农用地估价方法
一、农用地价格及其影响因素
（一）农用地与农用地价格
1 ．农用地含义
根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。
2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点
1 ．农用地价格种类
（ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。
农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。
（ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种：
1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。
一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。
2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。
3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。
4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。
5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。
6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。
7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。
（ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。
1 农用地征用价格属于土地所有权价格。
2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
（1 ）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性，社会经济因素是第二性的。”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租I在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租n在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属级差地租I范畴）更为突出。
（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3）农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。
4 ）农用地价格受报酬递减规律影响很大。土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华?威斯特（Edward West ）在181
5 年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。该规律认为，随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。当边际报酬=0 时，
总报酬达到最大。
土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租n的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。
（三）农用地价格内涵
1 ．土地开发条件
农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）估价
期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：
（1）土地平整程度。指田块内的土地平整状况。一般标准农田的田块内部高差在±3cm 左右。
（2）灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、
涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90% 以上，丘陵山区达到
75% 以上。
（3）田间道路配套程度。指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m ，路面为泥结碎石）、生
产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m ，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m ）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。
（4）供电设施完善程度。指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。
（5）农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m 以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。
2．农用地农用价格构成农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。
由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。
（四）农用地价格影响因素
农用地价格影响因素包括 3 个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。
1 ．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。包括以下 4 个因素。
（ 1 ）气候条件。太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。具体可以包括以下气候因子：
1 > 10 C有效积温。
2 日照条件，用日照时数来反映。
3 降雨量，一般苏南地区1000mm 左右，有效降雨在4-9 月之间。
