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为什么重庆的“地票”制度难以照搬上海？
肖霖宕
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2017(000)010
【摘要】今年5月26日,全国人大财经委副主任黄奇帆在复旦大学作报告,提出建立房地产市场调控五大长效机制：土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。
他对于五大长效机制的阐述条分缕析、逻辑清晰,给人印象深刻,对于上海建立房地产市场基础性制度和长效机制有较强的参考性。
但是由于各地的情况不同,重庆的地票制度在上海不一定适用。
【总页数】1页(P62-62)
【作者】肖霖宕
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F832.3
【相关文献】
1.反思与改良:地票制度疑与探——以重庆地票制度运行实践为例 [J], 杨飞
2.对新型城镇化背景下地票交易制度风险防范的思考--以重庆市地票交易为例 [J], 项树明;邹士鑫;郑畅
3.重庆市地票制度改革现实意义研究r——以重庆市秀山土家族苗族自治县为例[J], 宋江
4.完善重庆地票制度的思考--基于地票性质及功能的视角 [J], 黄美均;诸培新
5.重庆地票制度研究r——基于制度经济学的视角 [J], 何雨可
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访谈摘要：1、我们市委市政府从来没有从“重庆模式”上去想问题。
重庆这几年工作的最主要特征，就是按照党中央“科学发展观”的要求进行探索。
2、我们明明做了五方面的事（五个重庆、开放高地、共同富裕、核心价值观、民主法治），是很系统的事。
为什么你们只说我们两方面（唱红打黑）？这个问题该我问你。
3、我认为社会主义追求的本质就是八个字：民主法治、共同富裕。
而民主法治就是要实现公平正义，讲公平正义，不能仅从主观愿望出发，看到什么就解决什么，这不行，关键要有制度性安排。
4、农民工户籍改革，是一个还欠帐问题，给为城市发展做十年五年贡献的人一个城市户籍，给他们一个城市居民的待遇，这是人权的体现。
5、重庆地方债务不到20%，在安全警戒线内。
6、中国目前的改革，不能当口号来念经。
改革一定是在解决问题中推进的，绝不是为改革而改革。
7、如果一个社会群体只有五千或一万人，一个人的声音所有人都能听见，他的演讲能力、管理能力大家都比较了解，一人一票是合理的。
但几百万人甚至更多，这个人在哪，谁都不了解，凭什么一人一票就准确呢？就有个分层的问题。
我们探索的是基层一人一票，分层选出领导层，这个对中国很适应，很合理。
一改革不能当口号来念也不能照书本想当然主持人：今年是邓小平南巡讲话20年，改革再度成为舆论焦点，认为必须要继续改革，不改革就是死路一条。
你认为，目前改革改什么？怎么改？黄奇帆：小平同志当年到上海浦东视察的时候，我有幸陪在他旁边，直接聆听他南巡讲话中很多重要指示。
改革，是一种制度的调整，一定会涉及到观念的冲突，又一定涉及到利益的冲突，所以会有人抵制。
改革还有代价、有成本，如果条件不许可，支付不了代价和成本，改革也只能放慢进程，积累到条件成熟再进行。
在改革的推进中，一般我们有两种方法，一种是摸着石头过河，通过做试点、探索积累经验，再以点带面进行推广；另一种是触一发而动全身，是系统工程，涉及到方方面面，这个时候要有顶层设计。
总体而言，改革，应该是领导层的顶层设计、重大决策与基层的试点、探索相结合。
重庆地票七年作者：暂无来源：《资源导刊》 2016年第5期谢必如白文起杨裕海今年1月1日，《重庆市地票管理办法》正式实施。
自此，引发全国关注的城乡统筹制度创新——重庆地票制度改革已风风雨雨地走过了7年。
作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，重庆市于2008年12月成立了农村土地交易所，同年12月4日，首张地票成功拍卖。
地票改革实践的大幕就此拉开。
7年来，重庆市不断完善复垦、交易、使用和价款分配等环节设计，已基本形成了地票制度框架体系。
据统计，截至2015年12月底，重庆已累计交易地票17.29万亩、345.66亿元；地票质押8354亩，金额12.23亿元；地票使用11.7万亩。
从实践来看，地票制度在保护耕地、保障农民权益、统筹城乡土地利用、促进新型城镇化发展等方面的作用日益显现，成为重庆统筹城乡发展的重要制度成果。
从试点探索到建章立制，重庆地票走过了怎样的道路？地票制度改革下一步该如何走？带着问题，记者进行了深入探访。
