城市新区开发模式选择分析

城市新区产城融合发展模式与实施路径摘要：产城融合是指产业与城市在发展过程中能做到协调融合、共同发展的良性状态，倡导“以产兴城，以城促产”，不断进行产业的优化升级，完善城市功能，以促进城市经济发展。

城市新区是实施产城融合的重点区域，然而在实行产城融合的过程中，还面临着产业与城市发展不能有效融合的问题，文章分析了城市新区产城融合中的问题、发展模式，进一步论述了促进产城融合的实施路径。

关键词：产城融合；新区；问题；发展模式；实施路径引言：为加快推进城市化进程，全国各地都兴建了不少的开发区、产业新区，它们大多处于城市外围，在空间分布上呈现产城分离状态。

这些开发新区促进了城市工业等产业的快速发展，加快了城市化进程，但随着我国步入城市化社会后，这种产业区与城市区分离发展的弊端与问题也越加严重，造成如城市功能薄弱、公共资源配置效率低、土地浪费等，对于城市的健康、可持续发展带来了很严重的影响。

因而如何有效解决产城分离，实现产业与城市发展的融合协调、良性互动，是当前城市新区在发展过程中要面临的重点问题。

一、城市新区产城融合中存在的问题（一）配套社会服务、生活设施建设还不完善，城市功能薄弱伴随产业与城市的进一步深化融合发展，会使得产业与生活空间联系更加紧密，这也要求城市新区的要具备充足的生活居住空间及完善成熟的城市功能。

但从当前现状看，城市功能还很不完善。

首先是城市新区的基础设施方面的建设存在不足，相应的配套生活设施不健全，不少地方还保持着工业园区模式，不能满足新区工作人员和企业员工的生活需求。

其次是医院、学校等事关民生的公共服务机构建设缓慢或不足，在短期内无法提供新区居民需要的医疗、教育等社会服务功能。

最后是居民入住、生活在新区的比例较低，产城融合要求城市新区就业与居住呈现一种协调的良性关系，避免居住与就业结构不协调发展导致的产城分离，但目前很多新区还存在着这种居住、就业分离的现象[1]。

（二）产城融合发展认识还不够深刻，管理体制还不完善产城融合发展关系着一个城市的建设布局和经济发展，意义重大，也是现代化城市发展的必然阶段。

大众商务关于片区综合开发模式的浅论王奕霖（中铁宜宾投资建设有限公司，四川 宜宾 644300）摘 要：文章研究了片区综合开发类项目的典型模式，列举了其前期工作流程和实施要点，并简析了其合法合规性和与政府隐性债务相关的问题，为该模式的进一步运用提供参考。

关键词：片区综合开发；土地收入；隐性债务一、引言自2014年起，随着PPP、BOT等模式在全国范围内的深入推广，尤其是在基础设施和公共服务领域的广泛应用，使得各级政府的财承空间逐渐用尽。

在这样的背景下，部分地区在片区综合开发领域逐渐出现了授权—建设—运营的ABO模式，为走出目前投资困境提出新的道路。

二、ABO模式简介（一）顶层设计ABO模式是Authorize（授权）—Build（建设）—Operate （运营）的简称，目前集中适用于片区开发类项目。

一般是由地方政府通过竞争性程序或直接签署协议的方式授权相关企业（一般为所属平台公司）作为项目业主，并由其向政府方提供项目的投融资、建设及运营服务。

政府方按约定给予一定财政资金支持。

这是ABO模式的顶层设计，其基本思路就是将政府投资项目转变为企业投资项目，以减轻政府的资金压力，更多地由企业通过其自身能力进行市场化运作。

（二）实施架构在以上顶层设计的基础上，平台公司一般采用“投资+施工”联动的方式选择社会投资人，并共同出资组建项目公司作为项目的实施主体。

项目要实现封闭式管理，尤其是在资金上形成闭环。

下面是基本架构示意图：图1 交易结构图按照以上图1架构，政府通过授权的方式确定所属平台公司为片区开发实施主体，平台公司通过公开招标招入社会资本之后通过签订投资协议确定合作关系，并签署股东协议和成立项目公司。

