视同买断方式委托销售的税收风险及案例分析

房地产代销合同中的涉税风险通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制房地产公司按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。

而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。

即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

会计实务类价值文档首发！房企视同买断销售的所得税处理[纳税筹划实务精品文档]基本情况甲公司为房地产开发企业，委托中介机构代理销售房地产，乙公司销售甲公司开发的商品房1000平方米，转让协议单价10000元/平方米，该商品房成本为8000元/平方米。

乙公司实际销售时按11000元/平方米的价格出售。

上述价格中未包含增值税额或营业税额。

本案例不考虑其他税费的影响。

甲公司收到乙公司销售清单，进行账务处理(单位：元，下同)。

借：应收账款实际购房人11500000贷：主营业务收入10000000其他应付款乙公司1000000应交税费应交营业税500000借：主营业务成本8000000贷：开发产品8000000应纳税所得额=10000000-8000000-500000=1500000(元)。

通过审核，发现企业存在以下问题。

收入确认：本案未按销售合同或协议中约定的价格计算的价款，确认收入的实现。

纳税调整事项：销售代理佣金未按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%，计算企业所得税税前扣除。

解决方案委托方甲公司为房地产开发企业，受托方乙公司为从事房地产代理的中介公司，在视同买断方式下，乙公司代理销售甲公司开发的商品房，销售后乙公司向甲公司开具代销清单。

甲公司按实际售价确认销售收入，并向实际购买人开具销售不动产发票。

甲公司在收到乙公司的代销清单时，按实际售价与协议价差额向乙公司结算代销款，乙公司向甲公司提供销售代理服务业发票。

甲公司所得税申报时支付给乙公司的手续费，超过委托销售金额5%的部分，不准予所得税税前扣除。

1.正确的会计处理(1)甲公司收到受托方乙公司的代销清单时。

借：应收账款实际购房人11550000贷：主营业务收入11000000应交税费应交营业税550000借：主营业务成本8000000贷：开发产品8000000(2)向受托方乙公司支付，实际。

视同销售业务涉税分析2023-11-11CATALOGUE目录•视同销售业务概述•增值税涉税分析•企业所得税涉税分析•个人所得税涉税分析•其他税种涉税分析•案例分析视同销售业务概述01视同销售是指在会计上不作为销售核算，但在税务上需要按照销售收入进行纳税申报和缴纳税款的行为。

视同销售是税收政策的一种特殊规定，旨在保证税收收入的及时性和完整性，同时防止企业通过不正当手段进行避税。

视同销售的定义视同销售的业务范围包括商品、产品、原材料等有形资产的销售，但不包括固定资产和无形资产的销售。

有形资产的销售无形资产的销售提供劳务其他业务包括专利权、商标权、著作权等无形资产的销售。

包括修理修配劳务、运输劳务、建筑安装劳务等。

包括租赁业务、代销业务等。

根据销售额计算增值税销项税额，并按照适用税率计算应纳税额。

增值税所得税其他税费根据所得额计算所得税费用，并按照适用税率计算应纳税额。

根据相关税收政策规定计算其他税费，如城市维护建设税、教育费附加等。

03视同销售的涉税事项0201增值税涉税分析02增值税是一种流转税，是对商品和服务的增值部分征收的税种。

增值税定义增值税具有普遍征收、道道征收、价外征收、实行抵扣制度等特点。

增值税特点增值税税率是根据不同的商品和服务类别来确定的。

增值税税率增值税基本原理视同销售行为某些特定业务，如自产产品用于集体福利、自产产品用于非应税项目等，虽然没有直接的现金流入，但同样需要按照销售进行处理，计算缴纳增值税。

税务处理方式视同销售业务需要按照公允价值或税务机关核定的价格进行税务处理，并计算缴纳增值税。

视同销售业务增值税处理企业如果同时发生增值税应税项目和非应税项目，需要将两项业务分开核算，分别计算增值税和营业税。

混合销售行为企业如果同时经营增值税应税项目和营业税应税项目，需要分别核算两项业务的销售额和营业额，分别计算增值税和营业税。

兼营行为特殊情况下增值税处理企业所得税涉税分析03企业所得税是对企业经营所得征收的一种税。

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代销行为的纳税筹划案例有哪些
一、代销行为的涉税分析
代销方式通常有两种：一是视同买断方式，二是收取手续费方式。

