2019年城市更新行业分析报告

2019年城市更新产业分析报告2019年8月目录一、城市更新：通过留改拆，持续城市有机更新 (5)1、城市扩张受限、房屋破旧，需要城市更新活动 (6)2、城市更新活动从大拆大建过渡到留改拆并存阶段 (9)（1）再开发：鼓励自主开发和集中成片开发 (11)（2）整治和改善：城市生态和功能修补，制止大拆大建 (15)（3）保护：充分合理利用，发挥多种业态和功效 (18)3、西方国家同样早期以推倒重建为主，后期转向微改和保护 (20)二、拆：拆迁再开发是城市更新的核心模式 (21)1、拆迁模式：自主改造与政府主导并存 (22)（1）结构调整：退二进三，留白增绿 (23)（2）旧城改造：城中村、棚改 (27)2、案例：广州横潭村经济社改造 (30)三、改：微改造逐渐成为城市更新的新趋势 (32)1、微改模式：居民自愿，政府主导 (33)2、改造建筑：老旧小区改造 (34)3、改造环境：社区微更新 (37)四、留：用产业带活城市历史 (38)1、保留模式：政府主导，市场参与 (38)2、案例：广州永庆坊历史文化区微改造 (40)五、受益行业：电梯、建材 (42)1、加装电梯：预计200万台潜在需求 (42)2、建材：受益品种集中在改造端及住户二次装修 (45)（1）老旧小区改造相关受益建材品种 (45)（2）老旧小区配套二次装修受益建材品种 (46)城市更新的出发点是在于在城市扩张受限，市内房屋建筑破旧，设施环境落后等情况下，通过盘活存量城市用地，提升城市效率的形式，来进一步带动城市经济的发展和转型。

当前城市更新逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式。

早在90年代末期，各个城市均有陆续开展旧城改造，例如大规模拆迁、城中村整治等。

国家2008年开始探索城镇土地集约节约用地，并以广东省为试点，以“三旧”为改造对象，正式开展自上而下推进的“城市更新”活动。

当前以广州、深圳和上海为代表的一线城市，更新活动从以大拆大建为主的模式逐渐过渡到留改拆并存，并鼓励社会和居民参与到城市更新行为中。

2019年旧改建材行业分析报告2019年8月目录一、旧改接力棚改，万亿市场亟待开启 (5)1、棚改高峰已过 (5)2、政策支持旧改接力棚改 (6)3、旧改市场规模或超万亿 (7)二、探索创新融资模式助力旧改提速 (9)1、居民出一点、社会支持一点、财政补助一点 (9)2、不同资金承担不同角色 (10)3、旧改需要更多渠道的融资方式 (11)4、试点城市改造案例 (12)（1）广州：BOT模式探索 (12)（2）淄博：ROT模式探索 (12)三、旧改市场开启，多品种建材有望受益 (13)1、老旧小区改造驱动建材市场需求 (13)2、多品种建筑材料将受益 (15)（1）水泥：增量市场或超800亿 (15)（2）防水材料：增量市场或超600亿 (15)（3）管材：增量市场或超400亿 (16)（4）涂料 (17)（5）建筑设计企业有望受益 (18)四、相关企业简况 (19)1、海螺水泥：华东地区水泥龙头 (20)2、东方雨虹：中国防水行业龙头企业 (21)3、中国联塑：B端管材迎来新发展机遇 (22)4、三棵树：目前涂料市场唯一标的 (23)5、华建集团：以前瞻科技为依托的高新技术的工程设计咨询企业 (24)旧改接力棚改，开启万亿市场。

