房地产估价技术路线

房地产估价技术路线及其确定1．1 房地产估价技术路线1．1．1 房地产估价技术路线的概念房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的一件至关重要的事情就是确定估价技术路线。

只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的具体估价作业。

房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。

确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。

确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。

1．1．2 房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。

因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象房地产的价格内涵。

从《规范》中的一些条文规定，我们就可以看到房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。

以《规范》第6．4．4条为例：“6．4．4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。

此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式就是两种估价技术路线，这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。

房地产评估的技术路线价值分析和报告撰写房地产评估作为一个重要的决策工具，对于判断房地产项目的价值、确定投资回报和风险承受能力至关重要。

本文将介绍房地产评估的技术路线，并对价值分析和报告撰写进行探讨，以帮助读者更好地理解和应用这一领域的知识。

一、技术路线概述房地产评估的技术路线是指整个评估过程中所使用的方法、工具和步骤。

这一过程主要包括项目可行性研究、评估目的明确、数据收集和处理、价值分析、报告撰写等环节。

在每个环节中，评估师需要使用不同的技术工具和方法来进行准确的评估。

二、项目可行性研究项目可行性研究是评估师在评估开始之前应进行的重要环节。

它的目的是确定项目是否具备进行评估的条件，包括项目规模、建设成本、市场需求等。

评估师需要对市场状况、政策法规、土地利用规划等进行调研，以便为后续评估提供准确的数据和信息。

三、评估目的明确评估目的的明确是保证评估师在评估过程中不偏离主线的关键步骤。

评估目的可以包括市场价值评估、贷款评估、租金评估等，每个目的都有不同的评估标准和方法。

在明确目的后，评估师可以有针对性地进行数据收集和分析，为后续的价值分析提供依据。

四、数据收集和处理数据收集是评估过程中不可或缺的环节。

评估师需要收集相关的市场数据、建设成本、房产权属和使用情况等信息。

数据收集可以通过市场调研、询问调查、文献查询等方式进行，评估师需要保证数据的准确性和完整性。

在数据收集完成后，评估师需要对数据进行处理和分析，以便为之后的价值分析提供可靠的基础。

五、价值分析价值分析是房地产评估的核心环节。

在这一步骤中，评估师需要根据收集到的数据和信息，采用适当的评估方法对房地产项目的价值进行分析。

常用的分析方法包括收益法、市场比较法和成本法。

评估师需要结合实际情况选择合适的分析方法，并进行相应的计算和模型建立。

通过价值分析，评估师可以给出对房地产项目的评估价值，并据此为客户提供决策参考依据。

六、报告撰写报告撰写是评估过程的最后一步，也是评估师向客户传递评估结果的重要环节。

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。

对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。

2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。

例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。

经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。

在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。

经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。

1.2 房地产估价技术路线的确定1.2.1 确定房地产估价的价值标准1.2.1.1 房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。

房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。

国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。

通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。

因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。

目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。

《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。

《规范》第2.0.8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义：“2.0.8公开市场价值open market value在公开市场上最可能形成或成立的价格。

采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

”进行房地产估价首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要评估房地产的公开市场价值。

这样的价值标准对房地产估价的方法起着规定性的作用。

1.2.1.2 公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。

根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。

所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。

1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。

技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。

根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。

2、经济适用房。

（整栋）技术路线：1．首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2．采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3．对上述两种方法所得结果进行综合。

对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4．参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。

3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。

在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。

由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正（收益法或其它方法）测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。

4、有租约限制的收益性房地产（如商业用房）市场法估价技术路线1．假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2．假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3．根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。

房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。

估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。

本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。

2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。

该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。

具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。

2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。

3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。

3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。

该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。

具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。

2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。

3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。

4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。

4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。

该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。

具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。

2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。

3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。

4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。

5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。

该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。

具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。

2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。

3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。

4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。

房地产估价师估价技术路线的确定过程2017房地产估价师估价技术路线的确定过程对于房地产估价行业和企业而言,房地产估价师就是核心资源。

下面店铺为大家整理的房地产估价师估价技术路线的确定过程，希望大家喜欢。

房地产估价师估价技术路线的确定过程如前所述，确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。

例如，在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。

这时的估价技术路线就是：先对保险事故发生前的估价对象进行估价，再对保险事故发生后的估价对象估价，两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。

再以第三章【案例3-2】的情况为例，该案例是要确定一大批直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。

一些简单明确的房地产估价往往比较容易确定估价技术路线，确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。

而一些比较复杂的房地产估价则要先明确价格内涵、价格形成过程，再据此理清思路，定下估价技术路线。

房地产估价师考试复习试题1、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。

A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增加导致稀缺性增加D、改进物业管理E、外部经济2、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。

A、建筑物B、已经灭失的房地产C、作为企业整体中的一部分的房地产D、土地E、划拨土地使用权的房地产3、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括( )等。

房地产估价路线设计房地产估价技术路线揭示了房产价格形成的内涵，是对房地产进行评估的中心思想，是估价人员在进行一桩房地产估价进行的首要任务，估价人员根据房地产估价对象，估价时点，估价目的，并依据相关的原则和资料制定该房地产的估价技术路线，估价技术路线包括了，估价目的，估价时点，时间进度以及调查资料所需要的劳务费，并选择合适的估价方法进行对估价对象的评估，因此估价技术路线的设计在一桩房产估价任务中起着至关作用，同时估价技术路线设计很好的还原了房地产价格形成的原理，能很好解决市场上面的炒作房产价格的场面。

标签：房地产估价；技术路线；估价方法江夏区原为武昌县，是武汉市的南大门，素有“楚天首县”之美誉。

1995年，经国务院批准，撤县设区，现为武汉市新型城区，总面积2009平方公里，人口68万人。

江夏城区现行的基准地价是2009年完成的，江夏区纸坊城区、大桥新区、庙山、藏龙岛四区域基准地价更新工作于2008年开始实施，成果于2010年4月通过湖北省国土资源厅和武汉市国土资源与规划局的联合验收，并经过江夏区社会各方面的听证。

随着经济的快速发展，城区建设的逐步完善，一方面，城区作为全区的政治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。

为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，2011年7月20日，根据武汉市国土资源和规划局《关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（武土资规发[2011]173号）文件，对江夏区纸坊城区成果进行第二次更新。

1拟定实施计划相关条件此次更新工作原则依据《定级规程》、《估价规程》和《技术规范》，同时我们又结合江夏区实际情况补充了以下原则：（1）根据江夏区在武汉市和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。

（2）注重静态与动态相结合，充分考虑江夏区城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。