根据暂行条例实施细则规定，将货物交付其他单位或者个人代销和销售代销货物均为视同销售行为，需要缴纳增值税。

因此不管是收取手续费方式还是视同买断方式的代销行为，都负有增值税的纳税义务;而收取手续费又是一种行为(属于服务业)，还负有营业税纳税义务。

二、代销方式选择的纳税筹划案例分析
【案例】甲公司和乙公司签订了一项代销协议，由乙公司代销甲公司的产品，该产品成本为800元/件。

现有两种代销方式可以选择：
一是收取手续费方式，即乙公司以1200元/件的价格对外销售甲公司的产品，向甲公司收取200元/件的代销手续费;
二是视同买断方式，乙公司每售出一件产品，甲公司按1000元/件的协议价收取货款，乙公司在市场上仍要以1200元/件的价格销售甲公司的产品，实际售价与协议价之差200元/件归乙公司所有。

若甲公司为一般纳税人，则甲公司可抵扣的进项税为100元/件;若甲公司为小规模纳税人，则100元/件计入产品成本后，使产品成本增至900元/件。

以上价款均为不含税价款，且城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。

以下分四种情况对其代销方式的选择进行纳税筹划。

委托代销业务的会计及税务处理作者：韩爱国来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第4期韩爱国委托代销业务是指委托方按代销合同要求将商品交付给受托方，委托受托方对外销售的一种经济行为。

对于委托代销业务在会计上的规定比较明确，但在税法中的规定却有值得探讨之处。

一、会计准则对委托代销的相关规定会计准则对委托代销分为视同买断方式代销和收取手续费方式代销两种情况。

视同买断方式是指由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有的销售方式。

在这种销售方式下，受托方将代销商品加价出售，与委托方按协议价结算，不再另外收取手续费。

在视同买断代销方式下，企业应当按照商品销售收入的确认条件确认收入。

在视同买断代销方式下，如果受托方没有退货的权利，则会计处理与普通销售没有区别，应当在发出商品、开具发票时确认收入。

如果受托方拥有无条件退货的权利，则在发出商品时，与商品所有权相关的主要风险和报酬尚未转移，不符合收入确认的条件，所以不能确认收入。

委托方应当在发出商品时将其实际成本计入“发出商品”账户，待退货期满或收到受托方代销清单时确认收入、结转成本。

收取手续费方式是指受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。

受托方按照委托方规定的价格销售商品，商品售出后将商品价款交付委托方，并向委托方只收取手续费。

在这种代销方式下，委托方在发出商品时不开具销售发票，也不满足收入确认的条件。

《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。

同时，受托方在商品销售后，按应收取的手续费确认收入。

二、税法中有关委托代销的相关规定1.国家税务局总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第1条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

视同销售业务的涉税会计处理的归纳分析一、背景介绍视同销售业务是指对于某些特定的业务活动，税收法律将其视为销售行为，需要按照销售业务的涉税规定进行会计处理。

视同销售业务在涉税会计中占据重要地位，对企业税务合规和风险管理有着重要的影响。

二、视同销售业务的概念和范围视同销售业务是指非销售企业通过租赁、授权、承包等方式将特定的资产或权益提供给他人使用，税收法律将其视为销售行为的业务活动。

具体的视同销售业务范围包括但不限于以下情况：1.租赁业务：包括房地产租赁、设备租赁等;2.授权业务：包括知识产权授权、专利授权等;3.承包业务：包括工程承包、施工承包等;4.服务业务：包括技术服务、咨询服务等。

三、视同销售业务的涉税会计处理视同销售业务在涉税会计中需要进行特殊的会计处理，以确保企业按照税收法律规定履行纳税义务。

具体的涉税会计处理包括以下方面：1.收入确认：视同销售业务的租赁、授权、承包等收入需要按照税收法律规定进行确认，一般采用权责发生制或现金收付制进行会计核算;2.税费计提：根据视同销售业务的性质和规模，需要计提相应的销售税金和附加，包括增值税、营业税等，以保证纳税合规;3.税收优惠：对于符合条件的视同销售业务，可以享受一定的税收优惠政策，需要按照相关规定进行核算和申报;4.报表填报：涉税会计核算完成后，需要按照相关要求填报涉税申报表，如增值税纳税申报表等。

