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城市更新如何平衡经济发展和环境保护
1. 制定科学合理的规划：在城市更新的过程中，应该制定科学合理的规划，确保经济发展和环境保护的平衡。
规划应该综合考虑城市的发展需求、资源环境承载能力、社会经济条件等因素，制定符合城市实际情况的更新策略。
2. 促进产业升级和转型：城市更新应该注重产业升级和转型，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化方向发展。
同时，应该加强新兴产业的培育和发展，促进城市经济的可持续发展。
3. 加强生态环境保护：在城市更新的过程中，应该加强生态环境保护，防止对生态环境造成破坏。
应该加强生态修复和保护，推广绿色建筑和节能减排技术，降低对环境的影响。
4. 推动绿色低碳发展：城市更新应该推动绿色低碳发展，降低能源消耗和排放。
应该推广可再生能源和清洁能源的使用，提高能源利用效率，降低碳排放。
5. 加强政策引导和支持：部门应该加强政策引导和支持，鼓励企业和个人积极参与城市更新工作。
同时，应该加强对环境污染行为的监管和处罚力度，推动环境保护工作的有效实施。
6. 引导社会参与和监督：城市更新应该引导社会参与和监督，让公众了解城市更新的目标和实施情况。
同时，应该建立反馈机制，及时收集公众的意见和建议，确保公众的知情权和参与权。
总之，城市更新在平衡经济发展和环境保护方面需要综合考虑多个因素，制定科学合理的规划，促进产业升级和转型，加强生态环境保护，推动绿色低碳发展，加强政策引导和支持，引导社会参与和监督。
浅谈城市更新过程中的“权责利”平衡构建【摘要】“政府搭台，市场进场，居民共同承担部分改造成本”，理想的城市更新图景需要现实的解决路径。
解决城市更新的难点资金问题，需要前置性回答“投入与产出如何平衡”“权利与义务如何匹配”等问题。
从问题出发，本文构建了构建共享发展理念引导下，以高质量建设为工作支点，政府——市场——居民的三方“权责利”平衡框架，以期为为城市更新过程优化提供参考。
【关键词】城市更新、“权责利”平衡、高质量建设、社会参与随着今年“实施城市更新行动”被写入中共中央“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”，对“城市更新”的关注程度全社会空前高涨。
在城市更新过程中，资金问题是重点，也是难点。
城市更新不能由政府兜底，需要更多的社会资本介入和共同缔造，已成共识。
在这一过程中，如何有效引导市场和居民的资金参与，不仅在于政府侧的资金引导（如金融产品创新、融资渠道拓展、税费减免、财政奖补等），更在于背后的系统政策设计，本文试图从现状问题出发，构建共享发展理念引导下的“权责利”平衡框架，为城市更新过程优化提供参考。
1.影响社会参与的常见问题虽然赢得了社会诸多关注，城市更新并非易事，普遍存在资金沉淀多、利益平衡难、回报周期长、建设不确定性要素多等诸多问题。
容易拖慢建设前期的预计进度，进而导致资金成本增加和风险水平上升。
以我国城市更新的先锋城市深圳为例，深圳首批城市更新项目至今已超过10年，原有的“双百”政策1过于严格，导致“拆不动、赔不起、玩不转”——直接引发了今年3月我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》中“5%”的解决空间（旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积、物业权利人人数两项占比均不低于95%）。
在周期长、实施率低的情况下，若无稳定清晰的用益物权界定及相应的盈利点形成，城市更新项目的市场介入很难大规模持久存续。
对于居民而言，从“要我改”到“我要改”是需要解决的关键问题。
