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盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。
我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。
其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 地址：人民南路 开业时间：2012 年 5 月 18 日 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。
主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 业态分布 专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 基本情况 功能定位 开业时间 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米 业态分布以及分配比 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。
盐城开业调研报告一、调研目的和背景为了更好地了解盐城市的商业环境和消费市场，我们团队决定进行一次开业调研。
通过这次调研，我们希望掌握盐城商业开业的趋势和特点，为之后的商业策划和运营提供有价值的参考和建议。
二、调研方法和过程我们采用了多种方法进行调研，包括实地走访、问卷调查和数据分析。
2.1 实地走访我们选择了盐城市区的几个主要商业街和购物中心进行实地走访，其中包括新四季购物中心、人民商场和盐都国际购物中心等。
通过实地走访，我们观察了商业开业现场，并与开业商家进行了交流和访谈，了解了他们的经营理念、目标市场和推广策略等。
2.2 问卷调查我们针对盐城市的居民进行了问卷调查，调查内容包括消费习惯、消费偏好、对新店开业的期待等。
我们在主要商业区和人流密集的地段进行了调查，并收集了300份有效问卷。
2.3 数据分析我们通过对调查结果进行统计和分析，得出了一些有价值的数据指标，如市场潜力、目标顾客群体和消费需求等。
三、调研结果和发现经过调研分析，我们得出以下几个主要结果和发现：3.1 商业开业趋势盐城市商业开业呈现出以下几个趋势：- 多样化：不同类型的商业店铺如雨后春笋般涌现，以满足不同消费者的需求。
- 高品质：新开业的商家追求产品和服务的高品质，以提升竞争力和吸引力。
- 创新性：商业开业更注重创新和独特性，通过新颖的经营理念和风格吸引消费者。
- 互联网化：越来越多的商业企业通过互联网平台进行开业宣传和销售，以提高曝光率和销售额。
3.2 目标市场根据调查结果，我们发现盐城市的消费市场主要分为以下几个目标市场：- 年轻人市场：年轻人对时尚、品质和新奇的产品和服务有较高的需求，是增长最快的消费群体。
- 家庭市场：家庭市场对生活用品、家居装饰和儿童用品有较高的需求。
- 旅游市场：由于盐城市具有丰富的旅游资源，游客市场对旅游纪念品、休闲服饰和旅游便利设施有较高的需求。
3.3 消费习惯和偏好盐城市的消费者有以下几个主要的消费习惯和偏好：- 重视品质：消费者对产品和服务的品质有很高的要求，宁愿选择价格稍高但品质更好的商品。
盐城市商业市场分析盐城市位于中国江苏省东北部，是江苏省的重要经济中心之一、随着中国经济的快速发展，盐城市的商业市场也呈现出繁荣的景象。
本文将从盐城市的商业氛围、商业地产发展、消费市场以及人口结构等方面对盐城市的商业市场进行分析。
其次，盐城市的商业地产发展迅速。
近年来，盐城市的商业地产迅速发展，商业地产项目如雨后春笋般涌现。
例如，盐城市的万达广场、银泰国际购物中心等大型商业综合体项目不仅提供了丰富多样的购物场所，还包括了酒店、电影院、餐饮等配套设施，为市民和游客提供了全方位的购物与娱乐体验。
再次，盐城市的消费市场多元化。
盐城市的消费市场不仅集中在大型购物中心和商场，还分布在各个社区和街区。
盐城市的消费需求多样，从日常生活用品到高端奢侈品都有一定的市场规模。
此外，随着盐城市居民收入水平的提高，高端消费品市场也越来越受到重视。
大量的国际品牌纷纷进驻盐城市，提供了更多高品质、高档次的商品与服务。
最后，盐城市的人口结构对商业市场的发展起到了重要的推动作用。
随着城市化进程的加快，盐城市的人口规模不断扩大，市民的生活水平逐渐提高。
同时，盐城市具有较为年轻的人口结构，年轻人群体对时尚潮流、娱乐消费有着较高的需求，这也刺激了商业市场的发展。
综上所述，盐城市的商业市场在经济发展和城市化进程的推动下呈现出蓬勃的发展态势。
