2017年深圳城市更新分析报告
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深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》的通知各有关单位和个人:为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求,确保城市更新工作有序推进,根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市政府令第288号)、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)、《深圳市城市规划标准与准则》等规定,我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》。
现予印发,请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求,确保城市更新工作有序推进,依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市政府令第288号)、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号,以下简称《暂行措施》)、《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)等规定,制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理(一)各区(含新区,下同)应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件,具有可实施性,完成标图建库后,方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作,按照省国土资源厅要求,以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案,备案材料包括书面材料和电子材料,具体如下:1.城市更新单元计划公告文件;2.审批的相关会议纪要(原件或者复印件);3.计划公告的拆除范围(CAD格式)等内容。
关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年,当时叫旧村改造,2009年后称为城市更新,其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的,城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
(一)城市更新的必然性1.土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示,市国土面积为1993平方千米,除去农用地面积906平方千米外,建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%,接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年,可新增建设用地仅为42平方千米,既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能,唯有提高土地利用效率。
2.人口密度大建市之初,规划人口为600万,据市出租屋综管办统计,截止2011年10月底,登记在册的非户籍人口1280万人,户籍人口274 万人,全市实际居住人口已超过1500万,是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后,迫切需要通过城市更新,拓展空间,完善相关基础设施,提升城市质量。
3.产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房,基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的,经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造,转变经营发展模式,发挥产业聚集效应,释放土地最大价值。
4.历史遗留问题多1992年之后,经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入,的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止,虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市农村集体土地均已转为国有土地,但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底,历史遗留违法建筑有38万栋,建筑面积约4亿平方米,约占市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权。
(二)城市更新政策性文件2004年,市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》,拉开了旧改序幕;2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度,进一步规市场秩序,其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造,土地可以以协议的方式出让,无须招拍挂,这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序,直接由权利人自主协商一致,申报审批,然后确定开发主体便可实施,极大缩减了旧改的时间要求;2012年出台《市城市更新办法实施细则》,进一步促进了城市更新发展。
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳,作为中国改革开放的前沿城市,在经历了几十年的高速发展后,土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展,提升产业竞争力,城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义(一)背景随着深圳经济的快速发展,原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时,深圳面临着土地资源紧约束的困境,城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力,提高土地利用效率。
(二)意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间,促进产业的转型升级,提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造,可以重新规划和整合城市空间,实现功能分区的合理化,提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造,提高土地容积率,增加建筑面积,从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻,创造更多的就业机会和税收,推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策,包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持,为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时,政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定,以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式(一)拆除重建类将原有旧工业区全部拆除,重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌,但实施难度较大,周期较长。
(二)综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上,对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小,成本较低,但改造效果相对有限。