项目公司与平台公司签署项目合作协议，确定项目公司为最终项目业主。

项目公司直接承担项目勘察设计和施工职责，同时，平台公司配合项目公司或者直接负责项目的征地拆迁等工作。

其次，实现资金闭环是片区ABO模式的关键。

目前，片区类项目的资金大多来自项目自身范围内可出让土地出让收益。

城市新区产城融合发展模式与实施路径关博摘要：随着我国经济的发展和社会的进步，我国的⼯业化进程和城市化进程都逐渐加快，⽽这两个进程在不断地融合推进，⼆者可以说是共⽣共灭。

但这种产城融合发展模式在全国各地出现的形式不同，产⽣的背景也不同，所以最终我是也不尽相同。

这种产城融合发展模式分为三种类型，第⼀种是唇齿相依类型，第⼆种是若即若离类型。

第三种是天涯海⾓类型。

但这些类型都很难真正的实现产城融合发展。

不管是唇齿相依模式，还是若即若离模式，或者天涯海⾓模式，这些模式的产城融合发展模式都不能完全的实现科学的依据和正确的发展途径。

在我国的新城开发区，⽼城开发区和农村⼩城镇等不⼀样的地域都有着不⼀样的产城结合形成背景和发展的模式。

⽂章根据各地不同的地域模式和产城融合发展不同的三种模式分析新城开发区，⽼城开发区和农村⼩城镇应该⾛什么样的发展道路。

最终得出结，论新城开发区应该⾛效率和质量同等的空间型产城融合发展途径，⽽⽼城开发区应该致⼒于产业升级和结构优化的途径，农村⼩城镇途径应该是与产业群相结合，最终实现城乡⼀体化的产城融合发展途径。

⾛城乡⼀体化的路径不仅可以解决农村最根本的三农问题，⽽且也可以使城市与农村相结合，形成完整的产城融合道路，最终让农村与城市之间的隔阂被打破，使地域的资源，更能够得到共享。

关键词：城市新区；产城融合；发展模式；实施路径最近20年来，我国城镇化发展⽔平和⼯业化发展⽔平迅猛。

据调查2015年的城镇化⽐率⾼达56%。

但是随着城镇化的发展开始有问题出现。

这些城镇化的质量很低，并且产城融合的⼒度很⼩，集中表现在城镇化发展和⼯业化发展相分离，⿁城和睡城现象经常出现。

产业结构不完善，产业规划不协调。

都变成了我国发展产城融合的⼀⼤弊端，同时也阻碍了我国的完美转型。

所以本⽂从如何提升城镇化与⼯业化的质量的⽅⾯来剖析产城融合发展的道路和实现的途径。

⼀、⽬前产城融合的三种模式产城融合已经成了我国发展的必然趋势。

政府利用自‎己对土地、信息、政策等的垄‎断，通过合理的‎运作，从社会筹集‎资金。

TOD（Trans‎i t-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）作为一种源‎自城市规划‎的城市经营‎方式，已经被西方‎国家的城市‎政府广为采‎用。

所谓TOD‎，就是政府利‎用垄断规划‎带来的信息‎优势，在规划发展‎区域首先按‎非城市建设‎用地的价格‎征用土地，然后通过基‎础设施（主要是交通‎基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的‎增值。

政府基础设‎施投入的全‎部或主要部‎分是来自于‎出售基础设‎施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡‎建设成本（赵燕菁，5667 ）。

TOD模式‎运用成功的‎关键是在于‎政府行动领‎先于市场需‎求，只要判断准‎确、运作得当，对城市边缘‎的“生地”进行TOD‎的先期投入‎，其成功的可‎能性和回报‎率要远远超‎过现有建成‎区内的“熟地”。

基于TOD‎模式的城市‎规划与建设‎是一种全新‎的概念，最近南京市‎正以此理念‎重新规划新‎轨道交通线‎路的走向和‎建设时序。

SOD（Servi‎c e-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）是近年来我‎国城市规划‎与建设中产‎生的一种新‎方式。

