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五大问题困扰商业地产开发副标题：作者：易名来源：《商贸经济》 2006年11期人气： 4 时间：2010-6-12 16:49:21 进入论坛从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后迅速向二、三线城市蔓延。
来自国家统计局的资料显示，2001年后我国商业地产投资年均增长33%，其增长速度远远超过了国民经济增长速度。
截止到2005年，我国的商业地产投资已达到2000亿元。
到2006年，商业用地房开发贷款同比增长46%，这一数据比同期住宅贷款增幅的3倍还要多，商业地产之热由此可见一斑。
商业地产在我国可谓方兴未艾，然而，商业地产开发现状却隐藏着较大的危机。
2005年，我国商业地产空置面积已达到3822万平方米。
商务部市场建设司的调查表明，巨型mall、商业步行街、CBD已成为新的泡沫高度聚集区，这表明，商业地产存在的系列问题已不容忽视，诸如定位不准、招商不力、销售模式欠佳等，都是市场中常见的“红灯”。
商业地产受五大问题困扰当前有五大问题困扰商业地产开发：1、注重前期销售效益，忽视长期经营价值。
这类项目特点是在成熟商业中心投资巨大，商业建筑硬件设施到位，但因为追求快速收回投资和获取利润，忽视后期经营的重要性，导致经营陷入困境。
2、市场定位不准。
定位不准的原因，在于相关调研水平不够，对市场把握不准，于是盲目跟风、随意炒作，而没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。
商业的阶梯性源于消费目标群，高中低档的商品合适不同阶层的购买力，而其互补性则要求不同业态中的商品功能具有互补作用。
定位不准的商场当然在市场上无法成功。
3、商业规划设计不到位。
其主要特点是商业建筑结构、商业规划、空间形态不适合商业运作。
由于缺乏商业知识，不少商场对建筑层高、柱距、承重、动线、节点等具体运作及其对商业业种的影响了解不多，结果把商业地产做成了准商业地产，实际上却无法或不能充分满足商业运作的需要。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着经济的飞速发展，商业地产开发和经营管理在中国已经成为一个热门的行业。
随之而来的问题也是不容忽视的。
在商业地产开发和经营管理中存在着一系列的问题，例如土地资源的有限性、市场需求的变化、经营管理的挑战等。
为了有效应对这些问题，业内人士需要认真分析并制定对策，以确保商业地产项目的顺利运营和健康发展。
一、土地资源有限性商业地产开发的首要问题在于土地资源的有限性。
随着城市化进程的不断加快，可供商业地产开发的土地资源变得更加紧张。
尤其是一些一线城市和热门城市，土地供应持续偏紧，导致商业地产项目的开发和投资成本不断攀升。
土地开发过程中还面临着政府政策的调整、土地使用权的变更等一系列不确定因素，增加了开发商的投资风险。
针对土地资源有限性带来的问题，可以采取以下对策：1. 优化土地利用：通过深化城市更新和土地开发，充分利用城市存量资源，实现土地的多元化利用，提高土地利用效率。
2. 推动土地整合：政府可通过整合闲置地块或城中村改造等方式，为商业地产项目提供更多的发展空间。
3. 引导资本合理进入：政府可以通过土地资源出让和金融政策等手段，引导社会资本合理进入商业地产领域，促进资源的有效配置。
二、市场需求的变化另一个商业地产开发和经营管理面临的问题在于市场需求的变化。
随着经济发展和消费升级，人们对商业地产的需求也在不断变化。
线下零售业受到电商的冲击，传统商业综合体的运营和发展面临着新的挑战；消费者对于商业地产的功能和服务需求也日益多样化，对商业地产项目的发展提出了更高的要求。
1. 创新商业模式：商业地产开发者可以结合市场需求，创新商业模式和业态，提升商业地产的吸引力和竞争力。
2. 加强服务功能：商业地产项目可加大对文化娱乐、休闲旅游等服务功能的投入，满足不同消费群体的需求。
3. 强化数字化转型：加强数字化建设和数据分析，深度挖掘消费者行为和需求，为商业地产的经营管理提供有效的参考依据。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着城市化进程的加快和商业发展的需求，商业地产开发及经营管理成为了现代城市发展中的重要组成部分。
商业地产涵盖了购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种商业用途的地产，这些地产的开发和管理对城市经济的发展有着重要的影响。
随着市场的竞争加剧和经济环境的变化，商业地产开发及经营管理也面临着一系列问题和挑战。
本文将从商业地产开发及经营管理的角度出发，探讨其存在的问题并提出对策。
一、问题分析1. 市场竞争激烈随着商业地产市场的扩张和多元化发展，市场竞争日益激烈。
在同一个区域内，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目相互竞争，争夺客源和租户。
市场竞争激烈导致了商业地产项目的运营难度加大，租金下降，投资回报率下降。
商业地产项目的建设成本和运营成本也在不断增加，加剧了经营压力。
2. 租户招商难随着市场的多元化和个性化发展，商业地产项目需要吸引各种类型的租户，如餐饮、零售、娱乐等。
租户招商难成为了商业地产开发及经营管理的一大难题。
一方面，租户对商业地产项目的位置、规模、配套设施等有着较高的要求，租户的投资与运营风险也增加了商业地产开发商的谈判难度。
租户招商难不仅影响了商业地产项目的运营，也降低了项目的市场竞争力。
3. 经营管理不规范商业地产项目的经营管理对于项目的长期发展至关重要，然而许多商业地产项目存在着经营管理不规范的问题。
这主要体现在两个方面：一是运营管理水平参差不齐，导致了服务质量参差不齐，租户满意度降低；二是物业管理不善，导致了设施维护困难，安全风险增加。
经营管理不规范不仅会影响商业地产项目的运营效率和盈利能力，也会造成品牌形象和市场口碑的下降。
二、对策建议1. 提升品牌形象面对市场竞争激烈的环境，商业地产开发商需要通过提升品牌形象来增强项目的竞争力。
一方面，可以通过精心规划和设计，打造独特的商业地产项目形象，吸引更多的投资者和租户；可以通过提供优质的服务和管理，树立良好的品牌口碑，吸引更多的消费者和游客。
我国商业地产经济管理问题及应对措施随着经济的发展，我国商业地产经济在城市化进程中扮演着重要的角色。
商业地产经济管理问题的解决对于我国经济的稳定发展至关重要。
本文将就我国商业地产经济管理问题进行分析，并提出相应的应对措施。
一、问题分析1. 商业地产规划不合理在城市发展规划中，商业地产的规划往往不够科学合理，导致部分地区商业地产过剩，另一些地区则供不应求。
这种不合理的规划导致了资源的浪费和商业地产市场的不均衡发展。
2. 运营管理水平不高部分商业地产的运营管理水平不高，导致了商业地产的盈利能力不足。
一些商业地产虽然投入大量资金进行建设，但由于管理不善导致商业地产运营效益不佳，影响了整体市场的稳定发展。
3. 商业地产市场竞争激烈随着城市化进程的不断加快，商业地产市场竞争异常激烈，导致了一些商业地产企业为了获取更多的市场份额而采取不正当手段，破坏了市场的健康发展。
