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商业项目投资收益测算表格式篇一：大型商业项目投资报告范本江苏某某地下商城项目投资分析报告提纲第一章概要一、商城项目简介（1）项目背景（2）项目SWOT分析（3）选址分析（生活机能、交能动线、地铁概念等）（4）商城总体规划介绍（5）商城首期工程介绍（6）项目运营规划二、投资方基本情况（1）公司现状（2）公司核心竞争力（3）远景和发展战略（4）商城投资目标三、江苏市商业项目市场背景分析（1）江苏市商业项目市场发展概况（2）相关行业政策分析（3）宏观经济及项目区域经济分析（收入水平、消费指数、市场消费心理、区域价格及决定因素、配套市场需求等）（4）相关社会文化环境分析（5）经营发展及服务模式分析四、行业与市场分析及预测（1）市场规模现状及预测（2）市场需求分析与预测（3）竞争结构（市场份额）分析（4）主要竞争对手分析（5）竞争预测第二章商城的定位开发分析一、项目总体资金预算二、首期资金投入计划三、进入市场时机建议（1）规划总图设计审核（2）招商管理团队组建（3）商场项目市场营销计划及策略（销售渠道与伙伴、销售周期、定价策略等）（4）组织管理（核心管理团队、组织架构及管理机制、管理绩效等）四、项目开发策略定位（主力店、次力店选择）商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主体商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等五、商城定位策略（1）业务策略（2）服务宗旨（3）优质服务体系（4）高效运营体系（5）常客计划（6）竞争优势（7）前景展望六、目标客户群锁定及分析（1）目标客户群定位（2）目标客户群描诉（3）项目辐射区域定位（4）招商比例定位第三章商城投资效益分析一、项目投资收益分析（1）项目建设进度情况分析（2）项目资金投入情况分析（3）项目首期工程市值及收益预测二、项目敏感性分析三、项目投资价值分析（1）项目投资收益指标分析（2）项目投资价值判断（投资价值判断方法的选择、投资价值评估）四、项目融资计划（1）融资计划（2）资金使用方案（3）退出机制第四章财务分析及评估一、资金的筹集与使用二、财务预测三、基本假设四、主营业务收入预测五、成本及费用估算六、3-5年损益预测七、3-5年现金流量预测八、静态投资分析九、动态分析财务指标十、项目财务预测结论第五章商城项目风险分析一、经营风险二、政策风险三、市场风险四、技术风险五、财务风险六、其他风险第六章商城项目投资价值分析结论一、市场价值二、品牌价值三、技术价值四、财务价值第七章附件一、相关文件1、营业执照、税务登记证复印件2、法人身份证复印件及简历3、主要经营团队名单及简历4、项目可行性报告（？）、建设用地规划许可证、政府批文红线图、技术参数、控规划指标等二、财务报表（连续3年）1、资产负债表2、损益表3、现金流量表三、财务预测表1、资产负债预测表2、损益预测表篇二：商业地产投资收益分析报告顶前言为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。
商业综合体项目投资收益测算模板 (一)商业综合体项目投资收益测算模板是商业项目投资的一种科学方法，对于商业综合体项目的重要性不可忽视。
下面将从模板的构成及其使用方法两方面进行详细介绍。
一、模板构成1. 政策法规：政策法规对商业项目发展的影响不容忽视，包括国家、地方的法律政策和市场环境状况等。
2. 投资计划：投资计划是商业综合体项目中非常关键的部分，包括资金投入、开发周期、盈利预期等。
3. 市场调研：市场调研是商业项目投资成功的关键，市场调研内容包括商业综合体项目的核心业态、经济发展情况、竞争情况等。
4. 经营预算：经营预算是商业综合体项目运营时所需的预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 财务分析：财务分析是商业综合体项目投资收益测算模板中非常重要的一部分，包括现金流量、投资回报率、会计利润等。
二、使用方法1. 定义投资目标：在商业综合体项目投资前，需要明确投资目标，例如投资回报率、投资收益、项目规模等。
根据不同的目标选择不同的投资策略。
2. 进行市场调研：进行市场调研时需要分析市场容量、竞争情况、核心业态等，获取尽可能多的市场信息。
3. 制定投资计划：在投资计划中，需要确认投资规模、盈利预期、资金使用计划、开发周期等。
在制定投资计划时，同时考虑政策法规对项目开发的影响。
4. 编制经营预算：根据投资计划，编制经营预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 进行财务分析：在完成经营预算后，进行财务分析，评估商业综合体项目投资收益。
根据财务分析结果，对投资计划进行优化。
总之，在商业综合体项目投资收益测算模板中，各项指标之间存在很大的关联性，对每个指标的准确把握是项目投资成功的关键。
商业地产经营项目投资可行性报告模板一、项目概述为了准确评估商业地产经营项目的投资可行性，本报告对该项目进行全面分析和评估。
商业地产经营项目是指通过购买、拥有、管理商业地产，从中获取租金收入以及资本增值收益的商业运作模式。
本项目位于城市中心商业区，占地面积约xx平方米，拟开展商铺租赁业务。
为了提供全方位的商业配套，项目还将配备停车位、餐饮、娱乐等设施。
二、市场分析1.行业概况商业地产行业是城市经济发展的重要组成部分，具有保值、增值的特点。
当前，随着居民消费水平的提高，商业地产市场需求有所增长，市场前景广阔。
2.市场需求本项目所在区域商业发达，人流量大，商业地产供应稀缺，市场需求旺盛。
根据市场调研分析，商业地产租赁需求主要来自零售商户、餐饮企业、娱乐场所等。
预计本项目租赁率可达到80%以上。
3.竞争分析虽然市场需求旺盛，但项目周边也存在一些商业地产竞争对手。
针对竞争对手的分析可以帮助我们制定有效的营销策略，建立差异化优势。