市内商业氛围浓厚，商业地产迅速发展，消费市场多元化，人口结构积极影响着商业市场的发展。
然而，随着竞争的加剧和消费需求的不断变化，盐城市的商业市场仍面临着许多挑战与机遇，需要进一步提升服务质量，创新商业模式，以适应市场需求的变化。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻,西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158。
65万人(亭湖区83.90万，盐都区74。
75万），市区居住人口在80万左右.在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上,沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15％左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段.表1 房地产市场与人均GDP的关系0—800元800—4000元4000—8000元8000—20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”.河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设,为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前,市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
盐城市商业项目市场调查时间:6月２0日9:０0—－2０:３0调查人员：王景弘、胡民仆商业市场调查项目：盐城商业业态业种及品牌调查地：重点金鹰购物中心、盐城商业大厦、家乐福外店品牌。
（其余调查有:盐阜人民商场、浠沧商业街、文峰大世界、鑫天地商业街、盐阜人民商场服饰广场、沃尔玛（尚城国际购物中心)等)。
1、金鹰购物中心：地处盐城商业中心建军中路1６9号,面对盐城文峰大世界及盐城商业大厦。
地下一层地上7层。
建筑面积620００平方米。
于200９年1月16日开张。
20０９年业绩３亿元.7F电影院/中影星美院线＋餐厅:中影星美院线。
餐厅:塔可、6Ｆ生活家居、工艺礼品、数码通讯、家庭电器、影音图书、琴行、餐厅:家居用品:罗莱、富安娜、紫罗兰、梦来、梦洁、尚玛可、卡帝乐鳄鱼、恐龙、宝姿、巴芙洛、生态家、阿芙萝、奥丹奴、澳德莱德、牧宝、孚日、赛诺、车饰、多样屋、松下、膳魔师、史努比、苏泊尔、OQＯ、美思工房。
电子：索尼、卡西欧、三星、松下、佳能、JVＣ、飞利浦、名人、摩托罗拉、海尔、特福、博朗、伊莱克斯、象印、步步高、大金、亚都、伟嘉、A Ｏ史密斯。
茶叶:天福茗茶。
工艺礼品:RCＲ、禾信、华庭骨瓷、罗比罗丹、王松源、宝篆斋、苏绣。
5F休闲服饰、儿童世界、童趣空间、流行配饰、美容会馆、悠仙美地餐厅:休闲服饰:杰克。
琼斯、VISCＡP、百世吉、佐丹奴、P&B、太平鸟、汤尼俊士、左岸、马克华菲、Ｇ&Ｇ、adidasSC、ＮＩKE３60、莱克斯顿、浪比时、古淳、埃尔可米、联邦欧诗兰、赫斐托斯、戴斯特拉搏、ＥSPＲIT、ＵＣLA、儿童世界：小衣恋、小耐克、贝贝摩登、小阿迪达斯、蔓琳格、小哪咤、网球王子、帕克兰帝、喜洋洋灰太狼、本卡拉、小JＥEP、卡米尼、小木马、斯乃纳、芭比JEEＰ、好孩子、巴布豆、丽婴房、卡拉贝熊、哥比兔、拉比、十月妈咪、黄色小鸭、迪士尼内衣、读书郎、三木比迪、。
流行配饰：FX阿童木。
童趣空间:奇乐儿。
盐城商业市场调研报告盐城商业市场调研报告 0 2021 年年 1 11 月一、商业地产的概念 1.商业地产定义商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产是一种结合体，具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征--环环相扣，系统性极强。
此外住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。
在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间。
这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。
2.商业地产的利益主体在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成，各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。
3.商业地产在中国商业地产的概念最早出现在中国是20_年，首先从北京、上海、广州开始，并逐步蔓延到全国。