要换得主人翁式的持久参与，亟需破除“各扫门前雪”和“等靠要”心态习惯。
城市更新中如何平衡发展与居民利益诉求在当今社会，城市更新已成为城市发展的重要议题。
城市更新不仅仅是对老旧建筑的拆除和重建，更是对城市功能的优化、空间的合理利用以及居民生活品质的提升。
然而，在这一过程中，如何平衡城市的发展需求与居民的利益诉求，是一个亟待解决的难题。
城市发展是推动城市更新的重要动力。
随着经济的增长和人口的增加，城市需要不断拓展新的空间，提升基础设施水平，以适应现代化的需求。
新的商业区、科技园区的建设可以吸引投资，创造就业机会，促进经济的繁荣。
交通设施的改善能够提高城市的运行效率，减少拥堵。
公共服务设施的升级能够提供更优质的教育、医疗和文化资源，提升居民的生活质量。
但在追求发展的过程中，居民的利益诉求也不容忽视。
居民是城市的主体，他们在城市中生活、工作，对城市有着深厚的情感和依赖。
城市更新可能会导致居民被迫搬迁，失去熟悉的生活环境和社交网络。
对于一些老年人和弱势群体来说，适应新的环境可能会带来诸多困难。
此外，城市更新过程中的拆迁补偿、安置等问题如果处理不当，会给居民带来经济上的损失和生活上的不便。
为了在城市更新中平衡发展与居民利益诉求，首先需要建立健全的沟通机制。
政府和开发商应该积极倾听居民的声音，通过座谈会、问卷调查等方式了解居民的需求和意见。
在规划阶段，就应该充分考虑居民的利益，让居民参与到决策过程中来，增强他们的认同感和归属感。
合理的规划是关键。
在制定城市更新规划时，要综合考虑城市的发展目标和居民的生活需求。
比如，在规划新的商业区时，可以预留一定比例的公共空间，用于建设公园、广场等休闲设施，为居民提供活动场所。
在老旧小区改造中，既要注重建筑外观的翻新，也要关注内部设施的改善，如加装电梯、改善排水系统等，提高居民的居住舒适度。
拆迁补偿和安置政策的公平合理也是至关重要的。
政府和开发商应该制定明确的补偿标准，确保居民能够得到合理的经济补偿。
在安置方面，要提供多样化的选择，如货币补偿、回迁安置、异地安置等，满足不同居民的需求。
城市更新中如何兼顾经济社会发展城市，作为人类文明的重要载体，始终处于不断发展和变化的进程中。
随着时间的推移，许多城市面临着设施老化、功能滞后、空间布局不合理等问题，城市更新成为了推动城市可持续发展的必然选择。
然而，在城市更新的过程中，如何实现经济发展与社会进步的平衡，成为了一个亟待解决的重要课题。
城市更新的首要目标是促进经济的持续增长。
通过对老旧城区的改造和升级，可以吸引更多的投资，激发新的经济活力。
例如，将废弃的工厂区改造成创意产业园区，不仅能够提高土地的利用效率，还能为新兴产业的发展提供空间。
在这个过程中，要注重产业的转型升级，引入高附加值、创新性强的产业，推动城市经济结构的优化。
同时，加强基础设施建设也是关键。
完善的交通、通信、能源等基础设施，能够降低企业的运营成本，提高生产效率，增强城市的竞争力。
然而，经济发展不应以牺牲社会利益为代价。
在城市更新中，要充分考虑居民的需求，保障他们的合法权益。
一些城市在更新过程中，由于拆迁补偿不合理、安置工作不到位等原因，导致居民生活受到影响，甚至引发社会矛盾。
因此，政府和相关部门应当制定合理的拆迁政策，确保居民得到公平的补偿和妥善的安置。
同时，要加强与居民的沟通和协商，充分听取他们的意见和建议，让城市更新真正符合居民的利益和期望。
城市更新还应当注重社会公平。
不能仅仅关注繁华地段的改造，而忽视了贫困地区和弱势群体的需求。
要通过合理的规划和资源分配，缩小不同区域之间的发展差距，让城市的发展成果惠及全体居民。
例如，在教育、医疗、文化等公共服务设施的布局上，要向欠发达地区倾斜，提高这些地区的公共服务水平，促进社会的均衡发展。
此外，文化传承也是城市更新中不可忽视的重要方面。
城市的历史文化遗产是城市的独特记忆和魅力所在，在更新过程中应当加以保护和传承。