三、财务分析1.投资预算根据项目需要，预计总投资额为xxx万元，其中包括土地购置、建筑物修建及装修、设备采购、人力资源等方面的费用。
2.营收分析根据市场调查，预计本项目年租金收入为xxx万元，租赁率为80%，年净现金流为xxx万元。
3.成本分析本项目的成本主要包括土地购置费、房屋修建及装修费、设备采购费、人力资源费用等。
经过计算，预计年成本总额为xxx万元。
4.投资回报分析根据财务测算，项目投资回报率约为xx%，内部收益率约为xx%。
投资回报期为x年，符合投资者预期收益。
四、风险分析1.外部风险2.内部风险内部风险主要包括项目管理风险、资金风险、市场需求波动等。
通过完善的项目管理机制和有效的风控措施，可以减少内部风险对项目的影响。
五、建议与结论综合以上分析，本商业地产经营项目投资可行。
市场需求旺盛，租赁率预测达到80%以上，财务分析显示投资回报率符合预期。
然而，为防范风险，我们建议在运营初期加强项目管理并制定应对计划，确保项目运营的顺利进行。
商业地产投资回报率测算（附：商铺投资收益率计算方法）商业地产投资回报率测算（8种测算公式）！（具体以实际合作，测算为准，经供参考）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
）➤一是投资成本：二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
➤二是价格决定：二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
➤三是投资回报率: 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
➤四是投资风险:二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
商业地产投资测算投资商业不动产的逻辑自由资金投：初始投资融：杠杆使用建管：价值上升退：退出获利资本市场经营性不动产估值收益法•直接资本化法：V=NOI/Caprate（资产价值=净营业收入/资本化率）资本化率是市场对投资收益的要求•收益乘数法•现金流折现法市场比较法：住宅成本还原法：不良资产的处置（当项目不能盈利或项目不产生收益）不动产全生命周期的资产价值模型Caprate（资本化率）=安全收益率风险调整值各主要城市不同物业类型的资本化率参考因城市而异：一线城市＜准一线＜二线因物业类型而异：写字楼＜购物中心＜酒店经营收益率=净营业收入/投资成本NOI Yield=NOI/C （C投资成本）Caprate=NOI/V （V资产价值）资产保值增值的要求：资产价值＞投资成本（NOI Yield＞Caprate）运营角度：NOI Yield 跑赢市场水平资管角度：NOI Yield 跑赢Caprate二者差别在于如投资成本或运营成本过高，则有的项目即使跑赢了市场水平也无法跑赢资本化率衡量投资回报的两类指标静态指标：•经营收益率NOI Yield•现金收益率•自由资金回报率ROIC（Return on Invested Capital）•净资产回报率 ROE动态指标：•内部收益率 IRR•净现值 NPV投资过程中的三种杠杆正杠杆：无债收益率＞贷款常数，可获得更高的现金收益率中性杠杆：无债收益率=贷款常数，融资不改变业主收益率负杠杆：无债收益率＜贷款常数，融资不改变业主收益率*贷款常数=年还款额/融资金额动态收益指标折现率，即业主要求的收益率，代表了资本进行投资所能接受的最低收益水平（*印力14%）内部收益率，指持有年限的现金流可预期最高的收益水平，即：使净现值为零的折现率投资年限：私募5年；业主投资10-20年；长期持有35年从商管到资管的思维转变轻资产管理的三种方式。
XXXX项目投资测算（辣爸当家）20XX年XX月目录前言…………………………………………………………1-14 一、项目经济指标一览表…………………………………1-13 XX、背景资料清单一览……………………………………13-14第一部分区域规划和项目解读…………………………………15-31一、区域规划和项目环境调查……………………………15-27 XX、项目解读………………………………………………28-31第XX部分市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148一、市场研究……………………………………………32-97 XX、项目定位方案…………………………………………97-104三、营销策划……………………………………………104-145四、卖场策划……………………………………………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……………………一、成本控制策划…………………………………………XX、规划设计策划…………………………………………（一）、规划与设计策划……………………（XX）、B区设计进度计划……………………（三）、D区设计进度计划……………………（四）、大商业建造标准……………………（五）、非主力店建造标准……………………第四部分资金与税收策划………………………………….一、现金流分析………………………………………第五部分开发经营计划………………………………….一、项目报建报批流程二、项目四证办理情况…………………………………三、项目施工计划………………………………………四、工程施工中的主要措施五、项目销售计划………………………………………第六部分投资收益分析………………………………….一、项目收益分析…………………………………………一、项目投入产出分析…………………………………二、盈亏平衡分析…………………………………………三、税收优惠政策…………………………………………四、抵效资产………………………………………………前言一、项目经济指标一览表（一）规划指标1、项目总体技术指标2、A地块酒店、写字楼技术经济指标3、B地块商业、精装公寓技术经济指标4、C地块住宅、底商技术经济指标5、D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标（二）、经济效益指标1、项目总体经济效益指标2、A区经济效益指标3、B区经济效益指标4、C区经济效益指标5、D、E区经济效益指标二、背景资料清单一览 土地出让合同、规划条件与XX市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。