制度创新：以市场化破解城乡用地难题重庆市探索地票改革的思路是，以保护耕地和实现农民土地财产价值为目标，建立市场化复垦激励机制，引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地，形成的指标在保障农村自身发展后，节余部分以地票方式在市场公开交易，可在全市城乡规划建设范围内使用。
重庆市市长黄奇帆表示，地票这一制度创新，主要基于三方面的理论逻辑。
首先，地票制度是被异化的城镇化路径的正常回归。
全球城镇化的普遍规律是，城市建设用地增加，农村建设用地相对减少，但农耕地不仅不会减少，还会有所增加。
我国城镇化却出现了与之相悖的情形。
其次，地票制度是产权经济学的创新实践。
农村土地为集体所有，农民有使用权，但无处分权。
我国农村土地集体所有制产权模糊，导致出现了“人人有份，户户无权”的状况，土地产权很难“动”起来。
地票制度针对农村建设用地比较模糊的产权状况，进行确权分置：土地所有权归集体，将土地使用权视为一种用益物权归农民，所有权和使用权按比例获得各自收益，并将耕地复垦验收合格票据化形成的地票，交由政府设立的土地交易所组织市场交易。
重庆召开两江新区成立新闻发布会黄奇帆答记者问2010-06-21 10:13:00 来源: 重庆日报(重庆) 跟贴 0 条手机看新闻两江新区的成立，吸引了中外媒体聚焦重庆。
昨日（18日），市政府召开新闻发布会，市长、两江新区开发建设领导小组组长黄奇帆出席发布会，向记者介绍了两江新区的由来、设立的意义和功能、发展目标、政策、管理结构、产业布局等六个方面的情况，并回答了记者提问。
中央驻渝新闻单位、境外驻渝新闻机构、市属新闻媒体的近70名记者到会采访，发布会现场座无虚席，且一再加座。
听了情况介绍后，各媒体记者争先恐后，踊跃发问，11家媒体记者争取到了提问机会。
市委常委、两江新区开发建设领导小组副组长、两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明，副市长、两江新区开发建设领导小组副组长童小平，市政协副主席、两江新区开发建设领导小组副组长吴家农出席新闻发布会。
市发改委、两江新区、渝北区、江北区、北碚区相关负责人出席了发布会。
由来两年筹划最终面世“从两江新区提出到批准差不多两年时间。
”黄奇帆介绍说。
2008年4月，为了贯彻落实“314”总体部署，我市向温家宝总理汇报工作时提出，请求国家给重庆更多支持，并提出要扩大重庆的开发开放，在西部形成增长极。
温总理随即批示，责成国家发改委等有关部门研究这一问题。
当年6月，国家发改委牵头，由50多个部委、200多名人员到重庆进行历史上最大的一次调研。
在这次调研中，国家发改委提出了设立新区的想法，并把重庆开发开放新区定名为“两江新区”。
2008年底，国务院3号文件出台，其中明确提出在重庆设立两江新区，并责成我市加快提出两江新区设置的方案。
温总理在2008年底到重庆考察时也指出：“有关部门要认真研究两江新区事宜。
”2009年，李克强副总理到重庆考察，听取重庆汇报时特别指出，重庆是中西部唯一的直辖市，提出设立两江新区的想法，主要是树立一面旗帜。
2009年4月，我市正式向国务院报告两江新区构想的方案，请示意见。
21世纪经济报道/2010年/3月/15日/第004版论坛城乡统筹的重庆策略中国金融40人论坛顾问重庆市市长黄奇帆大城市与大农村并存、城乡二元结构矛盾突出，是重庆与京津沪三个直辖市的显著区别。
这决定了我们有与其它直辖市不同的使命。
贯彻落实胡锦涛总书记“314”总体部署和国发3号文件，我们必须协同推进城市化、工业化、城乡统筹一体化，其中，最核心的问题就是“三农”问题。
对重庆“三农”的总体认识要改变当前农业生产经营分散、农村要素资源配置不活跃、劳动力素质不高的状况，重点是提高农业生产力和发展中小城镇。
首先，提高农业综合生产能力、保障农产品有效供给。
未来10年，全市所需建设用地将超过2000平方公里，但要坚守3300万亩耕地红线，达成这个目标的根本途径是加快城市化进程，引导更多农民整户进城，采取城乡建设用地置换和耕地占补平衡等方式来保证。
并不断推进科技兴农，发展高产高效、优质安全的生态农业；完善现代农业生产服务体系。
其次，大力发展农村非农产业。
随着工业化、城市化进程的加快，城市对农村的辐射力和带动力不断增强，城乡结构、农业农村内部结构都发生了变化。
去年重庆全市农业增加值占GDP 的比重为9.3%，首次下降到10%以内，这是三次产业结构调整的历史性突破。
今后农业增加值占比要争取每年下降0.5个百分点，到2020年前后下降到5%以内。
与此同时，大力发展农村二三产业，让更多农民靠工商服务业谋生，力争2020年，农业就业比重从现在的48%下降到20%以内。
再次，加快发展小城镇。
小城镇是城市群的末端，一头承接大中城市，一头联系广大农村，在城市化进程中起着特殊作用。
我们应继续整合小城镇建设专项资金，支持小城镇基础设施建设，完善配套服务功能，吸引更多农民集中居住，把市级中心镇和建制镇培育成人口集聚、产业集聚和商品集聚的中心。