四、视同销售业务的风险与对策视同销售业务涉及到众多的税收政策和法规，企业在处理中也面临一定的风险和挑战。

为了降低风险，企业需要采取相应的对策：1.税收政策研究：企业应定期关注税收政策的变化，及时了解和掌握视同销售业务的税收规定;2.内部控制加强：企业应加强涉税会计处理的内部控制，确保会计处理的准确性和合规性;3.风险评估与监控：企业应对涉税风险进行评估，并建立相应的监控机制，及时发现和应对潜在的风险;4.专业人员培训：企业应加强涉税会计处理人员的培训，提高其对视同销售业务的认识和理解能力。

视同销售企业所得税政策解析中国的企业所得税政策是对企业所得（包括居民企业和非居民企业）进行征税的一种税收制度，涉及到企业的税负和税务合规等重要问题。

在企业所得税政策中，视同销售是一项重要的纳税原则，对于企业的经营活动和财务报表有着重要的影响。

视同销售是指企业在跨境交易中，将不符合国内市场价格的跨境交易视为符合市场价格的销售行为，按照国内市场价格计算应纳税所得额，并按照中国的企业所得税税率征税的一种纳税规则。

视同销售政策的实施是为了防范企业将利润通过虚拟报价、费用转移等方式转移到低税率地区或者避税地区，从而保护国家税收利益。

在视同销售企业所得税政策解析中，我们可以从以下几个方面来进行分析。

首先，视同销售政策的适用范围。

根据中国的税法规定，视同销售政策适用于涉及到跨境交易的企业。

其中，包括居民企业在境外采购与境外销售的商品、技术、服务等贸易活动；居民企业在境内购买与境内销售的与境外购销的商品、技术、服务等贸易活动；非居民企业在境内购买与境内销售的与境外购销的商品、技术、服务等贸易活动。

其次，视同销售政策的征税依据和计算方法。

根据税法规定，企业应将其与关联企业之间的交易价格，调整为符合公平、合理、市场价格的水平。

如果企业在与关联企业之间的交易中，交易价格与公平、合理、市场价格存在差异，税务机关可以进行视同销售的调整，将差额作为企业的应纳税所得额。

计算方法主要包括两种，一种是以比较市价法进行调整的计算方法，另一种是以成本加成法进行调整的计算方法。

然后，视同销售政策的纳税主体和税务责任。

根据税法规定，视同销售政策的纳税主体为涉及到跨境交易的企业。

纳税主体应按照税法规定，及时、全面履行纳税义务，如按时申报纳税、及时缴纳税款、提供真实、准确、完整的涉税信息等。

同时，纳税主体应加强内部控制和税务合规管理，确保企业所得税的合法性和合规性。

最后，视同销售政策的税收优惠和风险防范措施。

根据税法规定，企业可以根据视同销售政策进行税收调整，以合理的方式计算应纳税所得额，从而降低税负。

代销代购合同中的涉税风险管作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿代购代销是一种服务性的贸易。

所谓的代购是指接受商品需要者的委托，代买指定的商品；所谓的代销是指接受商品供应者的委托，代卖特定的商品。

因此，代购代销合同是指用合同的形式，受人委托代为收购、销售的一种商业民事法律活动。

在代销代购合同中存在不少税收风险，如果不加以管控，将会给企业造成不必要的税收负担。

（一）代销代购合同中的涉税风险分析代销代购合同中的涉税风险主要体现在以下三方面：1、签订合同时，在合同中明确载明收取手续费的“代销商业模式”，而没有选择“代购商业模式”而产生较重的税收负担。

[案例分析：某企业选择收取手续费的代销方式与代购商业模式的税收成本分析]1、案情介绍甲企业（某成套电信设备制造商，一般纳税人）委托A省B市某机电设备经营部门乙企业（商业小规模纳税人）代销成套设备（类似区域代理）。