B6未考虑地价返还-销售率95%主要经济指标情况说明：一、主要技术指标:项目总用地面积73,280平米,建设用地面积58,627平米,总建筑面积107,956平米,计容面积86,646平米（其中公寓37,763平米,专业市场48,383平米),容积率1.48, 不计容面积21,310平米(其中:公寓地下室9,921平米,专业市场地下室11,389平米)；二、销售单价:11,727元/平米,销售额95,971万元,其中:1、专业市场销售单价15,000元/平米,销售额68,945万元；2、公寓销售单价7,533元/平米,销售额27,026万元,（其中：普通公寓销售单价6,500元/平米；LOFT公寓销售单价8,000元/平米；商业裙楼销售单价10,000元/平米）；三、成本单价:7,198元/平米，单方地价3,000元/平米，单方建安成本单价3,833元/平米,单方利息365元/平米；1、专业市场成本单价:8,849元/平米，单方地价4,701元/平米，单方建安成本单价3,783元/平米,单方利息365元/平米；2、公寓成本单价:5,082元/平米，单方地价821元/平米，单方建安成本单价3,896元/平米,单方利息365元/平米；3、土地成本分摊标准:按成本部提供的占地面积比例计算，其中公寓占地面积为8,860平米，占比12%，专业市场占地面积为64,420平米,占比88%；四、费用计提比例：销售费用为5%,管理费用为3%；五、销售百分比：95%(其中:专业市场去化95%,公寓去化95%）；六、回款计划：一次性50%,银行按揭50%;一次性第1个月回款50%第2个月回款50%,银行按揭第1个月回款50%第6个月回款50%;整体第1个月回款50%第2个月回款25%第6个月回款25%;七、净利润：8,146万元，销售净利率8.49%；(其中:专业市场10.60%,公寓3.09%)；八、现金流：结余8,146万元；资金流入：95,971万元(其中销售回款95,971万元);资金流出:87,825万元(其中:土地成本及相关税费25,845万元,建安成本33,016万元,利息3,144万元,销售及管理费用7,678万元,税费合计18,143万元)；资金需求需筹资38,500万元。
商业地产开发投资估算预算模板.doc投资估算 ( 确定稿)总占地面积20.68 13,768.80 ㎡户数20.68 亩536 总建筑面积57,396.35 ㎡高层26层（3栋）28,868.54 ㎡300SOH0（33层）11,950.36 ㎡176 建筑面积其中安置面积4,096.00 ㎡其中可售面积7,854.36 ㎡商业5,648.62 ㎡60四个一及物业用房848.88 ㎡人防出口47.01 ㎡地下建筑面积10,032.94 ㎡其中人防面积3,082.88 ㎡地下车位- 182 容积率 3.44其中：可售面积总可售面积（地上）42,371.52 ㎡地下车位127.40 个住宅36,722.90 ㎡商业5,648.62 ㎡序号项目金额( 元) 楼面价格 ( 元/M2) 比重（ %）一土地征用及拆迁费用58,346,886.00 1,016.56 24.25% 二前期工程费用22,188,187.29 386.58 9.22% 三基础设施建设费用16,174,293.75 281.80 6.72% 四建筑安装工程费用90,296,497.70 1,573.21 37.53% 五公共配套设施建设费用7,104,396.00 123.78 2.95% 六不可预见费用- - 0.00% 七管理费用7,344,956.84 127.97 3.05% 八开发间接费用5,344,956.84 93.12 2.22% 九销售费用7,181,196.05 125.12 2.98% 十开发期税费21,202,787.58 369.41 8.81% 十一财务费用5,406,000.00 94.19 2.25% 合计240,590,158.05 4,191.73 100.00%总建筑面积57,396.35 平方米开发类型可售面积（米）均价总价高层26层（3栋）28,868.54 5,500.00 158,776,970.00SOH0（33层）11,950.36 5,200.00 62,141,872.00销售收入其中安置面积4,096.00 5,200.00 21,299,200.00 其中可售面积7,854.36 5,200.00 40,842,672.00 商业5,648.62 10,000.00 56,486,200.00 人防地下室950.00 1,000.00 950,000.00 地下车位127.40 80,000.00 10,192,000.00 合计267,247,842.00总投资240,590,158.05 利润26,657,683.95税前销售利润率9.97%所得税按查账征收，利润26,657,683.95 6,664,420.99 *25％净利润19,993,262.96 税后销售利润率7.48% 序号项目计算说明单价依据总价1 土地征用及拆迁费按建筑面积58,346,886.00 用1.1 土地出让金按256万/ 亩计算2,560,000.00 20.68 53,100,000.00 1.2 拆迁安置费3,122,886.00 3,122,886.001.3 契税土地出让金的 4% 4% 53,100,000.00 2,124,000.002 前期工程费用按建筑面积22,188,187.29 2.1 勘探设计费4,200,901.52 2.1.1 勘探费154,060.16 2.1.1.1 地质勘探费实际已发生110,000.00 2.1.1.2 地下文物勘探费 3.20 13,768.80 