一些城市为了追求现代化的建设，盲目拆除历史建筑，破坏了城市的文化底蕴。
相反，通过对历史文化街区的保护性开发，可以将文化资源转化为经济发展的动力，同时也能增强居民的文化认同感和归属感。
城市更新规划中的保护与开发平衡近年来，随着城市化进程的加快，城市更新规划成为了一个备受关注的话题。
城市更新规划旨在通过对城市现有建筑和基础设施的改造和升级，提升城市的功能和形象，以适应社会经济的发展和人民群众的需求。
然而，在城市更新规划中，保护与开发之间的平衡问题一直备受争议。
本文将探讨城市更新规划中的保护与开发平衡，并提出一些可行的解决方案。
首先，城市更新规划中的保护与开发平衡问题源于城市的历史和文化遗产的保护。
城市的历史和文化遗产是城市的独特之处，是城市的灵魂和记忆。
然而，在城市更新规划中，为了满足经济发展和人民生活的需要，很多历史建筑和文化遗产被拆除或改造，导致城市失去了独特的历史和文化魅力。
因此，如何在城市更新规划中保护历史和文化遗产，成为了一个亟待解决的问题。
其次，城市更新规划中的保护与开发平衡问题还涉及到环境保护和可持续发展。
城市更新规划通常需要对城市的土地和自然资源进行开发和利用。
然而，过度的开发和利用往往会导致环境破坏和资源浪费，对城市的可持续发展产生负面影响。
因此，在城市更新规划中，如何在保护环境和实现可持续发展之间找到平衡，是一个重要的课题。
针对城市更新规划中的保护与开发平衡问题，可以采取一些可行的解决方案。
首先，可以通过制定相关法律法规和政策，加强对历史建筑和文化遗产的保护。
政府可以设立专门的机构或部门，负责历史建筑和文化遗产的保护工作，并加大对违法拆除和破坏历史建筑的处罚力度。
同时，可以鼓励社会力量参与到历史建筑和文化遗产的保护中，通过设立专项基金和奖励机制，激发社会的保护热情。
其次，可以采取可持续发展的方式进行城市更新规划。
在城市更新规划中，应该注重保护自然环境和节约资源。
可以采用绿色建筑和可再生能源等技术手段，减少对自然资源的消耗和环境的污染。
同时，可以鼓励居民参与到城市更新规划中，通过废物分类、节约用水等方式，共同推动城市的可持续发展。
此外，城市更新规划中的保护与开发平衡还需要考虑社会经济的可行性和可接受性。
城市更新方案中的社会公正性研究随着城市化进程的不断加速，城市更新成为了许多城市面临的重要问题。
城市更新旨在改善城市环境、提升居民生活质量，但在实施过程中，往往涉及到土地征收、房屋拆迁等问题，容易引发社会矛盾。
因此，研究城市更新方案中的社会公正性，对于保障居民权益、维护社会稳定具有重要意义。
一、城市更新的背景与意义城市更新是指对城市中老旧、拆迁、改造等需要进行重新规划的区域进行整体改造和提升。
随着城市化的推进，老旧城区的存在已经成为制约城市可持续发展的重要因素。
城市更新旨在改善城市环境、提升居民生活质量，推动城市经济的发展。
然而，由于城市更新涉及到土地征收、房屋拆迁等问题，往往会引发居民的不满和抗议，因此研究城市更新方案中的社会公正性显得尤为重要。
二、城市更新方案中的社会公正性问题城市更新方案中的社会公正性问题主要表现在以下几个方面：1.土地征收与补偿城市更新需要大量的土地资源，因此土地征收是其重要环节。
然而，土地征收涉及到农民的土地权益问题，如果征收过程中补偿不公，将会引发社会不稳定。
因此，在城市更新方案中，需要重视土地征收与补偿的公正性，确保农民的权益得到合理保障。
2.房屋拆迁与安置城市更新往往需要进行大规模的房屋拆迁，这对于居民来说是一次重大的变动。
如果拆迁过程中缺乏公正性，居民的利益将会受到损害。
因此，在城市更新方案中，需要注重拆迁与安置的公正性，确保居民的合法权益得到保护。
3.社会资源的分配城市更新涉及到大量的社会资源，如公共设施、教育资源等。
如果在资源的分配中存在不公正现象，将会加剧社会的不平等。