4 降雨均衡度。
5 湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度>1.0 ，有利于农作物生产，湿度<0.3 ，为干旱地区，必须要有灌溉才能从事农业生产）。
6 无霜期：无霜期长，作物生产期也长。
7 灾害性天气：如台风、盐潮、霜冻、冰雹等。
（2）地形地貌。具体可以包括以下因子：
1 坡度。一般按好、较好、一般、较劣、劣可分为0-2°，2°-6°，6°-15 °，15 °-25 °，>25 °
五级（当坡度>7 °时，大型拖拉机作业困难；>15 °时，拖拉机需横坡作业，稳定性差。）
2 坡向。坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射多，小气候温和。
3 海拔。海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。
4 地形形状。即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。
5 侵蚀切割程度。指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。如山西、陕西的塬、梁、峁, 鸡爪冲沟。
（3）土壤条件。具体可以包括以下反映土壤特性的因子。
1 表土层质地。指土壤剖面中A 层质地，如轻、中、沙、重、粘等。
2 有效土层厚度。指作物根系可达到的土层的厚度。一般按好、较好、一般、较劣、劣分为>100cm
60-100cm ，30-60cm ，20-30cm ，<20cm 五级。
3 有机质含量。一般可分为>2.0% ，1.5-2.0% ，1.0-1.5% ，0.6-1% ，<0.6% 五级。
4 盐渍化程度。一般出现在沿海、圩区、高原。一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。
5pH 值（酸碱度）。一般pH=6.5-7.5 ，一般作物易于生长。pH<4.5 或>9 作物难以生长。
（4）水文状况。具体可包括二个因子：
1 地表水状况。一般考察是否充足，矿化度高低。
2 地下水状况。一般考察地下水埋深，矿化度高低。
一般地，灌溉用水矿化度应小于 1.7 克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。地下水位越高，既影响作物根系生长，也影响排涝能力。
2 ．社会经济因素。主要包括4 个因素。
（ 1 ）社会经济发展条件。具体包含以下因子：
1 人均收入水平。人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低。
2 单位土地投入劳动量。指单位土地上投入的工日数。工日数多，产量高，成本大。
3 农产品市场供求。供不应求，农产品价格高。
4 农机应用方便度。与坡度、田块大小有关。作业方便，机械费少。
5 人均土地指标。与精耕细作程度有关。
6 单位土地投入资本量。指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多，产量多（但报酬递减），成本大。
（ 2 ）土地制度。具体包含以下因子：
1 土地利用规划。与农用地未来用途有关。
2 耕作制度。一是与作物种类有关；二是与熟制有关（如一年一熟，一年两熟，两年三熟）。
（ 3 ）交通条件。具体包含以下因子：
1 道路通达度。与农业物资、农产品运输成本有关。
2 对外交通便利度。与农产品运出成本有关。
3 道路类型。与道路通达度有关。
（ 4 ）农田基本设施状况。是农业生产的重要物质基础。具体包含以下因子：
1 灌溉条件。指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。
2 防洪排涝条件。指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。
3 路网密度。指方便农业生产中机耕、人行便利程度。
4 供电条件。指农田用电输变电设施完善程度。
5 田块平整度。与灌溉、机耕方便度有关。
6 田块大小。与农业基本设施使用效率及机械作业便利度有关。
3 ．特殊因素。指农用地所独有的特性与条件。包括三个因素：
（1）特殊气候条件。包含以下因子： 1 特殊小气候;2 灾害性天气
（2）特殊土壤条件。包含以下因子： 1 有特异性质的土壤;2 土壤污染。
（ 3 ）特殊的环境条件。包含以下因子：
1 居民点的影响。距居民点远近与作物种类有关（如农业区位论中的杜能圈）。
2 天气、水、光等环境污染。
二、农用地估价方法根据《农用地估价规程》的规定，农用地常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、评分估价法、标准地块法、综合分值模型法。
（一）收益还原法
1 ．定义：农用地估价的收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。其估价结果准确性的关键在于年纯收益与土地还原利率确定的准确与否。
2 ．适用范围：收益法适用于有收益或潜在收益的耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面、滩涂等的估价。
3 ．程序
（ 1 ）测算年总收益。
农用地总收益是指持续的、稳定的客观收益。根据农用地的生产经营方式不同，年总收益的测算方法也不同。
1 待估宗地为租赁经营，年总年益= 年租金+ 押金保证金利息收入。其中，年租金为正常客观租金。
押金或保证金利息收入=押金或保证金x年存款利息率。
2 待估宗地为直接生产经营，年总收益=主产品收入+副产品收入。主副产品收入根据农作物主副产品的产量x
估价期日的市场价格计算。不同的农用地，其主副产品的构成及主副产品收入的计算方式是不同的。
a 对于耕地：主产品是指水稻、玉米、小麦、油菜、大豆等，副产品是指稻草、秸秆等。
b 对于园地：主产品是指果园、茶园、桑园生产的水果、茶叶等，副产品是指园地内栽种的其他农作物产品。
c 对于林地：主产品是指林木，一般要根据采伐期（主伐、河伐）并区分树种、材种（经济林、薪炭林、用材林）的体积与单位价格确定总收入，副产品是指林木树体一部分（如种实、树皮）及林内可采的生物（如药材、木耳等）
d 对于牧草地：主产品是指禽畜产品，副产品是指肥料、牧草、草药等。
e 对于养殖水面积、滩涂：主产品是指水产品（鱼类、贝类、海生植物（海带等）），副产品是指盐、其他次要小产品。