44,060.16 2.1.2 设计费4,046,841.36 2.1.2.1 总体规划设计费35.00 57,396.35 2,008,872.36 2.1.2.2 人防设计费40.00 3,082.88 123,315.20 2.1.2.3 施工图设计费30.00 57,396.35 1,721,890.59 2.1.2.4 环境设计费20.00 9,638.16 192,763.21 2.2 职能部门费用按建筑面积16,832,285.77 2.2.1 人防费- 2.2.2 市政设施配套费170.00 57,396.35 9,757,380.01 2.2.3 消防审查费1.20 57,396.35 68,875.62 2.2.4 绿化费57,396.35 -2.2.5 墙改专项费（须8.00 57,396.35 459,170.82 交）2.2.6 墙改专项费（须-6.40 57,396.35 -367,336.66 退）2.2.7 民工工资保证金- - - 2.2.8 招标代理费0.05% 96,200,893.70 48,100.45 2.2.9 质量监督费 2.0/m2 2 57,396.35 114,792.71 2.2.10 施工图设计审查费设计费的6%*1.2 6.00% 4,046,841.36 291,372.58 2.2.11 劳动保险基金4.00% 96,950,893.70 3,878,035.75 2.2.12 人防质检费7.5 3,082.88 23,121.60 2.2.13 规划公示费4300元/ 栋4,300.00 4.00 17,200.00 2.2.14 定位放线费实际已发生 4.00 23,100.002.2.15 面积测量费住宅面积测量费 1.36 元- 57,396.35 - /m22.2.16 购航测图费550元/ 栋550.00 4.00 2,200.00 2.2.17 预算编制费0.20% 95,970,893.70 191,941.79 2.2.18 检测费57,396.35 661,647.212.2.18.1 土壤中氡浓度检测费2.2.18.2 室内空气检测费主体基础、结构、暂按6元/ 建筑平方估算344,378.12 2.2.18.3 屋面、外窗、电阻等检测费2.2.18.4 地震检测费2.2.18.5 防雷装置检测费 2.3 元/m2 2.30 57,396.35 132,011.61商业部分按 2.2 元/M2计2.2.18.6 电气检测费入\ 住宅部分按 1元/M2 5,648.62 40,818.90 53,245.86计入2.2.18.7 消防设施检测费按建筑面积 2.3 元/M2计2.30 57,396.35 132,011.61 取2.2.19 销售面积预测费住宅0.2 元/M2，非住宅10,113.03 0.3 元/M22.2.20 桩基检测费57,396.35 250,000.00 2.2.21 日照分析费已发生65,000.00 2.2.22 环境测定费200,000.00 2.2.23 设计招标代理费按设计合同额0.50% 4,046,841.36 20,234.212.2.24 影响周边日照赔付1,000,000.00 费用2.3 三通一平费740,000.00 2.3.1 临时用水工程费按25000元估算- - 25,000.002.3.2 临时用电工程费实际发生- - 165,000.00 2.3.3 场地平整2.3.4 原有建筑物基础拆按50万元考虑500,000.00 除、清理2.3.5 临时路按5万元估算- - 50,000.00 2.4 其他费用415,000.00 2.4.1 临时围墙150.00 100.00 15,000.00垃圾清运费用（原2.4.2 场地堆放了很多建已发生300,000.00 300,000.00筑垃圾）2.4.3 临建设施500.00 200.00 100,000.003 基础设施建设费用16,174,293.75 3.1 给排水工程费3,178,272.95 3.1.1 给水工程1,418,500.76生活表 ,30 元/ 块；消防3.1.1.1 手续费及绿化暂估5块，500元0.79 57,396.35 45,580.00/ 块；商铺， 300元/ 块3.1.1.2 二次设计费工程费用 *0.0464.60% 1,147,927.06 52,804.64 3.1.1.3 工程费20.00 57,396.35 1,147,927.06 3.1.1.4 二次加压工程费3.00 57,396.35 172,189.06 3.1.2 污雨水、道路工程30.00 57,396.35 1,721,890.59 3.1.3 劳动保险基金1,147,927.06 - 3.1.4 给水工程监理费3.30% 1,147,927.06 37,881.59 3.2 供配电工程4,297,651.99 3.2.1 二次设计费185,066.353.2.1.24.50% 4,112,585.64 185,066.35 3.2.2 工程费3,443,781.18 3.2.2.1 高压工程35.00 57,396.35 2,008,872.36 3.2.2.2 低压工程25.00 57,396.35 1,434,908.83 3.2.3 其他668,804.463.2.3.1 电表费用住宅476户, 每户暂估57,396.35 482,400.00 900元按商业建筑面积， 1千3.2.3.2 高可靠性费用伏安/10 平方米 , 每千伏330.00 564.86 186,404.46安330元3.3 供气工程1,301,989.77 3.3.1 工程费含2.5 ％监理22.00 57,396.35 1,262,719.77 3.3.2 设计费82.50 476.00 39,270.00 3.3.3 集资费476.00 - 3.4 供暖工程2,861,940.45 3.4.1 入网费47,316.40 - 3.4.3 设计费 4.86% 2,729,296.63 132,643.82 