因此，在城市更新方案中，需要关注社会资源的公正分配，确保每个居民都能享受到公平的服务。
三、提升城市更新方案中的社会公正性为了提升城市更新方案中的社会公正性，可以从以下几个方面入手：1.民主参与在城市更新方案的制定过程中，应该充分尊重居民的意见和利益，加强民主参与。
可以通过开展听证会、座谈会等形式，征求居民的意见和建议，确保他们的权益得到充分保护。
城市更新中如何平衡保护与发展城市，是人类文明的重要载体，也是人们生活和工作的场所。
随着时间的推移，城市的发展需求不断变化，城市更新成为了必然的趋势。
然而，在城市更新的过程中，如何平衡保护与发展，是一个需要深入思考和妥善处理的问题。
保护，意味着对城市中具有历史、文化、社会价值的元素进行保留和维护。
这些元素可能是古老的建筑、传统的街区、独特的风俗习惯，它们承载着城市的记忆，是城市特色和魅力的重要来源。
比如北京的故宫、上海的石库门、广州的骑楼等，这些都是不可复制的文化瑰宝，它们见证了城市的发展历程，具有极高的历史和文化价值。
如果在城市更新中不加以保护，这些珍贵的遗产可能会永远消失，城市将失去其独特的灵魂和身份。
发展，则是为了满足城市居民日益增长的物质和精神需求，提升城市的功能和品质。
这包括建设现代化的基础设施、提供更多的公共服务、创造更多的就业机会等。
发展可以使城市更加宜居、宜业、宜游，吸引更多的人才和投资，促进城市的繁荣和进步。
例如，修建高效的交通网络可以减少拥堵，提升居民的出行效率；建设新的商业中心可以提供更多的消费选择，促进经济的增长。
然而，保护与发展之间往往存在着矛盾和冲突。
一方面，保护需要投入大量的资金和精力，而且可能会限制一些发展项目的实施；另一方面，发展的需求可能会导致对历史文化遗产的破坏，甚至出现过度开发的现象。
比如，为了建设新的高楼大厦，可能会拆除一些具有历史价值的建筑；为了拓宽道路，可能会破坏传统的街区格局。
那么，如何在城市更新中实现保护与发展的平衡呢？首先，要有科学合理的规划。
在城市更新之前，应该进行充分的调研和评估，了解城市的历史文化遗产分布、现状和价值，同时分析城市的发展需求和趋势。
在此基础上，制定出既能保护历史文化遗产，又能满足发展需求的规划方案。
规划要具有前瞻性和灵活性，能够适应城市未来的发展变化。
其次，要建立健全法律法规和政策体系。
通过法律手段，明确历史文化遗产的保护范围、保护标准和保护责任，加强对破坏历史文化遗产行为的处罚力度。
城市更新中如何平衡发展与保护在当今社会，城市更新已成为城市发展的重要议题。
随着城市化进程的加速，许多城市面临着老旧城区的改造、基础设施的升级以及新功能的引入等问题。
然而，在追求城市发展的同时，如何妥善保护历史文化遗产、生态环境以及居民的生活质量，成为了一个亟待解决的难题。
城市发展是推动社会进步和经济增长的必然要求。
新的建筑、交通设施和商业中心的建设能够为城市带来更多的就业机会、提高居民的生活水平，并增强城市的竞争力。
例如，现代化的写字楼和购物中心能够吸引更多的企业和消费者，促进商业的繁荣。
同时，高效的交通系统能够减少拥堵，提高城市的运行效率。
然而，过度追求发展而忽视保护可能会带来一系列问题。
首先，历史文化遗产可能会在城市更新的浪潮中遭到破坏。
许多古老的建筑、街区承载着城市的记忆和文化底蕴，如果不加保护地拆除或改造，将使城市失去独特的魅力和灵魂。
比如，一些具有历史价值的古建筑被拆除，取而代之的是毫无特色的高楼大厦，这不仅破坏了城市的风貌，也切断了历史的传承。
其次，生态环境可能会受到损害。
大规模的建设活动可能导致植被破坏、水土流失和环境污染。
城市中的绿地和水系如果得不到合理的保护和利用，将影响居民的生活品质和城市的生态平衡。
为了在城市更新中实现发展与保护的平衡，我们需要采取一系列措施。
规划是关键的第一步。
在城市更新之前，应制定科学合理的规划方案。