（2）测算年总费用。农用地年总费用应包括农业生产的所有直接费用和间接费用。根据农用地的生产经营方式不同，农用
地年总费用的测算方法也不同。
1 待估宗地为租赁经营的，年总费用包括：
a 管理费；
b 维护费；
c 税金；
d 农业基础设施折旧费（水利、通路等）；
e 农业基础设施纯收益。
2 待估宗地为直接生产经营的，年总费用包括农用地维护费和农副产品生产费。其
中：农用地维护费是指农用地基础设施的年均维护费。农副产品生产费是指生产农副产品必须支付的直接和间接费。
上述两项大的费用中，对不同的农用地，不同的生产方式，其具体的费用构成是不同的。但一般来讲，包含以下11 种具体费用：这也是耕地、园地、林地、牧草地的基本费用。
a 种苗费：包括种子、种苗（树苗）、幼禽畜等。
b 肥料费：包括化肥、农家肥等
c 农药费：包括农药、生长剂、除草剂等。
d水利费：指灌溉用水费=灌溉用水量x单位水费。
e 电力费：指灌溉、排涝、照明等电力费。
f 材料费：指小农具购置费（2000 元以下非固定资产）及农膜费。
g人工费：指农业生产用工费=工日数X人工费单价（20-25元/人?日）。工日数：小稻10、小麦5 、油菜10 、棉花35 个工日。
h 机工畜工费：指机械或畜力耕作、收割费。
i 固定资产折旧费：指禽畜舍、泵站、桥、涵、路、闸、沟渠等固资产年折旧费。
j平均利润：指农业平均利润。上述除固定资产折旧费外8项费用之和x利润率。
k 税金：指农业生产的农业税、特产税（现以免）等。对于养殖类农用地，其基本费用与种植类农用地稍有不同。
如：养殖水面各滩涂养殖，其基本费用为：种苗费包括鱼苗、鱼种费没有肥料费，但有饵料费。
农药费是指鱼类病虫害防治的鱼药费。
（ 3 ）求取年纯收益
年纯收益=年总收入-年总费用。
（ 4 ）确定土地还原利率
一般有三种方法： 1 租价比方法2 安全利率+风险调整值 3 不同风险水平的投资收益率排序插入法。一般定为3%-5% 。
（5）选用适当的公式计算地价。
P=a/r 或P=a/r[1-1/ （1+r ）n]
（二）市场比较法
1 ．定义：根据替代原理，将待估农用地与近期市场上己发生交易的类似农用地进行比较，并就二者之间的差别进行交易情况、期日、地价影响因素、年期等各项修正，进而评估出待估宗地价格的一种方法。
2 ．适用范围：适用于农用地市场比较发育的地区的农用地估价。
3 ．程序：
（ 1 ）选择比较实例。比较实例应在近邻地区，且土地用途、交易目的、开发程度要与待估宗地一致，
交易日期与估价期日之差要在近三年内，且实例数不低于 3 个。
（ 2 ）建立可比价格基础，包括
1 统一地价内涵。
2 统一付款方式，应为统一成在交易日期一次付清。
3 统一面积单位。m 2/ha/ 亩。
4 统一币种和货币单位。
（ 3 ）进行交易情况修正。
（4）进行期日修正。利用地价指数或地价变动率进行修正。
（ 5 ）进行影响因素修正。
影响因素修正要考虑自然因素、社会经济因素、特殊因素三个方面。因素内容同前。
(6)进行土地使用年期修正。K=[1-1/ ( 1+r)m]/[1-1/ ( 1+r)n]
(7 )确定待估农用地价格。
待估农用地价格=实例地价X情况修正X期日修正X因素修正X年期修正。
最终评估价格可根据三个以上比准价格采用算术平均、加权平均、中位数、众数或综合分析法确
(三)成本逼近法
1 ?定义：指未利用土地开发为农用地所耗费的各项客观费用之和为基础，再加上一定的利息、利润和应缴纳的税金及土地增值收益，并进行必要的修正(如土壤熟化程度修正)来确定农用地价格的一种方法。
农地成本法含土地增值收益的数量主要来源于由未利用地向农用地的用途转换。
2 ?适用范围：适用于未利用土地开发废弃复垦和中低产田改造的农地价格评估。
3 .程序：
(1)确定土地取得费。
指取得未利用地或中低产田所发生的费用。
其中未利用土地取得费可比照四荒拍卖价格确定。苏南一般为8-15元/m 2。
(2)确定土地开发费。
主要指田块内土地平整、农田水利、田间道路、供电设施、农田防护等5个方面的开发费用及宗地外
的大型农田基础设施的分摊费用。
根据农田建设标准和有关土地开发整理项目投资预算，江苏省农用地开发费标准见下表: 江苏省农用地开发费参考标准
(3)确定税费。
税费以土地开发费为计算基数，税率为 3.22%。
(4)确定利息。
利息计算时，开发期一般1-2年。取得费计算期=整个开发期；开发费及税费计算期为整个开发期的1/2。
(5)确定利润
利润=(土地取得费+ 土地开发费及税费)X投资回报率( 5%-10% )
(6)计算土地增值收益。
土地由未利用地转为农用地，存在用途转换，故有土地增值收益，一般可取成本价格低于建设
5%-10%，但要用地的增值收益率。
(7)计算农地价格
农地价格=土地取得费+土地开发费及税费+利息+利润+增值收益。
(8 )进行地价修正。
一般应考虑以下几项修正：
1 年期修正：K=1-1/ (1+r ) n
2 土壤熟化程度修正：K=1-1/ (1+r ) m, m —土壤培肥期，一般为3-5年。
3当区位对农地价格影响较大时，要进行区位修正。一般情况下可不修正。
（四）剩余法
1 ．定义：是在预计将未利用地开发成农用地后的正常交易价格基础上，扣除正常开发成本及有关专业费、利
息、利润和税金，以价格余额来确定农用地价格的方法。
2 ．适用范围：适用于新开发耕地，即未利用地或中低产田价格的评估和待开发园地、林地、牧草地的评估。
3 ．程序
（ 1 ）确定待估农用地的最有效利用方式。
判定农用地是否有效利用，要考虑以下 4 个方面：
1 持续利用。在农地自然条件和规划许可下能持续利用；
2 有效利用。农地利用效益达到最佳状态；
3 合法利用。农地利用要符合政策法规和规划限制（如用途、水土保持）；
4 适宜利用。即农地利用与气候、地形、土壤等自然条件相适宜。
（ 2 ）估算开发完成后的农用地价格。
一般采用比较法或收益法进行。
（ 3 ）估算开发费用。
开发费用包括工程施工费及专业费、利息、税金等。
其中：
1 工程施工费包括土地平整、农田水利、田间道路、农田防护、电力设施费。与成本法相同。
2 专业费包括勘查规划设计、预算、监理等费用，一般占工程施工费的10% 左右。
3税金=工程施工费X 3.22%
4 利息要根据开发周期和投资进度进行动态计算，开发前农用地地价也要计算利息。
（ 4 ）估算开发利润
一般地，利润=（地价+开发费用）X投资回报率（5%-10% ）
（5）根据剩余法公式计算地价