随着近几年中国房地产业的持续升温，商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。
人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。
由于商业地产远比住宅地产的操作要求更高，所以虽然参与开发的很多，但能够坚持做商业地产且比较开展比较成功的仅有大连万达、宝龙地产、世纪金、中粮地产等，这些为数不多的企业基本都是在资金储备、专业人才方面具有很大优势的全国性商业地产开发企业。
总序领先即走在众人之前。
如何掌握先机赢在起跑点，是XXXXXX机构坚持提供给您最精准的市场原动力。
能为贵公司服务是XXXXXX机构最大的荣幸，为了使贵公司在新个案中有完善的资料来做决策，特此完成了这份项目市场分析报告。
本次时间非常紧促，但报告中每个数据及资料都是经过我们再三落实及分析所得；相信我们对市场和项目的深入分析，能给贵司的决策带来帮助。
在今后的合作中，我们将以精湛的专业知识，竭尽全力为贵司服务。
只有走在别人之前，才有预计超越成为第一。
XXXXXX机构相信，除了要超前，更要用心，这样才能真正成为领导者。
每一份报告都是成绩单，希望这份报告能为贵司提供正确的市场判断，并能为日后项目的成功做好铺垫。
第一部分盐城经济情况概述6第一节盐城市城市概况6二、行政区划6三、对外发展7四、结论7第二节盐城市宏观经济概况8一、国民生产总值高速增长8二、增长迅速的城市储蓄总况11三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好12四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高13五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高15六、盐城市未来城市经济发展预测15七、概况总结16第三节盐城市城市主体规划18一、规划范围及规划期限18二、发展条件分析与发展目标18三、市域城镇体系规划20四、城市性质与规模21五、城市总体布局22七、结论26第四节盐城市城市商业主体规划27一、城市商业发展环境27三、发展重点32四、重点行业空间布局38五、结论48第五节盐城市房地产市场回顾和未来展望49一、盐城市近几年房地产发展回顾49二、盐城市今后房地产发展展望60第六节盐城市经济发展综合结论61 第二部分区域房地产市场调研分析62第一节商业市场整体概况和趋势分析62一、商业市场整体概况62二、城区消费品市场现状与趋势分析63三、商业发展目标及趋势分析66第二节、项目区域分析68一、区域描述68二、区域规划68三、区域配套规划69四、结论74第三节盐城市商业区域分析75一、盐城市商圈概述75二、盐城市主要商业街概况81三、小结85第四节盐城市中心城区商业街分析86一、盐城市商业街概述86二、区域内主要商业街概述87三、调研数据汇总表91第五节区域内商业市场细分分析116一、区域内商业现状（大型商业类项目）116二、盐城商业市场研究结论120第一部分盐城经济情况概述第一节盐城市城市概况一、自然地理盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北盐城经济区”的重要成员。
盐城商业报告
©️亭湖区
亭湖区召开城北、城东、城中指挥部及城建工作例会
城东片区要加快净地清零和土地招商，为产业发展提供更多空间；要积极开展区域环境整治，切实提高基础设施建管水平；要持续攻坚“三项清理”，全面提升资源利用效率；要科学规划 省道沿线项目布局，充分展示绿色低碳发展成效
城北片区要重抓产业发展，紧盯传统专业市场转型、园区“腾笼换鸟”和产业项目引建，聚力推动产业集聚、转型升级；要加强基础设施建设，按照轻重缓急，合理编排、梯次推进项目实施；要做好资金统筹调度，坚持节用裕民，把有限的财力用在刀刃上、要紧处；要积极引入市场主体参与片区开发建设，完善城市综合功能，不断提升城市品质；要紧扣时间节点，加快重点项目建设，全面展示城北地区改造三周年工作成效
城中片区要持续聚焦建军路商圈建设，扎实做好竹林大饭店内部改造提升、盐城电影院开业运营、浠沧片区改造提升等重点工作，联动各类大型商业综合体，精心组织消费促进活动，不断造浓商业氛围；要抓好棚改攻坚扫尾，确保如期完成既定目标任务；要全力做好危房解危，“一房一策”落实解危措施，保障群众生命财产安全；要加快老旧小区改造，强化力量统筹，推动群众生活居住条件持续改善；要全面排查存量空间，高效运行“亭湖资源综合利用” ，切实提高综合使用效益～。
