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浅谈我国农村土地抵押的实践困境与法制完善一直以来，由于缺少抵押物，我国农民土地投资主要依靠自己的劳力或存款，从银行等金融机构贷款的比例很低，从信用社、农业银行贷款的有12. 9 %，从其他银行贷款的有0.9%。
有学者作过估算，我国尚有将近30万亿元价值的村镇住宅和100万亿元价值的土地资产因处于资产评估体系之外而沉寂在农村土地上。
如能通过政策和相关法律法规的调整，将上述潜在的农村土地资产盘活，就将大大增强农业和农村经济的发展能力，促进农民增收。
农村土地抵押正是盘活农村土地资产，实现地尽其利、地利共享的有效形式。
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全而深化改革若干重大问题的决定》以及20XX年中央一号文件《关于全而深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》都提出:在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能;在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。
这些政策性文件为农村集体土地抵押融资予以了肯定，那么，实践中应如何克服农村集体土地所有制的封闭性而实现农村土地抵押，法律制度层而应提供何种支持，如何进行引导和规制呢?本文拟对这些问题进行探讨。
一、农村土地抵押的法律分析(一)农村土地抵押的客体是土地使用权权利永远不能超出社会经济结构以及由这种经济结构所制约的社会文化发展水平。
我国现阶段的农村土地权利制度设计，亦不能超出建立在当下农村生产力发展水平基础上的农村社会组织结构和基本利益格局，更不能脱离农民在土地权利问题上的文化观念和习惯心理。
现行立法要做的不是改变农村土地所有权形态，而应是在坚持农村土地集体所有制的基础上考虑如何改革集体土地产权制度，以激发集体土地的财产权权能和拓展农民土地权益的实现途径。
法国的农地用益权可以通过转让、出租和抵押等方式实现。
日本陆续出台了《日本农地法》，《日本农业经营基础强化促进法》《日本新农业基本法》等有关农地改革与调整的法律，以鼓励包括抵押在内的土地使用权流转，提高农地利用效率。
浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理商业银行是我国金融体系中非常重要的组成部分，其主要业务包括吸收存款、发放贷款、办理汇兑、经营信托及理财业务等。
发放贷款是商业银行的核心业务之一，而抵押贷款则是银行风险管理的重要手段之一。
在发放抵押贷款时，商业银行需要对抵押资产进行价值评估，并做好风险管理工作，以确保贷款资产的安全性和流动性。
本文将就商业银行抵押资产价值评估与风险管理进行讨论。
商业银行抵押资产的种类多样，包括房产、土地、汽车、存款等。
对于不同种类的抵押资产，商业银行需要采用不同的价值评估方法。
以房产为例，商业银行通常会采用市场比较法、收益法和成本法等方法进行评估。
市场比较法是通过比较该房产与周边同类房产的价格来确定其价值，而收益法则是通过估算房产未来的租金收益来确定其价值，成本法则是通过估算重建该房产的成本来确定其价值。
这些方法各有其适用的场合，商业银行需要根据具体情况来选择合适的方法进行评估。
在进行抵押资产价值评估时，商业银行需要注意一些问题。
评估师的选择非常重要，评估师应当具有丰富的实际经验和专业知识，能够对抵押资产进行客观、准确的评估。
评估过程应当严格遵守相关法律法规，保证评估的公平、公正。
商业银行还需要对评估报告进行审查，确保评估结果的准确性和可靠性。
只有通过严格的评估程序，商业银行才能够有效的把握抵押资产的价值，从而有效进行风险管理工作。
抵押资产的价值评估是商业银行风险管理的基础。
