房地产项目全过程开发流程(含土地收储)

施工 许可 建设用地规划许可证 证 建设工程规划许可证 某某地区建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 工程：负责提供施工图及计算书 工程：配合办理，与相关门接触， 质量监督登记表 搞好关系 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相 安全措施 关安全措施。 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理
节点
工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门 中介 中介 中介
工程
中介 国控公司 国控公司
营销
土地 摘牌 项目深度可行性研究报告 成本测算：针对多个方案进行地价及初步成 准备 本测算、利润率分析及比选。 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 研究并确定融资方式 如团购、信托基金、战略合作、贷款等。 项目招商报告（前期阶 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 段） 获取 项目策划书 土地 明确合作伙伴、寻找合作 合作伙伴确定 筹措 方式（招商阶段） 合作方案确定 资金
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项目开发计划（初步）
建设 工程 节点 规划 建筑方案送审 许可 证 主要工作内容 主办部门工作内容 分项 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项 目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 投资计划(项目备案) 大配套 小配套 消防证明 绿化证明 人防证明 地名证明 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报 点放置，出放线报告 告 施工单位配合做记录、现 施工单位配合做记录、现场保护 场保护 移交施工单位 工程：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接，做好交接记录 财务：提供资金保障 财务：提供资金保障 工程：负责提供消防报建图 工程：负责提供绿化报建图 工程：负责提供人防报建图 销售：确定楼、栋眼号排布和地名 意义 协助工程提供队伍信息
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项目开发工作计划（初稿） 主要工作内容 项目准入 年度计划 补偿方案 居民 房屋 征收 回迁方案设计 征收审批。 签订补偿协议 居民用地纳入储备计划 土地处置申请表 企业 企业土地腾退 土地 收储 签订收储协议 主办部门工作内容 分项 按照长安区政府规定。 开发配合 完成项目准入后，由区政府上报市政府。 开发配合 参照政策规定以及其他项目编制，同时考虑本项目、公司承受能力等因素，综合 考虑。评估每户原房产价值，各种补偿和奖金价值，计算回迁房的面积以及房款 差额。 确定补偿标准，设计回迁户型。选择设计单位，确定项目规划条件，编制规划方 案，提出按照84户不同户型，设计相应户型。 市政府对征收方案批准、公示 与居民签订协议。 与企业用地一同收储。 按照表中内容填写。 确定收储时间、房屋拆除，确定土地收益款 开发、财务配合 的返还方式。 项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 市场调查，进行地块周边及辐射范 市场深度调研 围内的客户分析、产品分析、市场 竞争分析等 根据以往及周边项目成交客户分析 项目最终定位 和产品分析等，对项目定位、客户 定位、产品定位提出策略性建议。 营销、工程、财务协助进行方案设 计和成本测算 前期、营销、工程、财务、合同造 价根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏。
确定用地图、桩点坐标、 交纳政府净收益，契税，交易费 用地条件
开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 财务 财务
土地出让合同 出让金、交易费交费证明 项目备案 向石家庄市发改委提交申请报告 建设用地规划许可证 土地出让合同 确权 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 现状地形图3份 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图 办理 土地登记申请书 土地 土地确权来源证明文件 证 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 土地抵押贷款 经济测算 积极与银行联系或寻找合作伙伴，进行土地 评估，选择合适贷款承载公司
制作: 项目经理部 2013-9-12
分项 其他部门予以支持。 财务、综合部：协助办理股权、增 资等相关财务问题。 综合部：工商局办理公司注册 项目方案 其他部门配合 工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门 综合部 综合部 工程 财务 财务 财务 综合部：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 综合部协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易
合同造价
工程 工程 财务 财务 营销 营销 营销 综合部
其他部门给予技术支持。
其他部门予以支持。 其他部门予以支持。
项目开发计划（初步）
获取 土地 明确合作伙伴、寻找合作 主要工作内容 节点 筹措 方式（招商阶段） 主办部门工作内容 资金 合作细节确定 引资（计划书） 签署战略合作协议 合作实施（实施阶段） 投方案标 投经济标 摘牌 拍卖 挂牌 签订 土地 出让 合同 用地 规划 合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性 分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性 分析、制定出价战术
景观施工图成本测算、分 营销：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定。 析、反馈并进行图纸优化 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。 设计方案（含总平面方案）申报表 土地出让合同 规划方案及市政方案送审 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规 划方案审定前，提交10本规划设计方案，电 子文件1份） 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委 托书 建筑设计方案申报表 建设 工程 规划 建筑方案送审 许可 证 1/500现势地形图1份 土地出让合同 投资计划 营销中心：提供土地出让合同、付 款凭证及相关图纸 工程：配合提供设计院盖章确认的 图纸。 综合部：提供土地出让合同。财 务：提供付款凭证。工程提供相关 工程：提供所需图纸 开发 开发 开发 开发 工程：配合提供设计院盖章确认的 图纸。 开发 开发 开发 开发
制作: 项目经理部 2013-9-12