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要:城市更新,是城市化快速扩张之后,城市发展寻求再生空间的必要手段,是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放,成为全国城市化发展领先地区,深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献,同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革,2019年国务院推进“大部制”行政体制改革,客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说,目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果,需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程,通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题,针对性地挖掘内在逻辑,通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点,并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词:蝶变;政府主导;市场运行;片区统筹;有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来,随着城市化进程的快速推进,深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段,城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展,深圳积累了大量城市更新实践经验,已将城市更新常态化、制度化,并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说,深圳城市更新大致经历了三个阶段:1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
(一)起步探索阶段(1980-2008)改革开放以来,伴随着两次城市化转地,深圳迎来城市建设的快速发展期,城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里,且头一个五年的年均增长率一度高达88.8%,后期逐年下降,至2006年下降到3.7%。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组,推进了一批旧村改造项目实施,其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月,深圳市城中村改造工作办公室设立,《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》出台,改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型,方式拓展至全面改造(拆除重建)和综合整治两种。
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年,当时叫旧村改造,2009年后称为城市更新,其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的,深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
(一)城市更新的必然性1.土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示,深圳市国土面积为1993平方千米,除去农用地面积906平方千米外,建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%,接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年,深圳可新增建设用地仅为42平方千米,既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能,唯有提高土地利用效率。
2.人口密度大深圳建市之初,规划人口为600万,据深圳市出租屋综管办统计,截止2011年10月底,深圳登记在册的非户籍人口1280万人,户籍人口274 万人,全市实际居住人口已超过1500万,是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后,迫切需要通过城市更新,拓展空间,完善相关基础设施,提升城市质量。
3.产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房,基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的,经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造,转变经营发展模式,发挥产业聚集效应,释放土地最大价值。
4.历史遗留问题多1992年之后,深圳经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入,深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止,虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市农村集体土地均已转为国有土地,但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底,深圳历史遗留违法建筑有38万栋,建筑面积约4亿平方米,约占深圳市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权。
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年,当时叫旧村改造,2009年后称为城市更新,其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的,深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
(一)城市更新的必然性1.土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示,深圳市国土面积为1993平方千米,除去农用地面积906平方千米外,建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%,接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年,深圳可新增建设用地仅为42平方千米,既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能,唯有提高土地利用效率.2.人口密度大深圳建市之初,规划人口为600万,据深圳市出租屋综管办统计,截止2011年10月底,深圳登记在册的非户籍人口1280万人,户籍人口274 万人,全市实际居住人口已超过1500万,是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后,迫切需要通过城市更新,拓展空间,完善相关基础设施,提升城市质量。
3.产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房,基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的,经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造,转变经营发展模式,发挥产业聚集效应,释放土地最大价值。
4.历史遗留问题多1992年之后,深圳经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入,深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止,虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市农村集体土地均已转为国有土地,但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底,深圳历史遗留违法建筑有38万栋,建筑面积约4亿平方米,约占深圳市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权。
深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544(2017)10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。