B市电信局丙企业（营业税纳税人）欲购成套设备。

乙企业获此信息，遂以甲企业代理人的身份与丙企业协商，双方就标的数量、品质、金额、付款时间、售后服务等事项达成合意。

假定甲方设备售价117万元，销售成本75万元，乙企业代销手续费为甲企业设备不含税销售额的3%，不考虑其他涉税项目，请分析甲企业和乙企业的税收成本。

2、涉税分析根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第四条第（一）和第（二）项的规定，单位或个体经营者将货物交付其他单位或者个人代销和销售代销货物应视同销售货物征收增值税。

因此，甲企业和乙企业要缴纳增值税，各自的税收成本分析如下：（1）甲企业的涉税成本：应纳增值税=117/（1+17%）×17%=17 （万元）应纳城建税及教育费附加=1.7（万元）应纳企业所得税=（117－17－75－3－1.7）×25% =5.075（万元）（2）乙企业的涉税成本：应纳增值税=117/（1＋3%）×3%=3.41（万元）应纳营业税=3×5%=0.15（万元）应纳城建税及教育附加=0.356（万元）应纳企业所得税=（3－0.15－0.356）×25% =0.6235（万元）（3）丙企业：未发生纳税义务。

不同委托代销方式约定的财税处理例解委托代销是企业为了扩大产品销售和减少库存而采取的一种营销方式。

实践当中，委托代销业务一般分为两种：一种是视同买断，即由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有；另一种为收取手续费，即受托方根据所代销的商品数量或金额收取手续费。

委托双方在签订代销合同时，在合同中约定视同买断或收取手续费方式的合作条款，委托双方的会计和税务处理完全不同，致使会计与税法在对待委托代销的处理上出现了较大的差异。

在视同买断方式下，委托方在交付商品时应当确认销售商品收入，受托方做购进商品处理。

受托方将商品销售后，应按实际售价确认为销售收入，并向委托方开具代销清单。

采取收取手续费委托代销业务方式下，委托方应在收到受托方交付的商品代销清单时确认销售收入，受托方则按收取的手续费确认收入。

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第（一）项和第（二）项规定，单位或者个体工商户将货物交付其他单位或者个人代销或销售代销货物的行为，视同销售货物，计算并缴纳增值税。

国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第（二）项第4款规定：“销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。

”《<企业会计准则第14号——收入>应用指南》规定，采用视同买断方式委托代销商品的，按销售商品收入确认条件确认收入。

销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。

【案例】甲公司委托乙公司销售商品100件，指定销售价格为1 000元/件，该商品成本为600元/件，增值税税率为17%。

假定代销合同约定不同的代销合作方式：一是收取手续费方式。

乙公司按甲公司指定的每件1 000元价格售给顾客，甲公司按售价的10%支付乙公司手续费。

乙公司在实际销售时，即向买方开具一张增值税专用发票，发票上注明商品售价为100 000元，增值税额为17 000元。

【老会计经验】代销方式有异企业税负不同目前企业之间的代销方式主要有三种：视同买断方式、仅收取代销手续费方式、加价且收取代销手续费方式。

采取不同的代销方式，企业的税负会有很大差异。

由于企业间代销商品的现象非常普遍，所以选择合理的代销方式会有利于企业节税。

下面分别举例说明三种代销方式下企业的税负情况。

视同买断视同买断方式是指由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有，委托方不另外支付手续费。

税法规定，受托方以视同买断方式代销货物应缴增值税。

例如， A 企业委托 B 企业销售甲商品 100 件，协议价 300 元/ 件，该商品成本 200 元 / 件，其中耗用购进材料和应税劳务占 60% 。

增值税率 17% ，城建税率 7% ，教育费附加 3% ，所得税率 33% 。

A 企业收到 B 企业开来的代销清单时开具增值税专用发票，发票上注明：售价 30000 元，增值税额 5100 元。

B 企业实际销售时开具的增值税专用发票注明：售价 35000 元，增值税额 5950 元。

B 企业销售费用为每件 5 元。

A 企业：应缴增值税 =5100-200 × 100 × 60% × 17%=3060 元；应缴城建税和教育费附加=3060 ×（ 7% 3% ） =306 元；应缴所得税 = （ 30000-200 × 100-306 ）× 33%=3199.02 元；应缴各税合计 =3060 306 3199.02=6565.02 元；净利润 = （ 30000-200 × 100-306 ）× 67%=6494.98 元。

