深圳市城市更新问题总结及典型案例分析实施报告

深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。

为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。

二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。

早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。

同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。

（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。

2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。

3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。

4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。

三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。

这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。

同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。

四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。

这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。

（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。

综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。

建设的深圳（五）从数据看深圳城市更新升级中出现的问题市场化路径下深圳城市更新——南山区为例扣在深圳土地资源上的紧箍咒，决定了城市空间的再开发将持续成为未来主要建设方式之一。

自《深圳市城市更新办法》及相应的制度体系出台以来，“更新单元规划”已经成为深圳城市规划管理体系重要的一部分。

市场化力量主导的城市更新，尤其是拆除重建类更新活动，对房地产、对产业升级、对社会经济发展、对空间环境塑造之影响争议不断，舆论热度不减。

本文从数据分享出发，谈谈关于城市更新的期许和承诺，题目与答卷。

数据来源于《南山区城市更新项目社会发展影响评估》项目。

截止2016年初，深圳市南山区列入城市更新计划的拆建类更新项目共计68项，其中规划获批的项目38个，目前已建成项目6个，13个已签订土地出让合同。

全文三个数据问答：1，城市更新对产业发展空间的回应2，拆建类更新在住房资源供给方面的表现3，存量更新下的公共服务设施配置问题1.城市更新对产业发展空间的回应2016年全市第一批更新计划，20个城市更新单元中产业升级类高达13项。

如果关注近年来各批更新计划，会有偏重产业类项目的直观感受。

事实上，像南山区，尽管囊前海自贸区、超级总部基地、留仙洞总部基地等6大重点产业发展片区于怀中，也丝毫不懈怠微小更新单元中的产业题材。

从数据表现看，按更新对象分，南山区的旧工业区项目最多（图1）；图1 按对象划分的南山区拆除重建类城市更新项目数量汇总按更新类型分，产业升级类和城中村改造类不相上下（图2）。

图2 按类型划分的南山区拆除重建类城市更新项目数量汇总但时间分布上，城中村项目大多在09年前列入计划，旧工业区项目的积极性却是在2010年之后逐渐被激发出来（图3）。

