下载文档原格式
《估价案例与分析》知识点：估价方法
选取
通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为办公，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于办公用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域办会房地产市场发展势头良好，同一类型办公物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用市场比较法进行评估。
（4）近几年times;times;市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用市场比较法和收益法进行评估。
估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。
市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
广西2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题) A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值4、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。
A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：自然细分市场E：借款合同6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
A．3.00B．3.80C．4.00D．6.007、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。
A．评估B．经纪C．代理D．咨询9、下列属于间接融资方式的是__。
A．政府发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据10、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格12、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。
江苏省2016年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。
A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格2、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。
A．15B．30C．45D．603、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。
A．1.2%B．10%C．12%D．20%4、住房公积金管理的决策机构是。
A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位E：执行层的组织协调5、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。
A：法律B：行政法规C：部门规章D：地方性法规E：执行层的组织协调6、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调7、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。
A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。
至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。
2016年下半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。
A．承租人B．业主C．业主和承租人共同D．物业公司2、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收B．征用C．征收或者征用D．征购3、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。
A：612.33万元B：615.74万元C：625万元D：648.15万元E：工业用地的监测点评估价格4、招标人采用公开招标方式的，应当发布。
A：招标公告B：招标通知C：招标意见D：招标公示E：房地产估价机构必须加盖公章5、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。
A．0.5B．1.0C．1.1D．1.26、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．A：4 855．33元／㎡B：4 868．86元／㎡C：4 978．32元／㎡D：5 447．22元／㎡E：工业用地的监测点评估价格7、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A．半个月至一个月B．一个月至三个月C．一个月至六个月D．三个月至六个月8、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为A：75％B：79％C：81％D：84％E：工业用地的监测点评估价格9、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。
江苏省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。
(2009年试题)A：汇票B：本票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调2、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章3、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘B．国有土地出让合同签订C．拆迁公司现场动员搬迁D．房屋拆迁许可证颁发4、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
(2008年试题) A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同5、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
A：10B：15C：30D：60E：房地产估价机构必须加盖公章6、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：执行层的组织协调7、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。
A：尚未使用的B：有租约限制的C：无租约限制的D：承租人权益的E：工业用地的监测点评估价格8、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为，则下一期房地产的预测值为__元/m2。
A．B．C．D．9、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格11、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。
江苏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：餐饮房地产估价的技术路线及难点处理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。
A：中位数B：众数C：平均数D：分位数E：工业用地的监测点评估价格2、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。
A．3倍B．4倍C．5倍D．6倍3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。
A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同4、下列表述不符合房地产广告要求的是。
A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：房地产估价机构必须加盖公章5、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
A．助理B．决策C．技术D．文职6、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格7、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
20XX年房地产估价师案例与分析：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法考试试题121_移动文库房地产估价师《制度与政策》:第七章五节考试题本卷共分为2大题60小题，作答时间为180分钟，总分120分，80分及格。
一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题干后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
本大题共30小题，每小题2分，60分。
)1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。
A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格2、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。
A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%3、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。
A．房地产估价机构B．人民法院C．抵押权人D．人民法院和房地产估价机构共同4、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。
A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙E：执行层的组织协调5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。
A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同6、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【20XX年考题】A：3816元／㎡B：3899元／㎡C：4087元／㎡D：4920元／㎡E：工业用地的监测点评估价格7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。
A．基准价格B．平均价格C．正常价格D．市场价格8、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
2016年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。
假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的价格为( ）元/㎡。
A：2 834B：1 834C：2 934D：3．934E：工业用地的监测点评估价格2、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。
该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为__元/m2。
A．950B．1000C．1200D．12503、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。
A．3275B．3287C．3402D．43755、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括__。
A．建筑安装工程费B．公共配套设施建设费C．土地费用D．基础设施建设费6、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．前期工程费B．房屋开发费C．管理费用D．土地费用7、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】A：43．2％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格8、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
2016年江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16B．18C．20D．222、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536B．549C．557D．8163、__的理论依据是生产费用价值论。
A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发未4、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
A：房地产登记簿B：房地产档案C：房地产权属档案D：房地产登记档案E：执行层的组织协调5、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动比率是。
A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层的组织协调6、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。
A：需求弹性价格B：需求价格C：供给价格D：均衡价格E：执行层的组织协调7、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和。
A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同8、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性B．安全性C．流动性D．风险性9、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。
A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师10、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。
A：预收账款B：应付账款C：应收票据D：预提费用E：执行层的组织协调11、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上B．5～10个C．5个以上D．3～10个12、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9 B.1 C.14 D.613、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40B．400C．1800D．360014、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。
A．100B．150C．160D．20015、一般来说，标准方差越小，投资风险__。
A．越小B．越大C．越难控制D．越难估算16、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额17、下列关于预算线，说法不正确的是。
A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线E：执行层的组织协调18、销售不动产的营业税税率为。
A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调19、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。
A：4．25％B：4．75％C：5．25％D：5．33％E：工业用地的监测点评估价格20、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。
A．7264.891B．12414.37C．78661.36D．52668.8621、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：获取估价业务B：实地查看估价对象C：确定估价结果D：估价资料公开E：工业用地的监测点评估价格22、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年B．一年C．二年D．三年23、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭24、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。
A：投资率是投资回收与投入资本的比率B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率E：工业用地的监测点评估价格25、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正B．诚实守信C．社会责任D．勤勉尽责2、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。
A：路线价B：深度百分率C：宗地形状D：临街状态E：土地形状3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．209.94B．176.26C．180.56D．204.344、我国房屋权属登记__。
A．具有公信力B．公告是必经程序C．是一项法定制度D．为权利动态登记E．可以制作颁发统一的房地产权证书5、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策6、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。
A．房屋重置价格结合结构差价B．商品房价格C．房屋结构差价D．房屋重置价格结合成新差价7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。
A：选择专业化B：单一市场集中化C：市场专业化D：产品专业化E：借款合同8、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。
A．有效面积系数B．权益投资比率C．贷款利率D．租金水平E．土地费用9、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。
A．成本加成定价法B．目标定价法C．撇脂定价法D．认知价值定价法10、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性B．用途C．市场性D．地段11、水污染可分为。
A：海洋污染B：地下水污染C：地表水污染D：承压水污染E：潜水污染12、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．(2008年试题) A：土地出让费B：征地拆迁费C：基础设施建设费D：土地转让费E：契税13、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。
A：因不可抗拒力造成开工延期B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的14、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。
且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础B．独立基础C．整体式筏式基础D．箱形基础15、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位B．施工单位C．总承包单位D．监理单位16、依据，可分为固定型和管理型。
A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调17、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。
A．书面租赁合同B．《房屋所有权证书》C．当事人的合法身份证复印件D．市、县人民政府规定的其他文件E．当事人的合法身份证件18、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。
A：平均价格B：加权价格C：抽样价格D：成交价格E：借款合同19、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。
A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业20、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。
A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：防灾防损职能E：分配职能21、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。
A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号22、《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出，房地产交易包括（）。
A．房地产转让B．房地产抵押C．土地权属流转D．房屋租赁E．土地出让23、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析__。
A．价格结构B．总量结构C．档次结构D．投资结构E．租买结构24、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。
