购物中心投资测算模板

商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。

一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。

2、租金涨幅：指导意见如下。

3、免租期：免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。

二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：①6万平及以下：12人/万平；②6-10万平（含）：上述标准*85%③10-20万平以上：上述标准*75%④20-50万平以上：上述标准*65%⑤50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。

人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。

（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。

②区域划分：■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）■华东区域：南京、杭州；■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。

④每年薪酬原则上按5%递增。

⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。

（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。

②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。

2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。

其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊（注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊）；word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。

商业项目投资收益测算表格式篇一：大型商业项目投资报告范本江苏某某地下商城项目投资分析报告提纲第一章概要一、商城项目简介（1）项目背景（2）项目SWOT分析（3）选址分析（生活机能、交能动线、地铁概念等）（4）商城总体规划介绍（5）商城首期工程介绍（6）项目运营规划二、投资方基本情况（1）公司现状（2）公司核心竞争力（3）远景和发展战略（4）商城投资目标三、江苏市商业项目市场背景分析（1）江苏市商业项目市场发展概况（2）相关行业政策分析（3）宏观经济及项目区域经济分析（收入水平、消费指数、市场消费心理、区域价格及决定因素、配套市场需求等）（4）相关社会文化环境分析（5）经营发展及服务模式分析四、行业与市场分析及预测（1）市场规模现状及预测（2）市场需求分析与预测（3）竞争结构（市场份额）分析（4）主要竞争对手分析（5）竞争预测第二章商城的定位开发分析一、项目总体资金预算二、首期资金投入计划三、进入市场时机建议（1）规划总图设计审核（2）招商管理团队组建（3）商场项目市场营销计划及策略（销售渠道与伙伴、销售周期、定价策略等）（4）组织管理（核心管理团队、组织架构及管理机制、管理绩效等）四、项目开发策略定位（主力店、次力店选择）商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主体商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等五、商城定位策略（1）业务策略（2）服务宗旨（3）优质服务体系（4）高效运营体系（5）常客计划（6）竞争优势（7）前景展望六、目标客户群锁定及分析（1）目标客户群定位（2）目标客户群描诉（3）项目辐射区域定位（4）招商比例定位第三章商城投资效益分析一、项目投资收益分析（1）项目建设进度情况分析（2）项目资金投入情况分析（3）项目首期工程市值及收益预测二、项目敏感性分析三、项目投资价值分析（1）项目投资收益指标分析（2）项目投资价值判断（投资价值判断方法的选择、投资价值评估）四、项目融资计划（1）融资计划（2）资金使用方案（3）退出机制第四章财务分析及评估一、资金的筹集与使用二、财务预测三、基本假设四、主营业务收入预测五、成本及费用估算六、3-5年损益预测七、3-5年现金流量预测八、静态投资分析九、动态分析财务指标十、项目财务预测结论第五章商城项目风险分析一、经营风险二、政策风险三、市场风险四、技术风险五、财务风险六、其他风险第六章商城项目投资价值分析结论一、市场价值二、品牌价值三、技术价值四、财务价值第七章附件一、相关文件1、营业执照、税务登记证复印件2、法人身份证复印件及简历3、主要经营团队名单及简历4、项目可行性报告（？）、建设用地规划许可证、政府批文红线图、技术参数、控规划指标等二、财务报表（连续3年）1、资产负债表2、损益表3、现金流量表三、财务预测表1、资产负债预测表2、损益预测表篇二：商业地产投资收益分析报告顶前言为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。

xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目录1.项目界定说明 (4)1.1基本技术经济指标 (4)1.2项目进度安排 (5)2.购物中心投资收益分析 (5)2.1投资成本测算 (5)2.1.1 土地费用 (6)2.1.2 土建工程费用 (7)2.1.3 设备安装工程费用 (7)2.1.4 装饰工程 (7)2.1.5 其他费用 (7)2.1.6总投资成本 (7)2.2租金收入测算 (7)2.2.1 租金价格建议 (7)2.2.2购物中心租金收入预算 (10)2.3经营费用及税费测算 (14)2.4纯租赁模式下收益分析 (16)2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 (17)2.5.1 销售价格建议 (17)2.5.2 一层街铺销售收入测算 (19)2.5.3 该模式下15年收益分析 (20)2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 (21)2.6.1 销售价格建议 (21)2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 (21)2.6.3 该模式下15年收益分析 (22)3.商业街投资收益分析 (23)3.1商业街投资成本核算 (23)3.2商业街销售利润估算表 (25)4.自营百货运营数据预测分析 (26)4.1月运营成本分析 (26)4.2月租金收益估算表 (27)4.3月销售收益预估表 (27)4.4月盈亏平衡分析表 (28)1.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。