4. 商业地产环境污染一些商业地产企业在建设和运营过程中，由于环保意识不强导致了环境污染问题。
这不仅危害了周边居民的生活环境，也影响了商业地产企业的社会形象和经济效益。
二、应对措施2. 提升商业地产运营管理水平商业地产企业要加强对运营管理水平的提升，培养人才，引进先进管理理念和技术，提高运营效率和管理质量。
要注重精细化管理，提升服务质量，吸引更多的消费者，增加商业地产的盈利能力。
3. 加强市场监管，打击不正当竞争行为政府部门要加强对商业地产市场的监管，打击不正当竞争行为，维护市场秩序。
商业地产企业要加强自律，遵守市场规则，依法经营，不得采取不正当手段获取市场份额，确保市场健康有序发展。
4. 注重环保建设和运营商业地产企业在建设和运营过程中要注重环保，倡导绿色建筑理念，采取节能减排措施，减少对环境的影响。
要加强环境治理，确保商业地产的环境质量，提升企业的社会形象。
三、结语商业地产经济的稳定发展是我国经济发展的重要支柱，解决商业地产经济管理问题对于我国经济的稳定发展至关重要。
当前商业地产经济存在问题及解决策略房地产经济在国内经济发展中扮演着极其重要的角色，对于社会经济发展以及居民生活条件改善均有着极其重要的意义。
虽然从21世纪初，国内商业地产经济得以快速、稳健的发展，但是在发展过程中同样也存在着诸多问题亟需解决。
本文结合自身工作经验，分析当前商业地产经济中所存在的问题，并提出具有建设性的解决方案，希望能够为商业地产经济持续优化发展献力。
标签：商业地产经济；存在问题；解决策略一、当前商业地产经济存在的问题1.商业地产经济发展过于盲目在很多人的眼里，商业地产经济往往被视为高利润、低风险的经济领域，这也是当前全球范围内房价大范围上涨的重要因素，部分商业地产开发商为了追求较高的经营利润，过于盲目地进行追求不同的投资盈利模式，造成大型商业网点建设热潮，甚至部分商业地产开发商误以为只要盖了房子就一定能够获取较高的经济利润，而忽视了商业项目的可行性分析等环节，过于盲目。
大多数商业地产开发商在开发房地产项目时普遍缺乏可行性研究环节，再加上忽视对上下游供应商的供应能力以及商业地产经济结构进行深入的研究与分析，过于依靠自身的主观想象力决定是否进行商业地产经济的扩张。
另外，“先开发后招商”商业地产开发模式的大范围应用，造成商业地产网点分布过于密集，经济结构有待进一步优化，规模大型化等鲜明问题产生。
2.商业地产经济开发与经营相脱节通常情况下，商业地产项目所需的投资金额较为庞大，再加上需要较长的运营周期才能够收回资金，目前多数商业地产开发商过于急功近利，不愿意投入太长的资金回收周期，在房子刚刚盖完之后，就开始急着出租或者出卖，而忽视了当前商业地产项目潜在的真实价值。
此外，在商业地产经济发展中，开发与后期运营存在严重脱节的问题，部分商业地产项目在项目验收后就立即按照建筑面积销售，造成项目开发与后期运营严重脱节问题存在。
3.商业地产经济管理团队建设有待加强当前经济发展的竞争，归根到底是人才的竞争，在商业地产经济发展中尤其明显。
中国商业地产：三大现状、四大问题、五大趋势现状：一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大；二，零售增长放缓、商业项目并购频现；三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。
问题：一，地方整体规划缺失、商业布局失衡；二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质..第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。
2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。
而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。
第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。
可以说，2013年的商业地产是你方唱罢我登场，观者应接不暇。
一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。
另一方面，并购频现。
华润吞并乐购，光耀东方收购中关村(000931)购物广场，王府井(600859)收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。
同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。
其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。
娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。
第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。
2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。
所以说，电商增量大，实体体量大。
另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。
实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场(600280,股吧)集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。
本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。
1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。
对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。
2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。
对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。
3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。
对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。
4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。
对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。
5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。
对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。
1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。
对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。
