房地产业税收风险识别模型与案例

通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。

房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。

该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。

假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。

针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。

在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。

已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。

第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。

根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。

第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。

最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。

房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。

随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。

房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。

房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。

（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。

房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。

应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。

2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。

公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。

及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。

公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。

4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。

公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。

（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。

2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。

3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993 年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。

下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。

深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。

该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。

近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。

深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。

深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。

深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。

下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可能存在的风险。

3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500 万元、1000 万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。

浅析房地产企业税收风险及管控策略房地产企业作为国民经济重要支柱产业之一，一直以来都受到社会各界的关注。

随着我国经济的快速发展，房地产市场也迅速扩张，吸引了大量的投资者和企业参与其中。

随之而来的是各种税收风险，给房地产企业的发展带来了诸多困扰。

合理管控税收风险成为房地产企业管理的一项重要内容。

本文将浅析房地产企业税收风险及管控策略，希望能给广大房地产企业提供一定的参考。

一、房地产企业税收风险的主要表现1. 税收政策风险税收政策的变化对房地产企业的影响非常大。

政府的调控政策、税收优惠政策及税率变动等都可能对房地产企业的税负产生影响。

税收政策的不确定性给房地产企业带来了很大的税收风险。

2. 税收合规风险房地产企业在涉及税收方面的合规要求非常严格，一旦出现税收违规行为，将会受到严厉的处罚。

由于税收法规繁杂，企业的管理层往往难以全面掌握，容易出现税收合规风险。

3. 税收逃避风险房地产企业普遍存在着逃避税收的现象，如虚报、少报、漏报税收等行为。

一旦被税务机关查处，将产生很大的经济损失，甚至会对企业的正常经营造成严重影响。

4. 税收争议风险在税收征管过程中，难免会出现与税务部门的纠纷。

一旦发生税收争议，企业需要耗费大量的时间和精力来解决，严重影响企业的日常经营。

1. 加强政策预警和分析房地产企业需要建立健全的政策预警机制，密切关注税收政策的变化，及时对政策进行分析和研究。

只有及时了解政策的变化，企业才能有效地应对税收风险。

2. 规范财务会计行为合规的财务会计行为是避免税收风险的重要手段。

房地产企业应加强内部财务管理，严格按照税收法规要求进行财务会计和税务申报，杜绝虚假的财务会计行为。

3. 积极主动配合税务检查面对税务部门的检查，房地产企业应积极主动地配合，主动提供材料，积极配合税务部门的工作，及时解决问题，尽量避免发生税收争议。

4. 提高财务和税务人员素质房地产企业需要提高财务和税务人员的素质，加强培训，提升专业水平。

《房地产企业税收筹划八个方案暨房地产税收风险揭秘》阅读随笔目录一、房地产企业税收筹划方案概述 (2)1. 房地产企业税收筹划的意义与重要性 (3)1.1 税收筹划在房地产企业中的作用 (5)1.2 税收政策对房地产企业发展的影响 (5)2. 房地产企业税收筹划的八个方案介绍 (6)2.1 方案一 (7)2.2 方案二 (8)2.3 方案三 (9)2.4 方案四 (11)2.5 方案五 (12)2.6 方案六 (13)2.7 方案七 (14)2.8 方案八 (15)二、房地产企业税收筹划具体实施步骤与方法 (16)1. 了解企业实际情况与税收需求 (18)1.1 企业规模、业务范畴及财务状况分析 (19)1.2 税收风险点识别及应对策略设计 (20)2. 建立完善税收筹划体系与制度 (21)2.1 制定税收筹划目标与原则 (22)2.2 构建税收筹划组织架构及职责划分 (23)3. 具体实施方法与技术手段应用 (25)3.1 利用税收政策差异进行合理利用和规避 (26)3.2 利用财务手段进行优化调整 (27)三、房地产税收风险揭秘及防范策略 (29)一、房地产企业税收筹划方案概述随着我国经济的快速发展，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业。

在这个过程中，房地产企业的税收筹划显得尤为重要。

税收筹划是指企业在合法合规的前提下，通过合理的税收管理手段，降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。

本文将对房地产企业税收筹划的八个方案进行详细解读，并揭示房地产税收风险的真相，为企业在税收筹划过程中提供有益的参考。

根据国家相关政策，房地产企业在销售商品时可以享受增值税优惠政策。

企业可以根据自身的实际情况，合理选择适用的增值税优惠政策，以降低企业的税收负担。

土地增值税是房地产企业的主要税种之一，企业可以通过合理规划土地使用权的取得和转让，以及合理安排开发项目的投资结构，降低土地增值税的缴纳额。

根据国家相关政策，房地产企业在一定条件下可以享受企业所得税优惠政策。

房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。

经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。

少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。

（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。

（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。

通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。

开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。

房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。

然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。

本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。

2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。

该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。

由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。

然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。

他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。

通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。

2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。

他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。

通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。

2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。

他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。

3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。

他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。

并对企业负责人进行了相应的行政处罚。

3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。

同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。

税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。

房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。

因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。

本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。

一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。

根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。

二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。

该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。

2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。

该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。

例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。

3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。

该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。

同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。

4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。

例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。

三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。

同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。

房地产企业纳税筹划与实例解析房地产开发企业涉及税种较多,税负较重,房地产交易过程的税收问题，是房地产开发企业需要考虑的重要因素。

在房地产行业不景气、销售不佳的背景下，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，企业通过合法合理的方式进行积极的纳税筹划，达到降低企业的税收负担显得更为重要。