3.4.4 审图费0.25 47,316.40 11,829.103.4.5 庭院网工程验收并2.00 47,316.40 94,632.80 网费3.4.6 工程费30.50 57,396.35 1,750,706.80 3.4.6.1 一次支网工程费20.00 47,316.40 946,328.00 3.4.6.2 二次支网工程费17.00 47,316.40 804,378.803.4.7 热交换站工程及设按建筑面积， 10元/ 平10.00 57,396.35 573,963.53 备费方米3.4.8 管网冲洗费1.00 47,316.40 47,316.40 3.4.9 IC卡表费468.00 536.00 250,848.00 3.5 环境绿化工程费3,129,678.84 3.5.1 环境绿化260.00 9,638.16 2,505,921.78 3.5.2 导视系统 1.55 57,396.35 88,964.353.5.3 大门及其他零星工300,000.00 程3.5.3.1 小区入口电动门300,000.00 3.5.4 永久围墙按米计400.00300.00 120,000.003.5.5 园区照明 2.00 57,396.35 114,792.71 3.5.6 其他- - - 3.6 其他费用24.47 57,396.35 1,404,759.77 3.6.1 通信管道工程 4.00 57,396.35 229,585.413.6.2 有线电视入网集资265.00 536 142,040.00 费及工程费3.6.4 园区智能化工程18.00 57,396.35 1,033,134.353.7 其他- - -4 建筑安装工程费用90,296,497.70 4.1 地基处理费750,000.004.1.1 检测费57,396.35 - 4.1.2 桩基工程费已签合同50.00 15,000.00 750,000.00 4.2 土建、安装工程费89,096,497.70 4.2.1 土建工程89,096,497.70 高层26层（3栋）1,600.00 28,868.54 46,189,664.00 SOH0（33层）1,600.00 11,950.36 19,120,576.00 商业1,500.00 5,648.62 8,472,930.00 地下部分（除人1,900.00 6,950.06 13,205,119.70 防）社区公共用房1,600.00 848.88 1,358,208.00 4.3 装饰装修费- 4.3.1 - 4.4 设备购置及安装费- 4.4.1 电梯含在建安费用总成本中- 4.5 监理费已签合同450,000.00 4.6 其他- -- -5 公共配套设施建设7,104,396.00 费用5.1 土建、安装工程费7,104,396.005.1.1 人防地下室人防建筑面积2,200.00 3,082.88 6,782,336.00 3082.88m25.1.2 人防出口2,000.00 46.03 92,060.00旧人防设施拆除费5.1.3 （现建筑基础以下500平方米460.00 500.00 230,000.00 有200多米的人防洞）5.2 装饰装修费- - -5.3 其他- - -6 不可预见费用按直接费用的 2%7 管理费用按集团差额累进计提267,247,842.00 7,344,956.848 项目开发间接费按销售收入2% 2% 267,247,842.00 5,344,956.849 销售费用按集团差额累进计提 2.5-3% 267,247,842.00 7,181,196.0510 开发期税费21,202,787.58 10.1 营业税及附加销售收入 5.5% 5.5% 267,247,842.00 14,698,631.3110.2 土地增值税住宅收入 *1.5%, 商业收5,680,769.63 入*3.5%10.3 印花税162,484.19 10.3.1 工程印花税建筑合同金额× 0.3 ‰0.03% 96,200,893.70 28,860.27 10.3.2 设计印花税销售合同× 0.5 ‰0.05% 267,247,842.00 133,623.9210.4 土地使用税按二级土地， 12元/M2/13,768.80 660,902.45 年，按四年计算10.5 代收费用税金代收费用 *5.5 ％11 财务费用5,406,000.0011.1 贷款利息贷款6000万，年利率60,000,000 4,806,000.008.01%8.01%，期限 1年11.2 中间业务费1% 60,000,000.00 600,000.0012 总投资240,590,158.05。
投资估算 ( 确定稿)总占地面积20.68 13,768.80 ㎡户数20.68 亩536 总建筑面积57,396.35 ㎡高层26层（3栋）28,868.54 ㎡300SOH0（33层）11,950.36 ㎡176 建筑面积其中安置面积4,096.00 ㎡其中可售面积7,854.36 ㎡商业5,648.62 ㎡60四个一及物业用房848.88 ㎡人防出口47.01 ㎡地下建筑面积10,032.94 ㎡其中人防面积3,082.88 ㎡地下车位- 182 容积率 3.44其中：可售面积总可售面积（地上）42,371.52 ㎡地下车位127.40 个住宅36,722.90 ㎡商业5,648.62 ㎡序号项目金额( 元) 楼面价格 ( 元/M2) 比重（ %）一土地征用及拆迁费用58,346,886.00 1,016.56 24.25% 二前期工程费用22,188,187.29 386.58 9.22% 三基础设施建设费用16,174,293.75 281.80 6.72% 四建筑安装工程费用90,296,497.70 1,573.21 37.53% 五公共配套设施建设费用7,104,396.00 123.78 2.95% 六不可预见费用- - 0.00% 七管理费用7,344,956.84 127.97 3.05% 八开发间接费用5,344,956.84 