“韩国城”产品定位建议方案第一部分市场分析一、盐城商业地产发展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状1、商业中心发展现状根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。
“中心商业圈”主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区级商业中心。
“特色商业圈”主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。
“居民消费圈”主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心与社区商业中心。
表1：盐城市区主要商业中心现状商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态中心商业圈建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场居民消费圈开发区商业街、榆河路、解放南路与大庆路交汇处、盐居民区超市、大卖场、农贸市场（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特征1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
盐城地下商业街调查报告地下商业街概况项目名称：华威.家乐福国际购物广场基本概况：由盐城华威置业有限公司开发，地处解放南路与大庆路交界处，紧挨着老城区域市中心，交通便利，周边人流量相对集中，在地理位置上有一定的优越性。
基本业态：规划是以大型超市为主，另辅以药店、餐饮及服饰鞋帽等一些配套商业。
经营状况：最初因家乐福超市的成功引进及开发商承诺的优厚回报率确吸引了不少商家入驻，因其地段位置良好，开业初期商铺经营情况良好。
但因其初期招商时经营业态层次相对杂乱，加之后期管理不善及近年来其周边各大规模的商业社区的形成，使其经营状况越发惨淡。
项目名称：建军路地下商业街基本概况：由江苏长和房地产开发有限公司开发，位于城市主干道建地下，东至人民路，西及金鹰地下通道。
地理位置优越，是老城区人流量最为集中的核心地段，5月份开盘推出商铺，面积60平米，少量60平以下的，已全部售罄，二期刚开始销售，销售情况良好。
基本业态：规划拟建一大型地下品牌商城。
经营状况：目前尚未完工，经营情况还有待考察。
失败案例分析华威铜锣湾广场（现命名“鹤翔商贸城”）由盐城市华威房地产开发有限公司开发建设，2004年8月起对外正式销售，，2007年12月2日重新命名为“鹤翔商贸城”重新开始销售。
a、总佑规划分析：原规划为地下人防巟程，为地下两层结构；b、内部规划分析：单套商业的分割面积为20~100㎡，最大面积为365㎡，（仅有一套）；地下1F：女装、男装、童装、运动服饰、鞋类、皮具、箱包、办公问题、流行饰品、化妆品、礼品、家居用品、南北干货、食品、茶右、保健品、餐饮；地下2F：小型交通工具、日用杂货、小五金、家电、电脑数码。
c、失败原因分析：盲目定位，不符合盐城商业地产的实际需求，同时开发过于匆忙，后期因市政府要求，过快开发建设，导致客户积蓄期过短，并且整体运营招商失败，无商家入住；。
盐城商业地产的发展前景及对策研究作者：刘永健来源：《北方经贸》2013年第01期摘要：盐城商业地产政府缺乏统一规划，融资渠道单一，短期供应量过大，缺乏专业人才。
应科学规划，拓宽融资渠道，政府加强调控及引导，培养专业人才。
关键词：商业地产；发展；对策；盐城中图分类号：F293.3 文献标识码：Ａ文章编号：1005-913X（2013）01-0033-02一、商业地产的概念和特点商业地产广义上包括各种非生产、居住性物业，包括写字楼、酒店、旅馆以及商业服务业经营场所等；狭义上指零售、健身、餐饮、娱乐、休闲设施等商业服务业物业形式。
狭义上的商业地产是地产商、经营者、投资者和物业管理商“四合一”的整体，近两年来，我国商业地产开发呈现出大型化、规范化、订单化三大趋势，商业地产的开发在中国各大中城市突飞猛进，从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2～3倍，黄金地段的价格更高。
商业地产的特点主要包括：一是采取只租不售的销售方式；二是准确选址的市场定位；三是招商在前；四是良好的规划设计；五是最优化的成本控制；六是高档的物业管理。
二、商业地产在盐城兴起的原因（一）经济增长、居民消费能力提高盐城市经济保持发展的良好势头，全市生产总值由2008年的743.26亿元增加到2010年的1470.14亿元，年均增长13.3％，基本实现总量翻一番。
人均生产总值从1100美元增加到2165美元。