此外，妥善解决农民工转移问题。
现在全市800多万农民工，400多万到沿海打工，300多万在本地就业；随着工业化进程的加快，预计三年后农民工流向会转变过来。
《瞭望》文章：农地交易的重庆实验文/黄奇帆通过建立农村土地交易所，开展“地票”交易和实物交易，重庆市正在尝试破解中国城市化“土地之困”城市化过程中，全球存在的普遍规律是，城市建设用地大量增加，农村建设用地相应减少，土地集约化利用水平不断提高。
由于城乡二元体制阻隔，我国城市化出现了与之相悖的情形。
以1996-2004年为例，农村人口减少了11%，而农村居民点建设用地却增加了1.7%。
全国耕地紧逼18亿亩保护红线。
城市化、工业化进程，正在遭遇严峻的“土地困局”。
2005年，国土资源部批准部分城市开展城乡建设用地增减挂钩试点，2008年又发布《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，一定程度缓解了城镇建设用地压力，同时为规模经营和发展现代农业创造了条件。
但也存在挂钩范围较小、主要依靠行政性指令配置资源、市场机制作用发挥不够、农民权益保障不够充分等问题。
为此，中央提出了建立城乡统一的建设用地市场的新要求，寄望通过市场化交易平台，弥补试点工作中的不足，更好地实现城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的目标，促进土地集约化利用，走出“土地困局”。
作为国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆市在全国率先探索建立农村土地交易所，开展“地票”交易和实物交易，力求盘活农村存量土地资源，统筹并优化城乡土地利用。
城乡统一的建设用地市场2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，标志着全国首个城乡统一土地交易平台应运而生。
2009年1月，国务院印发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(国发…2009‟3号)文件，明确要求“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规。
”重庆农村土地交易所，是以“地票”和农村土地承包经营权、集体建设用地使用权等实物交易为主要交易品种的集中性交易平台。
“地票”是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。
黄奇帆：重庆“没有模式”作者：李妍来源：《西部大开发》2013年第04期编者按：2007年，重庆获批成为我国统筹城乡综合配套改革试验区，此后连续5年保持15%的经济增速。
5年间，重庆在“地票”、城乡土地资源流转、农民工户籍制度改革、“双轨制”住房及公租房规划等方面都进行了实践探索。
改革之刀都直接指向制度改革和民生热点的最深处。
重庆市黄奇帆市长希望做一个智慧型改革的推动者、资源优化配置型改革的探索者、转变发展方式的实践者。
智慧型改革不断深入和探索记者：重庆经济连续5年高速增长，得益于哪些优势？是否能总结供全国学习的“重庆模式”？黄奇帆：没有模式，只有智慧型改革的不断深入和探索。
重庆有很多机遇，比如西部大开发政策，15%企业所得税优惠政策长期执行。
胡锦涛同志提出的重庆新阶段发展的“314”总体部署，明确了重庆的定位——成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市。
重庆也是全国城乡统筹综合配套改革试验区，这让重庆享受到了财税改革、农民工户籍制度改革、双轨制住房改革、地票交易等制度改革的红利；同时，重庆也有两江新区开发开放和两个保税区的机遇，以及三峡库区、少数民族地区等一系列优惠政策。
除了制度政策优势，重庆开放的动力也在加强。
进出口总额5年翻了三番，达到532亿美元。
利用外资5年增长10倍，达到106亿美元，规模全国前八。
在整合国内外资源上，在基础设施、工业项目、房地产和服务业方面，重庆也在加大内外资的引进力度，还与央企达成合作，形成内需和资源优势。
“地票”交易制度记者：重庆的“地票”是如何实现城乡之间的资源流转的？黄奇帆：2008年底，我们打算进行一种大胆的尝试，创设一种将农村用地指标转移到城市使用的交易品，也就是“地票”，主要指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等闲置的农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的建设用地指标。
中国经济新常态与深化综合改革国际研讨会暨中国留美经济学会2015年度国际学术研讨会在13日渝开幕。