棚改从2009年开始加大发展力度，从2015至今以货币化安置为主导。

棚改货币化安置，拉动房地产产业的同时，也带动了各地房价的上升，18年开始，棚改政策开始转向，目前各项政策和财政对于棚改的支持均开始下降，这也预示着棚改高峰已过。

2019年以来，国务院和中央部委出台多个文件支持旧改发力提速。

实际上，年初自全国“两会”政府工作报告提出大力进行老旧小区改造提升后，中央层面已在多个场合表示加快老旧小区改造。

据住建部统计，目前全国老旧小区数量超过17万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平米。

就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

2019年旧改建材行业分析报告2019年7月目录一、旧改大潮兴起 (5)1、“棚改”历史使命基本完成 (5)2、两会、三部委文件共提“旧改” (7)二、旧改市场规模超万亿，积极探索金融创新 (10)1、“旧改”的市场规模可能超万亿 (10)（1）按照不同改造项目估算 (10)①给排水改造 (11)②电气改造工程 (11)③小区道路改造 (12)④加装电梯工程 (12)（2）以省为单位，推算全国水平 (13)2、旧改要创新投融资机制，目前主要来自于各地财政 (14)三、受益建材品种 (16)1、老旧小区改造相关受益建材品种 (16)（1）水泥 (16)（2）管材 (16)（3）防水材料 (17)2、老旧小区配套二次装修受益建材品种 (17)3、受益建材公司 (18)（1）水泥 (18)（2）石膏板 (18)（3）管材 (19)（4）防水材料 (19)（5）涂料 (20)四、主要风险 (20)1、旧改进度低于预期风险 (20)2、财政资金支持力度低于预期风险 (21)2019年近期两会、三部委文件接连提出“旧改”，政策方向可能以推动“旧改”以承接完成历史使命的“棚改”，旧改大潮正在兴起，有望拉动万亿市场投资，建材品种受益主要集中在水泥、防水材料、管材、石膏板及涂料等方面。

“旧改”或将接力“棚改”，落地时间更短成效或更显著。

2019年随着棚户区改造指标的“腰斩”，政府对于推动“旧改”的政策频出。

政策方向已经将“旧改”做为一项承接地产基建投资的新举措，将有望拉动内需。

同时“旧改”落地时间短，一般建设周期在半年内，比传统基建（1年左右）、地产（1年半左右）成效更快更显著。

旧改市场规模或超万亿，积极鼓励金融创新。

我们认为“旧改”主要针对小区基础设施及公共环境（包括电梯）进行改造；按照住建部数据全国老旧小区数量达17万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平，我们估算整体市场规模可能超万亿。

从目前“旧改”的资金来源看，仍主要来源于各地政府资金，后续政策鼓励创新投融资机制，并运用市场化方式吸引社会力量参与。

2019年老旧小区改造市场研究报告报告概要：1.单平米造价：300-400元/㎡，40亿平米对应市场空间1.2-1.6万亿据住建部数据，全国待改造老旧小区面积约40 亿平，依据北京市旧改技术经济指标，我们测算出投资强度为246 元/㎡，考虑材料人工涨价及加项等因素，预计投资强度望达300-400 元/㎡（不含电梯），对应总市场空间1.2-1.6 万亿元。

广州6 月至今招标项目的平均投资强度252 元/㎡，安徽9 年改造项目的平均投资强度139 元/㎡，不同地区差异较大，我们预计未来各地平均投资强度有望上升。

若老旧小区全部加装电梯，我们预计还可带动约223 万部电梯需求，新增投资或超两万亿。

2. 投融资模式创新有望增强市场容量，潜在客户核心群体为区域中型建筑公司及房建设计龙头。

从目前各地实际情况看，基础改造财政出资的占比或仍在90%以上。

预计基础改造每年各省财政支出平均增加75亿元，压力可控。

而在市政管线、加装电梯、户内改造等领域，投融资模式创新有望充分调动居民及社会积极性，进而释放远大于基础改造的市场空间，石家庄、北京、上海等地已探索出社会资本和居民出资模式，财政出资在上述领域的占比有望降至较低水平。

统计的9 个越秀旧改项目勘察设计平均占施工合同额 6.2%，高于一般新建项目，且小区旧改EPC 的体量与设计公司可承接规模对应性好，潜在客户核心群体为区域中型建筑公司及房建设计龙头。

3. 市场体量预测300亿元左右。

据住建部数据，全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比60%以上，小区基础设施更新及住宅抗震节能修缮有望催生千亿级以上建材需求。