本文从房地产企业运用低税率的四种思路进行合理的税收筹划，进行实例解析。

一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。

在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。

［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。

按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。

［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。

在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。

房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。

话说有个房地产开发商，叫大宏地产。

他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。

在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。

正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。

大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。

他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。

这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。

可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。

在审查的时候，发现这些费用明显不合理。

比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。

大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。

二、房产税的糊涂账案例。

有个小型房地产公司，叫小利房产。

他们有一些用于出租的商铺。

按照规定，出租的房产是要交房产税的。

小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。

他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。

比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。

这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。

但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。

税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。

就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。

三、企业所得税的虚报亏损案例。

阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。

他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。

他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。

比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。

他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。

税务局有一套严密的核查系统。

房地产公司税务风险分析及控制措施1. 引言1.1 背景介绍在这样一个繁荣的市场环境下，税务风险成为了房地产公司面临的一个重要挑战。

税务风险不仅可能对房地产公司的财务状况产生负面影响，还可能损害公司的声誉和信誉，甚至导致法律风险。

对于房地产公司来说，积极有效地分析和控制税务风险，是维护自身利益和发展的必要举措。

本文旨在对房地产公司的税务风险进行深入分析，探讨税务风险的来源和控制措施，提出有效的税务风险防范策略，并强调税收合规建设的重要性。

通过对税务风险的研究和探讨，帮助房地产公司更好地了解和应对税务风险，加强税务风险管理，促进企业可持续发展。

1.2 研究目的研究目的旨在探讨房地产公司在税务方面存在的风险，并分析其产生的原因。

通过深入剖析税务风险的来源和特点，可以帮助房地产公司更好地制定税务风险管理策略，减少税务风险对企业经营的影响。

通过研究税务风险的防范措施和建设策略，可以为房地产公司提供有效的税收管理建议，降低税收合规风险，增强企业竞争力。

研究的目的还在于强调税务风险管理对于房地产公司的重要性，引导企业重视税务管理工作，规范税收申报流程，提高税务合规水平，为企业未来的可持续发展奠定良好的基础。

1.3 研究意义房地产行业是我国经济的重要支柱之一，也是税收的重要贡献者。

随着房地产市场的不断扩大和发展，房地产公司税务风险日益凸显。

针对房地产公司税务风险的分析和控制成为当前研究的热点之一。

对房地产公司税务风险进行科学、全面的分析，有助于实现税收合规，提高公司经营效益，保障企业稳健发展。

本文旨在探讨房地产公司税务风险分析及控制措施，为房地产公司提供一些建设性的建议和指导。

通过分析税务风险的来源，制定相应的控制措施和防范策略，加强税务风险管理，推动税收合规建设。

本研究的意义在于提高房地产公司税务管理水平，减少税收风险，实现税收合规，推动行业的可持续发展。

通过本研究的实施，有助于更好地指导房地产公司税务风险管理工作，提高企业的竞争力和盈利能力。

房地产企业税收风险及管控陈涛发布时间：2021-11-07T09:38:18.061Z 来源：《中国经济评论》2021年第9期作者：陈涛[导读] 房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。

铜陵学院财税与公共管理学院安徽省铜陵市 244000摘要：随着我国经济的飞速发展以及房价的提高，近年来，房地产企业已成为我国重要的经济支柱产业。

房地产企业在拉动上游企业经济发展的同时，也在推动着下游企业的不断进步。

随着房地产企业的不断发展和税制改革的不断推进，国民经济的发展水平也会不断提高，人民的生活水平不断提升，从而稳定一个国家自身的经济发展。

所以，加强对房地产企业的风险管理，对我国财政收入的稳定以及经济的健康发展十分重要。

本文采用文献分析法、实地调研法和案例研究法，分析房地产企业特征、税制特征以及常见税收风险表现形式，并且简要的就房地产企业存在的风险进行了探索，并提出了通过构建体系和加强管理等一系列管控措施。

关键词：房地产企业；税收；风险管理一、引言房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。

由此引起的税收风险相对较大。

税收是国家财政收入的重要来源，也是国家机制运行的重要保证。

二、房地产企业税收风险概述（一）税收风险概述房地产行业不仅会计核算繁琐，同时会计核算与税法上存在差异，并且房地产企业涉及的税种较多，因此房地产企业很容易产生涉税风险。

