的经济损失和行政处罚。

⼟地储备对房地产开发企业的影响1 ⼟地储备使得房地产开发企业⽣产经营成本提⾼⼟地储备制度对房地产开发企业⽣产经营影响主要提升了地价，给房地产开发企业经营本带来压⼒。

⼟地储备实施后，城市的⼟地价格较以前有了较⼤幅度的提⾼，房地产开发企业的⼟地资产的市场价格也处于不断增值的过程中，如果⽣产经营状况仍然保持不变，即产品数量不变、产品⽣产成本不变、产品销售价格不变，则可能陷⼊亏损的状态中。

因为房地产开发企业⼟地资产按照市场价格进⾏摊销，即使是以当初⽐较低的购置价格按年限摊销，在账⾯上看不出成本的增加，维持原来的利润，但损失的是机会成本，本质上与把⼟地资产按照市场价格进⾏摊销是⼀致的。

（图1）图1 房地产开发企业利润与⼟地资产的市场价值其中，企业⼟地资产摊销为（C L－C）,此外的其他成本为C,产品价格为P，在⼟地储备制度下，资源的稀缺与需求的旺盛造成了⼟地价格的攀升，即企业⼟地资产的摊销成本增加，当⼟地资产的摊销成本使得产品的成本最终超过产品的价格，即超过在时间t的企业处于盈亏临界点，造成企业亏损。

在成本增加的压⼒下，为避免亏损，企业被迫采⽤两种⽅式来应对：第⼀，抬⾼产品价格曲线P，即通过增加产品的附加值来提升产品价格；第⼆，阻⽌⼟地资产的摊销曲线C L的上扬，即通过集约利⽤⼟地，提⾼单位⼟地的产出。

在⼟地拍卖供应⽅式中，开发商的⼟地成本投⼊数额受到市场竞争的影响，必然以市场最⾼价格才可以竞得理想⼟地。

其中⼟地成本⽐预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，或许可能因投资增加反⽽期望取得更丰厚的利润，将⼟地成本转嫁到房价是开发商转嫁风险的必然选择。

2⼟地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰我国有房地产企业30000家，但具备⼀级资质的只有200余家，占房地产开发企业总量的不⾜1%。

可以说，房地产开发企业的总体质量不⾼、实⼒不强，不适应⼊世后的国际竞争的需求和规模效益的提⾼。

从城市地价变化看土地储备对房地产市场的影响摘要：通过全国城市地价统计分析报告中不难看出，城市地价的变化与土地储备制度建立之前的差异是非常大的。

土地储备制度的出台，对房地产市场的影响是巨大的，一方面规范了房地产市场的混乱现象，使得国家土地资源得到合理规划和利用，另一方面也一定程度上增加了土地开发成本，使得土地价格大幅度上升，从而产生了一系列的垄断、竞争、政府与企业之间、房地产结构与土地供应失衡等问题和矛盾。

关键词：地价；土地储备；房地产市场；影响城市土地储备制度是政府为了提高对土地的掌控力，本着合理利用土地资源和整顿房地产市场乱象的目的，对土地进行规划、开发或者整理，从而更好地向社会提供建设用地。

在这样的前提下，政府就是社会供地的最大来源，根据相关的国家土地储备政策，政府可以通过招标、拍卖或挂牌的方式为社会提供土地，开发商们之间愈演愈烈的竞争，在市场机制的作用下就会不可避免地产生地价的不断上涨，从而对整个房地产市场带来的影响是巨大的。

一、城市地价变化与土地储备的关系通过全国城市地价统计分析报告中不难看出，各城市地价、房价的关系是呈正比的，并且是总体递增的增长趋势。

土地储备制度的出台，一定程度上增加了土地开发成本，使得土地价格大幅度上升，地价上涨的必然结果就是房价的上涨，这与土地储备制度建立之前的差异是非常大的。

在相同的条件下，开发商对土地的竞标使得土地真正的价值在市场机制参与的作用下被不断地赋予公平、公正的操作，在这样的操作下，传统的协议让出土地的方式就会导致诸如腐败、黑暗等的不透明化现象的出现，所以说土地储备是为了更好地规划国土资源、更合理地分配、利用土地，但是不可否认的是，土地储备建立后比建立之前的土地价格升高、相应的地价、房价不断上涨，当然啦也里面也包含很多的其它因素。

首先是人口的不断增长，对土地提出了新的需求，对住宅区、商业区、服务区的合理安排是政府对土地规划提出的一个新的要求，继而不同区的价格问题也是需要考虑的重要因素，同时解决好住宅用地、商业用地、服务用地之间的矛盾也是土地储备制度面临的长久问题。