其中屋面防水及新装电梯有望带动超300 亿防水材料需求，节能改造及屋面板更换带来约180 亿保温材料需求，住宅给排水及小区热力污水改造带来约150 亿管材需求。

节能改造及抗震加固有望催生百亿外墙涂料需求，若内墙全部重涂，将新增建筑涂料需求400 亿元。

目录1.老旧小区改造市场背景分析 (4)1.1政策背景分析 (4)图表1：19 年以来中央政府层面多次强调老旧小区改造工作 (4)图表2：2019 年以前中央及地方出台的部分老旧小区整治相关文件 (5)图表3：09 年之后棚改（拆除重建）成为旧改主流 (6)图表4：央行PSL 期末及同比增速 (7)图表5：央行PSL 每半年新增金额 (7)图表6：棚改与旧改对比分析 (8)图表7：美国私人住宅投资及提升改造投资占比 (8)图表8：美国房价指数与住宅结构投资的关系 (9)1.2市场背景分析、改造单价分析 (9)图表9：中央及部分地方政府对老旧小区改造内容的描述 (10)图表10：老旧小区改造项目对工程范围描述的案例 (11)图表11：常见改造内容投资强度 (12)图表12：部分老旧小区改造项目单位投资强度及总市场空间测算 (13)图表13：2019 年全省城市老旧小区整治改造计划汇总表 (14)图表14：部分广州市招标老旧小区改造项目投资强度 (14)图表15：广州市越秀区18 年老旧小区改造项目工程投资与投资强度测算 (15)2.投融资模式分析、客户体系分析 (15)2.1多元化投资趋势 (15)图表16：老旧小区改造资金来源梳理 (15)图表17：部分宁波小区住宅维修专项资金缴存情况 (17)2.2客户体系分析 (17)图表18：广州市越秀区19 年老旧小区改造项目建设单位与施工承包商 (18)图表19：广州市越秀区19 年部分老旧小区改造项目施工合同额与勘察设计合同额对比 (19)2.3.市场空间趋势 (19)图表20：安徽省老旧小区改造主要内容及建材需求 (20)图表21：北京多层住宅基期主要改造工程平均造价 (21)图表22：土建工程基期单方造价及造价指数 (21)图表23：电气工程基期单方造价及造价指数 (21)图表24：给排水及采暖工程基期单方造价及造价指数 (21)图表25：室外工程基期单方造价及造价指数 (21)3.市场体量测算：防水需求有望超300 亿，管材/保温/外墙涂料均过百亿 (22)图表26：多层住宅主要材料单方消耗量 (22)图表27：多层住宅节能改造工程之保温工程造价构成 (24)图表28：多层住宅屋面板更换工程之保温工程造价构成 (24)图表29：多层住宅屋面板更换工程之防水工程造价构成 (24)图表30：多层住宅节能改造工程之粉刷工程造价构成 (24)图表31：多层住宅给排水系统改造工程造价构成 (24)图表32：小区污水外线更换工程造价构成 (24)1.老旧小区改造市场背景分析1.1政策背景分析国务院曾于2018 年在15 个城市试点老旧小区工作，进入2019 年后老旧小区政策热度持续提升。

2019年新式城镇化和小城镇建设状况工作总结**区2019年新式城镇化和小城镇建设状况工作总结最近几年来，**区紧贴城市整体规划，踊跃接应市委、市政府“一城三区、两江三岸”扩大城市框架和“功能互补、布局合理”的新式城镇化要求，环绕“三城共建”经济发展主战略和创立“人文社区、漂亮乡村”创新社会管理总目标，坚持新城拓展与旧城改造、基础建设与功能提高、城市建设与城市管理“三个并重”，要点打造城北片区、融入城南新区、改造城中老区、提高城郊景区“四大版块”，推动了城乡相貌快速提高、配套功能加速完美。

一、2018年工作亮点我区今年城镇化和城镇建设主要体现以下五个特点：城镇化水平不停提高。

城镇化率达到80.27%，增添2.56个百分点；园林绿化面积为1070.6万平方米，增添0.93%；总人口36.75万，增添1.7%。

城镇框架快速拉开。

全区建成面积28平方公里，同比增添7.69%；集镇总面积达374.1公顷，增添31.56%；先期启动了樟山新区朱北线二改一工程，高标准推动了新区规划编制和创意策划工作；城北新区达成了重要节点的城市形象设计，扎实推动了“六大中心”、区行政中心北侧公园、江子头一期等项目。

城镇功能更为完美。

投入1000余万元，达成了69此中心城区老住所小区和无物业管理小区改造。

我区承建的首个农民布置房项目投资近5000万的庐陵文化生态园拆迁布置房启动建设。

城镇承载功能显然增强。

整年投入示范镇建设资本3.09亿元，长塘、兴桥、樟山、曲濑四镇庐陵风格立面改造全面达成，樟山、曲濑便民服务中心建成。

商贸建设亮点突出。

吉安生产资料市场、农副产品物流中心今年列入省调动要点项目。

国内家具建材销量总量第一的龙头公司华耐职业公司当年引进，当年动工，年内建成40万平米以上。

农副产品物流中心一期15栋商品交易楼马上投入运营。

我区荣获**年度全市城乡规划建设工作优异单位、全市土地管理目标查核一等奖，区行政中心附楼档案馆、服务中心荣获全市201*年度优异构造工程奖，白塘街道石溪头村综合示范点规划荣获201*年度全省优异城乡规划设计三等奖，长塘镇荣获201*年度全市示范镇建设工作先进单位。

