2017房地产估价师考试《理论与方法》练习题

山东省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门2、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10B．20C．5D．73、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长4、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。

现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。

假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格5、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格6、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A：125B：250C：300D：375E：执行层的组织协调7、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题]A：766万元B：791万元C：913万元D：1046万元E：工业用地的监测点评估价格8、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

房地产估价师《理论与方法》基础题及答案2017房地产估价师《理论与方法》基础题及答案2017年房地产估价师考试时间为10月14、15日，基础知识很重要，大家不要忽略了它。

为了帮助大家巩固基础，下面店铺特意为大家整理了2017房地产估价师《理论与方法》基础试题，欢迎学习参考。

1、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为( )。

A.房地产的不可移动性B.中国经济地区差异明显C.不同地区人们的消费习惯不同D.地区间的政府管制(环球网校房地产估价师频道为您整理)2、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价3、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。

(2011年真题)A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失4、一套建筑面积为100┫，单价为3000元/┫、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/┫。

(年折现率为5%)A.3000B.2850C.2857D.29285、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。

房地产估价师《理论与方法》专项习题2017房地产估价师《理论与方法》专项习题1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。

( )A、对B、错4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。

A、65.4B、81.8C、87.2D、109.06、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即( )。

A、土地征用管制B、土地使用管制C、房地产相邻关系的限制D、土地权利设置以及行使的限制7、下列属于房地产的自身因素的有( )。

A、位置B、肥力C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。

A、充公权B、管制权C、征税权D、征收权9、比准价格是一种( )。

A、理论价格B、公平价格C、市场价格D、评估价格本文10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。

( )A、对B、错11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。

房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

参见教材6-7页。

2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。

征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。

例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

参见教材20页。

3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。

房地产估价师《理论与方法》基础习题与答案通过试题练习，帮助考生们更好地掌握多学知识点，以下是店铺搜索整理的一份2017房地产估价师《理论与方法》基础习题与答案，供参考练习，希望对大家有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们店铺!1. 房地产的价格通常由下列几项构成：( )。

A、土地取得成本C、管理费用、投资利息E、销售税费B、开发成本、开发利润D、购买土地应缴纳的税费2. 影响房地产价格的社会因素，主要有( )。

A、政治安定状况C、房地产投资E、城市化B、社会治安程度D、房地产投机3. 房地产估价所评估的是房地产的`( )。

A、投资价值C、市场价值E、交换价值B、账面价值D、使用价值4. 估价所需的资料包括下列几个方面( )。

A、对房地产价格有普遍影响的资料B、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C、类似房地产的交易、成本、收益实例资料D、反映估价对象状况的资料E、反映估价对象权益和区位状况的资料5. 从权益角度看，“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产是属于房地产估价对象的一种。

这里的“干净”是指该房地产( )。

A、结构完整C、产权清晰E、未设定他项权B、手续完备D、税费已交6. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

A、市场比较法C、成本法B、收益法D、购买年法7. 建筑物的物质折旧包括( )。

A、功能衰退C、环境恶化B、正常使用的磨损D、意外的破坏损毁8. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有( )。

A、扎实的理论知识C、丰富的实践经验B、广泛的人际关系D、良好的职业道德9. 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。

A、使用性质相同C、价格相同B、地点相近D、交易日期与估价时点相近10. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B、资本化率的求取C、市场比较法中交易日期修正D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较参考答案：1.ABCE 2.ABDE 3.CE 4.ABCD 5.BCE 6.ABD 7.BD 8.ACD 9.ABD 10.AD【2017房地产估价师《理论与方法》基础习题与答案】。

2017 房地产估价师《理论与方法》模拟真题及答案
一、单项选择题
1. 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是()
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
答案：B
2. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
3. 一个估价项目中的估价时点本质上是由()决定的。

A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
答案：B
4. 房地产供给有限特性的本质是()
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性。

房地产估价师《理论与方法》习题及答案2017年房地产估价师《理论与方法》习题及答案引导语：2017年房地产估价师考试将于于2017年10月14、15日举行，考生们在备考的过程中不要忽略习题的练习。

以下是2017年房地产估价师《理论与方法》习题，希望能帮助到你!1.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )。

A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整2.从事房地产估价，首先要有房地产( )。

A.估价业务B.估价目的C.估价对象D.估价程序3.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.222.76B.224.67C.268.67D.298.334.资本化率构成中，流动性补偿的`流动性是指( )。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度5.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。

A.18%B.20%C.15%D.25%答案：6.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产7.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是( )和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析8.开发经营期的起点是假设的( )。

A.开工日期B.取得估价对象的日期C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期9.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。

2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案第 1 题下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。

A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【正确答案】： C第 2 题设立地役权通常会使( )。

A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】： A第 3 题下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【正确答案】： A第 4 题在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( )。

A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【正确答案】： A第 5 题近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的`某个日期，其估价类型可能是( )。

A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【正确答案】： D第 6 题在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。

A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【正确答案】： C第 7 题估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。

A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【正确答案】： B第 8 题某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

2017年房地产估价师（房地产估价理论与方法）考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产互补品的说话，正确的是（）。

A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与链接它和市区的高速公路收费是互补品2.某办公楼的建筑面积为150㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。

在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。

该房地产的最高最佳利用方式为（）。

A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼3.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。

A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值4.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该科比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.54.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。

该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。

2017年广东省房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。

A．36B．48C．64D．822、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金3、关于下列数据表述正确的是。

(2003年试题)A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调4、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化5、流通汇总货币需要量等于。

A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数E：执行层的组织协调6、__的理论依据是生产费用价值论。

A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发未7、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。

A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记8、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。