在贷款发放前，商业银行需要对抵押资产的价值进行评估，以确定贷款的额度和利率，并做好风险管控。
一旦借款人出现违约情况，商业银行可以通过变现抵押资产来回收贷款本息，最大限度地保护银行的权益。
除了抵押资产的价值评估外，商业银行还需要做好贷后风险管理工作。
一旦借款人出现还款困难，商业银行需要及时采取有效措施，减少资产损失。
商业银行可以与借款人协商调整还款计划、提供展期或者置换抵押品等方式来减少风险。
商业银行还可以通过与其他金融机构合作，出售不良资产或者转让风险，来进一步降低贷款风险。
2017 年第 5 期（下半月）Nong Min Zhi Fu Zhi You 农民致富之友37财经◎农业经济沂南县位于沂蒙山区腹地，是全国农村土地承包经营权登记试点单位和承包土地经营权抵押贷款试点县。
近年来，沂南县适应现代农业发展新常态，在认真开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作的基础上，积极探索开展农村产权交易和抵押贷款工作，取得了初步成效。
全县累计发放农村土地经营权抵押贷款956宗3.05亿元，被《农民日报》誉为《颁铁证赋实权的“县级样本” 》。
1 主要做法县委、县政府制定出台了《关于开展土地承包经营权等农村产权抵押融资工作的意见》、《农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》等12个文件，通过“八项措施”，促进了农村产权抵押贷款工作开展。
一是明确抵押贷款工作流程。
按照程序简便、操作简单、风险易控的要求，建立完善了“贷款申请—资格审查—资产评估—抵押登记—发放贷款—贷后监管”的抵押贷款工作流程，所有流程公正、透明，方便了群众，降低了风险。
二是建立抵押贷款联合审查备案机制。
对抵押贷款，由农业、金融、担保、保险机构组成联合审查小组，对抵押权证的合法性、标的物的权属、抵押状况、个人身份、信用、资产等相关情况进行详细的调查，出具联合审查报告，建立抵押贷款工作档案，县农业局进行抵押登记备案。
三是建立农村产权价值评估体系。
综合考虑地面作物预期收入、成本、地面附着物价值等情况，由评估机构对抵押产权进行评估，评估费用按照最低标准的1/3收取。
对贷款额30万元以下的，由贷款银行参照当地市场价格自行评估，不得向借款人收取评估费。
以抵押产权评估价值的80%为标准，提高涉农贷款借贷额度。
四是建立抵押融资风险补偿基金。
县财政出资1000万元，设立了农村产权抵押融资风险基金，用于补偿承办银行因发放抵押贷款产生的合理损失。
明确规定抵押资产经农交中心处置后出现的损失，风险基金承担1/3。
五是引入担保、保险机构分担融资风险。
引入省农业融资担保公司为农村产权抵押贷款提供担保。
不良资产土地的处置方案随着中国经济的不断发展，物业市场不断扩大，地价不断攀升。
在这样的环境下，不良资产土地的处理成为了现实。
本文将从以下几个角度探讨不良资产土地的处置方案。
一、市场化转让市场化转让是指将不良资产土地通过竞争性拍卖、协议转让等方式，将土地交由市场机制处理。
市场化转让具有市场化处理的优点，价格合理，效果明显。
在市场化转让时，需注意以下几点：1.需要进行充分的市场调研，合理定价，保证买卖双方的利益。
2.注重保密，防止内幕交易3.加强社会监督，保障公平竞争二、政府收购政府收购是指，政府作为土地使用权的最终权利人，按照法定程序以合理价格对土地进行收购。
相比市场化转让，政府收购具有以下优点：1.收购时可考虑城市规划、环保等多种因素，科学化处理土地。
2.收购后可以统筹规划，综合利用，增加土地价值。
3.马上产生现金流，降低不良资产处置的风险但是政府收购也存在一些弊端：1.征购过程长，影响资金回笼速度2.土地价格受政策影响较大，成交周期不稳定三、整合再利用整合再利用是指，将不良资产土地与附近物业整合，拓展其价值。
可以通过以下两种方式实现：1.先整合再分割：将不良资产土地与附近物业整合，组成一个大型综合物业，增加整体价值。
再将综合物业分割出去，实现投资回收。