它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段,即将老化的市区予以有效地改善,使其成为现代化的都市本质。
城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”,也不是一种“心血来潮”的短期行为,而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”,是一个长期、持久、永不间断的过程。
它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容,并且常常综合在一起。
美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。
上世纪70年代中期,英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。
我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念:指城市发展在内涵上的提升,在空间上的结构性演替,在城市功能体系上的重构与重组,在区域发展层面的整体拓展。
可见,城市更新的目的是通过城市更新的途径,使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整,旧城的整体机能得以改善和提高,保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求,真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。
从这个意义上说,城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力,提高整个城市的现代化水平。
2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市,由小渔村一跃成为国际化都市的同时,也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。
深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。
使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。
根据《深圳市城市总体规划(2007-2020)(草案)》,未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。
面对上述挑战、压力和需求,深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索,为全国提供了先行先试的经验。
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年,在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下,深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来,随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规,城市更新的政策体系不断完善,城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一)深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括;(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; (2)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(3)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会;经济发展要求,影响城市规划实施; (4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国(地区)的城市更新大致都经历了三个阶段:“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中,走出一条“多措并举,因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上,深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动,适应不同的旧改需求,效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新:改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳变化调研报告深圳作为中国最年轻的特区城市之一,近年来发展迅速,取得了令人瞩目的变化。
下面是针对深圳变化进行的调研报告。
一、城市规模的迅速扩大深圳的城市规模在过去几十年中迅速扩大。
根据统计数据,深圳的人口从1979年的30万人增长到了现在的1500多万人,增长速度之快可谓惊人。
城市面积也由最初的396平方公里增长到了现在的1996平方公里。
这一变化表明深圳的城市化进程非常迅速,吸引了大量的人口。
二、经济的高速发展深圳作为中国最重要的经济中心之一,经济发展也十分迅猛。
调研数据显示,深圳的GDP从1980年的9700多万元人民币增长到了现在的1.74万亿元。
这一指标的增长表明深圳的经济发展速度之快,为中国现代化建设贡献了重要力量。
深圳经济的高速发展也吸引了大量的人才和投资,成为创新创业的热土。
三、城市建设的现代化深圳的城市建设也经历了翻天覆地的变化。
从建筑风格到交通设施,深圳都在迅速追赶和超越其他城市。
现代化的高楼大厦、宽敞的道路、便捷的地铁和完善的公共设施为深圳居民提供了舒适便利的生活环境。
此外,深圳还大力发展互联网技术,推动了智慧城市建设。
四、科技创新的引领深圳的快速发展离不开科技创新的支撑。
深圳被誉为中国的硅谷,集聚了大量的科技企业和创新人才。
调研发现,深圳的创新力在国内乃至国际上享有盛誉。
许多领先的技术企业和创业公司在深圳诞生,并在市场上取得了巨大成功。
科技创新的引领也为深圳的经济发展提供了强大动力。
五、民生福利的提升随着经济的快速发展,深圳的民生福利也得到了大幅提升。
居民收入水平稳步增长,社会福利制度逐渐完善。
调研结果显示,深圳居民的生活水平普遍较高,居住条件、教育资源、医疗服务等方面都得到明显改善。
此外,深圳还大力推进绿化环保工作,改善城市空气质量和生态环境。
综上所述,深圳在过去的几十年中取得了翻天覆地的变化。
城市规模扩大、经济发展迅猛、城市建设现代化、科技创新引领、民生福利提升等方面都展现出了深圳的变化。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作,颇有收获,现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来,已发展成为一座现代化城市,成为高度城市化地区,可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展,必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年,深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开,其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下,如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等,已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计,未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里,占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷,仅占全市陆地总面积(1952平方公里)的2.23%。
可见,城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍,如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用,步入而立之年的深圳,将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月,深圳通过《深圳城市更新办法》,简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上,实现了较大突破。