2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。
对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。
3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。
对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。
4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发和管理是一个非常复杂的过程，需要涉及到多个方面的知识和技能。
在这个过程中，可能会面临一些问题和困难。
本文将探讨商业地产开发和管理中可能会面临的问题，以及解决这些问题的对策。
1. 需求不确定性商业地产开发需要考虑市场需求，但市场需求存在不确定性。
开发商需要根据目前的市场条件和趋势来制定开发计划，但这些条件和趋势可能在开发的过程中发生变化。
对策：了解市场趋势和可能的变化，制定合理的开发计划。
可以通过市场研究、竞争分析和趋势预测等方法来获取相关信息，做出准确的决策。
同时，开发商还需要保持灵活性，能够及时调整开发计划以适应市场变化。
2. 高成本和低利润商业地产开发需要大量的资金投入，但市场竞争激烈，价格战也会导致利润率降低。
因此，开发商可能会面临高成本和低利润的问题。
对策：降低成本和提高利润率。
可以采取优化开发流程、缩短开发周期、降低材料成本、精简人员等措施来降低成本。
同时，可以注重产品品质、增加附加值、采取差异化战略等措施来提高利润率。
3. 管理难度大商业地产的管理涉及到多个方面，如物业管理、租赁管理、卫生管理、安全管理等。
每个方面都需要专业知识和技能，因此管理难度比较大。
对策：建立健全的管理体系和管理流程。
可以聘请专业的物业管理公司来负责物业管理，租赁管理可以建立合理的合同制度，卫生和安全管理可以设立专门的责任部门。
同时，需要建立完善的信息系统来支持管理工作，提高工作效率和管理水平。
4. 法律风险商业地产涉及到众多法律问题，如土地使用权、合同纠纷、知识产权等。
一旦出现法律问题，将会对开发商造成巨大的影响和损失。
对策：加强法律意识和法律风险管理。
在开发过程中，需要遵守有关法律法规和规定，积极与政府部门沟通，获取相关批文和许可证。
同时，需要建立健全的合同管理和风险控制机制，避免出现合同纠纷和知识产权问题。
5. 社会责任商业地产开发会对社会造成一定的影响，如环境污染、交通拥堵、居民投诉等。
商业地产存在的问题及发展趋势戴士潮闻洪大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地。
而如果定位不准、经营不善，则又造成对土地资源的巨大浪费.中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。
专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，即要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。
欲取得这一庞大的市场零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。
而中国商业地产市场的现实情况是：总体不足，局部过热——改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。
一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。
随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。
一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。
那么，国内的商业地产市场究竟是一种什么样的现状？在商业地产的发展进程中存在哪些问题？地产商在今后的商业地产开发中应当避免何种误区？怎样推动商业地产的健康发展？中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路进行了精彩论述。
总体不足局部过热在对当前商业地产形势的总体判断上，荀培路认为，应该承认，我国对商业地产开发和商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字。
最近，有关调查报告引起了中央领导的重视，开始这方面的专业调查。
从有关方面和协会的初步调查结果来看，从总体上判断整个市场的情况是：商业网点总体不足仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。
今年3月份，商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示，2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施，给中小城市带来很大的压力，也极易引发金融风险和贷款风险。
商业地产规划设计决定成败国内商业地产存在五大问题国内商业地产规划设计目前存在五大问题1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。
目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。
在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。
而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。
2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。
发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。
这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。
3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。
尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。
与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。
4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。
商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。
商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。
令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。
5、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。
以深圳为例，商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。