2.先分割再整合：将不良资产土地进行一定拆分，分别与附近物业捆绑出售。
买家方可以按需购买，也可以全部购买，实现土地价值的再生。
整合再利用具有以下优点：1.增加土地价值，促进城市开发。
2.投资比较分散，风险相对较小。
但在具体实施时却存在一些难点：1.开发成本高，预计回报周期长，资金回笼缓慢。
2.如果未能整合成功，将会造成资源的浪费，难以处理。
四、其他处理方式除了以上几种常见的处置方式外，政府和企业还可以考虑以下几种方式：1.租赁模式：以出租的方式获取收益。
需注意租约的签订、租金的定价等问题。
2.股权拍卖：将不良资产与其他物业整合后，以出售股权的方式实现回收。
土地经营权抵押融资解决方案作者：侯敬红来源：《今日财富》2022年第03期从整体层面看来，我国的金融市场呈现出正面发展状态，但农村金融却仍旧是其弱点所在。
从某种程度上来看，农村金融体系的持续创新，最终还是要回归到土地经营权抵押融资问题的解决上。
基于此种背景，本文就土地经营权抵押融资中的担保机制分类分析作为切入点，以目前土地经营权抵押融资暴露出的问题为基础提出了相应的问题解决策略。
一、相关概念简析（一）土地经营权概念本质上，土地经营权是一种分离于农村土地承包经营权中的一类权能，简单而言，获得经营权的主体可以利用土地实施农业生产经营活动，但土地的承包权却仍旧归属于集体经济组织。
（二）土地经营权抵押融资概念作为债权担保方式之一的抵押，借助抵押交换，便可得到与之相应的价值，其目的并非是对抵押物进行支配，而是能够实现债权的优先受偿。
拥有农村土地承包土地经营权的主体，在维护土地原初使用用途的基础上，严格遵循国家现行法律体系的规定，以抵押的方式，将其拥有或在使用的土地经营权作为抵押的担保物品，从金融机构获取资金或者是其他种类有价物资，同时在对应机构备案的融资行为便是土地经营权的抵押融资。
二、土地经营权抵押融资中的担保机制分类（一）土地经营权直接作为抵押担保这种用于土地经营权抵押融资中的担保行为，也是农民在行使财产性权利的过程中最为基础的应用频率最高的方式。
在实践应用的过程中，公司和农户、合作社和农户等形式最为常见。
作为土地经营权拥有者的农户，需要申请银行等金融机构贷款的时候，提供担保的是包括合作社、农业企业等在内的第三方，农户则需要在完全自愿的情况下，以其现有的土地经营权为第三方提供反担保。
（二）土地承包的经营收益、流转作为抵押担保在农户需要银行贷款的时候，第三方需要为银行提供贷款的担保，同时农户需要约定大量家庭对应的带有条件的土地流转协议，简单而言，就是在农户无法正常履行贷款偿还责任之后，第三方组织可以为其贷款偿还，并按照双方所签订的土地流转协议中的具体内容，获得在约定期限内的土地经营权，并行使对协议中规定土地资源的占有、使用等权利。
农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范【摘要】农村承包地、宅基地抵押担保是当前农村金融领域的热点问题，其本身存在一定的风险。
农村承包地抵押担保的风险主要表现在土地流转隐患、信息不对称、管理难度大等方面。
为了降低这些风险，可以采取加强监管、建立健全监测系统、加强信息披露等措施。
而宅基地抵押担保在转让、管理、信用评估等方面也存在一定的风险，需要从多个角度进行防范，包括建立完善宅基地权属制度、加强监管力度、规范宅基地流转等方面。
未来，需要加强法律法规的制定和完善，加大监管力度，推动农村土地制度改革。
政策上建议加快完善农村土地流转、宅基地使用权市场，规范抵押担保行为，提高风险防范意识，确保农村土地资源的有效利用和农民权益的保障。
【关键词】农村承包地、宅基地、抵押担保、风险、防范措施、结论、展望未来、政策建议。
1. 引言1.1 背景介绍农村承包地、宅基地抵押担保是农村金融领域的热门话题，随着农村经济的发展和农民收入水平的提高，农民对资金的需求也在逐渐增加。
在这种情况下，农民把自己的承包地、宅基地作为抵押物进行贷款，成为了他们获取资金的一种重要方式。