开发前农地价=开发后农地价-开发费用-合理利润。解此方程即可。
（五）评分估价法
1 ．定义：评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，依据评分标准对农用地进行评分，根据评分结果乘以农用地价格折算系数，从而得到农用地价格的一种方法。
该种方法实际是比较法的一种变化形式。应用这种方法评估农地价格的关键是评分标准的合理性及农用地价格折算系数的合理性。
评分估价法最早是1910 年日本的伊藤清藏在《农业经营学》中提出的农地评价方法。其评分标准考虑了 1 经济区位； 2 自然条件； 3 人为条件（耕作状态）三个基本因素11 个因子，满分为100 分，水田、旱田因子和每个因子的评分不同。在农用地具体估价时，按照既定的评分标准打分，根据打分结果和分值
与农地产量对照表来评定待估农用地的未来产出水平。
2 ．适用范围：适用于所有农用地价格评估，但前提是必须有农用地价格折算系数。
3 ．程序
（ 1 ）建立农用地价格影响因素体系表。
《农用地估价规程》附录 C 按照农用地价格三大类影响因素（即自然因素、社会经济因素、特殊因素）及其因子建立了旱田、水田的农用地价格影响因素体系表。
（2）制定农用地价格影响因素评分标准。
评分标准按照因素越重要，评分越高的原则制定。各因素最高得分之和为100 。
（ 3 ）调查待估宗地基本情况并进行评分。
（4）确定农用地价格折算系数。
农用地价格折算系数可以根据抽样调查的宗地评分与样点地价之间建立回归模型来求取。常用模型有四种：
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/5814658000.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/5814658000.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/5814658000.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/5814658000.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月
目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。
土地估价技术报告 项目名称：位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权 出让价格评估（澄迈县） 受托估价单位：XXXX土地评估有限公司 土地估价报告编号：（海南）正理[ ]土（估）字第号 土地估价技术报告编号：（海南）正理[0 ]土（技）字第号 提交估价报告日期：2010年月日 关键词：澄迈县； 集体土地使用权出让； XXXX土地评估有限公司； 2010年
土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权出让价格评估 二、委托估价方 委托方一： 委托方二： 注册 住 法定代表人姓名； 注册资本：人民币壹仟万元 实收资本：人民币壹仟万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：农业种植、农产品生产、加工、销售、休闲农业观光、工艺销售（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营） 成立日期：二0一0年一月八日 营业期限：至二O六O年一月七日 三、受托估价方 名称：XXXX土地评估有限公司 住所：海口市滨海新村588号海景湾大厦主楼17层 法定代表人：刘海涛 执业范围：本机构已在中国土地估价师协会注册，可在全国范围内从事土地评估业务 评估机构注册号： 有效期限：2011年6月30日 资信等级： 联系人： 联系电话： 邮政编码：
四、估价目的 根据评估委托书，委托方因集体土地使用权出让的需要，特委托XXXX 土地评估有限公司对位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权价格进行评估，为集体土地使用权办理出让手续提供价格参考依据。 五、估价依据 1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，自2004年8月28日起施行。） （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，自1999年1月1日起施行。） （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自公布之日起施行。） 2、地方人民政府及有关部门颁布的法规、条例、规定及通知文件 （1）《海南经济特区土地管理条例》（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订，根据2008年7月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》修正，自2008年8月1日起施行。） 3、有关技术标准 （1）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） 4、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 （1）评估委托书； （2）《关于海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目土地规划用途的意见》； （3）《关于要求办理农村集体土地出让登记手续的申请》； （4）《海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目用地勘测定界图》； （5）《澄迈县土地利用总体规则图》（局部）； （6）《集体农用地使用权出让合同》（三本）；
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