图3 南山区历年列入计划城中村与旧工业区项目数量趋势图项目进展上，旧工业区项目批复率高、批复时间短。

一般批复时长在1-2年，部分甚至同年批复（如侨城北工业区、科技工业园28栋），比起城中村项目多年长跑，显然紧凑。

关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。

预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。

2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。

3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。

通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。

4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。

村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。

截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2021-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理错误！未定义书签.〔一〕价值导向：忽略了对城市更新本质的思考,缺乏人文关心..错误！未定义书签.1、当前城市更新处于“见物不见人〞的状态错误！未定义书签.2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误！未定义书签.3、市场与政府的关系定位不清楚,缺乏有效协同错误！未定义书签.〔二〕治理机制：职能配置不清,政策设计滞后错误！未定义书签.1、职能配置：纵向责任定位不清,横向权责边界模糊....... 错误！未定义书签.2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同错误！未定义书签.3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新工程实施增添压力错误！未定义书签.二、深圳城市更新典型模式及评价错误！未定义书签.〔一〕特区内城中村改造模式一撤除重建类错误！未定义书签.1、蔡屋围旧改模式错误！未定义书签.2、岗厦旧改模式错误！未定义书签.3、渔农村改造模式错误！未定义书签.4、大冲旧改模式错误！未定义书签.5、鹿丹村旧改模式错误！未定义书签.6、模式特征总结错误！未定义书签.〔二〕原集体经济组自改模式一一传统旧改类错误！未定义书签.〔三〕工改商更新改造模式一一功能改变类错误！未定义书签.1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村错误！未定义书签.2、制度边界上的预期：未经批准改变功能错误！未定义书签.〔四〕旧工业区升级改造模式一一综合整治类错误！未定义书签.1、沙浦国际艺展中央模式错误！未定义书签.2、笋岗艺展中央综合整治错误！未定义书签.3、华侨城创意文化园三期工程错误！未定义书签.4、葵涌鸿华印染厂综合整治工程错误！未定义书签.5、模式特征总结错误！未定义书签.、深圳城市更新问题梳理〔一〕价值导向：忽略了对城市更新本质的思考,缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人〞的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化, 根底设施的完善,以最终实现城市的可持续开展及新型城镇化建设.而当前所谓“绅士化运动〞的城市更新建设一直是物的视角,缺乏人的考虑,忽略了城市的生命主体一一人,尤其是城市中的低收入人群.在城市更新的过程中,城市的生活质量是提升了,但与此也带来了不断增高的生活本钱,导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足,而他们是城市组成中不可或缺的一个重要局部.2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在开展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果,承载了城市开展的命脉,是城市的灵魂,是城市进步和开展的积竭力量.