2007亚洲房地产市场呈现四大特点

香港房地产的历史回顾2007-10-19周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。

第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。

每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。

在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。

到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70％。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。

由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。

但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40％，楼价下跌了30-40％。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。

1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。

需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。

作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。

国家宏观调控所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。

在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。

宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。

我国宏观经济调控的主要目标是：第一，促进经济增长。

经济增长是经济和社会发展的基础。

持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。

因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。

促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。

因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。

第二，增加就业。

就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。

就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。

促进充分就业是我国政府的责任。

我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。

因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。

就业的增加取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。

要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。

同时还必须提高就业弹性。

为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。

2007年度房地产政策回顾与解析杨红旭过去的2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005年“国八条”和2006年“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，它们在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。

值此岁末年初之际，对一年中出台的政策做些分析和盘点，具有非常大的现实意义。

在此，笔者分别针对土地、金融、住房保障、税收、市场整治、限外等六个方面，进行分析和论述。

一、土地政策1、政策说明2007年，土地方面的调控政策主要有三个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，三是颁布《土地储备管理办法》。

以下简述这三个政策。

其一，启动第二次全国土地调查。

5月14日，曾培炎主持召开会议，审议并通过了土地调查总体方案。

6月26日，《第二次全国土地调查总体方案》由新华社全文公布。

时间安排是：2007年1月开始启动第二次土地调查工作，1月至6月开展第二次土地调查的有关准备工作，7月1日全面启动调查工作，2009年上半年完成调查工作。

主要任务是：开展农村土地调查，查清全国农村各类土地的利用状况；开展城镇土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况；开展基本农田状况调查，查清全国基本农田状况；建设土地调查数据库，实现调查信息的互联共享。

在调查的基础上，建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测与快速更新机制。

其二，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

2007年9月28日，由国土资源部下发该文件（第39号），规定自2007年11月1日起施行。

从政策出发点分析，主要是为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

中、日、韩集合住宅比较在亚洲的住宅市场中，中国、日本和韩国是三个具有代表性的国家。

本文将围绕集合住宅这一主题，对这三个国家的市场进行比较，探讨各自的特点、优缺点和发展前景。

关键词一：中日韩集合住宅特点中国集合住宅特点中国的集合住宅市场发展迅速，主要受到政策驱动。

政府推行城市化战略，鼓励在城市中心地带建设高层住宅小区，提供基本的居住条件。

建筑风格方面，中国的集合住宅普遍采用现代简约风格，以适应快节奏的城市生活。

在面积和房间数量上，中国的集合住宅户型紧凑，以中小户型为主。

同时，为了满足居民的生活需求，小区内通常配备了一系列的配套设施，如超市、健身房等。

日本集合住宅特点日本的集合住宅设计理念注重实用性、多功能性和可持续性。

建筑风格方面，日本集合住宅以紧凑、精致的现代风格为主。

由于土地资源稀缺，日本集合住宅的面积普遍较小，但房间数量较为合理。

为了提高居住品质，日本集合住宅通常会配备全套的家具和电器，以及智能家居系统。

小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。

韩国集合住宅特点韩国的集合住宅市场相对成熟，建筑设计注重个性化、舒适性和节能环保。

建筑风格方面，韩国集合住宅以现代、简约和个性化的设计为主。

在面积和房间数量上，韩国的集合住宅户型较大，以大中户型为主。

为了提高居住品质，韩国集合住宅通常会配备精装修和高端家居品牌。

小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。

关键词二：中日韩集合住宅优缺点中国集合住宅优缺点中国集合住宅的优点主要表现在政策支持和价格竞争力上。

由于政府大力推行城市化战略，使得中国集合住宅在政策上得到一定程度的倾斜。

同时，中国的集合住宅价格相对较为便宜，吸引了大量的购房者。

然而，中国集合住宅的缺点也显而易见，如品质参差不齐、配套设施不完善等。

一些开发商为了追求利润，缩短建设周期，导致住房品质下降。

一些小区的配套设施不尽如人意，给居民的生活带来不便。

日本集合住宅优缺点日本集合住宅的优点主要表现在设计理念和品质保障上。

2007年广州楼市总结经纬地产项目发展及研究部/文一. 土地一级市场分析1.1 出让用地及总建筑面积创历史新高近几年广州土地一级市场公开出让情况（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市土地一级市场（不含工业）成功出让了78宗土地，是近几年来出让土地宗数最多的一年，比2006年出让的38宗，增加了1倍以上。

公开出让的土地用地面积也超过了390万平方米，与2006年相比有67.4%的增幅;规划总建筑面积778.62万平方米，总成交金额325.32亿元。

其中，商住用地总出让宗数为54宗，总用地面积接近300万平方米，高达293.67万平方米，是2006年的1.64倍，占总数的75.1%;规划总建筑面积为53 1.45万平方米，是2006年的1.61倍;总出让金额233.49亿元，是2006年同期的2.7倍。

对比“广七条”中的“2007年计划供应住宅用地5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米”，可以发现，2007年全年完成了供地计划的68.1%，是多年以来的最好业绩。

2007年前十名开发商拿地情况（按交易金额）*备注：猎德村地块含合作方（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）开发商拿地热情高涨，成交理想。

2007年开发商整体拿地表现积极，投入金额达325.32亿元，同比2006年增长了1.4倍。

其中，保利地产、富力地产、中莱地产以较高的交易金额位列三甲，保利地产以53.70亿元位列榜首，富力地产以48.72亿元位列第二，中莱投资以44.75亿元的交易金额位列第三。

上市公司成为拿地的主角，前五名中有四个为上市公司。

从拿地分布情况看，雅居乐2007年在广州市场主要完成了三件事：首次入城;番禺拿三块地，地位更巩固;成为花都的大地主。

万科2007年主要在海珠区和老城区拿地，并首次进入番禺市场。

1.2 楼面地价直冲云霄（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市十区一级土地市场（不含工业）共成功出让390.89万平方米，成交金额325.32亿元，折合楼面地价4178元/平方米，同比上涨了55.0%。

中国房地产市场需求分析摘要一、中国房地产市场需求旺盛房地产市场四大需求，推动楼市长期发展。

1、城市化发展需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。

目前中国有近3亿农村人口在城市工作。

经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。

如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿平方米的购房需求量（3亿×5%=1500万×25㎡=4.5亿㎡）。

2、城市居民居住需求城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。

我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2%×30㎡=3.4 8亿㎡。

根据国家统计局公布的数字，2007年全国销售住宅商品房4亿多㎡。

上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。

中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。

一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。

我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发展期。

3、投资需求我们知道，房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。

房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场前景，纷纷涌入。

有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于投资的比例高达20%以上。

投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。

4、投机需求近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利。

香港中文大学教授、著名经济学家朗咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：（1）家庭存款；（2）企业不投资资金；（3）受贿款；（4）国际热钱。