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第三节敏感性分析一、敏感性分析的意义敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
二、敏感性分析的步骤进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：1．确定分析的经济效益指标评价投资项目的经济效益指标主要包括：净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等。
2．选定不确定性因素，设定其变化范围。
3．计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。
4．绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值。
三、单因素敏感性分析每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析，称为单因素敏感性分析。
例：计算题（P113）4.某公司规划项目的投资收益率为21.15%，财务基准收益率为12%。
试对价格、投资在单因素敏感性分析在计算特定不确定因素对项目经济效益影响时，须假定其它因素不变，实际上这种假定很难成立。
可能会有两个或两个以上的不确定因素在同时变动，此时单因素敏感性分析就很难准确反映项目承担风险的状况，因此尚必须进行多因素敏感性分析。
四、多因素敏感性分析多因素敏感性分析是指在假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
第三章敏感度和风险分析第二节敏感性分析研究内容：1、什么叫敏感、敏感性和敏感性分析？2、什么叫敏感系数？3、敏感性分析的步骤4、例题5、敏感性分析的局限性一、概述1.敏感：由于某种因素的作用，给项目经济效益指标带来牵一发而动全身的变化2.敏感性：经济评价指标对其影响因素的变化的反应。
用敏感程度可说明各影响因素发生变化单位时引起评价指标变化多大，并以此确定关键因素。
用敏感方向反应影响因素的变化会引起评价指标同向变化还是反向变化，并以此确定影响因素的变化给项目带来有利影响还是有害影响3.敏感性分析：预测分析项目不确定因素发生变动而导致经济指标发生变动的灵敏度，从中找出敏感因素，并确定其影响程度与影响的正负方向，进而制定控制负敏感因素的对策，确保项目的经济评价总体评价的安全性4.敏感系数（敏感度）：为影响因素的单位变化△X K引起的评价指标的变化△V K，记作S其表达式为：S＝△V k/△X k=评价指标变动的幅度/因素变动的幅度5.对敏感性分析应注意的问题：1)敏感性分析是针对某一个(或几个)效益指标而言来找其对应的敏感因素，即具有针对性2)必须有一个定性(定量)的指标来反映敏感因素对效益指标的影响程度3)作出因这些因素变动对投资方案承受能力的判断不确定性因素｛产品生产成本、产量(生产负荷)、主要原材料价格、燃料或动力价格、、可变成本、、固定资源投资、建设周期、外汇汇率｝等6. 敏感性分析的作用：提高决策的准确定、可靠性特点：方法简单、易掌握7.敏感性分析方法分类经济敏感性分析:据国民经济评价指标所做的敏感性分析财务敏感性分析:据项目财务评价指标所做的敏感性分析单因素敏感性分析:每次只变动一个参数而其他参数不变多因素敏感性分析:考虑各种因素可能发生的不同变动幅度的多种组合，分析其对方案经济效果的影响程度二、单因素敏感性分析1.步骤和注意要点(1)确定敏感性分析的经济效益指标(一般选择一个主要指标即可)(2)选择对评价指标有影响的不确定因素：对项目效益指标影响较大(或可能性较大)的现金流入和现金流出。
敏感性分析（上课正式版）学习情境3不确定性分析由于外界环境（自然环境、政治环境、市场环境、法律环境等等）不确定因素很所，这些因素将综合影响决策者对项目投资与否的判断。
而项目投资与否直接反映便是是否赚钱（盈利），在风险因素的影响下，价格、产量、销售量、固定成本都会有所变化，变化将引起项目收益与成本（固定成本、可变成本）的变化，那么，变化的极限（项目能承受的极限）是多少？所以必须进行盈亏平衡分析来确定。
如果项目投资了，建设并投产了，投资额、建设期、产品销售单价、年运营成本、销售数量等都会与决策时有所变化，从而引起项目风险变大，那么这些因素中哪个因素的变化对项目影响更严重，即项目盈亏对那些因素更敏感，需要投资者去分析，从而做出更好的防范与控制，所以接下来将学习不确定性分析的第二个内容——敏感性分析。
学习情境3.2敏感性分析一、敏感性分析步骤影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，如对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来4、确定敏感因素，对方案的风险作出判断要说明的是，敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如利润、内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
案例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，现以该项目的预期利润为分析指标，单价、单方变动成本、销售面积、固定成本为影响因素进行敏感性分析。