重庆市长黄奇帆结合重庆的经济社会发展实践，通过讲述改革开放创新的五个案例，展示了重庆在经济新常态下的发展轨迹，以及如何利用改革开放创新推动经济持续平稳健康发展的一些思考。
黄奇帆讲了五个方面的问题:第一，重庆如何创新性地承接东部地区的加工贸易产业，尤其是电子信息产品。
他讲两个创新之处。
一是产业集群化，把零部件生产与最终产品组装连成一体，使500美元的电脑，有70%的增加值留在重庆，而原来的广东只留下20%。
二是，重庆承接加工贸易的离岸结算业务，使更多的增加值留在国内。
第二，开创“三个三合一”的开放体系。
经过多年努力，重庆形成了水陆空三个国家级的枢纽、三个一类口岸、三个保税区的“三个三合一”。
在所有省市中，重庆是中国唯一有这个特征的地方。
第三，加快“农转非”，实现城乡一体化发展。
多年来，重庆已经把270万个农民工转为城市居民，加上这些农民工的家属，重庆市等于吸收了400万农村户籍人口进城。
一方面增加城市生产及消费能力，一方面给留在农村的人口提供更大的农业集约化生产空间。
第四，地票制度资源优化配置。
这是在不减少农村农业生产用地的前提下，为城市发展提供更多土地的创新机制。
农民把宅基地复垦，用复垦的土地变成地票，市区的开发商，或其它企业，通过地票交易所，用每亩大约20万元的价格取得地票，才可能在市区买到等量的土地进行开发。
第五，投融资扶持战略性新兴产业发展。
中国推出了“中国制造2025”，重庆政府在几十个产品的门类中，考虑优先发展十个行业：芯片及液晶面板等电子核心部件、物联网、机器人及智能装备、石墨烯及新材料、轨道交通及通用航空等高端交通装备、新能源汽车及智能汽车、综合化工、页岩气、生物医药、环保产业等。
这十个行业去年是600亿产值，到2020年应该可以让它发展到1万亿，需要投资6000亿。
黄奇帆提出用投融资形式，以政府为主导，帮助企业融资，集中力量推动重庆新兴产业发展。
重庆开启农村土地“地票”交易中国正在加速城镇化、工业化进程，必然会有大量的城市建设用地需求。
当前实行的“占补平衡“耕地保护政策，是先占后补，区域自主平衡。
占地在先，是刚性的；造地在后，是柔性的，所以时间和质量都不能保证。
目前，城市人均建设用地80~100平方米，而农村人均建设用地在200~250平方米。
如果未来有1亿农民转移进城，就可将2500万亩建设用地复垦为耕地。
实现城乡建设用地增减挂钩，是保障国家18亿亩耕地不减少的战略性措施。
重庆是国家城乡统筹改革试验区，今年国务院3号文件明确支持设立重庆农村土地交易所。
在国家发展和改革委、国土资源部、农业部等部委的指导下，重庆进行了城乡建设用地增减挂钩探索，并通过重庆农村土地交易所具体实施。
备受关注、被舆论称为“中国农村土地改革的创举”和“意义不亚于当年成立的证券交易所”的国内首个农村土地交易平台———重庆市农村土地交易所，自2008年12月4日挂牌以来，已开展了7宗“地票”交易，总计交易面积2400亩，交易金额近2亿元。
日前，重庆市常务副市长黄奇帆在出席中国农村经济论坛期间向记者详解了土交所的运作模式和机制。
“地票”的含义及运行程序重庆设立农村土地交易所，主要开展实物交易和地票交易。
实物交易主要是指耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。
地票交易是土地交易的主要交易品种和重要创新。
所谓地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
地票运行有四个环节——复垦。
将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，进行专业复垦。
验收。
以土地管理部门严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。
家住江津区李市镇孔目村的村民肖侦贤怎么也想不到，自己能够住上崭新明亮的房子。
肖侦贤告诉记者，她家的祖屋原来在距离新居大约300米左右的山腰上，有260平方米，虽然面积很大，但早已破旧不堪，成了危房。
去年以来，当地政府对农村建设用地实施复垦，她家才有换房的机会。
肖侦贤家乔迁新居得益于重庆市正在试点推行的“地票交易促城乡统筹发展”试点。
2008年12月4日，作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，经国务院批准，成立了全国首个农村土地交易所———重庆农村土地交易所，探索农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易，解开“城市发展扩张缺乏空间，农村建设用地闲置”的疙瘩。
截至2010年6月8日，重庆农村土地交易所共交易“地票”20000亩，成交额为21.36亿元，成交均价10.68万元/亩，最高成交单价14.50万元/亩。
北京大学国家发展学院院长周其仁认为“地票”制度设计属全国首创，在农村土地制度改革方面具有重大意义的政策创新。