93.12 2.22% 九销售费用7,181,196.05 125.12 2.98% 十开发期税费21,202,787.58 369.41 8.81% 十一财务费用5,406,000.00 94.19 2.25% 合计240,590,158.05 4,191.73 100.00%总建筑面积57,396.35 平方米开发类型可售面积（米）均价总价高层26层（3栋）28,868.54 5,500.00 158,776,970.00SOH0（33层）11,950.36 5,200.00 62,141,872.00销售收入其中安置面积4,096.00 5,200.00 21,299,200.00 其中可售面积7,854.36 5,200.00 40,842,672.00 商业5,648.62 10,000.00 56,486,200.00 人防地下室950.00 1,000.00 950,000.00 地下车位127.40 80,000.00 10,192,000.00 合计267,247,842.00总投资240,590,158.05 利润26,657,683.95税前销售利润率9.97%所得税按查账征收，利润26,657,683.95 6,664,420.99 *25％净利润19,993,262.96 税后销售利润率7.48% 序号项目计算说明单价依据总价1 土地征用及拆迁费按建筑面积58,346,886.00 用1.1 土地出让金按256万/ 亩计算2,560,000.00 20.68 53,100,000.00 1.2 拆迁安置费3,122,886.00 3,122,886.001.3 契税土地出让金的 4% 4% 53,100,000.00 2,124,000.002 前期工程费用按建筑面积22,188,187.29 2.1 勘探设计费4,200,901.52 2.1.1 勘探费154,060.16 2.1.1.1 地质勘探费实际已发生110,000.00 2.1.1.2 地下文物勘探费 3.20 13,768.80 44,060.16 2.1.2 设计费4,046,841.36 2.1.2.1 总体规划设计费35.00 57,396.35 2,008,872.36 2.1.2.2 人防设计费40.00 3,082.88 123,315.20 2.1.2.3 施工图设计费30.00 57,396.35 1,721,890.59 2.1.2.4 环境设计费20.00 9,638.16 192,763.21 2.2 职能部门费用按建筑面积16,832,285.77 2.2.1 人防费- 2.2.2 市政设施配套费170.00 57,396.35 9,757,380.01 2.2.3 消防审查费 1.20 57,396.35 68,875.62 2.2.4 绿化费57,396.35 -2.2.5 墙改专项费（须8.00 57,396.35 459,170.82 交）2.2.6 墙改专项费（须-6.40 57,396.35 -367,336.66 退）2.2.7 民工工资保证金- - - 2.2.8 招标代理费0.05% 96,200,893.70 48,100.45 2.2.9 质量监督费 2.0/m2 2 57,396.35 114,792.71 2.2.10 施工图设计审查费设计费的 6%*1.2 6.00% 4,046,841.36 291,372.58 2.2.11 劳动保险基金4.00% 96,950,893.70 3,878,035.75 2.2.12 人防质检费7.5 3,082.88 23,121.60 2.2.13 规划公示费4300元/ 栋4,300.00 4.00 17,200.00 2.2.14 定位放线费实际已发生 4.00 23,100.002.2.15 面积测量费住宅面积测量费 1.36 元- 57,396.35 - /m22.2.16 购航测图费550元/ 栋550.00 4.00 2,200.00 2.2.17 预算编制费0.20% 95,970,893.70 191,941.79 2.2.18 检测费57,396.35 661,647.212.2.18.1 土壤中氡浓度检测费2.2.18.2 室内空气检测费主体基础、结构、暂按6元/ 建筑平方估算344,378.12 2.2.18.3 屋面、外窗、电阻等检测费2.2.18.4 地震检测费2.2.18.5 防雷装置检测费 2.3 元/m2 2.30 57,396.35 132,011.61商业部分按 2.2 元/M2计2.2.18.6 电气检测费入\ 住宅部分按 1元/M2 5,648.62 40,818.90 53,245.86计入2.2.18.7 消防设施检测费按建筑面积 2.3 元/M2计2.30 57,396.35 132,011.61 取2.2.19 销售面积预测费住宅0.2 元/M2，非住宅10,113.03 0.3 元/M22.2.20 桩基检测费57,396.35 250,000.00 2.2.21 日照分析费已发生65,000.00 2.2.22 环境测定费200,000.00 2.2.23 设计招标代理费按设计合同额0.50% 4,046,841.36 20,234.212.2.24 影响周边日照赔付1,000,000.00 费用2.3 三通一平费740,000.00 2.3.1 临时用水工程费按25000元估算- - 25,000.002.3.2 临时用电工程费实际发生- - 165,000.00 2.3.3 场地平整2.3.4 原有建筑物基础拆按50万元考虑500,000.00 除、清理2.3.5 临时路按5万元估算- - 50,000.00 2.4 其他费用415,000.00 2.4.1 临时围墙150.00 100.00 15,000.00垃圾清运费用（原2.4.2 场地堆放了很多建已发生300,000.00 300,000.00筑垃圾）2.4.3 临建设施500.00 200.00 100,000.003 基础设施建设费用16,174,293.75 3.1 给排水工程费3,178,272.95 