同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。
于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能跟着感觉走了。
规划设计缺乏明确定位五大弊端1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位失误。
商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。
盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。
2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。
笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。
3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。
目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。
在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。
4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。
在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。
5、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。
尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。
先定位再设计首先，要确立策划为先的观念。
商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。
一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。
由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。
其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。
对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种“先做后改”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。
修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地……“先做后改”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则不达。
其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。
开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
话题缘起一个成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，都应当能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都应具备一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，当前因尚无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，因此给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。
比如深圳目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者因不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果导致塔楼住宅一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
相关评论商业设计不能重销售轻经营某社区规划了数千平方米的商业街，每间商铺面积80—100平方米，整体规划十分工整，单铺总值约200—300万元也比较合适，但推向市场后反应平平。
究其原因，主要有二：一是商铺单铺面积过大，社区的便利店、服务店一般面积在30、50平方米最经济实用，而该商业街单铺面积超出实际需求面积两倍，意味着租金价格上不去，投资价值大大下降；二是适合较大面积经营的店面，一般是餐饮、美容美发等需要后台空间的业态，但是该商业街在烟道、排污、上下水等配套方面严重不足。
上述这种只看到商铺销售的表面，忽视商铺经营定位内在空间、配套需求的现象，目前在商业地产领域比较普遍。
有的社区商业街为达到街铺面积最大化，设计时逢路必划铺，不管是正街还是背街，甚至临着小区车道也划街铺，推向市场后造成严重的空置。
有的在实施商场铺位分割时，为达到扩大投资客层面、迅速销售的目的，尽可能划成“蚂蚁铺”，反正面积越小越好卖，结果整个卖场通道太多，消费者逛商场如同进入迷宫，使得商场生存机率大大降低……商业设计重销售轻经营，其后果十分严重：一方面由于商铺脱离经营市场的需求，使项目销售风险加大，一方面由于投资者对商业设计不是十分专业，买铺到手后发现由于设计不合理，实用性差造成租赁困难，给开发者和投资者都带来了较大的风险。
所谓“商铺”，有“商”才有“铺”，“铺”的价值是建立在“商”的基础上的。
一个真正成熟的商业地产开发，在重视商铺销售的同时，必须立足于商业市场规律，充分兼顾商铺销售后续的招商、经营、管理，才能实现开发者、经营者、投资者的“多赢”。
结论商业地产对于很多发展商来说，是一个全新的领域，受以往住宅开发的销售形势和后期物业管理模式的影响，发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者。
只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
大型商业地产规划设计的重点建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。
第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。
一、大型商业物业的空间个性现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。
做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。
SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。
二、大型商业物业的人情尺度营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。
可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。