在这种操作中也存在着一定的风险，比如贷款违约导致土地被银行拍卖、土地流失等问题。
农村承包地、宅基地抵押担保的风险主要包括政策风险、市场风险和信用风险等。
政策风险包括政府政策变化可能导致的风险，而市场风险则是土地市场波动可能导致的风险。
农民信用状况不佳也会成为农村承包地、宅基地抵押担保的风险之一。
为了有效防范这些风险，需要建立健全的监管制度，加强对农村金融机构的监督，规范土地流转市场，提升农民的金融风险意识等措施。
政府也应积极推动金融机构与农村居民之间的信任建立，为农村承包地、宅基地抵押担保提供良好的环境和制度保障。
1.2 研究目的本文旨在探讨农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范问题，对于农村土地资源的有效利用和农民财产权保护具有重要意义。
具体研究目的包括：分析当前农村承包地抵押担保存在的风险因素，探讨可能导致抵押纠纷的原因，为制定相应政策提供依据；探讨农村承包地抵押担保的防范措施，包括加强监管力度、完善制度规范、提高农民合法权益保护等方面的建议；研究宅基地抵押担保的风险与防范策略，以促进宅基地的有效利用和保护。
深入推动“两权”抵押贷款工作实施方案为进一步拓宽农村产业经营户融资渠道，有效满足农业生产信贷需求，促进农民创业增收，加快农业规模化进程，推动农村经济发展。
根据《农村土地承包法》、《物权法》、《商业银行法》等法律法规及上级政策要求，结合我县实际，现制定x深入推动农村土地承包经营权、农民房屋所有权（以下简称农村“两权”）抵押贷款工作的实施方案。
一、指导思想深入贯彻党的x、x全会精神和x年x文件要求，深入开展农村“两权”抵押贷款工作，加快推进农村金融产品和服务方式创新，构建覆盖城乡的多层次、广覆盖、可持续的金融服务体系，有效盘活农村重要产权价值，满足广大农户规模化经营发展资金需求，促进金融资源配置优化升级，促进辖内涉农贷款增速保持中高速水平，进一步促进县域经济社会发展、缩小城乡差距和增加农民财产性收入，打造x金融惠农“新常态”。
二、总体思路及工作目标（一）总体思路：以全面推进农村“两权”确权颁证工作为前提，以培育和完善农村融资市场，有效满足新型农业生产信贷需求为根本，以加快推进农村“两权”抵押贷款为核心，以建立健全农村金融风险分担机制和农村“两权”抵押贷款不良资产处置办法为保障，进一步创新农村金融制度，完善农村金融服务，切实推动农村“两权”资产权益的流转、担保及抵押融资，为农村经济社会发展提供全方位的金融支持与服务。
（二）工作目标：1、长期目标。
在推进农村“两权”确权颁证工作的基础上，不断建立完善农村“两权”抵押贷款工作政策体系，以纯粹的农村“两权”为贷款抵押物，简化审批手续、执行优惠利率，重点扶持家庭农场、专业合作社、种养大户、“一品一村”支柱产业及特色种养殖行业信贷需求，破解“三农”融资难题，推动诚信村（居）、诚信乡镇及农户行业协会“信用联保”工程建设，促进我县农村经济社会实现跨越式发展。
2、短期目标。
随着全县农村“两权”确权颁证工作的开展及市场交易系统的逐步成熟完善，深入推动农村“两权”抵押贷款试点工作。
农村土地承包经营权抵押农村土地承包经营权抵押是指农村土地承包经营权人将其土地承包经营权作为抵押物，向金融机构或个人借款的行为。
这种抵押方式为农村土地承包经营权的拥有者提供了借贷的便利，同时也为金融机构和借款人提供了一种可靠的担保方式。
下面将对农村土地承包经营权抵押进行深入探讨。
一、农村土地承包经营权抵押的法律基础我国《中华人民共和国农村土地承包法》规定了农村土地承包经营权的产权性质，并明确了农民依法拥有土地承包经营权的权利和义务。
根据该法，农户在合法取得土地承包经营权后，享有抵押的权利。
此外，在2019年颁布的《中华人民共和国土地管理法》中，也对土地抵押做出了相关规定。
二、农村土地承包经营权抵押的目的和意义1. 促进农村经济发展：农村土地承包经营权抵押为农民提供了灵活的资金来源，使他们能够更好地投资农业生产和农村发展项目，促进农村经济的快速发展。