“地票”与住房梦江津区土地收购储备中心主任李正清介绍，江津区从2007年开始就开展农村宅基地复垦，把分散的废弃宅基地复垦成耕地，增加耕地面积4180亩。
肖侦贤给记者算了笔账，买新房获得了四个方面的优惠或补贴。
第一，可以持宅基地复垦证在村里新建的居民点(即巴渝民居)按照成本价的80%买一套住房，也就是说巴渝民居的成本价是650元/平方米，面积180多平方米，相当于政府补助24000元左右；第二笔是购房补助，一次性补贴30000元，按260平方米计算，大致是按照115元/平方米的价格进行补贴；第三笔是响应“巴渝民居”建设，市、区两级部门补助6000元；第四笔是原宅基地复垦成耕地后，除去原房屋占地面积之外的复垦地，每亩可获得1000元补助。
按孔目村“巴渝新居”建设标准，一套房子11万多元，肖侦贤家购房省去了一半多的购房款。
孔目村村支部书记张福云告诉记者，目前，全村已有32户村民通过宅基地复垦，获得购房优惠或补助，住进了村里统一规划建设的新居。
胡舒立对话黄奇帆：重庆“新经济政策”财新·胡舒立高低错落的山城，笼在淡淡的雾气之中。
嘉陵江与长江穿城而过，浪潮奔涌。
人流拥堵的街道，和长江边上设计新潮的、状若“坦克”的重庆大剧院，无不彰显着这个中国内陆最大城市经济疾行的雄心。
从13年前成为直辖市以来，重庆的发展从未像现在这般异军突起，58岁的重庆市长黄奇帆因此而格外引人注目。
2009年，国务院以当年“三号文件”形式，明确了重庆的发展思路。
重庆成为内陆惟一保税港。
随即，重庆市政府将这些政策分解为上百项任务，下达区县或政府各部门。
这一年，重庆GDP增速列全国第三，利用外资的增速排在全国首位，国有资产规模居全国第四。
继浦东新区、滨海新区之后，优惠政策更丰富的两江新区在此崛起。
在这年年底，原重庆市常务副市长黄奇帆成为重庆市代市长，并于今年1月正式出任重庆市长。
黄奇帆在重庆经济领域“新政频仍”，他本人坦言敢言，与媒体交谈也并不在少。
惜乎他忙记者也忙，许多事又在摸索之中，交谈无不匆匆，记载仍是片断。
我们期待获知他更完整的思考。
9月下旬，按事前约定，我们专赴重庆，在黄奇帆的办公小楼与他交谈了整整八个小时。
采访从上午10时40分至晚7时，即使中间在小楼一层午餐时，他也仍在谈，我们则边吃边记，采访并未中断。
当下外界对重庆经济，有热望也有疑虑，有期待也有异议。
人们在问：重庆的著名融资平台“八大投”（即重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司，均由重庆政府拥有、授权经营，是重庆基础设施、城市建设等公共领域重大项目重要的投融资平台——编者注）依赖土地运作，运营资金庞大，角色如何定位？风险如何控制？刚刚施行的户籍改革，以及涉及“土地证券化”试验的“地票”制度，从理论到实践怎么摆脱强征农民土地的嫌疑？为推行住房“双轨制”改革而一次性推出的公屋建设计划，是否超出财政支付能力而透支未来？此外，关于国资的地位，关于民营经济的发展，关于政府角色的认知，许多问题萦绕人们心头。
地票家住江津区李市镇孔目村的村民肖侦贤怎么也想不到，自己能够住上崭新明亮的房子。
肖侦贤告诉记者，她家的祖屋原来在距离新居大约300米左右的山腰上，有260平方米，虽然面积很大，但早已破旧不堪，成了危房。
去年以来，当地政府对农村建设用地实施复垦，她家才有换房的机会。
肖侦贤家乔迁新居得益于重庆市正在试点推行的“地票交易促城乡统筹发展”试点。
2008年12月4日，作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，经国务院批准，成立了全国首个农村土地交易所———重庆农村土地交易所，探索农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易，解开“城市发展扩张缺乏空间，农村建设用地闲置”的疙瘩。
截至2010年6月8日，重庆农村土地交易所共交易“地票”20000亩，成交额为21.36亿元，成交均价10.68万元/亩，最高成交单价14.50万元/亩。
北京大学国家发展学院院长周其仁认为“地票”制度设计属全国首创，在农村土地制度改革方面具有重大意义的政策创新。
地票”与住房梦江津区土地收购储备中心主任李正清介绍，江津区从2007年开始就开展农村宅基地复垦，把分散的废弃宅基地复垦成耕地，增加耕地面积4180亩。
肖侦贤给记者算了笔账，买新房获得了四个方面的优惠或补贴。
第一，可以持宅基地复垦证在村里新建的居民点(即巴渝民居)按照成本价的80%买一套住房，也就是说巴渝民居的成本价是650元/平方米，面积180多平方米，相当于政府补助24000元左右；第二笔是购房补助，一次性补贴30000元，按260平方米计算，大致是按照115元/平方米的价格进行补贴；第三笔是响应“巴渝民居”建设，市、区两级部门补助6000元；第四笔是原宅基地复垦成耕地后，除去原房屋占地面积之外的复垦地，每亩可获得1000元补助。
