房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年）

二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记

《房地产估价案例与分析》

目录

第一部分房地产估价原则 (1)

第二部分估价程序 (2)

第三部分房地产估价技术路线 (3)

第四部分估价方法 (3)

一、市场比较法 (3)

二、收益法 (5)

三、成本法 (7)

四、假设开发法 (9)

五、基准地价修正法…………………………………………………

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第五部分不同估价目的下的估

价 (11)

一、土地使用权出让价格评估………………………………………

11

二、房地产转让价格评估……………………………………………

12

三、房地产租赁价格评估……………………………………………

12

四、房地产抵押价值评估……………………………………………

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五、房地产保险估价…………………………………………………

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六、房地产课税估价…………………………………………………

14

七、征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………

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八、房地产的分割、合并估价………………………………………

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九、房地产纠纷估价…………………………………………………

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十、房地产拍卖底价评估……………………………………………

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十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………

17

十二、损害赔偿估价…………………………………………………

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第六部分各种类型的房地产估价 (18)

一、居住房地产估价…………………………………………………

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二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………

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三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………

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四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………

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五、工业房地产估价…………………………………………………

19

六、专门用途房地产估价……………………………………………

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第七部分估价报告格式 (19)

估价报告常见错误 (21)

第八部分估价报告案例 (23)

第九部分投资分析 (23)

第十部分网上下

载 (24)

案例分析解题思路

1、问答：考估价的差不多事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的阻碍），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效通过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，差不多原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面

①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类

型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采纳的价值标

准及估价方法均有阻碍。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值

内涵有紧密关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未

来状况的房地产要在以后状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含

有其它资产的房地产）

④与估价时点：估价结论具有专门强的时刻相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

①了解估价的差不多事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先讲清晰）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。

二、房地产估价方法

1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

②各方法在实质上是一致的，差不多上比较法的变形

P34

③各方法相互引用P54

比较项目比较法成本法收益法假设开发法

价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方

价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整

体价—部分价

价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

价值方向过去—现在过去—现在今后—现在今后—现

在

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？什么缘故而估？如何估？

4、估价方法的选用《规范》P8

三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。

B、合法使用：要符合都市规划、土地用途管制。

C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）

3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。讲的是房地产的经济价值最高。

不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V 建，二者相减得V地。

（2）能够验证建筑物相关于土地是否过大？思路：用成本法