2. 解决农民资金需求：农民在经营农田过程中常常面临资金不足的问题，通过将土地承包经营权抵押给金融机构或个人，可以获得额外的资金支持，更好地满足其生产经营或生活所需。
3. 推动农村土地流转：土地抵押机制的建立有助于推动农村土地流转，使土地资源能够更有效地配置，提高土地利用效率。
三、农村土地承包经营权抵押的操作流程1. 审核条件：借款人需要满足一定的条件才能进行土地承包经营权抵押，包括合法取得土地承包经营权、土地产权完整、无争议等。
2. 评估土地价值：由专业的评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值，作为抵押物价值的参考。
3. 编制贷款方案：金融机构根据借款人的需求和土地评估价值，结合相关法律规定和风险管理要求，编制贷款方案。
4. 签订借款合同：借款人和金融机构签订借款合同，明确双方的权益和责任，确定借款金额、利率、还款方式等相关事项。
5. 登记抵押权利：借款人将土地承包经营权抵押的事项进行登记，确立金融机构对土地的抵押权利。
6. 还款与解除抵押：借款人按照合同约定的还款方式和期限进行还款，还清贷款本息后，解除土地抵押。
2015年8月，国务院出台了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），随后在2015年底，试点工作开启，全国232个地区被确立为农村承包土地经营权抵押贷款试点、59个地区被确立为农民住房财产权抵押贷款试点。
开展“两权”抵押贷款试点工作是深化农村土地制度改革，加快推进农村金融发展，促进传统农业向现代化农业转型升级的现实性需求。
自试点实施以来，地方政府和相关部门积极组织推动，金融机构结合所处地区的实际情况，创新性的采取多种办法开展“两权”抵押贷款业务，取得了一定的成效。
但在试点工作的具体开展过程中，农村“两权”抵押贷款风险处置问题仍是一大难点，导致大部分金融机构对“两权”抵押贷款业务仍持谨慎的观望态度。
根据央行的数据，截至2017年9月末，全国232个试点地区农村承包土地的经营权抵押贷款余额295亿元，试点以来累计发放贷款448亿元；全国59个试点地区农民住房财产权抵押贷款余额196亿元，试点以来累计发放贷款261亿元。
央行披露的月度《金融统计数据报告》数据显示，2017年6月末人民币贷款余额114.57万亿元。
一、抵押贷款不良资产产生的原因(一)自然风险相对于其他产业而言，农业产业更多地依赖自然资源，自然性因素对农业生产影响更为显著。
自然灾害指由于自然界中发生异常现象，而给周围的生物和人类造成悲剧性后果。
农业自然灾害就是指影响农业生产正常进行和对农作物收成起破坏作用的自然灾害。
农业自然灾害包括气象灾害、生态灾害、生土地经营权抵押贷款不良资产管理探讨肖雯何灵(怀化学院湖南怀化市418008)摘要:土地经营权抵押对于盘活农村存量资产,提高农村土地资源效率,促进农村经济、金融转型升级具有重要意义,但是抵押价值难以评估、贷款信贷风险大等问题使得大多数金融机构望而却步,参与抵押贷款的积极性不高。
本文对土地经营权抵押贷款中不良资产产生的原因、不良资产处置的难点以及相应的对策进行分析,其目的在于提高农民贷款的便利性和可获得性,为农村金融发展注入新活力。
关键词:土地经营权抵押贷款;不良资产;土地信托中图分类号:F832文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2018)02-0062-05作者简介:肖雯(1997—),女,湖南常德人,现为怀化学院2015级土地资源管理在读本科生;何灵(1975一),男,湖南溆浦人,硕士,怀化学院讲师,研究方向:区域经济学。
物灾害和地质灾害。
其中农业气象灾害是农业自然灾害的主要原因，包括洪涝、干旱、低温冻害、大风、冰雹、沙城暴等。
据统计，我国每年因气象灾害造成的经济损失平均约720—870亿元，约占自然总损失的57%。