所谓SOD‎，就是通过社‎会服务设施‎建设引导的‎开发模式，即城市政府‎利用行政垄‎断权的优势‎，通过规划将‎行政或其他‎城市功能进‎行空间迁移‎，使新开发地‎区的市政设‎施和社会设‎施同步形成‎，进一步加大‎“生熟”地价差，从而同时获‎得空间要素‎功能调整和‎所需资金保‎障。

一个成功的‎经典案例，是当年青岛‎市政府出让‎了老城区用‎地，而率先进入‎新区，实现了城市‎功能转移、空间疏解与‎优化、政府财政状‎况改善等多‎重目标。

此外还需要‎指出的是，SOD尤其‎是以政府为‎核心的行政‎中心转移，给社会带来‎的巨大示范‎效应和心理‎预期效应，是无法衡量‎的。

AOD（Antic‎i pati‎o n-Orien‎t ed Devel‎o pmen‎t）即规划理性‎预期引导的‎开发模式，这是一种城‎市规划—城市经营整‎合概念，是一种城市‎经营的新手‎段。

城市新区的产城融合城市新区的产城融合一、城市新区类型与产城融合1、产业型新区许多城市的新区都是在原城市外围一定区域内划定一定范围,以相对聚集有关产业和拓展城市空间为目的发展起来的。

如一些城市的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、产业园区或产业聚集区等,均是如此。

改革开放后,早期阶段城市新区的扩展多以此类型为主。

这类新区的优点是产业优势明显,不足是社会服务功能薄弱。

2、综合型新区随着我国城市化进程的深入越来越多的城市逐渐意识到产业型新区功能单一园区和母城的功能割裂自身功能又难以完善因此在开拓新区时除了突出产业聚集功能外还综合规划和考虑了产业布局、交通、生活服务设施(学校、商场、医院等)配套、商品房开发等诸多功能,新区就是一个功能相对完善和独立的新城区。

目前,城市新区的开发主要以此类型为主。

3、产城融合根据国内新区建设的实践,目前国内许多城市在新区建设时,政府追求的产城融合一般包含三层涵义:一是新区产业发展与城市功能完善同步,成为功能完整的城市新区;二是城市新区产业的甄选和布局与整个城市未来的发展定位相吻合,符合城市发展规划的性质或者代表国内未来一个时期的优势产业;三是城市新区与老城区的有机融合,既希望缓解老城区的拥堵压力,又期盼代表新时期现代都市的特质,最终实现新老城区的共生和新陈代谢。

前两个层次产城融合中的“产”主要是产业的概念,包括一、二、三产业,尤其是二产的竞争力及其辐射带动作用和三产的社会服务功能能否达到产业自身与城市新区和整个城市的融合。

后一个层次产城融合中的“产”是指产业聚集区,是一个区域概念,主要是新城区与老城区的融合关系。

二、城市新区产城融合存在的问题 1、人口城市化压力大,社会服务设施与城市基本功能薄弱一般情况下,城市新区大型公共设施的建设是推动新区发展的“催化剂”,其目标是实现经济功能和设施功能的双赢。

但在实施过程中,一方面大型公共设施的选址和基础设施建设的投资导向虽然由城市政府决定,但各城市政府又受自身实力、建设资金和空间需求的限制,造成其从属功能的规模、性质等标准降低。

随着产业链竞争加剧、传统产能过剩、传统产业集群布局完成等因素影响，现在产业园区的发展举步维艰。

显然，传统的产业园区发展模式必须要改革新。

“管委会+公司”模式是一种市场化的功能区体制机制改革的模式。

“管委会+平台公司”模式重点是推动管委会的行政改革与公司的市场化经营机制改革，推动政企分开、政企合作，充分发挥管委会的战略引领与资源配置作用与公司的市场化运作的价值。

什么是新型开发园区管理运营模式，“管委会+平台公司”是目前国内重要开发园区主要运营管理模式，即为实现“政企分开、政资分开”，管委会建立专业运营公司，把原来由管委会独自承担的行政管理职能和开发建设运营职能，转变为由管委会和公司共同承担。