而在现行城市更新过程中,虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和撤除重建三种,但现在一般提及城市更新,均是以撤除重建为主,大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹,磨灭的城市的历史记忆,另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏,致使城市的人文精神逐渐散失.如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设,完善城市功能有待进一步探究.3、市场与政府的关系定位不清楚,缺乏有效协同深圳市城市更新遵循“政府主导,市场运作〞的原那么,这一原那么提升了资源配置的效率,但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清楚, 市场与政府两者的力量和关系失衡,引发“市场过度、政府空缺〞等一系列问题：〔1〕“市场过度〞,当前城市更新主要由市场主导,方案由市场申报,规划由市场行使等一方面导致城市更新工程普遍存在“挑肥拣瘦〞的现象,开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域,一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动,政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益, 根本上偏向于商业、住宅开发,对基础设施和公益事业建设缺乏,对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够, 导致城市更新规那么失序,公共利益受损、社会利益分配失衡.〔2〕“政府缺位〞,政府作为城市更新的主体,在更新过程中不能发挥其应有的作用,导致规划方案在其引导作用中失灵,导致城市更新工程偏离其本质目的, 成为市场、原权利主体获取利益的工具,更新过程混乱.缺乏在城市更新过程中起到统筹调节的作用, 不能及时解决和有效应对城市更新过程中遇到的问题, 缺乏对市场主导的开发模式的引导和限制,尤其是在开发商与小业主博弈不能达成一致时公权力救济空白.〔二〕治理机制：职能配置不清,政策设计滞后1、职能配置：纵向责任定位不清,横向权责边界模糊〔1〕纵向职能配置：市、区两级政府在城市更新过程中责任定位不清楚、责任划分不明确城市更新是城市存量开展阶段的新生事物, 运作流程较长,一个城市更新项目从前期意愿征集、中报、规划方案审批到工程实施完成,大概需要3-8年的时问.市区政府在不同的环节均具有不同的申报和审批职能,当前的职能配置存在很大的问题：〔1〕市区政府定位不明：当前“强区放权〞的要求导致现行城市更新职能配置混乱,市、区两级政府不能明确自身在城市更新过程中的定位,导致当前城市更新工程“个案主义〞的审批现象严重, 缺乏“准那么主义〞的指导.〔2〕市区政府责任不清：城市更新涉及街道办、区旧改办、区治理局、区政府、市更新局、规土委等市区多个不同的部门,市区政府之间的权责缺乏精确的划分, 也缺乏相关工作机制的约束.现行机制中,街道办管的太多,又管的不好,且程序不明确,导致当事人不胜其扰.应明确市区各治理部门的责任,一方面限制、明确街道办的责任在于集体资产处置治理,另一方面明确区更新局方案的作用及管理局规划的作用,同时增强市更新局、规土委的统筹把控作用.〔2〕横向职能配置：部门间权责边界交叉,业务流程不明,尺度把握不清城市更新涉及市区各部门,〔1〕各部门间的权能缺乏明确的统一与治理, 职责边界模糊,导致审批过程混乱,部门之间推卸责任现象严重；〔2〕无论是市还是区内各部门无法明确自己在城市更新中的责任, 对城市更新的申报要求缺乏系统的学习和熟悉,各区相同的部门,一个区不同的部门对申报的相关要求不统2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同〔1〕城市更新利益配置与其他存量土地二次开发方式缺乏有效协同,阻碍历史违建的处理、土地整备等的实施城市更新、土地整备及原农村集体土地入市作为城市存量土地二次开发的不同方式,由于不同方式治理部门不同,三种方式之间缺乏统筹的思考和平衡, 导致不同方式经济利益差异较大,缺乏利益协调机制及利益天花板的限制. 利益机制的不协调导致相关主体尤其是开发商和原权利主体在选择利益较高的方式,严重阻碍了历史违建的处理、土地整备的进程.〔2〕利益相关者诉求不兼容城市更新涉及多个利益主体,包括政府、原集体、原村民、小业主以及开发商,不同利益主体的利益诉求不同,他们之间存在多变的相互联系和作用.〔1〕政府参与城市更新的主要动力在于追求城市开展宏观层面的公共利益,在于改善城市环境、提升人居环境、优化产业空间布局结构、推动公共根底设施建设.