基础设施建设投资稳步增加，在2010年达到100亿元。
这些数据表明盐城市正迈入一个高速发展的阶段，为商业地产发展提供了坚实的经济基础。
随着经济的发展迅速，城市人口进一步增加。
中等家庭的收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。
收入水平的提高必定会带动消费水平的增长，使消费品的市场容量扩大。
居民生活水平显著提高，消费能力增强，带动了商业的发展，商业的繁荣必然会给商业地产的快速发展提供广阔的空间。
盐城市商业地产调查报告及项目商业
定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
一、盐城发展
1、城市概况
盐城东临黄海，南与南通
市接壤，西南与扬州市，泰州
市为邻，西与淮安市相连，北
隔灌河和连云港市相望，是江
苏沿海发展规划重要的中心城
市之一，也是江苏省省辖市中
面积最大的市，拥有国内最大
的生态湿地资源。
盐城辖2区
5县2市，市辖亭湖、盐都两
区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区- 住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，另外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展
从开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长
率达15%左右。
盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系
3、未来城市规划
根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，当前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；
城西片区将经过居住环境的改进、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
二、盐城现有主要商圈分析
1、整体商圈格局分析
参考盐城市商业网点规划，结合项目组的实地调研考察，认为现在盐城市区业已形成商业氛围和短时期内（3-5年之内）有发展潜力的主要商圈有5个，分别是建军中路商圈、盐渎商圈、解放南路商圈、招商场商圈和城北商圈（如图）。
建军中路商圈：属于城市级（一级）商业中心，也是盐城市商业起步最早，商业网点最为集中的商业区域，未来该商圈的集聚力合辐射力会进一步增强，传统商圈的核心地位无法动摇。
建军中路商圈处于交通便利的市中心，商业网点密布，主要以购物类为主，集中了盐城市百货商场、服装专卖店及超市，高中低档消费均有，但主要以中档为主。
其商业主体是百货商场，如金鹰百货、盐城商业大厦、海华广场、人民商场和文峰大世界等，还有浠沧步行街和鑫天地步行街也是消费集中点，可是规模相对较小。
盐渎商圈：属于区域级商圈，以盐渎公园为核心形成的商业圈，是新兴商业圈，主要以中高档消费为主。
商圈内文化特色较浓，当前主要有宝龙城市广场的商业综合体（在建）、钱江方洲
的优活街（招商中）、东进路美食休闲街、盐镇水街、缤纷亚洲等商业体。
解放南路商圈：准确的说，解放南路商圈是一个商业街区，该地区商业业态以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋帽、纺织、交通工具等为主。
整体商业街区形态呈现“路北区域集中，路南区域零散分布”的格局。
大型商业体主要有沃尔玛、家乐福、乐天玛特（二店）。
招商场商圈：盐城招商场商圈位于开放大道与黄海路交界处，是一个历史较悠久的商圈，人气足，经营状况较好。
其主体是盐城招商场，主要经营服装、布匹、纺织品、床上用品、鞋类、家用电器、文化用品等4万多个经营品种，规格档次齐全，但主要
以中低档为主。
主要商业体是招商场、四季服装城、丽阳商贸城和高力家居港（老店）。
城北商圈：位于盐城市区北郊，城北客运站附近，主要商业体有盐城白马服装大世界、盐城义乌国际商贸城（在建）、明珠商贸城和盐城装饰装潢建材市场，属于专业市场性质，主要经营服装、鞋帽、箱包、家居建材等。
由于当前城北并非盐城主要发展方向，且离市中心距离较远，因此人气不足，尚无明显商业氛围。
2、重点竞争对手分析（详细内容见附表）
根据盐城商业市场发展现状和我项目的主题定位，特选择如下具有代表性商业体作为竞争对手进行分析。
（1）金鹰国际购物中心
盐城金鹰国际购物中心是1月开业的一家大型百货商场，也是盐城当前档次最高的购物中心，由金鹰商贸集团有限公司投资，盐城金鹰国际购物中心有限公司经营，功能定位为：高级时尚百。