表1：购物中心技术经济指标1.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。

购物中心、商场、超市项目造价估算模板单位：万元、平方米、元/平方米类型全装修大型百货大楼(高层)大型购物中心(Shopping Mall)建筑面积67,000100,000地上52,00072,000地下15,00028,000其他地下2层，地上10层地下2层，地上6层总价数量单方造价总价数量单方造价序号工程和费用名称一土建及装饰工程1打桩1,144.0052,0002201,800.0072,0002502基坑围护1,500.0015,0001,0002,520.0028,0009003土方工程600.0015,0004001,120.0028,0004004地下建筑1,200.0015,000800700.0028,0002505地下结构4,200.0015,0002,8007,280.0028,0002,6006地上建筑1,300.0052,0002502,160.0072,0003007地上结构5,460.0052,0001,0506,120.0072,0008508装饰9,360.0052,0001,8007,000.0072,0009729外立面4,056.0052,0007806,000.0072,000833 10屋面130.0052,00025180.0072,0002528,950.0067,0004,32134,880.00100,0003,488土建及装饰工程二机电安装工程1给排水工程536.0067,00080600.00100,000602消防喷淋670.0067,0001001,000.00100,0001003煤气134.0067,00020200.00100,000204变配电1,005.0067,0001502,000.00100,0002005应急柴油发电机301.5067,00045400.00100,000406电气2,144.0067,0003201,800.00100,0001807泛光照明234.0052,00045144.0072,000208消防报警402.0067,00060550.00100,000559综合布线368.5067,00055500.00100,00050 10弱电配管134.0067,00020300.00100,00030 11弱电架桥201.0067,00030200.00100,00020268.0067,00040400.00100,00040 12BA系统(楼宇设备管理系统)13有线电视134.0067,00020100.00100,00010 14安防系统134.0067,00020200.00100,00020 15广播系统100.5067,00015100.00100,00010 16空调送排风2,814.0067,0004204,000.00100,000400 17电梯1,474.0067,0002202,000.00100,000200 18车库管理105.0015,00070112.0028,00040 19标识100.5067,00015150.00100,0001511,260.0067,0001,68114,756.00100,0001,476机电安装工程费3,216.8067,0004803,970.88100,000397三预备费(按建安工程费的8%计列)43,426.8067,0006,48253,606.88100,0005,361建安工程总费用1、地下建筑含地下一层装修1、电梯含自动扶梯2、地上建筑含外保温3、外立面含门窗4、电梯含自动扶梯大型超级市场21,00021,0003层总价数量单方造价315.0021,00015021.0021,00010525.0021,000250 1,680.0021,000800735.0021,000350378.0021,000180168.0021,00080 3,822.0021,0001,820 63.0021,00030168.0021,0008042.0021,00020378.0021,000180168.0021,00080336.0021,000160126.0021,0006084.0021,0004073.5021,0003563.0021,0003052.5021,0002531.5021,00015735.0021,000350252.0021,0001202,572.5021,0001,225511.5621,000244 6,906.0621,0003,2891、建筑含外保温2、外立面含门窗3、电梯含自动扶梯。

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日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇 购物中心财务测算范例摘自《2012 CRIC 上海易家·金山国际商业广场项目市场定位与财务分析报告》绝对保密测算依据Part 6——财务分析指标说明1、物业增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。

2、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。

3、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。

4、年均投资回报率=年均税后利润/自有资金×100%5、年均税后利润率=持有期各年税后利润均值/持有期各年营业收入均值×100%6、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。

7、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。

1、税后销售利润率=销售净利率=税后利润/销售收入×100%2、投资回报率=税后利润/初始投资×100%3、净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。