土地收储融资的现状及对策【摘要】当前，土地收储融资在我国的房地产市场中扮演着重要角色，但同时也存在着一些问题与挑战，如缺乏监管、风险隐患等。

为了应对这些挑战，需要加强监管和规范土地收储融资，推动土地市场的健康发展。

通过建立健全的监管机制和规范操作流程，可以有效防范风险，维护市场秩序。

土地收储融资的现状及对策的重要性不言而喻，只有规范发展才能为房地产市场注入稳定和可持续的动力。

未来，土地收储融资将面临更多的挑战和机遇，但只有在规范下发展，才能实现良性循环、可持续发展。

展望未来，我们有信心通过合理监管和规范操作，推动土地市场朝着更加健康和可持续的方向发展。

【关键词】土地收储融资、现状、问题、挑战、对策、监管、规范、市场发展、重要性、未来方向、发展趋势、前景、展望。

1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指政府或者相关机构通过拆迁、征收、征用等手段取得土地后，将其进行整理、开发、出让或租赁等操作，以获取资金的一种方式。

土地收储融资在城市化进程中起着至关重要的作用，但其发展也面临着一些问题和挑战。

当前，土地收储融资呈现出规模越来越大、方式越来越多样化的趋势。

但在发展过程中，也存在一些问题，如土地财政依赖性强、土地储备过度集中、资金使用不透明等。

这些问题不仅影响了土地市场的健康发展，也容易引发一些负面的社会影响。

为了解决当前土地收储融资存在的问题和挑战，需要采取一系列应对策略和对策措施。

其中包括加强监管和规范土地收储融资行为、探索多元化的融资方式、完善土地收储融资机制等。

只有通过这些措施的有效实施，才能推动土地市场的健康发展，实现土地资源的有效利用和可持续发展。

2. 正文2.1 当前土地收储融资的现状当前土地收储融资的现状主要表现在以下几个方面：一是土地收储融资规模逐渐扩大，成为地方政府筹措资金的重要途径。

由于土地是地方政府的重要财政资源，土地收储融资已成为地方政府增加财政收入的重要手段。

土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指城市规划部门或房地产开发商在城市建设规划中提前购买和储备的适宜的土地资源。

土地储备是房地产开发商进行房地产开发的基础和前提，也是保障城市发展和建设的重要手段。

在土地储备工作中，由于各种原因，经常会出现一些问题。

本文将就土地储备工作中存在的问题及对策进行阐述。

1、土地供应不足。

城市土地往往供不应求，有些区域的土地供应有限，土地成交价格高，对房地产开发商造成一定压力，导致房价上涨。

2、土地适宜性差。

存在部分土地适宜性差的问题，如学校、医院等公共服务设施建设所需要的土地。

这些土地由于功能的限制而难以进行开发，储备无效，造成资源浪费。

3、土地整理难度大。

城市的土地现状复杂，部分土地存在多级产权，土地整理需要耗费大量时间和人力物力，改造过程中易受政策、法规的影响，难以实现有效储备。

4、土地利用标准统一化不易。

土地资源的利用标准需要根据不同地域制定相应的标准。

土地储备要求统一化，但又不可过度统一化，需要因地制宜，因此标准制定存在难度。

5、土地开发成本高。

城市土地价格高企，土地开发成本较高，会影响企业发展。

同时，高开发成本还会导致开发企业在开发过程中将其转嫁到开发产品价格中，影响购房人群的购买力。

二、对策1、加大土地储备量。

城市土地储备量不足的问题，需要提高土地储备的比重。

政府应当加强土地的储备，保障城市的房地产市场稳定并满足城市建设的需要。

2、积极开发难开发土地。

政府可以加大相应的政策扶持力度，支持房地产开发商积极开发难开发土地。

开发商可以积极利用专业知识，改进技术方案，从而提高土地的适宜性。

3、加强土地整理工作。

土地整理是关键问题，应当加强土地整理的工作。

政府可以调动相关部门，制定相应计划，进行全力整理。

同时，应当完善相关法规，加强土地整理的监管力度。

4、实行有利税收政策。

土地储备需要有关税收优惠的政策支持，政府可通过税收激励政策的实施，对储备公司的土地储备行为给予优惠，降低其成本压力。

土地储备影响经营的案例
土地储备对经营的影响案例：华夏幸福
华夏幸福基业股份有限公司是中国领先的产业新城运营商，专注于产业新城、产业园区和地产开发。

然而，在年间，华夏幸福的土地储备情况对其经营造成了影响。

华夏幸福在2018年投资取地不足，导致阶段性货值不足，这在2019年的
房地产销售中体现出来，导致签约销售额下降。

具体来说，2019年全年，
华夏幸福实现房地产销售金额亿元，销售面积万平方米，分别同比下降%、%。

公司经营简报中也表示，房地产开发签约销售额下降主要系
2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足，2019年房地产销售规模因此受到一定影响。