规划应充分考虑城市的历史文化、生态环境和未来发展需求，划定保护区域和发展区域。
对于历史文化保护区，应制定严格的保护规定，限制不当的开发建设。
同时，在发展区域，也要注重生态环保和可持续发展。
公众参与也是必不可少的。
城市更新涉及到广大居民的利益，因此应该充分听取他们的意见和建议。
通过公开透明的方式，让居民了解城市更新的规划和方案，并鼓励他们积极参与决策过程。
这样可以避免因信息不对称而导致的矛盾和冲突，同时也能使更新方案更符合居民的需求。
在技术层面，应采用先进的建筑和环保技术。
城市更新中的社会公平与包容性在当今社会，城市更新已成为城市发展的重要议题。
它不仅关乎城市的面貌和功能的提升，更与社会公平和包容性紧密相连。
然而，在城市更新的进程中，我们常常看到一些问题的出现，影响了社会公平与包容性的实现。
城市更新的初衷往往是为了改善城市的居住环境、提升基础设施水平、促进经济发展。
但在实际操作中，如果处理不当，可能会导致部分居民被迫搬迁，失去他们原有的生活空间和社交网络。
例如，一些老旧小区的改造项目，虽然改善了小区的硬件设施，但却可能因为租金上涨等原因，使得原本居住在此的低收入群体难以承受，不得不搬离。
这无疑违背了城市更新应有的公平原则。
社会公平在城市更新中体现在多个方面。
首先，在资源分配上，应该确保每个居民都能平等地享受到城市更新带来的好处。
这包括但不限于公共服务设施的改善，如学校、医院、公园等。
不能因为某个区域的经济地位较高，就优先为其配置更多更好的资源，而忽视了其他地区居民的需求。
其次，在拆迁补偿和安置方面，要给予居民合理的补偿，保障他们的合法权益。
不能让居民因为城市更新而陷入生活困境，失去基本的居住保障。
包容性也是城市更新中不可或缺的要素。
一个具有包容性的城市更新项目，应该充分考虑到不同群体的需求和利益。
比如，对于老年人和残疾人，要提供无障碍设施和便利的交通条件；对于年轻人，要提供更多的创业和就业机会；对于外来人口，要给予他们平等的参与城市发展的权利。
然而，现实中一些城市更新项目却缺乏包容性。
例如，在一些城市的老旧街区改造中，为了追求所谓的“现代化”和“美观”，一些具有历史文化价值的建筑和传统风貌被破坏，这使得城市失去了原有的特色和记忆，也让一些居民感到失落和不满。
为了实现城市更新中的社会公平与包容性，政府、开发商和社会各界都需要共同努力。
政府应发挥主导作用，制定合理的政策和规划，加强监管，确保城市更新项目符合公共利益。
在政策制定过程中，要充分听取居民的意见和建议，让居民能够参与到城市更新的决策中来。
城市更新如何做到公平公正城市更新是指通过对城市内部的老旧、破旧的建筑和基础设施进行有针对性的整修、改造或更替，从而提升城市的整体品质和功能。
城市更新能够改善城市居住环境，提高市民的生活品质，但在具体实施过程中，需要注重公平公正的原则，以确保受益的公平分配和保障弱势群体的权益。
本文将从政策制定、财政保障、社会参与等方面探讨如何做好城市更新的公平公正。
一、政策制定在城市更新的政策制定上，应注重公平公正的原则，确保公共资源的合理分配和市民权益的保障。
首先，政府应制定明确的政策和规划，明确城市更新的目标、范围和时限，避免因政策不明确而导致权益纠纷。
其次，政府需要制定透明公开的政策执行机制，确保政策的执行过程公平公正，减少暗箱操作和腐败现象的发生。
二、财政保障城市更新需要巨额的投资，财政保障是做好城市更新公平公正的关键。
政府应注重财政资金的合理分配，优先保障基础设施建设和公共服务设施的更新改造，确保市民基本生活需求得到满足。
同时，应建立健全的财政监管机制，加强对资金使用情况的监督，防止腐败问题的发生。
此外，政府还应积极引导和鼓励社会资本的参与，吸引私人投资，实现公共资源的多元化配置。
三、土地征收与购置在城市更新过程中，土地征收与购置是一项重要的任务。