〔2〕市场主体参与城市更新的主要动力在于获得一定面积可开发的土地资源,通过开发前后地产价格的变动来获得巨额收益.〔3〕对于原权利主体来讲,城市更新后安置条件获得改善,同时可以获得货币和产权补偿,涉及原集体经济组织的城市更新,更是可以从中得到合法确实认和高额的经济利益.在政府、市场和原权利主体利益诉求不同的同时,彼此间的利益也存在的此消彼长的不兼容.一方面, 政府为了吸引更多的市场主体,不断的让利于市场,另一方面,市场为了获得更多的更新意愿,不断让利于原权利主体.利益诉求的不兼容导致更新主体间矛盾突出,原权利主反悔现象严重,更新工程停滞显现严重.〔3〕不同城市更新方式利益空间差异悬殊,产业开展空间难以保证1〕不同城市更新方式利益空间差异悬殊,缺乏有效协同,导致更新方式的选择难以限制,造成“一边倒〞的更新结构.城市更新涉及类型较多,如工改工、工改保、工改商住、商住改商住、综合体改造等,不同改造类型的地价政策和门槛存在很大的区别,例如工改工工程利润较小,开发商缺少对其进行更新的动力, 即使是选择工改工,也是挂羊头卖狗肉,用办公楼和住宅变相代替厂房,据调查, 深圳市宝安区已建成的“工改工〞工程中, 除一例是改造为生产性用房外,其余全被变相更新为带有“商住〞性质的工程.这种“挂羊头卖狗肉〞式的工改工, 直接推高了深圳创新型研发用房的供给量, 并已产生了“供大于求〞的潜在闲置问题,同时萎缩的生产性用房面积极大的阻碍了深圳市制造业的开展.而与之相反,由于存在巨额的利润,工改商住等更新方式驱动力那么较强, 而居改居工程因为利益分配,意愿难搜集等问题导致多处工程启动后停滞.2) “一边倒〞的更新结构严重制约工业的开展,导致产业空间难以得到有效保证.以深圳市宝安区为例,自2021年以来,共有108各工程被列入城市更新单元方案,其中仅有30 个“工业改工业〞的工程,而“工改居〞、“工改商〞及“工改商住〞的比例那么高达50%在利益诱因下产生的“一边倒〞更新结构已经严重影响了企业的生存空间,不仅直接减少了工业用地的保有量, 更让局部优质企业由于承租厂房的更新改造及改造后翻倍的租金而被迫迁离深圳.(4)零敲碎打,难以提供集中连片的产业空间由于政府缺乏片区统筹的概念,缺乏有力的规划管控,城市更新单元破碎现象严重.破碎的空间,既不利于现代化产业配套设施的落地, 也难以为战略性新兴产业、高新技术产业等重大产业工程的拓展提供集中连片的空间保证, 从而极大的制约了产业的开展.(5)城市更新政策缺乏类型化的流程设计,整体统筹,政策零散多变1)城市更新类型较多,有市场主导的城市更新、政府主导的城市更新、权利主体自行改造的城市更新、市场主体实施改造的城市更新等,现行政策将不同类型的城市更新混淆,缺乏类型化的政策设计,统一的规划统筹,大都以打补丁的形式出现,导致政策零散化、破碎化,同时“打补丁式〞的政策设计导致城市更新政策体系尚不完善,很多地方存在空白,给政府、开发商、原权利人等在城市更新实施过程中带来很大的不便.2)城市更新政策一直处于不断变化及更新的状态,在不同政策中更新指标如合法用地比例、奉献率等都在不断的发生改变, 加剧了政府、开发商和原权利人对政策理解的难度, 使得政府经办人、开发商等不能理清城市更新的详细流程和细节,严重滞后城市更新实施,效率及周期.(6)城市更新政策缺乏与其他相关政策的协同更新随着市内其他相关政策的出台和更新,各区相关部门也需对城市更新政策进行配套.如1)对于合法外用地,随着三规(关于处理违法用地的规定和关于处理违法建筑的规定)的更新,考虑到每个区有不同的历史遗留问题和背景, 各区城市更新相关部门也需要在城市更新政策中对相关要求进行更新补充.2)对于合法用地,城市更新必然涉及土地资产的相关处置, 考虑到深圳市土地的二元化治理,在关内进一步健全和完善国有资产处置规那么, 关外进一步健全和完善集体资产处置的相关政策的根底上,城市更新政策需要与此进行协同更新.(7)用地处置政策较为繁杂、处置门槛不确定性强,历史遗留(违法私房)问题的处理有待增强当前用地处置相关政策和环节太过繁琐,亟需简单化、体系化：1〕是否可以考虑与一般用地处置过程相衔接, 将用地处置过程简化,同时,考虑到用地处置必然涉及地价的测算,可以考虑将用地处置政策与地价政策联动, 计算城市更新过程中的总账也是简化地价政策的一种方式.2〕在深圳原特区外的区域,城市二元化特征明显,存在大量在1992年和2004年深圳土地“统征〞“统转〞过程中产生的征转手续不完善的历史遗留用地.这些土地从法律上来说已经国有化,但是由于征收和补偿手续不完整,故存在权利“瑕疵〞.根据一般的法律原那么,只有权属清楚的合法用地才能进行交易进而纳入城市更新单元.