此外，穆迪在去年中期发布报告，对华夏幸福的土地储备表示担忧。

报告指出，截至2019年6月底，华夏幸福拥有1060万平方米的土地储备，不足以支付一年的合同销售。

这也反映出华夏幸福在土地储备方面的问题对其未来销售和经营的潜在影响。

因此，土地储备是房企在规模追逐过程中不可或缺的“弹药”，土地储备的多少往往直接影响签约销售的多少。

对华夏幸福来说，解决土地储备问题将是其未来经营的关键。

以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅华夏幸福公司官网或咨询公司工作人员。

房地产行业存在的问题及整改措施一、问题分析1. 房价过高当前，我国房地产市场普遍存在房价过高的问题。

不仅一线城市的房价高企，二线城市也面临相当大的压力。

房价高涨对居民购房意愿和生活负担造成了巨大影响。

2. 土地储备过多由于土地供应与需求之间的失衡，许多城市出现土地储备过多的情况。

这导致了大量空置土地，浪费了宝贵资源，同时也增加了企业投资成本。

3. 开发商行为不规范有些开发商为追求利润最大化，采取不正当手段影响市场秩序。

他们故意制造人为炒作、虚假宣传等手段来推高房价，损害消费者权益。

4. 住房供给结构不合理近年来，以商品住宅为主导的住房供给结构严重偏离居民需求。

中小型单位购房困难、租赁市场不完善等问题亟待解决。

二、整改措施为解决上述问题并促进房地产市场健康发展，下面提出以下整改措施：1. 加大土地供应政府应加快土地供应节奏，缩小供需差距。

同时要建立切实管控机制，确保土地供应的稳定与可持续，并督促城市规划有序进行。

2. 完善住房保障体系要逐步建立起以租代售为主导的多层次住房保障体系。

鼓励开发商和政府合作，在商品住宅项目中合理安排一定数量的公租房并提高租赁服务质量。

3. 强化开发商监管针对不规范行为，政府部门应加强对开发商的监管力度，严厉打击炒作房价、虚假宣传等违法违规行为，并加大处罚力度以警示其他开发商。

4. 健全人才引进政策加强对于人才引进的计划性管理，鼓励优秀人才从事房地产相关工作。

通过引进高素质人才，可以推动行业创新与升级。

5. 加大对三四线城市支持力度目前，“去库存”工作主要集中在一二线城市，三四线城市却面临过剩供应的困境。

政府应加大对这类城市的扶持力度，并帮助调整住房供给结构。

6. 提高土地利用效率优化土地使用计划，并推动各类不动产登记管理工作，从源头上降低土地成本和房屋成本。

同时，鼓励开发商提高建筑节能水平和品质。

7. 加强信息公开与监测机制建立起健全的信息公开与监测机制，及时发布房价、市场需求等数据信息。

城市土地储备制度对房地产市场的影响分析标题：1. 城市土地储备制度的概述2. 城市土地储备制度对房地产市场的影响3. 政府对城市土地储备制度的管理4. 城市土地储备制度的优缺点分析5. 案例分析：城市土地储备制度在中国的实践概述城市土地储备制度是指城市政府通过征收土地、划拨土地和储备土地等方式，建立起的一种土地管理制度。

城市土地储备制度是实施城市规划、推进城市建设和做好土地利用的重要手段。

它是保障城市土地资源保障和城市经济发展的重要保障。

城市土地储备制度对房地产市场的影响城市土地储备制度对房地产市场的影响是非常重要的。

一方面，城市土地储备制度为城市房地产市场提供了必要的土地资源，促进房地产市场的发展。

另一方面，城市土地储备制度也会对房地产市场造成一定的影响。

具体来说，城市土地储备制度对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：首先，城市土地储备制度可以控制土地供应量，从而影响房地产市场价格。

如果政府通过征收土地和划拨土地的方式，控制土地供应量，那么就能够在一定程度上控制房地产市场的供求关系，从而影响房地产市场的价格。

其次，城市土地储备制度可以调节房地产市场供求关系。

如果政府及时按照需要储备土地，那么就能够确保房地产市场供应的持续性，同时也能够避免土地资源过度供应导致土地资源浪费和房地产市场波动。

第三，城市土地储备制度能够规范房地产开发。

如果政府储备土地，那么就能够确保房地产开发不会超出政府的规划和管理权限，从而减少城市规划和管理的难度和成本。

第四，城市土地储备制度能够促进房地产市场的稳定。

如果政府在土地储备方面做好了工作，就能够提高土地的开发效率，从而确保房地产市场的稳定。

政府对城市土地储备制度的管理为了保障城市土地储备制度的顺利实施，政府需要对城市土地储备制度进行管理。

具体包括以下几个方面：首先，政府需要建立相应的土地管理机构，制定相关政策和法规，明确土地储备的范围、土地使用条件和开发要求。

其次，政府需要重点关注土地储备和开发的市场情况，随时掌握市场供需情况和价格变化，及时调整土地储备和开发的策略。