一般认为，房地产企业主要涉及的税收风险常见表现在营业收入类、虚列成本费用类以及其他方面。

（二）房地产企业概述在当前社会、经济的背景下，房地产企业经济的发展，在国民经济发展中占有着极具分量的地位，也正是由当下经济形势和社会发展的需要所造成的。

房地产企业的税务筹划案例分析作者：单亚东来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第10期摘要：随着房地产业的迅速发展，各地的商品房楼盘销售火旺，房地产业的税收收入对地方经济发展起到了促进作用。

本人通过对新城地产集团盐城置业有限公司的调查，借助其所涉及的相关税种的一般筹划方法，并结合房地产行业的特点对房地产税收进行特色的纳税筹划分析。

关键词：房地产企业；税务筹划；案例分析新城地产集团盐城置业有限公司成立于2011 年3月，系盐城市亭湖区招商引资重点项目，楼盘项目地位于亭湖区河东新区，150 万平方的东方新城，把位置定在了潜力烫金区域河东亭湖区核心，以斐然的成绩改写盐城城市格局。

绿地集团盐城东部公司2017 年实现销售收入47300万元，缴纳增值税2452 万元，企业所得税422 万元，土地增值税1701 万元，城建税171 万元，教育附加122 万元，土地使用税47 万元，房产税3 万元，印花税25 万元，契税543 万元。

总体税负达11.6%，其中增值税、土地增值税、企业所得税是公司最主要的税收支出，税负达9.6%。

一、新城地产集团盐城置业有限公司纳税筹划的问题（一）组织机构不够健全、缺乏整体筹划企业的纳税筹划是一项系统工程，涉及企业生产经营各个部门间的有效协作。

新城地产集团盐城置业有限公司没有单独设立纳税筹划部门，所以公司的纳税筹划工作缺乏全局性，财务部门仅仅是个执行部门，导致公司的纳税筹划工作更多的注重某些局部点，没有形成整体面上的税收筹划方案。

尽管财务部门为纳税筹划也献计献策，但由于部门自身权利的局限，很难协同整个公司筹划运作，保证纳税筹划长期有效开展。

（二）税收筹划的流程不合理由于组织机构的缺失, 目前公司税收筹划并没有一个完整的、合理的流程。

只是会在有些具体的点上花费注意力，并没有形成一个系统的网络。

这种缺乏系统的纳税筹划流程，不仅没有实现事先筹划的目的，还会因为这种不合理的纳税筹划流程，影响公司的正常经营活动。

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。

而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。

那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。

一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。

房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。

从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。

主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。

例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。

违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。

房地产企业税收风险应对案例咱就说有这么个房地产企业，叫阳光地产（化名啊），那可是在当地小有名气，房子盖得不少，楼盘一个接一个的。

但是呢，这企业啊，在税收方面可就有点迷糊，差点就踩了大坑。

一、风险一：土地增值税清算不及时。

阳光地产有个大项目，都已经交房好几年了。

按规定呢，这土地增值税该清算一下了。

可是企业的财务部门，就跟把头埋在沙子里的鸵鸟似的，觉得拖着就没事。

为啥拖着呢？财务经理老王心里打着小算盘。

他觉得清算土地增值税太麻烦了，要整理各种资料，什么成本费用的明细啦，销售数据啦，而且他还担心这一清算，要交一大笔税，公司资金流会紧张。

税务机关可不是吃素的呀。

人家有大数据监测呢。

很快就发现这个项目早就达到清算条件了，就给阳光地产发了通知，要求限期清算。

这时候阳光地产可慌了神儿了。

如果不按时清算，那可是有滞纳金的，就像每天在往外掏钱打水漂一样。

应对办法：老王没办法，只能硬着头皮上。

他赶紧召集手下的小会计们，加班加点地整理资料。

把土地成本、建筑安装成本、开发间接费用等各种成本一项一项地核对清楚。

销售方面，又重新梳理了每一套房子的销售价格、销售时间，确定可以扣除的项目。

经过一番折腾，总算把土地增值税算清楚了。

虽然交了不少税，但是也避免了更严重的滞纳金处罚。

从这以后啊，老王就不敢再拖着不清算了，还专门设了个提醒，只要项目一达到条件，就立马着手清算的事儿。

二、风险二：企业所得税预缴不足。

阳光地产在开发新楼盘的时候，对企业所得税预缴那是满不在乎。

按照规定，房地产企业在取得预售收入的时候，就得按照一定的比例预缴企业所得税。

可是销售部门为了冲业绩，经常搞一些促销活动，像什么“首付分期”啦，“预订送家电”之类的。

这就导致财务部门收到的预售款数据乱七八糟的。

再加上财务人员没有及时和销售部门沟通，对预售收入的统计不准确，预缴的企业所得税就少得可怜。

税务机关在进行例行检查的时候，就发现了这个问题。

这就好比你去参加一场考试，你以为自己考得还不错，结果老师一对答案，发现你好多题都做错了。

效能位差模型在税收风险管理中的应用于　众 天津市财税信息中心摘要：税收效能位差模型是评估税收缴纳状况的一种方法，其核心思想是计算样本税源质量排序序号与税负排序序号的差异，税源质量由选取的经济指标计算成综合指数代替。