按孔目村“巴渝新居”建设标准，一套房子11万多元，肖侦贤家购房省去了一半多的购房款。
孔目村村支部书记张福云告诉记者，目前，全村已有32户村民通过宅基地复垦，获得购房优惠或补助，住进了村里统一规划建设的新居。
重庆“地票”带来了什么作者：陶卫华来源：《资治文摘》2009年第03期地票改革才刚开始，操作的完整循环尚未画圆，要等到地票落地，开发商拍得相应的城市建设用地并使用，整个交易才算完成。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所成立并举行首场交易会，现场屏幕挂出了首单地票---标号：08001，面积：300亩，起拍价：1280万元。
现场12家竞标单位争相举牌，经过多轮角逐，最终被重庆玉豪龙实业有限公司以2560万元拍下。
其后，重庆城市建设投资公司以6420万元拿下了另一宗800亩土地的地票。
重庆建设用地指标交易由此走出第一步。
重庆市常务副市长黄奇帆告诉记者，地票是目前重庆农村土地交易所的主要交易类型。
它来源于农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地。
这些用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的指标形成地票并在农村土地交易所公开交易。
此次交易的两张地票，主要来自于江津区广兴镇等乡镇集体建设用地复垦项目、城口县东安乡等乡镇集体建设用地复垦项目、铜梁县侣俸镇石河村文曲砖厂废弃地复垦项目等。
在土地流转被广为热议的当下，地票这一新鲜的形式究竟会带来什么？实行土地整理的乡村，能否收获更多的土地价值？拍得地票的企业，又如何让地票最终落实为建设用地？这些问题，牵涉着重庆土地交易所的未来。
“先造地后用地”重庆市国土房管局副局长董建国介绍说，在具体操作上，地票借鉴了国土资源部正在推行的一种“城乡建设用地增减挂钩”政策。
所谓“城乡建设用地增减挂钩”，是指在国土资源部门直接监管下，把农村宅基地等作为“拆旧复垦区”，与拟增加建设用地的“新建区”组成项目区，通过把拆旧复垦区的农村建设用地整理为耕地，然后在新建区划出相应的城市建设用地，实现城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。
“挂钩政策出来之后，我们做了认真的研究，觉得重庆的城乡统筹在这方面有文章可做。
”董建国说。
农村土地交易所要解决农村土地集约化、市场化的问题，需要有效利用农村闲置和低效利用的建设用地。
创新农地管理统筹城乡用地
黄奇帆
【期刊名称】《重庆国土房产》
【年(卷),期】2008(000)006
【摘要】党的十七届三中全会提出2020年我国农村改革发展的基本目标任务，并对当前和今后一个时期农村改革发展作出部署，特别强调稳定和完善农村基本经营制度，健全严格规范的农村土地管理制度。
本文结合十七届三中全会精神，联系重庆的实践，就健全严格规范的农村土地管理制度谈几点学习实践科学发展观的做法与体会。
【总页数】2页(P5-6)
【作者】黄奇帆
【作者单位】重庆市常务副市长
【正文语种】中文
【中图分类】F321.1
【相关文献】
1.统筹城乡用地优化用地结构和布局——对富平县城乡用地结构和布局的调查[J], 李延红;田焕英
2.统筹城乡背景下农地流转的模式及风险规避——以成渝全国统筹城乡综合配套改革试验区为实证 [J], 丁新正
3.一增一减统筹城乡发展--广西实施城乡建设用地增减挂钩统筹城乡协调发展略记[J], 石钖;张敏;伍晓翔
4.首届统筹城乡企业改革发展论坛暨第六届中国管理咨询高峰会即将在重庆召开——统筹城乡企业改革发展创新与商机 [J],
5.莱芜市加快统筹城乡发展推进建立统筹城乡建设用地使用制度 [J], 刘文增
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引领城乡统筹一体化的制度创新—就地票制度访重庆市市长黄奇帆重庆农村土地交易所的地票制度引起了社会的广泛关注：媒体争相采访报道，各省市有关单位前去观摩、考察的有150多批次，全国人大《土地管理法》修订调研组、国家发改委、国土资源部以及理论界有关专家学者给予了较高评价。
徐绍史部长在视察后指出：“地票交易工作总体运行规范良好，成效明显，可以进一步在扩大地票交易规模、完善收益分配机制等方面进行探索。
”部党组成员、总规划师胡存智表示：“地票制度从构想到实践，都是一项创举，其运行目标、方向、路径清晰，符合党的十七届三中全会有关精神，下一步要在认真总结示范阶段取得成绩的基础上，与整个土地管理制度结合起来，从深层次研究思考，并不断完善。
”全国人大《土地管理法》修订调研组认为，重庆农村土地交易所运作思路有利于促进解决“三农”问题，也有利于城乡统筹发展。