然而在原特区外的更新单元划定中,几乎无法到达这一要求,故不得不降低更新门槛.2021 年?暂行规定?制度突破时,允许30%勺合法外用地纳入更新范围,2021年?暂行规定?修订稿将这一比例降低为40%且对旧工业区综合整治也放开了门槛, 允许50%勺合法外工业用地纳入更新范围,也就是说原集体经济组织自己修建、外卖、或是合作的旧工业厂房都可以纳入升级改造的范围.3〕对于历史遗留问题〔违法私房〕的处理,要增强其可操作性,在尊重历史事实的前提下,区分合法内与合法外以及不同时段等不同情形,形成系统化的政策体系,防止简单化、“一刀切〞.否那么可能会导致“逆向选择〞,诱发新的更多的违法建筑.〔8〕非农建设用地指标的交易缺乏标准城市更新政策规定非农建设用地是合法用地的主要来源之一,但非农建设用地通常使用指标进行治理,局部指标已落地,局部指标未落地；局部指标已建成, 局部指标未建成,现象纷繁复杂.非农建设用地纳入更新的,更新主体仅需要交纳10%勺基准地价,因此基于开发商的逐利性,他们倾向于购置其他社区的非农建设用地指标覆盖更新单元范围,引起非农建设用地指标的交易和买卖.但是, 1〕非农建设用地指标能否跨社区流转、跨街道、跨行政区流转仍属于政策空白, 在全市的做法也不尽统一.严格标准非农建设用地治理,明确指标与更新工程、与社区集体分红之间的关系是亟需解决的问题.2〕非农建设用地指标的跨区交易会导致更新单元内开发量的集聚, 带来人口的增加,但是与此同时,公共配套设施却没有相应的增加,长此以往,会导致从单个工程的角度出发,公共施设满足规划的要求,但是大的片区角度,公共设施存在严重的缺乏.〔9〕规划权实际由开发商行使,政府对城市更新治理缺乏统筹手段与依据当前城市更新政策体制、治理机制尚不完善.1〕作为公共权力的规划权,由开发商行使值得商榷.现行城市更新单元规划根本都由开发商制订, 而开发商是以自己的利益为优先,缺乏整体的熟悉和把握,并且与规划权作为政府的公共权力相背离,因此规划是否应由市场主导需要重新定位和考虑；2〕全市的更新专项规划太粗,各区的更新专项规划缺位,导致规划审批缺乏合理的依据,土地功能、容积率的规定缺乏刚性规定,弹性太大,给开发商单点突破留下了空隙, 导致政府在城市更新实施过程中缺乏空间上格局的把握和整体上数量的把握.(10)城市更新方案规划缺乏联动规划方案是政府限制城市更新质量、进度的根底,是其统筹片区开展的关键. 但现行以市场为主导的城市更新中, 规划由市场行驶,方案由市场中报,导致规划、方案缺乏必要的联动,导致1)规划失去其片区统筹管控的作用,成为市场追逐利益的工具；方案定位不清,仅仅为工程的数量统计,缺乏对更新需求的把控.2)城市更新失去片区的统筹定位导致公共根底设施严重缺乏,公共利益不断受到侵犯.(11)城市更新方案如何定位,如何起到真正的作用缺乏深入思考当前城市更新单元工程一般由市场提出, 由政府统一纳入方案,而方案的理念比拟滞后,仅仅起到了对工程申报的汇总作用, 不适应市场主导的城市更新运作模式,需要对城市更新方案的定位、编制主体等内容进行重新思考.(12)更新单元规划管控作用不显著,公共设施与开放空间保证机制不顺畅城市更新单元规划是对整个工程的管控, 决定了工程实施过程中开发商的利益,社会公共根底设施保证等,而当前规划由市场编制,失去其管控作用,导致城市更新工程成为开发商逐利的工具和手段, 公共设施和开放空间无法得到有效保证和落实.是否可以考虑内部允许容积率的转移, 抑或其他形式的鼓励奖励机制(奖励方式未必是容积率),以鼓励奉献更多的公共设施与开放空间用地,以满足公共利益的需要.(13)交易价格标准、拆迁补偿机制缺失,政府公权力不介入,导致钉子户现象严重追求高额的经济利益是更新主体选择城市更新的最大原因,而利益天花板的缺失导致更新主体趋利现象越发严重.1)现行城市更新由市场主导,但由于缺乏标准的交易价格标准,致使开发商想通过城市更新获得尽可能多的经济利益, 不断的利用政策空隙向政府提出土地功能改变、开发容积率增高等各种要求,政府为了城市更新工程的进行不断让利,不利于城市更新长远、多元化目标的实现. 2)对于原权利主体而言,由于缺乏合理的拆迁补偿机制,使其心理缺乏利益的权衡,想通过城市更新所获得的利益处于无底洞的状态,导致钉子户现象越来越严重,更新意愿越发难以收集,更新进程难以为继.3)开发商与原权利人的博弈是城市更新不可防止的现象,很多城市更新工程由于此问题导致工程停滞, 而现行制度规定在开发商与小业主之间无法达成协议的情况下,第三方公权力机构,包括政府、法院等均不得强制介入,使得这一情况无法在现行法律框架下得到妥善处理,导致现实中出现了异化的矛盾处理方式.