从20世纪末以来，我国发生了十几次重大突发性的自然灾害，给农业生产造成重大损失。
由于自然风险的难以预测性给农业生产经营活动带来风险，以经营权为抵押的贷款以农产品收入为还款来源，一旦发生重大农业灾害就可能使贷款难以偿还。
(二)经营风险我国改革始于农村生产经营模式，到目前为止家庭仍是广大农场地区生产经营活动的主体。
小规模的家庭经营农业生产效率较低，抵御农业生产经营风险的能力也比较弱。
随着农业生产资料的成本逐年上涨，农民从事农业生产的利润区间进一步减小，小规模经营农户不愿再增加投资引用新技术新材料，农业生产抵御自然风险的能力难以提高，限制了现代化农业的发展。
再者，农户受小规模家庭经营和文化水平的限制，难以对市场信息进行准备分析和预判，生产经营时经常出现“盲从”现象，市场行情好时盲目跟进，从而导致市场供给过量，农业产品难以销售。
家庭经营模式收集市场信息能力较弱，需要承担的费用较多，影响了农业生产与市场的有效对接，增加了农业生产经营的市场风险。
(三)市场风险在市场化的进程中，农业产业发展离不开市场，市场风险逐渐成为农业生产经营活动的主要风险，这种风险主要表现为农产品的价格波动。
农产品市场相对于其他市场竞争更加充分，农产品生产经营企业在很大程度上是市场价格接受者，同时农产品中许多是作为食品的生活必需品，当供给量发生变化时价格会发生剧烈波动，比较典型的近些年我国猪肉、大蒜、升降价格的波动。
其次农产品的生产、销售受到自然规律的限制，农产品的具有生产周期长，同时销售周期短，这就使得供给上缺乏弹性。
季节性生鲜农产品集中上市，不便保存，这就造成季节性农产品集中时，价格暴跌甚至不能收回采摘成本。
(四)道德风险部分文化水平较低、信用意识较差的农户不了解国家政策，按时还贷的信用意识比较薄弱。
在大部分农村地区，尚未建立健全的农民个人信用档案和金融机构联合借贷人信息库，加之农村交易方式的影响，信用违约成本较小，对农户生产生活的影响不大，农户在还贷困难时极易形成赖债、逃废债的心理。
同时由于城乡人口的流动性逐步增大，外出务工的农民也随之增加，为部分借贷人躲避债务提供了途径。
借贷人不看重按时还贷的信用约束，也就会不按合同约定合理使用土地，轻易将借贷款挪作他用，加大形成不良资产的可能性。
二、“两权”抵押贷款中不良资产处置难点(一)土地用途管制限制土地的流转土地作为“两权”抵押贷款的主要标的物在贷款中有长期、低利和风险大的自然特性。
国务院在所颁布的《意见》中，严格限制了贷款用途，要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。
同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
”土地作为“两权”抵押贷款标的物在没有特殊情况下，只能用于农业生产。
农业生产具有生产周期长，经济效率低的特性，其生产又容易受灾害、家庭变故以及农户的种植经验等影响，导致贷款主体无法按期还贷，使得贷款不良新增。
同时，“两权”抵押贷款限制了资产流转的使用用途，进一步加大了不良资产再流转的难度。
(二)抵押物的保障性功能加大不良资产处置难度“两权”抵押贷款以农村承包土地经营权和农民住房财产权作为主要的抵押物，在我国社会保障体系尚不健全的农村，农村承包土地经营权和农民住房财产权更多表现出的是一种社会性的保障功能，并不是其权利的本身。
在城乡刚性二元经济结构的背景下，我国社会保障体系被人为的分为城镇和农村两个层次，导致针对农民的社会保障未形成规范保障体系，并长期滞后于城市，占人口绝大数的农村人口长期游离于社会保障体系的边缘地带，存在保障管理混乱、资金不足、覆盖面窄等问题。
这使得土地成为农民赖以生存的保障基础，兼具生存、就业、医疗和养老等多重社会保障功能。
土地保障功能的发挥，要求农民持续保有土地使用权，同时考虑一个集体经济组织之内土地承包关系的稳定。
这对土地的合理流转和建立健康完善的地权流转市场形成了极大阻碍。