、自然资源及社会经济概况 （一）地形地貌 （二）气候水文 （三）土壤状况 （四）土地资源状况 （五）社会经济状况 二、目的与任务 （一）目的 农用地分等定级估价的主要目的是： 1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； 2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； 3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； 4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。 （二）任务 根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划
分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。 三、工作范围 本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。 四、工作程序与步骤 1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。 2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）； 3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物； 4、确定分等定级估价方法； 5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重； 6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表； 7、整理资料； 8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图； 9、外业补充调查； 10、编制分等因素分值图； 11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综 合土地利用系数等值区图；
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度
集体土地流转及其价格评估 朱道林 （中国农业大学土地资源管理系） 主要内容 集体建设用地流转 集体土地流转的产权特征 产权与价格 集体土地价格与国有土地价格关系 集体土地价格评估的主要技术思路 集体土地价格评估 –集体土地流转价格 –集体土地抵押价格 –征地价格 集体土地流转 土地作为生产要素在参与生产过程中必然涉及要素分配问题，分配过程就是流转过程 然而，法律对集体土地流转的―不确定‖导致集体土地流转的混乱，包括产权关系混乱、收益分配混乱、价格机制不充分等 尽管如此，集体土地交易普遍存在 几个概念 集体土地与集体建设用地 农用地与集体土地 农村土地与集体土地 集体土地流转与集体建设用地流转 集体土地承包经营与集体土地流转 流转形式 转让：集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 出租：集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 作价出资或入股：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 合作或联营：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个
人合作、联营，共同举办企业。 抵押：集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。抵押权实现时，产生相应的土地流转方式。 集体土地产权 产权关系的界定在估价过程中具有重要意义 根据产权经济学理论，任何交易都是产权的交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：–谁卖地： ?国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易 的权利不同 –谁买地： ?国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 ?各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 ?同一所有制下的经济实体——所有权未转移 ?农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 ?农民购买其他集体的土地——遵循市场规律 土地价格的经济关系分析 –买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 –原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报 –所有者：所有权收益，地租 –中国的土地交易通常涉及上述三方 集体土地所有权 –《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 集体土地使用权 –集体土地建设用地使用权 –集体农用地使用权 ?集体农用地使用权与承包经营权的关系 集体土地承包经营权 –首先应区分权利性质 ?债权性质：属于经营性承包，完全的市场行为 ?物权性质：基于成员权的承包，相当于分配关系 –只有物权才有价格
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
农用土地分等定级补充完善报告 xxx国土资源局 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 二xxxx年x月
目录 一、自然资源及社会经济概况 (3) （一）地形地貌 (3) （二）气候水文 (4) （三）土壤状况 (5) （四）土地资源状况 (6) （五）社会经济状况 (6) 二、目的与任务 (7) （一）目的 (7) （二）任务 (7) 三、工作范围 (7) 四、工作程序与步骤 (8) 五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9) 六、方法的选择和确定 (11) 七、提交成果 (13) （一）文字成果 (13) （二）图件成果 (13) （三）数据成果 (13) 八、成果应用 (14)
一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴） 德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。 （一）地形地貌（地方土壤志） 德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。 市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 XXX人民政府 XX市XX公司 XX公司 二0一五年四月