地票是重庆市的一大“发明”，在《重庆农村土地交易所暂行办法》里的表述是“建设用地挂钩指标”，指的是农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。
中共重庆市委副书记、市长黄奇帆用“地票”这个词给予形象地描述提炼后，赋予了地票作为一个标准化权利凭证的更强大的生命力。
近日，本报记者就地票运行的相关情况采访了黄奇帆。
地票创造了一种有效的耕地保护模式记者：重庆农村土地交易所为什么要创设“地票”？它为何引起如此广泛的关注？黄奇帆：目前，中国正处于城市化、工业化快速发展阶段，但在城市建设用地大幅增加的同时，并未出现农村建设用地的相应减少，反而耕地减少的趋势日益严重，加上中国人多地少，粮食安全面临越来越大的压力，党中央国务院提出必须坚守18亿亩耕地红线。
压力的一部分来自于城市化、工业化过程中的一个特殊现象：大量的农民工进城务工。
他们有些人在城市中工作生活了一二十年，为城市建设和发展作出了巨大贡献，但绝大多数仍然没有在城市找到家的感觉，于是在城市打工挣到钱，就在农村老家盖房，逢年过节回农村老家去，叶落归根仍在农村。
所以，虽然十多年来按常住人口统计的城市化率每年增加一个百分点，而农村宅基地并没有明显减少。
同时，进城的农民工总要有个住处，也需要道路、医院、学校等基础设施公共设施——大体上每户需要100平方米城镇建设用地。
这样一进一出，两头用地，耕地保护的压力当然就大了。
据统计，1996~2008年有1.29亿农民工进城，这1.29亿人在城乡两处总共要占用三四万平方公里的土地。
为破解这个难题，把国家的耕地保护政策落到实处，我们就想出了地票这个办法，构建一座统筹城乡建设用地的桥梁。
记者：我国有占补平衡政策，有城乡建设用地增减挂钩政策，一些地方实践的效果也不错。
地票与这些政策相比有何特点？黄奇帆：现在通行的耕地占补平衡是先占后补，“先占”是刚性的，有工业化城市化带来的旺盛需求；“后补”则缺乏硬约束，有些地方可能今年占用的耕地到两三年后也没补上，“寅吃卯粮”；有些地方，未批先占、占优补劣、多占少补。
这样的先占后补，很难保证完全落实到位，所以危及耕地保护红线。
一些地方进行了增减挂钩的尝试，即把农村宅基地复垦整理为耕地，在新建区集中规划建设农民新居，但是置换局限在一个县域内。
重庆的地票有两个明显优点：一是大范围、远距离统筹。
在重庆8万平方公里的土地上，几百公里外的偏远乡村的宅基地和其他建设用地，复垦后也能在城里卖个好价钱，是典型的大城市反哺贫困乡村；二是，地票的规则是“复垦在先”、“先补后占”。
要验收后才能产生建设用地指标，这样做不但能确保农村退出建设用地和城市新增建设用地的平衡，而且由于新增的城市建设用地中只是占用了部分的耕地，这样，不但耕地不会减少，而且有可能增加。
在农民自愿的前提下稳步推进地票，充分保护农民合法权益记者：有人评价，在推动经济和社会发展方面，地票是重大的创新。
地票这个词容易让人联想到股票，它在金融方面有特别的含义吗？黄奇帆：刚才我说到，地票是在城乡建设用地增减挂钩基础上的制度创新，那么创新在哪呢？地票的产生分4个环节，从复垦到验收，相当于增减挂钩的“拆旧复垦”，是项目管理的概念，目的是为了保证耕地复垦的数量和质量，这是必须的。
但是，一旦验收并核发地票，进入交易和使用环节，革命性的变化就产生了。
地票作为一种标准化的权利凭证——可以落地到重庆任何一个需要建设用地指标的地方，在农村土地交易所这个平台上，一个现代要素市场出现了。
通过地票运行，农民的土地使用权这个重要要素激活了；在激活土地这个要素的同时，又给农民工“松绑”了，给了他们一个渠道，使他们有限的主要资产——宅基地使用权可以变为现金。
像股票一样，地票也同样具有价格发现功能，城市的需求方和农村的供应方会自动达到平衡，这个平衡点就是地票的价格，能给农民保护自己的利益提供一个参照；加上在实践中，我们坚守农民自愿的原则，保障了农民的权利，是不会让农民吃亏的。
市场的力量是强大的，在以地票为支点的反哺农村过程中，是市场而不是政府在买单，这就为城乡统筹一体化提供了源源不断的动力。
记者：在具体操作上，如何保障农民的合法权益呢？黄奇帆：对农民合法利益的保护，从操作层面主要体现在五个方面：一是尊重农村和集体经济组织复垦意愿，宅基地以农户自愿为复垦的前提，不强制，不搞运动；集体建设用地复垦，需要2/3以上成员或成员代表同意。
二是复垦环节把关。
凡是要退出宅基地的，不管是在城市还是在农村，必须已经有了相对稳定的工作、住所，而且经过村集体核定后，才能复垦，以避免农民流离失所。
三是优先为农村留足发展耕地空间，复垦形成的指标优先用于农村发展需要，节余的用地指标才作为地票进行交易。
四是实行基准价格保护。
从现在看，这个担心是多余的，一年半来，地票已经从开始时的每亩8万元涨到17万元了。
五是交易收益分配，全部用于“三农”，其中80%给原宅基地的户主，20%给集体经济组织，用于新农村建设等。