工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门
合同造价
项目考核指标确定
合同造价
年度考核指标调整
合同造价
规划 设计
配合工程进行设计招投标 施工图设计院的选择与合 工程：对结构方案、设备选型进行评估 同签定 综合部：合同的审核 制定建筑、综合管网、景 观施工图设计任务书（交 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提 工标准确定、建筑、景观 供景观限额设计指标 限额指标确定） 结合项目定位和客户需求及经验判 断，参与建筑、景观规划和交工标 准的讨论制定 工程：提供工程专业建议
工程
结构方案及设备选型研讨 针对不同结构方案进行经济测算，方案优选。 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈工程 及确定 地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘 察，并通过工程向设计提供地质勘察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工 图设 计 施工图成果 负责提供规划总平面图
方案 设计
规划方案结合成本测算的 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市 研讨及确定 场调整售价，确保预期利润率。
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）
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方案 设计 项目开发计划（初步） 节点 主要工作内容 分项 根据产品成本情况和结盘、在售营 销经验总结，对建筑平、立面的工 建筑平、立面功能效果及 各门共同商讨成本指标，逐步深化。 程效果提供合理化建议 成本测算的研讨及确定 工程：从施工角度，对主要位做法 提出建设性意见 彩色立面效果图送规划预审及审批 负责提供图纸 建筑方案报建图 提供报建图纸 景观概念方案设计及确定 结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等 指标 确认 项目成本指标确定 阶段 营销：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 ：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议 工程、开发、财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各门制定项目的考核指标体 系 工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定 公司年度考核指标体系 工程：制定工期 主办部门工作内容
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项目开发计划（初步）
节点 施工 图设 计 施工图成果 主要工作内容 主办部门工作内容 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安合同造价
制作: 项目经理部 2013-9-12
分项 工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门Fra Baidu bibliotek
参与施工图会审，审核对成本影响 较大的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选 施工图会审 材、选型的合理性、经济性及施工 的可行性进行审核，及时反馈工 程，进行调整变更 结合以往客服反馈经验，图纸设计 施工图全图 便于使用维修 营销：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨 编制典型楼座建安合同造 价，建安成本综合测算、 论并加以优化 分析、反馈并进行图纸优 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优 化。 化 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 开发：提供各专业局设计条件 合同造价：成本核算及费用控制
制作: 项目经理部 2013-9-12
工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门
开发
营销
财务 营销
设计 明确产品设计思路 前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同 签订 制订规划、景观及建筑单 体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指 标的初订
工程
工程 工程 综合部：合同文义审核 合同造价：成本审核 依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。 工程：参与制定交工标准，根据当前市场情况，对主要位做法、结构方案、设备 方案等提出建设性意见。 营销：结合项目地块的基本素质、 成本测算情况和预期销售情况，对 项目规划设计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要位做法 提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用标准 负责提供图纸 开发：提供参考意见 负责提供图纸 工程
综合部：提供相关证明资料 合同造价：选择政府同意的土地评 估公司，协助办理评估、抵押登记 等手续提供土地证及出让合同 其他部门配合。
项目 开发 计划
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项目开发计划（初步）
节点 主要工作内容 分项 营销：根据宗地状况、市场条件和 公司的回款要求，协同前期初步制 开发计划 定土地开发计划和销售计划。 工程：根据工程情况及销售推广方 项目 案排定工期 开发 项目开发报告 合同造价：提供初步的项目开发排 计划 项目指标初定 期和总体经济指标要求及各阶段经 济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计 资金流 划，和财务结合，明确资金要求 开发：配套费及土地款支付计划 营销：选择招商策划公司，合同造价履行招标程序，工程依据控规指标提供产品 项目 市场定位、客户定位、产 类型建议，协助项目定位工作。 定位 品定位、价格定位 收集国控公司团购的面积、户型、标准。要 求平面布局合理，综合考虑征收房、团购房 、对外销售房、、会所的位置、户型、功能 等因素，对各部分进行确切描述，作为设计 依据， 营销：根据区域市场内客户需求状 况和在销楼盘热销产品分析，对户 型设计、户型配比、面积区间、景 观规划、建筑风格、配套标准等规 划设计提出改善性意见 主办部门工作内容
制作: 项目经理部 2013-9-12
工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 工程 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 财务 开发 开发 开发 开发 开发
取得许可证
工程：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 工程：配合勘测、清除现场障碍 组织施工单位做好记录及现场保护