(三)土地实际价值无法合理确定目前，大多数试点地区尚无专业的评估机构和专业的资质评估人员对农村土地承包经营权和农民住房财产权的价值进行科学合理的评估。
土地面积作为确定贷款额度的主要依据，由于目前农村土地确权尚未全部完成，部分农户为方便耕作私自将土地进行调整，加之土地与其他类抵押物不同，没有标志性建筑，土地的位置和面积难以确定。
当“两权”抵押的土地逾期或不良，需要处置抵押物时，难以确定土地的位置和面积给相关金融机构的工作人员增加了工作难度。
我国城市土地市场已经形成了较为成熟的土地流转市场和专业的评估机构，但在广大的经济较不发达、土地流转限制较为严格的农村地区，土地流转市场尚未完善，缺乏专业的土地评估机构和土地评估人员，对农村土地承包经营权的耕地价值评估缺乏科学统一的评估指标和标准，受主观因素影响较大。
土地实际价值的不合理确定对土地的流转产生不良影响，阻碍“两权“抵押贷款的推广与发展。
(四)土地流转交易市场建设不完善目前正在建设的土地承包经营管理信息系统主要是对农户确权登记颁证信息的管理，还未涵盖土地流转相关交易信息。
试点地区虽然建有农村的土地产权流转交易平台，但是目前主要是为供需双方提供转出、转入信息发布，还未建立为供需双方服务的健全的分类信息数据库，供求双方信息不对称仍是一大难题。
同时因为试点时间较短，试点地区将更多的精力放在“两权”抵押贷款的前期建设部分，主要依靠政府政策强制推行政策实施，大多数的抵押物二次流转处置交易仍处于探索起步阶段。
另一方面，由于农村土地市场发育缓慢，缺乏权威的流转中介以及农民传统思想观念的限制，健全的土地流转市场和租赁市场还未形成，当经营户难以偿还贷款时，农村金融机构缺乏渠道和承接人来处置流转作为抵押物的承包经营权和农民住房财产权，形成信贷风险。
导致金融机构对开展“两权“抵押贷款顾虑重重，大多处于观望状态。
同时，农村金融市场缺乏相应的担保机构对金融机构发放的“两权”抵押贷款进行风险分担，目前的“两权”抵押贷款主要依靠政府政策的强制推行实施，资金来源较为单一，对政府依赖性较大，缺乏相应的消除不良资产的风险补偿政策。
(五)不良资产处置成本高“两权“抵押贷款中以农村土地的承包经营权和宅基地使用权作为抵押担保的标的物，在对其进行二次流转时，对于土地使用用途、经营期限等都有相当严格的限制，因此对“两权”抵押不良资产承接者的要求也比较高，在寻找合适的承接方需要耗费大量的人力物力。
“两权”抵押相较于其他一般抵押而言，其抵押物更加注重时效性，处置不良资产所耗费的时间将导致抵押物资产的价值受损。
在借贷人无力按期还贷或者恶意逃贷时，进行仲裁和申诉的过程或者处置不良资产时，寻找合适的承接方的过程都有可能错过土地的耕种期，使得土地闲置，不良资产的处置成本进一步提高。
三尧抵押贷款中不良资产管理对策建议(一)提高土地产出率和农业利润率在农业生产过程中合理利用高新科学技术，在土地流通过程中同产业发展紧密结合，以此寻求更高的土地产出率和利润率，增加农产品的附加值，生产高溢价产品，增加农民收入，降低因农产品利润低所带来的“两权“抵押风险，减少“两权“抵押贷款形成不良资产的可能性。
一是政府农业主管部门可以借鉴试点地区实践经验，通过科技下乡对农民进行专业化的种植技术培训，配套标准化高效生产设施和新技术，提供优质种子、种苗为保障，为经营大户、农场和企业做好产前服务。
二是政府财政部门应发放专项资金，购置新型农机为农业生产服务，同时提供农机的技术指导，做好产中服务。
三是各乡镇的农业信息服务站应利用网络平台和各种媒体渠道做好农产品的宣传销售工作，保障农业生产获得好的收益。
同时，农地流通和农业生产寻求产业化的支撑，通过产业发展增加土地需求量，扩大“两权”抵押贷款抵押物流转的市场，实现土地规模经营，有利于风险暴露后抵押物的有效处置变现；产业发展也可以将城市和民间资金注入农村，提高农产品附加值，提供一定数量的劳动力就业岗位，从多个方面增加农民收入，减少“两权”抵押借贷农民发生逾期或资产不良的可能性，降低金融机构的信贷风险。