首先,《更新办法》提出了城市更新的概念,其适用范围覆盖了各类旧区,并首次设立了城市更新单元规划制度,提出了多种改造模式和改造方式,让深圳困难重重的旧改工作,得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次,明确原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施,同时政府鼓励权利人自行改造;最后,《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型,是深圳城市更新的重大突破,标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
2017深圳市城市更新办法实施细则最新版为实施《深圳市城市更新办法》,规范城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制,制定《深圳市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发,自发布之日起正式施行。
2017年深圳市城市更新办法实施细则最新版第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制,制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门),负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会,下同)及其相关职能部门,应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务,通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度,对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市城市更新报告一、引言深圳市位于中国广东省,是一座蓬勃发展的国际化城市。
然而,随着城市化进程的加速,深圳市面临着许多城市更新的挑战。
本报告旨在对深圳市的城市更新情况进行详细分析和评估,提出相应的建议和措施,以促进城市的可持续发展。
二、深圳市城市更新概述深圳市作为中国的经济特区,自改革开放以来经历了快速发展。
然而,城市化进程也带来了许多问题,例如老旧小区、环境污染、交通拥堵等。
因此,城市更新成为深圳市政府关注的重要议题。
1. 城市更新的意义城市更新是将老旧建筑、基础设施进行改造和更新,以提升城市的功能、品质和形象。
通过城市更新,可以解决老旧小区的问题,改善居住环境,提升城市的整体竞争力和吸引力。
2. 深圳市的城市更新现状深圳市已经启动了一系列城市更新项目,包括老旧小区改造、城中村改造、工业园区改造等。
这些项目的推进有助于改善居民的生活条件,提升城市的可持续发展水平。
三、深圳市城市更新的挑战尽管深圳市在城市更新方面取得了一定的成绩,但仍面临一些挑战。
1. 资金短缺城市更新需要大量的资金投入,而深圳市的财政压力较大。
因此,如何筹集足够的资金成为城市更新的一大难题。
2. 权益保障问题在城市更新过程中,涉及到大量的居民搬迁和土地使用权的转让。
如何保障居民的合法权益,减少社会矛盾,是城市更新过程中需要重点关注的问题。
3. 规划和管理不足城市更新需要系统性的规划和管理,但深圳市在这方面还存在一定的不足。
规划不科学、管理不到位等问题,限制了城市更新的效果和进展。
四、深圳市城市更新的建议和措施为了解决深圳市城市更新面临的挑战,采取以下建议与措施:1. 多方筹集资金政府可以通过拓宽融资渠道,吸引社会资本的参与,加大对城市更新的资金支持。
此外,可以引入金融手段,例如市政府债券发行等,帮助筹集资金。
2. 优化政策保障加强政府对城市更新的引导和管理,优化政策环境,保障城市更新项目的顺利进行。
同时,要加强与居民的沟通,充分听取其意见和建议,确保权益得到保障。
深圳市城市更新的发展演变2005年,深圳市委市政府提出深圳面临“四个难以为继”,其中第一个就是土地难以为继。
据2010-2017年深圳实际土地供应数据统计分析来看,在2012年就已经出现了土地供应拐点,存量土地超过新增用地,2016年存量土地已为新增用地供应的5倍。
由此可以看出,深圳早在2005年,就已经进入了存量发展时代。
深圳城市更新的发展崛起,与“土地难以为继”息息相关,可以划分为探索期、深度实践期、强区放权新时期三个阶段。
第一阶段(10年),1998-2008年,城市更新处于探索期1998年,罗湖区老东门商业街改造标志着深圳城市更新的开始,随后2004年的皇岗村旧村改造,是全市第一个旧村改造项目,2006年政府出台了《深圳市城中村(旧村)改造转型规划编制技术规定》,城中村改造项目逐渐增多。
第二阶段(5年),2009-2015年,深度实践期省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)》,为推动城市更新发展提供了政策保障。
2009年《深圳市城市更新办法》出台,2012年《深圳市城市更新办法实施细则》、《加强和改进城市更新实施工作暂行措施》出台,形成城市更新主干法规体系,随后单元规划编制指引、容积率计算规则等规范体系不断完善,标志着深圳城市更新进入了规范化、制度化时期,改造项目井喷式增长。
第三阶段,2016年以后,强区放权新时期五年的深度实践积累了丰富的管控经验,随后对更新办法、暂行措施等一系列政策文件进行修订,弥补政策漏洞与管理缺口。
强区放权后,各区也纷纷制定各自的政策和规划体系,城市更新进入了精细化管理时期,机制越来越成熟,规范越来越严格。
二、反思(一)成效1、保障经济发展与土地供应十二五期间,城市更新占固定资产的投资达到13.7%,对全市经济增长作出直接贡献。
在土地供应方面,十二五期间,列入城市更新计划项目461项,计划用地39平方公里,城市更新专项规划已批269项,规划已批用地22平方公里,已开工项目76项,拆除用地8.5平方公里,是存量土地供应的主要来源。
2017年深圳城市更新
分析报告
2017年5月
目录
一、深圳城市更新的背景、意义和历程 (4)
1、深圳市新增土地供不应求,问题显著 (4)
2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (6)
二、深圳城市更新的政策、目标 (8)
1、深圳市城市更新发展历程 (8)
2、深圳市城市更新政策 (9)
3、深圳市城市更新目标 (11)
三、深圳城市更新的主要模式和流程 (13)
1、深圳城市更新的主要模式 (14)
(1)综合整治类 (14)
(2)功能改变类 (15)
(3)拆除重建类 (16)
2、深圳城市更新的主要流程 (17)
四、深圳城市更新的潜在影响 (18)
1、对房地产供应的影响 (19)
2、对房地产投资的影响 (21)
3、对深圳市房价的影响 (24)
深圳城市更新的背景和意义。
深圳城市更新主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
作为一个受到天然地理因素限制而导致土地资源不足的城市,城市更新对深圳的意义非常重大。
此外,研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发,同样具备借鉴意义。
粤港澳大湾区建设,带来深圳加速城市更新步伐。
粤港澳大湾区的发展离不开城市片区功能的改造升级,离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级,离不开与产业工人息息相关的住房建设,更离不开与之配套的土地资源的重组供应。
所以,整体粤港澳大湾区的推进对于新增土地、以及存量土地升级的需求在不断上升。
处于粤港澳核心地区的深圳,尤其需要通过城市更新来进一步释放存量土地资源。
深圳城市更新的类别和流程。
城市更新分为三类,分别是综合整治类、功能改变类和拆除重建类。
深圳城市更新历程大致分为四大阶段:1)报城市更新单元计划;2)报城市更新单元规划;3)确定单一实施主体;4)建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证。
深圳城市更新目标。
十三五规划期内,争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。
其中,拆除重建类更新用地供应规模为12.5 平方公里。
在规划期内,完成城市更新固定资产投资约3500 亿元。
在城中村改造方面,完成100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目,完成约20 个城中村住宅改造项目,满足50 万人的现代化住房需求。
力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650 万平方米,配建。