而且，刚才说过，复垦出来的耕地，原有农户还可以通过流转，获取一部分收益。
此外，重庆市政府对地票交易实行总量调控，每年“地票”交易规模控制在国家下达的建设用地计划指标的10%左右。
这对稳定地票价格、保护农民利益也是一个保障。
到目前为止，重庆农村土地交易所主要采用拍卖方式交易地票。
由于供不应求，目前登记候“拍”的购买需求经常有几千亩。
我们还在推进一个用400多亿元分别建设100个中心镇和50万户“巴渝新居”的工程，这是一个改善几百万农村居民生存生活环境的事情，也是最近重庆市委全会推出的十大民生工程之一。
地票与户改、公租房、扶持微型企业共同构成农民工融入城市的系统工程记者：很多农民工会离开土地进入城市，如何在城里给他们足够的保障？黄奇帆：这也正是我们市委市政府用心最多、着力最勤的工作。
目前，重庆已经启动的以338万农民工为核心对象的户籍制度改革，还有3年3000万平方米的大规模公租房建设，再辅以养老、医疗、子女读书等方面的配套，目的就是让农民工体面、舒心、有保障地真正融入城市。
就业问题也是农民工最关心的问题之一，除了大规模引进劳动密集型的加工贸易企业、提供大量的就业机会外，我们还出台了激励创业、刺激微型企业发展的优惠政策，给予微型企业30%~50%的资本金补贴和与投资额相等的税收返还，让农民工可以在城里安居乐业。
这样，他们才可能放心地把宅基地复垦为耕地变成财富。
现在他们节衣缩食在农村老家盖房子，一年就住那么个把月，其实是一种不得已的昂贵的浪费，有谁愿意过一种不能承欢父母膝下、夫妻儿女各奔东西的日子呢？地票给他们解决这个“两难”困境提供了支撑。
应该说已经在城市工作三五年以上的农民工是我们目前工作的一个重点，当然，如果你有其他稳定收入来源和保障，提出申请，我们也会考虑的。
总之，有一套办法防范复垦宅基地的农民流离失所。
记者：看来您有足够的动力推动这一制度创新。
您如何评价地票到目前为止的运行状况？黄奇帆：土地交易所自成立以来，应该说，各方面的运行都是比较规范有序的，市场活跃的程度超出了我们当初的设想。
挂牌一年半以来，我们共举行了16场“地票”交易会，共交易“地票”25700亩，2008年1100亩，2009年1.2万亩，今年前8个月1.2万亩，累计实现成交金额29.77亿元，亩均价格11.57万元。
照这个态势，到今年底，累计成交量有望超过3.5万亩，成交额接近40亿元。
明后年每年的成交量就可能达到两三万亩，为农村增加三四十亿的收入。
这项改革本身能够推动，最关键的是得到了党中央国务院的充分肯定和相关部委的大力支持。
早在2008年5月，我们就把组建农村土地交易所的初步方案向国务院领导作了详细汇报，得到了肯定。
国土资源部也积极支持，并将其写入了双方的部市合作协议。
2008年6月，由40多个国家部委组成的大型调研组专题考察重庆时，也对重庆设立农村土地交易所表达了积极支持的态度。
正是因为国家及相关部委的信任和支持，才促成了重庆于2008年底正式成立了全国第一家农村土地交易所。
2009年国务院3号文《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展若干意见》指出，“设立农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建设城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规。
”给农民的土地财产确权是一切改革的基础，地票在五方面发挥了巨大作用记者：土地交易所只交易“地票”吗？黄奇帆：重庆农村土地交易所主要从事地票交易。
在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，也为全市已经在推进中的农村土地承包经营权、林权、集体建设用地使用权流转提供服务。
这些交易的标的，都要有一个认识上的前提，就是农民的宅基地、承包地、林地、集体建设用地使用权也是财产。
城市居民房产，土地也是国有的，居民只有使用权，凭什么城里人有房产证，是财产，可以抵押贷款，而农民的土地使用权就不是财产？这就涉及到确权。
目前，农村承包地、林地、宅基地的产权，全国都不甚明晰，重庆也如此。
以耕地为例，卫星图片显示重庆有耕地3400万亩，但是有土地承包证的耕地面积远低于此，相差上千万亩，林地也存在这种情况。
这一不利于农民退出或者流转时的权益保障，土地流转时容易出现纠纷。
今年内我们将完成承包地、林地、宅基地“三个确权到位”。
这是从源头保障农民权益，是从根本上帮助农民致富，是农村各种改革的基础。
记者：从一年多的实践看，请您归纳一下“地票”发挥了那些作用。
黄奇帆：其实刚才大体都谈到了，简单归纳一下，有这么几条：其一，从重庆而言，可以确保不拖全国18亿亩耕地红线的后腿。
其二，远距离、大范围统筹，为城市反哺农村提供了平台。
其三，通过市场配置的方式，优化了城市建设用地和农村建设用地的空间布局。