为了保证公平公正，政府应严格按照法律法规进行土地征收和合理定价，确保被拆迁户得到合理的补偿。
同时，政府还应加强对开发商的监管，防止开发商恶意低价购置土地、漫天要价，保护拆迁户的合法权益。
四、社会参与城市更新涉及到广大居民的利益，应注重社会参与，确保公众的知情权、参与权和监督权。
政府应积极推动信息公开，向社会公布城市更新的相关政策、计划和进展情况，接受社会各界的监督和评价。
同时，政府还应建立有效的投诉渠道，及时处理市民的投诉和意见，解决问题，保障市民的合法权益。
五、弱势群体保护在城市更新过程中，应给予弱势群体更多的保护和关注，确保他们的合法权益不受损害。
政府应加强对弱势群体的救助和帮扶，提供多样化的安置方案，确保他们的居住、工作和生活环境得到改善。
2006年 第10期兰 州 学 刊N o .10 2006 总第157期L an zhou xue kan G enera.l N o.157社会学研究城市更新:均衡与非均衡———对城市更新中利益平衡逻辑的分析朱洪波(中国人民大学 土地管理系,北京 100872)[摘要] 本文基于对我国城市更新的历史现状及问题的研究,指出城市更新中的利益平衡逻辑非均衡、诱因及其导致的后果,并从政策层面上给出实现城市更新利益关系由非均衡向均衡转变的相关结论和建议。
[关键词] 城市更新;利益非均衡;政府行为[中图分类号]C912.81 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1005-3492(2006)10-0160-03 城市更新伴随城市的发展,走的是发展与更新同时并存的路径。
“全方位多角度试错”是西方城市更新的成长曲线,而中国特有的城乡分割二元结构、“二元思维”博弈的经济局面①以及快速城市化的现实,构成了城市更新的独特背景,并导致城市更新中独特的利益平衡逻辑。
一、不同经济增长机制下的城市更新我国大规模的城市更新改造是从新中国成立以后开始的。
半个世纪以来,城市建设伴随着均衡与非均衡的发展态势。
(一)计划经济框架下的城市更新新中国成立后,我国改造城市的目标是把消费城市变成生产城市,着力于把城市建成工业生产基地。
因此,在建国后的“恢复时期”和“一五”建设时期,配合重点工业项目布局,我国城市住宅、交通、大型公共设施需要改善和发展,这段时期的城市拆迁是公益拆迁模式,在实物福利分配住房的制度下,拆迁的决定权在政府。
虽然这个时期单一的城市改造和建设目标,很难适应城市化规律对城市的要求,但是因拆迁引发的矛盾却不显著。
(二)改革开放时期的城市更新我国大规模的城市改造是在改革开放以来的20多年中进行的,快速的城市更新改造和开发建设,造就了大到上海浦东开发,小到北京菊儿胡同、苏州十全街改造以及西安、合肥、南京、开封、洛阳、平遥、新疆喀什高台等古城保护,取得了一些宝贵经验。
但是由于中央与地方政府之间社会经济发展价值取向呈现“二元思维”特性,并且随着城市化发展目标的提出,城市政府从盘活存量土地到进行大规模的城市改造和建设,形成以增加财政收入为主的土地利用思维模式。
拆迁模式从公益拆迁向政府主导的商业拆迁模式转变,在这场转变过程中,许多拆迁矛盾和问题相伴而生,据建设部有关部门统计,截至2004年6月22日,因征地拆迁而到建设部上访的人数有4026批、计18620人,其中集体上访905批、13223人,个体上访3121批、5397人。
②城市更新在政府主导、开发商逐利、市场推动以及市民非理性消费倾向多种因素拉动下展开,这场“更新”运动持续至今已经面临窒碍的境况。
二、城市更新中利益平衡逻辑的非均衡伴随我国工业化、城市化高速前进,城市拆迁模式的演变,城市土地的价值和收益已成为城市更新的关键所在,城市更新实际上是一种经济利益的再分配。
这正是引发城市更新中各种矛盾和问题的关键所在。