(14)城市更新融资渠道狭窄现行城市更新主要是以市场主导的城市更新为主, 一般都是开发商通过银行贷款的方式进行融资,在城市更新开展过程中,有必要增强政府主导的城市更新方式,引入地方债券、土地金融产品等多种形式的融资渠道.(15)地价政策体系及标准较为复杂城市更新中涉及的地类复杂,不同类型土地的地价计算标准均存在很大的不同,同一类型涉及的计算标准根据不同的情形也不一样, 可以考虑在与用地处置政策进行联动的根底上进行简化. 此外,现行的评估地价标准主观性较强, 不同的评估师所使用的标准不一,致使所计算的地价差异很大.(16)城市更新社会风险评估机制缺失当前的城市更新缺少社会风险评估机制,导致很多工程已经进入实施阶段, 但却由于种种原因停滞不前,而绝大局部都是由于意愿难以达成一致, 建议考虑在方案申报的过程中增加社会风险评估或增加利益相关者听证环节,降低更新项目实施风险.(17)城市更新政策宣传教育力度不够,对内行政人员和技术人员的培训不到位,对外缺乏必要的公众教育和政策宣传手段城市更新申报审批流程极其复杂,涉及到的部门和经办人较多,但现行体制宣传角度力度有待增强,1)对内相关行政人员和技术人员培训不到位,导致不同岗位的经办人无法正确理解城市更新政策, 不能明确自己所在岗位的责任,无法准确把握城市更新的审批细节,严重影响了工程审批的效率,甚至会影响工程的承办；2)公众的参与是城市更新工程实施必不可少的一局部,考虑到不同层次城市居民信息获取手段不一,很多居民尤其是城市更新工程涉及其切身利益的居民并不能真正的参与到城市更新过程中, 是否可以考虑增加公众参与的方式以及力度.3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新工程实施增添压力(1)审批环节流程复杂、周期长、不标准,特殊审批环节缺乏与现行政策衔接的路径城市更新工程的审批包括较多环节, 含前期意愿征集、方案审批、建筑物核查和确权、更新单元规划编制、规划审批、拆迁谈判、实施主体确认、房屋产权注销以及后续的用地手续办理.一方面前期意愿征集和拆迁谈判需要花费较长的时间,另一方面更新工程规划、方案的审批,权属核查等审批方面流程复杂.一般而言,一个更新工程从审批到建成一般需要3-8年的时间,亟需简化流程、规范操作、提升效率.为提升政府行政效率,加快机构体制改革,城市更新应该更加减政放权、增强统筹,建立权责清楚、分工合作的大城市更新治理体制；进一步优化市区职能分工,理清市区政府和各职能部门应该做的事情.如何再造城市更新的治理流程链条,关键是把握城市更新的根本规律,厘清政府到底应该管什么,在此根底上,抓住核心环节,把次要环节裁减或者合并.同时,城市更新过程涉及很多特殊情形和环节如历史用地处置, 农村集体土地入市等,各区在进行城市更新过程中也处于不断摸索解决的状态,现行政策中缺乏对此类情形的考虑.(2)功能改变与综合整治的审批流程零碎或者缺失当前以撤除重建居多的城市更新方式致使功能改变与综合整治的审批流程零碎且缺失.1)其零碎表达在现行?深圳市城市更新方法?、?深圳市城市更新方法实施细那么?等相关政策文件中均提到功能改变和综合整治城市更新的相关流程,但缺乏像撤除重建类城市更新方式那样详细的说明,导致功能改变、综合整治类城市更新审批流程零碎.2)缺失主要表达在对功能改变、综合整治类城市更新的审批流程缺乏系统的设计,许多审批环节缺乏说明,导致现行功能改变、综合整治类城市更新审批流程混乱,多以地方实践摸索为主.(3)更新单元规划审批应当在区分不同情形根底上尽可能简化、下放,核心是审查公共利益是否足额、有效保证.明确哪些情形属于未改变法定图那么强制性内容,对于未改变法定图那么强制性内容的情形,简化审批程序,缩短审批时间.(4)实施主体确实认过程过于混乱.1)在当前实施主体确认过程中,奉行的是丛林法那么,一般对于同一城市更新工程,多家开发商进行竞争争夺,原权利主体通过比拟开发商的补偿标准进行选择,加剧了城市更新恶性竞争,无形中推高了拆赔比,导致城市更新越发难以进行,政府可否以通过实施主体拍卖或招标等方式介入实施主体确认机制.2)实施主体确实认过程花费时间较多, 对于不同的城市更新类型,尤其是申报主体和实施主体属于同一主体的城市更新工程,是否可以考虑对实施主体确实认取消或者与其他环节合并,如对于申报主体和实施主体为同一主体的城市更新,可在确定申报主体时一并确认实施主体.(5)房地产证注销环节存在的必要性需要重新定位与思考.从保护物权和遵守契约,尤其是物权法在住宅的建设用地使用权自动续期的背景下,是否一定需要进行房地产证注销值得重新定位和思考.例如对于在规定年限内的住宅,如果权利主体自行改造,是否可以选择不注销房地产证,而仅仅是对其剩余年限进行改造(6)欠缺工程实施全过程监管机制.。