实施城市更新的难点分析及解决建议摘要：近年来，随着经济社会快速发展，城市面貌正发生巨大变化，许多设施无法满足时代发展步伐和城市发展需求，实施城市更新，激发城市活力，是城市发展的必然趋势。

然而，在城市更新过程中，仍存在诸多问题，需结合城市发展实际进行更新，保留城市传统文化和城市特色，有效提升城市品质，推动城市稳定、可持续发展。

本文主要分析城市更新中的难点，探讨一些优化解决措施。

关键词：城市更新；难点；解决建议现阶段，我国城市化发展步伐正在不断加快，农村劳动力不断涌入城市，流动人口不断增加，城市规模日益扩大。

为满足新发展需求，城市正在逐步向周边扩张。

同时，由于旧城存在诸多社会问题和隐患，许多城市逐步实施城市更新，进行旧城大规模改造。

为此，在旧城改造过程中，应防止盲目性的图纸作业，充分认识城市多样化特征，有效激发城市活力，在维护悠久文化传统的同时，做到城市的规划设计更新。

笔者根据自身多年的城市规划与设计经验，主要分析城市更新中的难点，探讨一些优化解决措施。

一、实施城市更新的难点分析首先，“全面更新”问题突出。

在旧城更新改造过程中，通常采取大拆大建方式。

在旧城重建阶段，大量拆迁没有保存意义建筑物，尤其是中心城区，由于早期规划较为混乱，发展定位不够明确，使得部分城市产生大量商场空置以及房屋过剩问题，加上土地资源的使用不合理，引起土地资源浪费问题。

同时，某些城市依托自身优势，采取大规模拆建方式，使得城市原有地貌和文化被严重性破坏，对城市发展造成一定阻碍。

在城市更新阶段，如果没有提前预留发展余地，必然会进一步影响到城市发展。

其次，超出预期规划范围。

某些城市在更新过程中，存在超出预期规划问题，使得后期开发强度较大，存在容量大和密度大问题，进而增加了城市交通、基础设施建设压力，不能有效解决城市人口密度问题。

同时，由于城市更新改造的标准较低，城市居民生活质量、居住环境并未得到明显改善。

特别是在城市更新阶段，并未充分考虑公共服务配套设施，使得后期改造难度加大，进而阻碍了城市发展。

2019-2023年中国旧城改造深度分析预测2017-2019年旧城改造企业布局分析随着一线城市新增用地供应的逐年减少，新房市场开发逐渐进入徘徊阶段，北上广深等大型城市更是率先进入存量房时代。

同时，城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变，旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。

近年来，全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极，其中万科、绿地、首开、中粮、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不断创新拓展，一些知名城市改造项目也正在不断涌现。

随着开发商将一座座城市更新项目改造升级的完成，原来老旧的厂房、商业、写字楼、酒店又开始焕发生机，甚至成为网红打卡的胜地。

万科在2019年先后对北京国贸商圈的万科大都汇、上海万科张江国际创新中心进行改造。

2018年7月底，北京万科时代中心正式开放，作为北京万科“6+X”计划中的A计划首个落地作品，也被外界看作是万科北方区域本部首席执行官刘肖在存量改造领域的第一块试金石。

其中，北京万科的“A计划”正是北京万科拟定转型计划中的“存量资产改造计划”。

在北京人口达千万、地产行业规模达千亿下，出现了副中心的重大搬迁战略以及雄安新区的规划建设。

整个城市的产业结构在重塑，人口结构发生变化，整个产业结构的核心分布都会发生变化，这都给企业存量资产改造带来了巨大的机遇。

截至2018年8月，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元。

万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，涉及办公楼的存量资产改造项目大概有17个左右。

除万科外，越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场。

在城市更新的众多细分市场中，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，如：首开提出“城市复兴官”计划；有专注新材料、新技术研发的企业；有优客工场、氪空间等聚焦改造低坪效空间的联合办公企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业等。