B 企业：应缴增值税 =5950-5100=850 元；应缴城建税和教育费附加=850 ×（ 7% 3% ） =85 元；应缴所得税 = （ 35000-30000-85-5 × 100 ）× 33%=1456.95 元；应缴各税合计 =850 85 1456.95=2391.95 ；B 企业净利润 = （ 35000-30000-85-5 × 100 ）× 67%=2958.05 元。

【摘要】视同销售是一种特殊的销售行为。

虽然核算并不复杂，但这种销售行为有着各种不同的形式，容易对财税处理造成不同的影响。

本文针对“财、税”政策之间的差异，对视同销售行为的财务及税务处理进行了探讨，分析不同销售情形下的处理方式。

【关键词】视同销售；会计；增值税；所得税一、引言视同销售不同于常规销售，指的是会计上没有发生销售行为，但在进行税务处理时，却将其视作销售行为，要求确认销售额并依此计算缴纳相关税金。

比如，医疗企业将自产的口罩作为防疫用品发放给职工或捐赠给福利院等。

视同销售是一个税收上的概念，会计上没有“视同销售”一说，也无具体明确的账务处理规范要求，以至于会计实务工作中，财务人员对视同销售行为有不同的理解角度和看法，进而产生不同的财税处理方法。

二、视同销售行为的增值税处理企业发生下列行为时应按视同销售确认和计算增值税销项税额：一是将自产（委托加工）的货物用于集体福利或个人消费、投资、分配给股东或者无偿赠送他人；二是将购进的货物用于投资、分配给股东或者无偿赠送他人。

三、视同销售行为的所得税处理企业将资产移送他人，用于市场推广、广告、样品、交际应酬、职工奖励或福利、利润分配、对外捐赠及赞助、偿债等非货币性资产交换以及其他改变资产所有权属的行为，属于企业所得税的视同销售行为。

企业发生上述行为时，已改变资产权属而不再属于企业内部处置，应按照被移送资产的市场公允价值来确定销售收入计算征收企业所得税。

如果会计上未作为收入进行确认，则需在年终汇算清缴时进行纳税调整。

四、视同销售行为的会计处理会计相关规定中没有“视同销售”的概念。

会计上讲的收入是指企业在日常活动中形成的，会导致资产增加、负债减少或者所有者权益增加的，经营产生的经济利益若干视同销售案例的财税处理分析华　忠作者简介：华忠（1976—），男，浙江宁波人，汉族，学士，浙江工商职业技术学院教师，研究方向：财务、税收理论与实务273月刊 2023Shanghai Business的流入。

视同销售行为的财税处理浅析发表时间：2011-09-08T17:12:30.093Z 来源：《中国科技教育·理论版》2011年第4期供稿作者：吴娟[导读] 由于代销方式有视同买断和收取手续费两种核算方法，其涉税会计处理方法视不同代销方式而不同。

吴娟广东省梅州市职业技术学校 514071摘要根据《增值税暂行条例实施细则》的规定，单位或者个体工商户的某些不属于销售范围或尚未实现的货物销售的行为，税法规定应视同销售处理，纳入增值税范围。

下面具体分析各种视同销售行为的税务及会计处理。

关键词增值税视同销售视同销售行为是一种特殊的销售行为，其不同于一般销售，是从税收的角度为了税负的平衡和避免增值税税款抵扣链的中断，而将虽不属于销售范围或尚未实现销售的货物视同销售处理。

视同销售行为从会计角度看不属于销售行为，不一定确认销售收入，但税法上应视为对外销售，计算应纳增值税。

根据2009年1月1日起实施的《增值税暂行条例实施细则》第四条的规定，单位或者个体工商户的以下八种行为属于视同销售行为：(1)将货物交付其他单位或者个人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目；（5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体工商户；（6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（7）将自产或委托加工的货物用于集体福利或个人消费；（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送其他单位或者个人。