3.1.1 给水工程1,418,500.76生活表 ,30 元/ 块；消防3.1.1.1 手续费及绿化暂估 5块，500元0.79 57,396.35 45,580.00/ 块；商铺， 300元/ 块3.1.1.2 二次设计费工程费用 *0.0464.60% 1,147,927.06 52,804.64 3.1.1.3 工程费20.00 57,396.35 1,147,927.06 3.1.1.4 二次加压工程费 3.00 57,396.35 172,189.06 3.1.2 污雨水、道路工程30.00 57,396.35 1,721,890.59 3.1.3 劳动保险基金1,147,927.06 - 3.1.4 给水工程监理费 3.30% 1,147,927.06 37,881.59 3.2 供配电工程4,297,651.99 3.2.1 二次设计费185,066.35 3.2.1.2 4.50% 4,112,585.64 185,066.35 3.2.2 工程费3,443,781.18 3.2.2.1 高压工程35.00 57,396.35 2,008,872.36 3.2.2.2 低压工程25.00 57,396.35 1,434,908.83 3.2.3 其他668,804.463.2.3.1 电表费用住宅476户, 每户暂估57,396.35 482,400.00 900元按商业建筑面积， 1千3.2.3.2 高可靠性费用伏安/10 平方米 , 每千伏330.00 564.86 186,404.46安330元3.3 供气工程1,301,989.77 3.3.1 工程费含2.5 ％监理22.00 57,396.35 1,262,719.77 3.3.2 设计费82.50 476.00 39,270.00 3.3.3 集资费476.00 - 3.4 供暖工程2,861,940.45 3.4.1 入网费47,316.40 - 3.4.3 设计费 4.86% 2,729,296.63 132,643.82 3.4.4 审图费0.25 47,316.40 11,829.103.4.5 庭院网工程验收并2.00 47,316.40 94,632.80 网费3.4.6 工程费30.50 57,396.35 1,750,706.80 3.4.6.1 一次支网工程费20.00 47,316.40 946,328.00 3.4.6.2 二次支网工程费17.00 47,316.40 804,378.803.4.7 热交换站工程及设按建筑面积， 10元/ 平10.00 57,396.35 573,963.53 备费方米3.4.8 管网冲洗费 1.00 47,316.40 47,316.40 3.4.9 IC卡表费468.00 536.00 250,848.00 3.5 环境绿化工程费3,129,678.84 3.5.1 环境绿化260.00 9,638.16 2,505,921.78 3.5.2 导视系统 1.55 57,396.35 88,964.353.5.3 大门及其他零星工300,000.00 程3.5.3.1 小区入口电动门300,000.00 3.5.4 永久围墙按米计400.00 300.00 120,000.003.5.5 园区照明 2.00 57,396.35 114,792.71 3.5.6 其他- - - 3.6 其他费用24.47 57,396.35 1,404,759.77 3.6.1 通信管道工程 4.00 57,396.35 229,585.413.6.2 有线电视入网集资265.00 536 142,040.00 费及工程费3.6.4 园区智能化工程18.00 57,396.35 1,033,134.353.7 其他- - -4 建筑安装工程费用90,296,497.70 4.1 地基处理费750,000.00 4.1.1 检测费57,396.35 - 4.1.2 桩基工程费已签合同50.00 15,000.00 750,000.00 4.2 土建、安装工程费89,096,497.70 4.2.1 土建工程89,096,497.70高层26层（3栋）1,600.00 28,868.54 46,189,664.00 SOH0（33层）1,600.00 11,950.36 19,120,576.00 商业1,500.00 5,648.62 8,472,930.00 地下部分（除人1,900.00 6,950.06 13,205,119.70 防）社区公共用房1,600.00 848.88 1,358,208.00 4.3 装饰装修费- 4.3.1 - 4.4 设备购置及安装费- 4.4.1 电梯含在建安费用总成本中- 4.5 监理费已签合同450,000.00 4.6 其他- -- -5 公共配套设施建设7,104,396.00 费用5.1 土建、安装工程费7,104,396.005.1.1 人防地下室人防建筑面积2,200.00 3,082.88 6,782,336.00 3082.88m25.1.2 人防出口2,000.00 46.03 92,060.00旧人防设施拆除费5.1.3 （现建筑基础以下500平方米460.00 500.00 230,000.00 有200多米的人防洞）5.2 装饰装修费- - -5.3 其他- - -6 不可预见费用按直接费用的 2%7 管理费用按集团差额累进计提267,247,842.00 7,344,956.848 项目开发间接费按销售收入 2% 2% 267,247,842.00 5,344,956.849 销售费用按集团差额累进计提 2.5-3% 267,247,842.00 7,181,196.0510 开发期税费21,202,787.58 10.1 营业税及附加销售收入 5.5% 5.5% 267,247,842.00 14,698,631.3110.2 土地增值税住宅收入 *1.5%, 商业收5,680,769.63 入*3.5%10.3 印花税162,484.19 10.3.1 工程印花税建筑合同金额× 0.3 ‰0.03% 96,200,893.70 28,860.27 10.3.2 设计印花税销售合同× 0.5 ‰0.05% 267,247,842.00 133,623.9210.4 土地使用税按二级土地， 12元/M2/13,768.80 660,902.45 年，按四年计算10.5 代收费用税金代收费用 *5.5 ％11 财务费用5,406,000.0011.1 贷款利息贷款6000万，年利率60,000,000 4,806,000.008.01%8.01%，期限 1年11.2 中间业务费1% 60,000,000.00 600,000.0012 总投资240,590,158.05。