目录 一、调整背景 (1) （一）历次调整情况 (1) （二）本次调整的原由 (1) 二、测算基准时点 (2) 三、测算范围及区域概况 (2) 1、测算范围 (2) 2、区域概况 (2) 1、主导性原则 (2) 2、适当从高原则 (2) 3、协调平衡原则 (3) 4、公开听证原则 (3) 五、测算依据 (3) 六、技术路线与方法 (4) 七、测算过程 (5) （一）确定主导地类 (5) （二）计算主要农作物年产量 (7) （三）确定主要农作物价格和年产值 (7) （四）计算农用地附加收益修正系数 (9) （五）计算全区征地统一年产值 (9) （六）计算区域统一年产值标准 (10) （七）确定补偿倍数 (12) （八）确定全区补偿水平和补偿倍数 (14) 八、测算结果分析 (14) （一）与现行的征地标准的比较 (14) （二）与周边相临县市的比较 (15) 九、应用建议 (15)
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 一、调整背景 （一）历次调整情况 （二）本次调整的原由 根据国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发…2008?135号）、《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发…2010?96号）和省人民政府《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2009?22号）、《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2010?126号）等相关文件，均明确规定“每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”，XXX于2011年3月1日起实施的现行征地补偿标准已执行4年，已达到调整年限。 4年里，随着经济社会的发展，主要农作物年产量、价格和附加收益、人均耕地面积、人均GDP、农民人均纯收入、城市居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险标准等因素均发生变化，农民生活水平也有了一定程度的提高，为了保证征地补偿标准的现势性，按照省厅统一部署，XXX进行本次统一年产值标准调整。 启动调整征地统一年产值标准工作直接为征地服务，提供科学的征地补偿依据，是依法合理做好征地补偿安臵工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，也是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、区域补偿标准失衡、被征地农民权益受损等突出问题的重要举措。
农地经济价值收益法评估探讨 摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对《农用地估价规程》中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。 关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市 A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income Method ZHU Xiao-gang1,2 (1.Henan radio ＆Television University，Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.) Abstract: The important reasons for expropriation conflicts of agriculture land and its use right are attributed to unsmooth circulation of compensation standard and unreasonable transfer price. Rational evaluation on economic value of arable land can be positively significant to solve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of “Regulations for valuation on agricultural land”, including the corrections on scissors of land net income, management profit of the land and the rate of return price index. To take Zhengzhou city as an example, the results of income method evaluation show that average economic value of agriculture land reaches 77568 yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of average section price of Zhengzhou city in 2013 is still low. Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou City [中图分类号]:F301.1 [文献标识码]:A 快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。农地征收中出现的农民与政府、 用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地基金项目：河南省2012年软科学研究计划项目（122400420055），2013年度河南省教育厅科学技术研究重点项目（13B630293）