4、内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。

5、静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。

6、动态投资回收期Pt （ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。

持有性物业：销售性物业：测算依据Part 6——财务分析建设费用估算单价公式数量1 3,649元/m 2×用地面积 63,03323,000 2 400元/m 2×建筑面积 153,2296,129 3 450元/m 2×建筑面积153,229 6,895 4元/m 2×建筑面积153,229 35,086 4.1 3,500元/m 2×建筑面积52,376 18,332 4.2 1,700元/m2×建筑面积39,219 6,667 4.3 1,700元/m2×建筑面积23,088 3,925 4.4 1,500元/m2×建筑面积5,884 883 4.5 1,700元/m2×建筑面积18,999 3,230 4.6 1,500元/m2×建筑面积3,036 455 4.7 1,500元/m 2×建筑面积2,349 352 4.8 1,500元/m2×建筑面积2,698 405 4.9 1,500元/m2×建筑面积5,580 837 5 120元/m 2×建筑面积153,229 1,839 6 3.0%×（1+2+3+4+5）72,949 2,188 7 2.0%×（1+2+3+4+5）72,949 1,459 815.00%×（1+2+3+4+5+6+7+9+10）79,014.2 11,852.1 92,878 9.1 5.6%×（2+3+4+5）49,949 2,797 9.20.04%×（3+4+5）43,820 18 9.3 10×土地面积63 102.0%×（2+3+4+5）49,94999992,325#7 二层#8 三层不可预见费开发建设投资总额公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用工程合同印花税土地使用税地下层地上 #1（建材商场）四层#2(综合超市)三层#3 三层#4 (百货)四层#5 二层营业税及附加#6 二层开发期税费建筑安装工程费基础设施建设费前期工程费计费标准与依据土地费用序 号项目总价备注单位：万元测算依据Part 6——财务分析经营费用11.1 3.0%×销售收入参考甲方标准22.1 2.0%×年基准租金收入2.2 1.5%×年基准租金收入行业值1.5~2个月租金2.3 5.0%×年基准租金收入行业经验值5～10%2.4 2.5%×建安成本行业值2～3%，取均值2.52.6 1.0%×年基准租金收入3招商代理佣金序 号项 目其他费用经营费用销售部分销售成本出租部分人员工资及附加修理费折旧及摊销营销费用费率/单价公式估 算 说 明单位：万元测算依据Part 6——财务分析经营税费及附加11.15.6%×销售收入销售额×5.5%1.2 6.4%×销售收入住宅144㎡以下销售额×1.5%，住宅144㎡以上及商铺销售额×3.5%，按比例折算1.30.05%×销售收入销售额×0.05%22.1 5.7%×租金收入2.212.0%×租金收入2.30.04%×租金收入2.410×用地面积税率按10元/年/㎡标准，按年计房产税印花税土地使用税销售部分营业税及附加土地增值税交易印花税出租部分营业税及附加序 号项 目费率/单价公式估 算 说 明单位：万元测算依据Part 6——财务分析折旧摊销单位：万元1 2.4%1.15,883.61.2141.02 2.4%2.18,410 2.2201.0 342.0合 计土地居住70年，工业50年，商、旅、娱40年，教、科、文、卫、体50年，综合及其他50年原值年度摊销房屋建筑物前期+建安+基础+公配按直线法拨备，框架结构，净残值率3～5%原值年度折旧序 号项 目经济年限年平均折旧/摊销率估 算 说 明测算依据Part 6——财务分析模式研究销售时间销售物业持有物业完成销售时现金流投资动态回收期初始租金收入所得税当年销售地上全部地下层18,347.00当年1,535.0016,418.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(9,937.00) 5.4年2,318.00929.00建材与百货商场、商街地下、超市2,043.00当年1,718.0015,837.00建材与百货商场、商街地下、影院、超市(197.00) 1.4年1,798.001,563.00分两年销售地上全部地下层26,795.00 1.6年1,535.008,299.00建材商场、商街地下、百货商场、超市(6,419.00) 6.5年2,318.00929.00建材与百货商场、商街地下、超市10,383.00 1.8年1,718.007,968.00建材与百货商场、商街地下、影院、超市(568.00)3年1,798.0013,533.00不同销售时间与销售物业测算情况一览表单位：万元按销售、持有物业组合的四种情况，根据当年与分两年完成销售的状态，在同等条件下进行了测算与研究： ●销售的速度与完成的时间对项目的收益及资金的回流有较大的影响。

商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。

商业广场（10万㎡）物业管理收支测算一、测算编制的说明1、本测算按未来运作的模式，保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理。

2、保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识（含百货内部标识）、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入，按5年分摊到成本中。

3、考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利，负二层及六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机，由商户自行控制供给及日常保养维护，自行承担运行电费，我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。

4、根据商业运营特点和购物中心整体形象需求，拟加重购物中心舒适、美观氛围营造，主题景观的设计，及其“五一”、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计。

5、外墙墙体广告及电子屏幕广告，由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确定，测算可变程度将比较大。

6、鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材，内装修形式及质材，机电设计、选型、具体参数，商户的具体面积分割等等尚不确定，本测算有不周之处，费用项目及数字不尽准确，应以具体运作数字为准。

二、支出预算基本分摊费用预算注：①电子广告牌建设费用300万，5年分摊50000元。

广告税按8.2%的税率计算。

此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。

三、收费标准及收入预算建议管理费标准：百货公司管理费标准为（包空调费）：65.00元/月·㎡独立铺位管理费标准为（包空调费）：40：00元/月·㎡负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为：20.00元/月·㎡（不含空调运行费，冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。

）电影院管理费标准为：6.50元/月·㎡停车收费标准：15分钟起计费，每小时5.00元/辆本体维修基金标准：0.50元/平方米建筑面积·月收入预算注：①电影院收费是依据深圳市写字楼管理服务费最低一级收费，即四级6.50元/月·㎡计算，空调建议设立分立系统，自行承担运行费及维护费。

购物中心租金测算方法蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。

房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。

尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。

房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。

1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。

商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。

样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。

2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。

权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。

3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。

2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。

帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。