深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。

下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。

1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。

福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。

2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。

3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。

通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。

4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。

5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。

通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。

6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。

7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。

通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。

8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。

9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。

城市更新案例范文近年来，随着城市化进程的加快，城市更新正成为各大城市亟需解决的问题。

城市更新是指对老旧城区进行改造和升级，以提升城市的功能、环境和品质。

城市更新可以有效改善城市的规划和设计，提高城市的居住品质和生活水平，促进城市的经济发展和社会进步。

下面将以中国的城市更新案例为例，具体分析城市更新所取得的成果和存在的问题。

中国在城市更新方面取得了许多成功的案例，其中最为典型的是深圳市的福田区改造。

福田区原为农田和集体经济组织的土地，经过近三十年的发展，福田区已经成为深圳市繁荣的商业中心和现代化的生活区。

福田区的更新主要围绕“保护和利用好原有建筑、创造新的生存和发展空间、改善居住和生活环境”这三个原则展开。

在保护原有建筑方面，福田区注重保留历史建筑和文化遗产，将其融入到现代化的发展中。

在创建新的生存和发展空间方面，福田区将大量的土地用于建设高楼大厦，吸引了大量的企业和人才进驻。

在改善居住和生活环境方面，福田区加大了公共设施和配套设施的建设力度，提供了优质的教育、医疗和文化资源。

这些措施使得福田区成为了一个宜居的城市核心区。

然而，城市更新也存在一些问题和挑战。

首先，土地资源的紧缺问题是困扰城市更新的一个主要问题。

随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，很难找到足够的土地用于城市的更新和扩张。

其次，城市更新过程中的利益分配问题也是困扰城市更新的一个难题。

在城市更新过程中，往往涉及到多方的利益，如业主、政府、开发商等，如何合理地分配利益成为了一个重要的问题。

再次，城市更新过程中存在着原有居民的迁移和补偿问题。

在城市更新的过程中，往往需要迁移大量的居民，而如何让这些居民得到合理的补偿和安置是一个重要的问题。

最后，城市更新过程中往往存在着环境污染和破坏问题。

在城市更新的过程中，大量的建筑和道路的建设会导致环境污染和自然资源的消耗。

综上所述，城市更新是一个非常复杂和综合性的工程，需要政府、企业和社会各界的共同努力。

深圳市近五年城市更新实施评估与检讨1. 前言深圳作为我国改革开放的前沿城市之一，自20世纪80年代以来，经历了空前的城市变革和持续的快速发展。

城市更新作为促进城市发展和改善居民生活质量的重要手段，在深圳得到了充分的实施和推动。

然而，城市更新工作也面临着诸多挑战和问题，近五年的城市更新实施需要进行一次全面的评估和检讨。

2. 城市更新的背景和目标近年来，深圳市在城市更新方面取得了显著的成就。

作为全国创新城市，深圳在城市更新方面不断探索，并取得了丰硕的成果。

城市更新的目标在于通过土地复垦、老旧区改造、城中村改造等手段，提高城市的功能性、舒适性和宜居性，以促进城市可持续发展和居民生活的改善。

然而，城市更新工作也暴露出了一些问题，比如规划不够灵活、科技创新不足等。

3. 城市更新实施评估我们需要对近五年深圳市的城市更新工作进行全面的评估。

在评估过程中，需要关注城市更新的实施情况、成果和问题。

评估的内容应该包括土地资源的利用状况、老旧区改造的效果、城市功能的提升等方面。

通过评估，我们可以清晰地了解深圳市城市更新工作的整体情况，为后续的检讨和调整提供依据。

4. 城市更新实施检讨在评估的基础上，需要对城市更新的实施进行全面的检讨。

这包括对城市更新的政策、规划及执行等方面进行深入分析和研究。

在检讨中，需要充分听取各方意见，包括政府部门、专家学者、企业和居民等。

通过检讨，可以找出城市更新工作的问题和瓶颈，并提出相应的改进措施和建议。

5. 个人观点和理解在我看来，深圳市近五年的城市更新工作取得了显著进步，但也存在一些亟需解决的问题。

市政府在城市更新工作中需要更加注重规划的科技创新和灵活性，以适应城市发展的快速变化。

在城市更新的执行过程中，需要更加注重生态环境的保护和资源的可持续利用，以实现城市更新的可持续发展。

需要充分听取居民的意见和建议，确保城市更新工作符合居民的利益和需求。