(一)不同利益主体之间的非均衡城市更新中涉及的主要利益群体有三个,即国家或城市政府、开发商、动迁居民。
三大利益群体在城市更新建设中各自的利益目标不同,相互之间很容易产生矛盾。
而不同利益主体之间矛盾冲突最激化的应是开发商和居民之间,政府和开发商在城市更新中是最大的获利群体。
城市政府需要得到社会效益,更重要的是得到经济回报,其利益主要体现在税收变化上;相比之下,开发商的利益目标十分明确而单一,即最大限度地获取利润,这一目标不可避免地与国家的社会利益目标发生冲突;动迁居民希望在城市改建过程中能获得满意的补偿,以及实现改善现有的住房条件和生活条件等利益目标,然而该目标的实现确有其难度。
这一难度一定程度上与政府直接干预拆迁的行为方式有关。
通过下图来作进一步的分析。
图1政府与开发商:均衡分析图1中,D 为开发商需求曲线,S 1为政府考虑给拆迁户补偿后的供给曲线,S 2为政府考虑土地利用社会成本后的供给曲线,S 1曲线与D 曲线相交于E 1点,均衡价格和均衡数量分别为P 1和Q 1,土地的社会成本使政府土地供给曲线移动到S 2,相应的均衡数量和均衡价格也发生变化,均衡点由E 1移动到E 2点,此时,均衡价格有所上升。
显然,政府对拆迁户的补偿与政府的土地出让价格相比,政府的土地出让价格处于较高水平。
当政府垄断土地供给市场时,从图2我们可以看出,垄断条件下的政府土地供给曲线为S 1,非垄断条件下政府土地供给曲线为S 2,开发商的土地需求曲线由D 1移动到D 2。
非垄断条件下,D 2与S 2相交于E 3点,此时均衡价格与均衡数量分别为P 3和 第10期城市更新:均衡与非均衡图2政府与开发商:政府垄断情况下Q 3;在政府垄断条件下,S 1与D 2相交于E 2点,E 2与E 3相比可以看出均衡价格P 上升,显然,政府垄断土地供给市场可以为政府带来较高的土地出让收益,但相应地增加了开发商的土地使用成本,由于开发商的土地使用成本增大,为了保证其利润最大化的实现,开发商会采用多种手段来弥补其损失。
而政府为了激励开发商进行城市更新的积极性,在政策以及行为方式上会有所倾斜,这种带有倾向性的政策及政府行为必然使被拆迁户在一定程度上承担了开发商的转移损失,如安置补偿不合理、生存环境面临困难等。
面对这种困境,被拆迁户必然与开发商和政府之间的利益冲突激化。
因此,政府的过度作为是导致城市更新中不同利益主体之间利益失衡的诱因。
(二)公平与效率之间的非均衡在我国当前的城市更新过程中,私人的土地使用权和私有房产往往得不到应有的保障和尊重。
城市更新中开发商与居民关于利益补偿的谈判,往往由于政府的介入,带有极强的行政色彩,加上观念和体制的原因,不仅在人们的意识中常把政府等同于国家,而且各级政府及政府官员也常以国家的名义行使对土地的权利。
在城市更新中,当被拆迁人的土地使用权与代表国家的政府在收回土地使用权发生直接的利益冲突时,一些地方政府为了所谓的“政绩”、“面子工程”或以廉价土地供应来达到招商引资的目的,往往动用行政权力打着“政府”的旗号实施拆迁行为,如2004年发生在湖南嘉禾的“拆迁风波”,就是一起行政权力直接干预拆迁行为的典型事件,这种强制拆迁行为其实是对社会公平的一种亵渎。
三、对城市更新中利益非均衡逻辑的反思城市更新中的核心问题是拆迁问题,政府的过度干预扭曲了市场化运作的本质,使得现阶段城市更新的矛盾及问题相伴而生。
究其原因主要归结为政府行为错位和职能缺失。
(一)准公共产品市场化与政府职能缺失住房具有两重性,既具有商品性,又具有社会性;既不同于私人产品,又不同于公共产品;住房问题既是个人问题,又是社会问题。
因此住房是一种准公共产品。
政府应该选择合理的供给制度进行生产,并对生产和销售进行管制。
然而,现实中为了克服政府福利分房的弊端,提高经营效率,满足住宅多样化的消费需求,把准公共产品更多地推进了市场,实行了准公共产品市场化机制。