有关八种视同销售行为的税务处理和会计处理，具体分析如下：一、将货物交付其他单位或者个人代销这类视同销售业务涉及委托方与受托方两个不同会计主体，属于交易业务，需要确认收入，计算缴纳增值税。

由于代销方式有视同买断和收取手续费两种核算方法，其涉税会计处理方法视不同代销方式而不同。

视同买断方式委托销售的税收风险及案例分析视同买断方式委托销售的税收风险房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。

根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税1、案情介绍甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。

2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。

甲公司按买断价计算收入，账务处理为：借：银行存款900万元贷：销售收入900万元。

2、涉税风险分析根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

【涉税实务：视同销售的涉税风险提示及破解】涉税实务涉税实务：视同销售的涉税风险提示及破解一、视同销售的涉税风险提示及破解 1、涉税风险对视同销售的判断不准而少缴纳增值税或多缴纳增值税；对视同销售的判断不准而少缴纳企业所得税或多缴纳企业所得税；税务机关容易根据《增值税暂行条例》第四条第八款和《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，认定货物应“视同销售”，要求销货方补税；2、控制策略依据税法政策规定而对视同销售进行准确判断；二、视同销售的法律界定 1、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第四条第（八）项规定：“单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的，视同销售货物。

”基于此规定，就意味着企业或者个体工商户发生有偿捐赠的商品不视同销售货物，缴纳增值税，如果发生无偿赠送货物或者商品的行为，则要视同销售货物，缴纳增值税。

2、《财政部关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企 <20__>95号）第一条规定：对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。

企业对外捐赠应当遵循《中华人民共和国公益事业捐赠法》以及国家其他有关法律、法规的规定。

通过依法成立的公益性社会团体和公益性非盈利的事业单位或者县级以上人民政府及其组成部门进行。

特殊情况下，也可以通过合法的新闻媒体等进行。

三、增值税视同销售的行为《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中国人民共和国财政部、国家税务总局令第50号）第四条，下列行为，视同销售货物：1、将货物交付其他单位或者个人代销；2、销售代销货物；3、设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；4、将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；5、将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；6、将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；7、将自产、委托加工或购进的货物分配给股东或者投资者；8、将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位、个人；《国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》（国税发<1998>137）规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售货物行为的第（三）项所称的用于销售，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：1）向购货方开具发票；2）向购货方收取货款；受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。

委托代销方式是否存在涉税风险周长伟【摘要】问：我公司采取的是视同买断委托代销商品方式,即签订合同后,向经销商收取一定金额的预收货款.然后向经销商发货时,再收取40%左右的预收货款.每月终了后,公司根据经销商提供的代销清单确定销售收入,收取余款,缴纳增值税,并且开具增值税专用发票.年终,受托单位不可以将未销售出去的货物退还给委托方.请问这种处理方式是否存在涉税风险？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)006【总页数】2页(P84-85)【关键词】涉税风险;代销方式;增值税专用发票;委托代销商品;预收货款;销售收入;经销商;视同买断【作者】周长伟【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F275.4问：我公司采取的是视同买断委托代销商品方式，即签订合同后，向经销商收取一定金额的预收货款。

然后向经销商发货时，再收取40%左右的预收货款。

每月终了后，公司根据经销商提供的代销清单确定销售收入，收取余款，缴纳增值税，并且开具增值税专用发票。

年终，受托单位不可以将未销售出去的货物退还给委托方。

请问这种处理方式是否存在涉税风险？答：委托代销是企业委托其他单位代为销售商品的行为，是企业经常采用的销售方式之一。

实务中，一般委托代销企业都是在收到代销清单时确认销售收入，缴纳增值税。

如果不加分析的全部在收到代销清单时确认收入缴纳增值税，确实存在着很大的税收风险。

会计制度和税法所指收到代销清单时确认收入仅指支付手续费委托代销商品方式。

委托代销商品分为支付手续费和视同买断两种方式。

支付手续费方式委托代销，是受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。

受托方严格按照委托方规定的价格销售商品，只收取手续费。

代销商品发出后，所有权不发生转移，仍属委托方，受托方将代销商品销售后按照已售出商品的数量、金额向供货方结算，未售出的部分商品的所有权仍属委托方。

《企业会计准则第14号——收入》的应用指南规定：“销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。