社区商业规划布局及业态组合

解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。

在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。

社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。

因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。

符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。

准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。

巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。

二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。

⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。

⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。

邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。

曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。

商业物业大多采取出售的方式。

由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。

社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。

”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。

从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。

位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。

同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。

红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。

红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。

”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。

比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。

社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。

随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。

本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。

二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。

通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。

2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。

将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。

在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。

三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。

在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。

2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。

在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。

3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。

社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。

目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。

本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。

一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。

考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。

假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。

服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。

餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。

休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。

当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。

社区商业规模与业态规划分析摘要：社区商业的开发及运营模式在很大程度上决定着其盈利空间与发展前景。

本文结合社区商业消费者的购买行为特点和社区商圈的辐射力等方面分析了社区商业开发及运营的要点，着重从开发商的角度分析了如何确定社区商业的开发规模及业态规划。

关键词：社区，商业业态，规模The Strategy for Community Commerce Scale and FormAbstract：The development and management style of community commerce always decide its trend and success. The article first the analyses the community consumers’behaviour and the commerce cycles, then analyses the scale and form of the community commerce.Key words: community; form of commerce; scale伴随着南通城市商业分布的多元化、离散化，社区商业这一商业模式日趋重要，其巨大的价值空间和发展前景已经为开发商和广大投资者所认同。

在肯定社区商业在我国发展前景的同时，我们也发现社区商业在中国的发展相对滞后，目前仍处在模仿、吸收国外先进理论和实践运作的阶段。

怎样基于我国城市居民在消费习惯、消费能力等因素的特征，并结合社区商业运营商在经营业态、经营管理水平等方面的条件，开发适合我国国情的社区商业发展模式，是房产开发商和商业投资者和经营者的共同关注的问题。

1．社区商业综述1.1 关于社区在“社区商业”概念中，“社区”是一个重要的概念。

德国社会学家腾尼斯指出：社区是指社会的一个区域，是在一定地域范围内，由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境，共同的文化背景和生活方式，共同的利益和需求的社会生活共同体。

社区商业业态布局研究作者：梁旭华来源：《建筑建材装饰》2017年第01期摘要：城市建设的发展让社区商业逐渐成为其发展的重要组成部分，并愈加展现出巨大的价值空间，以及极具优势的发展前景。

做好社区商业业态布局已经日渐成为城市发展建设相关部门所需要考虑的重要内容。

基于此，本文就社区商业业态布局进行分析研究，以供参考。

关键词：社区商业；业态布局；分析研究中图分类号：TU247文献标识码：A文章编号：1674-3024（2017）01-138-021.我国城市社区商业的现状首先社区商业的布局存在不均衡之处，很多社区商业布局分散凌乱，没有进行合理的规划。

一些社区的商业区数量比较少，功能设施相对落后。

其次，商业社区业态结构尚不合理，基本上每个城市社区商业区都配备有大型的综合超市，能够满足社区居民的基本生活需求，但是其他菜市场、娱乐休闲场所、便民服务中心等设施存在不足的情况。

再者，城市社区的商业的经营模式还需提升，大部分的社区商业还带着传统集镇的商业模式特点：商品的质量和商品的数量，以及从业人员的专业技能和道德水平有所欠缺。

这都不不能满足城市社区居民更高层次的需求。

有些商业区和社区居民居住地混杂开设，有些饭店的噪声污染也严重影响着居民的生活。

这种传统的经营管理模式不仅仅存在着安全隐患，还存在大量的治安安全隐患与环境污染隐患。

最后，在进行商业社区建筑设置的时候存在着与现实商业区业态分布不相符之处。

在进行房地产开发的时候，部分开发商过于注重居民住宅的需求而忽视了商业区的分布建设，或者以传统的概念建设商业物业，不能满足人们对大型商业、餐饮、菜市场等商业业态的需求。

2.社区商业的规模业态及其规划布局2.1社区商业的规模确定社区模式的开发规模直接决定了后期商业区的布局和规划，因此，在《城市居住区规划设计规范》所规定的千人指标不适用的情况下，我们应该根据社区所处的城市区位、目标辐射区域的差异，因地制宜地做出动态的安排。

按照辐射居民范围的大小不同可以将社区的商业规模进行三种不同类型的划分：外向型社区商业、中间型社区商业和外在性社区商业。

社区商业发展状况浅析目录前言一、国外社区商业发展概括与特点二、中国社区商业发展现状分析1、政策环境2、行业规模3、生存状态4、理论与实践的缺失三、中国社区商业发展趋势相关因素1、中国城市化进程概况：2、中国连锁经营企业发展进程概况：3、中国电子商务等新兴商业模式概况：4、中国社区型消费行为分析5、社区商业规划布局与业态组合6、中国社区商业开发模式研究四、社区商业发展趋势趋势一：政府对社区商业的规划力度加强趋势二：购物中心造就大型社区商业趋势三：便利店、生鲜超市、菜市场是社区商业的重要组成部分1、便利店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分。

2、生鲜超市、菜市场以与净菜市场对社区的作用不言而喻。

趋势四：社区商业也开始细分市场趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证五、中国社区商业前景社区商业发展状况浅析前言社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民基本综合消费为目标的属地型商业形态。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

一、国外社区商业发展概括与特点社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普与，以与城郊新建的发达的高速公路网，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店与其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近交通要道，顾客购物来去便利。

国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。

在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。

本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。

概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。

1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。

1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。

1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。

二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。

2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。

2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。

2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。

2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。

三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。

3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。

3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。

商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。

通过市场调研，分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为，了解竞争对手的优势和劣势，确定项目的目标客群和定位。

定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。

例如，商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。

确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理，提高项目的竞争力和知名度。

业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。

通过市场调研和竞争对手分析，确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。

主力业态是项目的核心业态，通常占据较大面积和销售额。

特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等，用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。

支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等，为项目提供基础配套服务。

合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力，增加客流量和销售额。

在商业地产项目的定位和业态组合分析中，以下几个因素需要考虑：1.市场需求：了解目标客群的需求，包括消费水平、消费习惯、消费心理等。

同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手，确定项目的市场空间和竞争优势。

2.地理位置：商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。

不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同，需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。

3.目标客群：明确项目的目标客群，包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。

根据目标客群的需求和消费习惯，确定项目的定位和业态组合。

4.竞争对手：分析竞争对手的优势和劣势，了解他们的定位和业态组合。

通过竞争对手分析，确定项目的差异化特点和竞争优势，进行市场定位和业态组合的策略选择。

5.资金预算和风险：商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。

根据项目的规模、定位和业态组合，评估项目的收益率和风险，并进行合理的资金预算和风险控制。

社区及社区商业业态划分说明社区及社区商业业态划分说明一、社区划分说明（一）按规模划分1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口1000 0人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分1、老社区是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明（一）社区商业中心、商业街社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。

包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。

根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。