开发商为追求利润最大化目标,但是政府的财政政策、税收政策等政策不到位,结果这种行为必定使市场范围扩张至低效率领域,从而导致公平与效率失衡,经济运行不规范。
而政府又未能履行其职能去弥补市场缺陷,政府退出及政府行为利益化进一步扩大了低效率领域,使得旧城改造中动迁户的利益受到损害,表现为被拆迁人不能安置到相应的地段、或回迁的安置房建筑质量不合格、适合安置的房屋供应不足、供应不及时、从业人员得不到相应的补偿等问题。
以北京市为例,对于城市更新改造的开发项目的回迁率要求,内城大概为20%,外城为30%-50%之间,但是在实际开发过程中,往往是因事而异,协商解决。
③这些问题的根源在于政府的制度供给、政策设计有问题以及政府职能的缺位。
(二)社会福利及效率的损失现阶段城市经济的发展虽然在经济增长率上快速提高,但是社会福利及整体效率是损失的。
根据经济学的边际产品原则,边际产品决定收益的要素分配,即产出的分配是由边际产品原则决定的。
旧城区改造的土地数量是固定的,对固定的土地追加不同单位的劳动的边际产品递减,如果区位优势明显的土地有限,则追加的劳动收益递减趋势就会很显著,租金的份额就会很大。
在这一供需过程中,出现均衡点E ,可以找出由租金乘以土地数量而得到的地租的矩形,从而找出剩下的工资、社会福利的三角形。
见下图3:图3边际产品原则决定要素分配三角形N FE 代表着土地租金获得的剩余产出,而这部分产出被一些利益集团(主要是开发商)所获取,即所谓的“胜者全得”逻辑。
开发商为了自己的利益必然与政府展开博弈,采取有利于自身的对策和产品策略。
首先开发商利用监管机构与被监管企业之间的信息不对称,以及通过虚列建设成本降低账面利润,使价格监管名存实亡;其次由于负责管制的官员本身与被管制的行业有着千丝万缕的关系,他们很容易被企业所“俘获”;最重要的是开发商在获取旧城区土地的开发权之后实质上获得了对所开发土地的控制权,拥有控制权就等于掌握着对剩余产出的索取权,所以导致政府在政企博弈中成为输家。
市场经济这只“看不见的手”并没有保证市场经济能够公平分配收入和财产,而且这部分损失是以未来发展损失为代价的。
经济理论告诉我们,任何一种要素都是不断变动的要素。
因为每一单位的要素仅按雇佣的最后一单位的边际产品进行支付,以前投入的要素的边际产品中就有一些产出的剩余,这些剩余恰好等于边际生产率定价下其他要素的收入。
因此,这部分本该属于其他要素应获得的收入却并没有分配给它们。
这个问题的根源依然在于政府制定的相关城市更新政策有问题,以及政府行为的偏移所导致利益分配的失衡、资源配置的低效率和社会福利的损失。
(三)政府面临诚信缺失的困局中国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市更新的重要活动,然而由于城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化。
城市房屋拆迁的本质是政府根据公共利益的需要,向土地使用权人收回土地使用权,自用或者出让给其他开发商与所有者的法律行为。
但是制度中关于“公共利161兰 州 学 刊总第157期益”的界定是模糊的,再加上政府拆迁部门往往过于追求效率,没有把被拆迁人作为权利主体来保护,而是站在管理者的角度,以达到方便拆迁的目的。
此外,政府作为国有土地的管理者,直接参与城市房屋拆迁补偿活动,或者委托开发商拆迁,由于涉及到自身的利益,在市场经济的逐利环境中很难保证执行某个制度的人不被利益所腐蚀。
这必然导致城市拆迁中“公权”与“私权”的博弈日趋激烈,有些地方政府与群众关系几乎处于冰点,群众从不信任政府演变为对立和对抗。
因此,诚信缺失是导致“重复博弈”的制度失衡的必然,这也是我们为这一制度困境所付出的代价。
四、城市更新:非均衡到均衡我们需要重新来审视城市更新过程中利益关系的调整,需要探寻符合城市发展规律的改造模式。