本文在阐述模型的基本原理基础上，以某市金融业为例，通过对企业税收及财务数据的深层次挖掘，分析其纳税能力与实际征收效果的匹配程度，并对高风险企业及其主要特征予以归纳和提示。

关键词：税收风险；效能位差；模型；税源质量中图分类号：F810 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)007-000182-02如何降低税务征管成本，提高征管效能，对税源进行专业化管理，是目前税收理论研究和征管实践中的重要内容之一。

税源潜力是否得到充分挖掘，在区域、甚至企业层级上税源的纳税潜力与实际税负是否匹配，是税务管理部门亟待厘清的问题。

随着税收信息化的深入发展，税务部门积累了大量的纳税人的财务数据，如何有效利用这些数据，为领导决策服务，也是税务部门当前面临的挑战。

因此税收效能位差模型的核心价值在于：通过对税务及企业财务数据的深层次挖掘，提高数据的利用效率；基于税收与税源质量之间的不匹配发现潜力税源，进一步优化拓展税源管理方法。

一、税收效能位差模型的基本原理税源反映了企业的纳税能力，税收代表了企业的实际纳税，理论上讲，企业的税源与税收存在一种平衡关系，有多大的税源，就应该产生多大的税收总量。

位差分析的思路是首先衡量企业的潜在纳税能力和实际税收，分别按由大到小的顺序排列，计算位次差距，找出差距较大的企业。

税源质量指标是对企业潜在纳税能力的衡量，利用税源质量指标和实际税收指标，就能够计算潜在纳税能力和实际税收的位差。

在日常税收征管中,由于各地区税务部门所对应纳税人的纳税能力参差不齐，如何衡量各地区的征收效果，其中一个很重要的指标就是税收征收率。

税收征收率是描述纳税能力与实际征收效果的关系的一种方法：税收征收率=税收实际入库数/纳税能力*100%从上式可以看出，计算征收率的难点在于求出纳税能力，纳税能力是指在线性税收制度下一定经济规模所决定的应税总量。

房地产投资决策及其风险管理案例分析房地产投资决策及其风险管理案例分析引言房地产投资是一种长期、复杂且风险较高的投资方式。

在房地产市场中，投资者需要全面考虑各种因素来做出决策，并采取相应的风险管理措施，以保障投资的安全和收益。

本文将通过一个案例分析，探讨房地产投资决策及其风险管理的重要性。

案例分析某投资公司计划在某城市购买一处商业物业作为投资项目。

该物业位于市中心繁华地段，周围配套设施完善，交通便利，是一个理想的投资机会。

该投资公司希望通过租赁物业来获取稳定的现金流，并期望长期持有物业以获得资本增值。

然而，在做出最终决策之前，该公司必须经过一系列的房地产投资决策分析和风险管理措施的考虑。

第一步：市场研究与分析在做出购买决策之前，该投资公司首先需要进行市场研究和分析。

他们需要了解该城市的经济发展状况、人口结构以及商业地产市场的供求情况。

同时，他们还需要考察周围竞争物业的租金水平和市场需求，以确保他们的投资项目具有可持续的租赁潜力。

第二步：财务分析和预测在市场研究的基础上，该投资公司需要进行财务分析和预测。

他们需要计算投资物业的购买成本、维护成本以及预计的租金收入，并计算投资回报率和现金流量。

通过这些财务指标的分析，他们可以评估投资物业的盈利潜力和风险水平，以帮助做出决策。

第三步：风险管理措施在进行投资决策之前，该投资公司还需要制定一系列的风险管理措施，以降低投资风险。

这些措施可能包括：1. 多样化投资组合：除了购买该物业外，该公司可以考虑将资金分散投资于其他不同类型的资产，以降低风险。

2. 保险：投资物业可能面临多种风险，如火灾、自然灾害等。

该公司可以购买相应的保险来保护投资。

3. 合同和法律事务：该公司需要仔细审查租赁合同和相关法律事务，确保投资物业的权益得到保护。

4. 监控市场变化：投资物业的市值可能会随着市场变化而波动。

该公司需要密切关注市场动态，及时调整投资策略以应对风险。

结论本文通过一个房地产投资案例分析，说明了房地产投资决策及其风险管理的重要性。