开发区发展规划、政策制定和社会事务管理由管委会独自承担；而建设开发、招商引资、园区运营服务等功能则由管委会和公司共同承担，从而逐步实现“政府+市场”的共治。

“管委会+开发公司”模式下，平台公司必须首先是投融资平台，成为基础设施投资建设商和产业园区投资开发商。

其次，平台公司的产业园区运营管理职责是核心，平台公司真正的主战场是产业园区，打造产业园区运营平台，围绕产业园区实现组织下沉、资源下沉、管理下沉、队伍下沉，成为产业园区运营管理平台。

最后，平台公司的产业投资职责是资本运作的重要手段“管委会+平台公司”模式下，平台公司要成为产业投资孵化平台，以股权投资方式服务于产业招商、产业培育等产业链打造的全生命周期。

1.园区投资开发商园区投资开发是一种大资金、重资产、长周期模式。

所需要的核心能力是投融资能力和建设能力。

在这种模式下，平台公司主要是做产业园区的投资、建设，后续的运营涉及的比较少。

因此，平台公司围绕着产业园区的投资开发，延展的业务一般会是房地产类业务，如住宅、人才公寓、写字楼、商业综合体、安置房等，从而充分利用土地资源及政策获得房地产开发的空间。

历史上，有些开发区的平台公司凭借园区投资开发成为了当地优秀的房地产企业。

1452023.07 / Urban and Rural Planning and Design 城乡规划·设计城市新区是城市空间外延性扩张的重要载体，一般指具有明确边界、由政府主导开发的城镇建设区域[1]，包括毗邻建成区和跨越式独立新城两种[2]。

国内外新城开发在逻辑上存在一定差异：国外由人群活力主导，是自下而上的空间产物[3]；而国内则更偏向计划性开发。

快速扩张使我国新区开发面临公共服务滞后[4]、空置率高[5]、发展周期长[6]等问题，易出现“空城”与“鬼城”现象[7]。

其原因主要在于计划性开发关注速度而忽略空间质量，功能设施不完善、景观与活动吸引力低、文化缺失等难以吸引人群形成活力。

因此，本研究从城市设计视角出发，解读活力构成，分析研判发展，并以王家湾地区为例提出营造策略作为探索实证。

1城市新区活力提升体系建构新区活力提升重点在于“引”和“兴”：“引”即利用文、景、城的特色与魅力将活力引入；“兴”则是通过多维要素设计，为活力提供短期活动和长期驻留的载体[8]，并逐步形成活力“锚点”。

因此，本研究建构城市设计视角下自然、空间与人文内生互动的城市新区活力提升体系（见图1），在“构成—研判—营造”的逻辑下探索建构适应城市新区的活力提升路径，以设计谋求生境、业境、人境与文境的协调互动与共生。

1.1城市新区的活力构成相较于存量空间，城市新区更有利于在建设前期系统性设计规划，因此应探究活力构成要素以进行针对性设计。

对城市新区而言，文化要素能够延续地方精神，提升心理认同，是新区活力产生的根本；经济要素能够支撑新区建设，是活力维系的根基；社会要素能够融合人群与空间，是活力蓬勃的必要条件。

三者均对新区活力摘要 针对城市新区快速扩张过程中产生的空间活力不足问题，从城市设计的视角切入，建构自然、空间与人文内生互动的城市新区活力提升框架，以“构成—研判—营造”为逻辑，将城市新区活力解读为景观、经济、社会与文化4个维度要素，针对性地开展活力研判，并依托空间设计对城市新区活力进行系统性提升优化，最终实现生境、业境、人境与文境的共生、共融。