6. 总结深圳市近五年的城市更新工作取得了显著的成绩，但也存在一些亟需解决的问题。

2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）（房产通整理，转载请授权）MGMFCT导读截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。

2016年上半年深圳城市更新上半年概括：1、优化提速，审批放权：业务会由“一月一会”变“一周一会”；各区参与，市区联审。

2、全市审批通过更新单元计划45项（用地面积约189公顷），同比增长约320%和227%；3、规划审批31项、项目用地26项；4、固定资产投资额约320.2亿元，同比增长58%。

深圳城市更新路径模式与基本流程（拆除重建类）1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。

整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。

●市场运作：政策吸引。

政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。

●三种模式：绿色规划。

第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。

第二种是拆除重建；第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。

●公益优先：保障配建。

从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。

2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；3、更新流程●更新意愿征集；●更新单元计划申报和制定；●土地建筑物信息核查汇总；●更新单元规划的编制和审批；●拆迁补偿安置协议的签订（专题）；●实施主体确认；●建筑物拆除；●房地产权属证书注销；●更新项目用地审批；●签订土地使用权出让合同；●项目重建；●回迁安置。

现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。

改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。

城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。

伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。

在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。

本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。

深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。

深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。

1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。

在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。

在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。

2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。

该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。

深圳市城市更新新政策与旧改现状分析深圳总体规划的城市建设用地900平方公里左右，目前建成区已超过了深圳总体规划的建设用地指标，在土地资源日趋紧张的深圳，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。

一、深圳城市更新现状城市更新推动深圳焕发新的生机。

根据官方统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。

而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。

可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。

城市更新增加房地产市场供应量。

深圳的城市更新包括综合治理、功能改变和拆除重新三类。

要进行拆除重建的大概达到30%，其余是进行综合整治和功能改变。

因此，通过城市更新计划，深圳可以新增72平方公里的土地供应量，现有存量土地将得以顺利释放和盘活。

换句话说，1亿多㎡的城中村，按照重建面积约占30%计算，则约有3000万平方米城中村可重建，容积率按照5.0计算，可提供3000*5.0=1.5亿㎡的建面，再按照每年开发1000万㎡计算，则深圳未来15年都是地产开发的高峰期。

如果按照三分之一做住宅开发计算（另外三分之二做商业、写字楼、酒店供应），未来15年将有约4500万平方米的住宅供应，按照平均每套100平方米计算，则未来15年可以提供旧改住宅约45万套。

按照目前平均每年消化7万套计算，则旧改带来6年半的住宅供应量。

二、深圳城市更新历程：从1994年至2009年共出台四次政策深圳的旧改进程，最早开始于1994年。

当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。

同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。

在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。