社区商业规划布局与业态组合

解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。

在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。

社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。

因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。

符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。

准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。

巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。

二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。

⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。

⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。

邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。

曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。

商业物业大多采取出售的方式。

由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。

社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。

”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。

从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。

位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。

同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。

红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。

红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。

”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。

比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。

社区商业规划布局与业态组合规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；■ 必备性商业：满足生活基本需求；■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。

一、社区商业的含义：“Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。

1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。

从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。

在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。

二、社区商业一般配置的商业业态：社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。

商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。

新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分）一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。

二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。

新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。

目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。

本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。

一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。

考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。

假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。

服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。

餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。

休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。

当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。

社区商业业态布局研究作者：梁旭华来源：《建筑建材装饰》2017年第01期摘要：城市建设的发展让社区商业逐渐成为其发展的重要组成部分，并愈加展现出巨大的价值空间，以及极具优势的发展前景。

做好社区商业业态布局已经日渐成为城市发展建设相关部门所需要考虑的重要内容。

基于此，本文就社区商业业态布局进行分析研究，以供参考。

关键词：社区商业；业态布局；分析研究中图分类号：TU247文献标识码：A文章编号：1674-3024（2017）01-138-021.我国城市社区商业的现状首先社区商业的布局存在不均衡之处，很多社区商业布局分散凌乱，没有进行合理的规划。

一些社区的商业区数量比较少，功能设施相对落后。

其次，商业社区业态结构尚不合理，基本上每个城市社区商业区都配备有大型的综合超市，能够满足社区居民的基本生活需求，但是其他菜市场、娱乐休闲场所、便民服务中心等设施存在不足的情况。

再者，城市社区的商业的经营模式还需提升，大部分的社区商业还带着传统集镇的商业模式特点：商品的质量和商品的数量，以及从业人员的专业技能和道德水平有所欠缺。

这都不不能满足城市社区居民更高层次的需求。

有些商业区和社区居民居住地混杂开设，有些饭店的噪声污染也严重影响着居民的生活。

这种传统的经营管理模式不仅仅存在着安全隐患，还存在大量的治安安全隐患与环境污染隐患。

最后，在进行商业社区建筑设置的时候存在着与现实商业区业态分布不相符之处。

在进行房地产开发的时候，部分开发商过于注重居民住宅的需求而忽视了商业区的分布建设，或者以传统的概念建设商业物业，不能满足人们对大型商业、餐饮、菜市场等商业业态的需求。

2.社区商业的规模业态及其规划布局2.1社区商业的规模确定社区模式的开发规模直接决定了后期商业区的布局和规划，因此，在《城市居住区规划设计规范》所规定的千人指标不适用的情况下，我们应该根据社区所处的城市区位、目标辐射区域的差异，因地制宜地做出动态的安排。

按照辐射居民范围的大小不同可以将社区的商业规模进行三种不同类型的划分：外向型社区商业、中间型社区商业和外在性社区商业。