我国城市新区产城融合状态、经验与路径选择刘厚莲【摘要】从产城融合的提出与内涵出发,依据产业与城镇化协调发展三种状态类型判断我国城市新区产城融合发展程度较低,表现为滞后城镇化特征.通过梳理和总结深圳坪山新区、上海青浦新城和四川天府新区三个新区促进产城融合的做法,研究认为我国城市新区产城融合发展要把握特色小镇建设机遇,以新区综合发展规划为基础;以促进人口市民化为核心促进生产空间和生活空间融合,提升人口在新区居留意愿和获得感;强化交通、基本公共服务配套建设,促使具有单一产业发展功能的园区转型为集现代高端产业、居住商业生活为一体的新城区,实现新区人口与产业、城镇化良性互动发展.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2017(052)006【总页数】9页(P93-101)【关键词】产城融合;城市新区;发展路径;人口市民化【作者】刘厚莲【作者单位】中国人口与发展研究中心【正文语种】中文【中图分类】TU984改革开放以来，我国在城市郊区建设和打造了一批经济产业发展的亮点区域，主要包括高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、专业产业园区等。

这些园区为城市经济产业发展增补了重要动力，但随着劳动力的不断流入，这些园区也暴露出较多的问题，如人口就业流动性大、城市功能薄弱等。

20世纪90年代以来，我国在各类园区的基础上逐渐成立建设了一批城市新区，如浦东新区（1992年成立）、滨海新区（2005年成立）、两江新区（2010年成立）等，截至2016年6月，我国国家级新区总数达到18个。

中共十八届五中全会明确提出了协调发展理念，强调产业结构协调发展、区域协同发展、城乡协调发展。

当前，就如何推进新区产业空间与城镇空间联系、产业与城镇功能协调发展，促进产业结构、就业结构与人口分布相协调，即促进产城融合已成为新区经济社会发展的一项重大任务和挑战。

为此，有必要深刻认识产城融合的内涵，判断我国新区产城融合发展状态，探讨分析未来促进新城新区产城融合的发展路径等。

交流与探讨2021年1月（下）/ 总第277期163随着我国片区开发政策的不断转变，要求地方政府积极引导社会资本加入到对开发区的建设中，并构建多元化的管理模式。

但是目前我国片区开发模式中还存在有比较多的问题，也就需要相关部门能够加强对这些问题的重视力度，积极探索多元化的开发区运营模式，促进地方的基础建设力度进一步增大，促进开发区的经济发展水平进一步提升。

1　运作模式探究1.1 PPP 模式PPP 模式作为近年来片区综合开发项目的一种重要运营模式，在该模式下政府与企业通过签订合同的方式开展合作，在此基础上进行捆绑运营以及利益共享工作。

在应用PPP 模式开展项目开发建设过程中，企业还可以获取到建设投资服务费与发展服务费两部分的收入内容，因此在一些公共性与运营型项目建设工作中得到良好的应用效果，而且PPP 模式还可以有效缓解政府部门在项目开咋还能过程中的财务压力。

1.2 ABO+区域综合开发模式在该开发模式中，能够直接将政府授权企业作为项目开发的主体单位，并且能够实现社会资本的筹集。

授权的单位担任投资方的代表，并与社会资金进行合并共同设立项目公司，在此基础上进行项目环节的管理。

为了保障ABO+项目模式的开展效果，政府部门还要出台相应的投资补助政策，随后实现项目建设成本以及投资效益的对冲并保障授权企业的正当经济效益。

1.3 片区债+土地收益补偿为了获得良好的片区综合性开发效果，当地政府部门还可以通过发行土地储备专项债券等方式，来进行项目启动资金的筹集，并吸引社会资金参与到片区建设之中，保障后续片区项目的开发需求。

因此土地储备中心要发挥出自身的作用，加强跟住建部门的沟通力度。

在基建工作开展过程中，可以通过联合招标的方式开展各项工作，当社会资本方中标之后，需要立即协同项目公司进行二级开发建设工作。

2　片区综合开发项目的应用优势近年来我国经济发展速度放缓，PPP 项目开展规模也已经迫近红线。

政府要想促进区域经济发展水平进一步提升，还需要积极探索新的发展模式。

政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社会筹集资金。

TOD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。

所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。

政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本（赵燕菁， 5667 ）。

TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。

基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念，最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。

SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。

所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。

此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。

AOD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。

如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。

AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。