1 土地及大配套费1.1 土地款1.1.1 土地购买价1.1.2 土地征用费1.1.3 土地转让费1.1.4 土地评估费1.1.5 土地堪察费1.2 大配套费1.2.1 政府缴费1.2.2 代征土地部分建造费1.3 土地出让金1.4 土地契税1.5 拆迁费1.5.1 拆迁补偿费1.5.2 拆迁工程费1.5.3 拆迁评估费1.5.4 拆迁管理费1.6 土地交易费1.7 拍卖佣金1.8 耕地占用税1.9 其他土地费用2 前期费用2.1 三通一平费2.1.1 临电工程费2.1.2 临水工程费2.1.3 临路工程费2.1.4 填土及平整场地费2.2 临时设施2.2.1 临时围墙2.2.2 临时办公室2.2.3 临时场地占用费2.3 设计费2.3.1 方案规划设计费2.3.2 建筑施工图设计费2.3.3 装修设计费2.3.4 环境设计费2.3.5 综合管网设计费2.3.6 人防设计费2.3.7 设计咨询费2.4 服务咨询费2.4.1 可研编制费2.4.2 招投标费2.4.3 环境评估费2.4.4 交通评估费2.4.5 施工图审查费2.4.6 合同审查费2.4.7 勘察费2.4.8 测绘费2.4.9 工程造价咨询费2.4.10 工程监理费2.4.11 法律咨询费2.5 行政收费2.5.1 规划管理费2.5.2 墙改费2.5.3 地名费2.5.4 产权登记费2.5.5 销售许可证及面积测量2.5.6 分户土地登记费2.5.7 地籍地形图、核地2.5.8 水泥专项基金2.5.9 公告费2.5.10 质量监督费2.5.11 氡气检测费2.5.12 人防监督及档案费2.5.13 证照费2.5.14 养老保险费2.5.15 农民工工资保障金2.5.16 价格认证费2.5.17 建筑垃圾管理费2.5.18 白蚁防治费2.5.19 公安编号费2.6 工程保险费2.7 其他前期费用2.7.1 合同担保费2.7.2 消防图纸缩微2.7.3 工程档案编制费2.7.4 其他费用3 建安工程费3.1 地基处理3.1.1 桩基工程费3.1.2 桩基检测费3.1.3 地基处理工程费3.1.4 基坑开挖及边坡支护、降水3.2 建筑工程费3.2.1 土建、安装施工费3.2.1.1 土建3.2.1.2 安装3.2.1.3 门窗工程3.2.1.4 防火门3.2.1.5 入户门3.2.1.6 单元门3.2.1.7 外墙砖3.2.1.8 外墙石材3.2.1.9 外檐涂料3.2.1.10 幕墙3.2.1.11 配电箱3.2.1.12 散热器、地采暖3.2.1.13 铁艺、栏杆3.2.2 电梯3.2.3 消防、通风3.2.4 空调(通风)3.2.5 机械车库、钢结构3.3 精装修工程3.3.1 楼内公共部位装修3.3.2 室内精装修3.3.3 售楼处装修3.3.4 实楼样板间装修3.3.5 会所装修3.3.6 销售样板间3.4 建筑工程检测费用3.4.1 沉降观测费3.4.2 消防检测费3.4.3 电气安全检测费3.4.4 环境检测费3.4.5 避雷监测费3.4.6 节能检测费3.5 其他建安费用4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 红线外电力工程费4.1.2 红线内电力工程费4.1.3 土建站、箱式站4.1.4 一户一表费4.1.5 发电机组及安装费用4.2 给水基础设施费4.2.1 红线外自来水工程费4.2.2 红线内自来水工程费4.2.3 水表费（自来水系统）4.3 中水基础设施费4.3.1 红线外中水系统工程费4.3.2 红线内中水系统工程费4.3.3 水表费（中水系统）4.3.4 土建站4.4 消防给水基础设施费4.4.1 消防给水工程费4.5 热水基础设施4.5.1 热水工程费4.5.2 设备费4.6 纯净水基础设非4.7 排水基础设施费4.7.1 雨水、污水排水工程4.7.2 红线外排水（排水开口费）4.8 燃气基础设施费4.8.1 红线外煤气工程费4.8.2 红线内煤气工程费4.8.3 通气费(点火费)4.8.4 气源发展基金4.8.5 表灶费4.9 电视4.9.1 电视线路安装费4.9.2 电视外网工程费4.9.3 卫星电视4.10 通讯线路安装4.11 智能化系统4.11.1 小区内智能化系统4.11.2 楼内智能化系统4.12 供热基础设施费4.12.1 热源费4.12.2 内网费4.12.3 换热站4.12.4 热计量表4.13 环境工程4.13.1 绿化工程费4.13.1.1 园林建筑工程4.13.1.2 园林绿化工程4.13.1.3 园林安装工程4.13.2 区内道路4.13.3 区内路灯4.13.4 围墙大门4.13.5 车棚4.14 环卫4.15 邮政4.16 其他市政基础工程费5 公用配套设施5.1 公建（不可售）5.1.1 会所（不可售）5.1.2 幼儿园5.1.3 学校5.1.4 景观大道5.1.5 菜市场5.1.6 其他5.2 独立车库（无产权）5.3 人防异地建设费5.4 小配套费5.5 物业费用5.5.1 前期开办费5.5.2 验房费5.5.3 空房管理费5.5.4 物业收费5.6 空房采暖费5.7 公共设施维修基金5.8 停车场、游乐场设施、地面标识引导5.9 其他公用配套设施6 不可预见费6.1 小业主赔付6.2 质保金外维修费用6.3 临时水、电费（入住后未接通正式水电）6.4 其他7 资金成本7.1 贷款利息7.2 融资费用8 开发间接费用。
