下载文档原格式
试论营改增对房地产企业的影响及其应对策略经国务院批准，自2016年5月1日起，“营改增”在建筑业、房地产业全面实施，面对这一重大变革，房地产企业如何平稳过渡，并持续健康发展成为业界亟待解决的问题，本文从房地产企业实现“营改增”的必要性出发，分析“营改增”给房地产企业带来的一系列变化，并提出相应可操作化的解决方案。
标签：营改增；税负；现金流一、房地产企业实施营改增的必要性分析随着市场经济的不断发展完善，社会分工日益细化，“两税并存”的现行流转税制存在着诸多弊端，制约着房地产企业做大做强，实施“营改增”是完善我国建筑业和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。
（一）消除重复纳税，减轻企业负担在营业税下，房地产企业以其取得的营业额征收营业税，税前工程造价为含税价格，而且流转环节越多，总税额越大，在一定程度上加重了房地产企业的负担。
在增值税体制下，以房地产企业实现的增值额征收增值税，工程造价中的税金仅指增值税中的销项税额，进项税额不进入工程造价，且土地价款可以从销售额中扣除，避免重复纳税，减轻企业负担。
（二）实现税制统一，保障抵扣链条完整营改增实施后，从整个生产流通过程一直到最终消费者全面实现增值税环环相扣。
在整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅。
在增值税下，总税额恒等于最后一个环节的销项税额，总税额与流转次数无关，从而提高了房地产业利润水平，进而增强其市场活力。
（三）建立了相互制约的关系，有效避免偷税漏税营改增实施后，对增值税实行凭票抵扣，形成购买方和销售方环环相扣的进项抵扣机制。
在纳税人之间建立起相互制约相互监督的关系，有利于税务机关的日常管理，减少征管和监控成本，有助于房地产业税收监管，维护建筑业、房地产市场秩序，保障国家税收。
二、“营改增”后房地产企业面临的一系列变化从长远来看，“营改增”在建筑业、房地产业的实施能够减轻企业负担，促使房地产企业由粗方式发展向精细化发展迈进，在一定程度上提升房地产企业的管理水平，有利于房地产企业做大做强深化发展；但就目前而言，房地产企业实施“营改增”需要注意以下几个方面的变化：（一）“营改增”后房地产企业在工程造价和税金计算方面出现重大变化营改增实施后，为了确保各项费用水平营改增前后没有显著变化，房地产企业在工程造价和税金的计算方面也做了重大的调整。
新常态下营改增对房地产企业的影响及对策我国经济发展的支柱产业之一就是房地产行业，房地产行业的发展状况对我国经济的健康成才有十分重要的作用。
自从2016年全面推开营改增试点后，房地产行业也纳入了“营改增”的试点范围，这对房地产行业的发展有规范作用，保障了国民经济发展的稳定性。
如今我国经济发展进行了新常态阶段，税制更加规范，形态更加合理，经济的发展走向开始向着低成本、优结构、新动力的阶段迈进，进行营改增试点工作的全面推行，就是在适应新常态。
标签：新常态；营增改；房地产；影响；对策全面推行“营改增”制度是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革。
营改增对于房地产行业有着十分重要的影响，它与原营业税的区别很大，所以为了避免房地产企业在无形中使纳税成本和税务风险增加，就要对营改增政策熟练的掌握并应用。
本文主要介绍了营改增对房地产企业影响以及相关的应对措施。
1、营改增对房地产企业影响1.1营改增对房地产企业税负的影响房地产行业“营改增”后可以解决营业税所带来的重复征税问题，增值税税率、取得的进项可抵扣税额影响着税负的增减。
在没有实施营改增政策之前，房地产企业缴纳营业税是按照销售收入的5%缴纳，并且没有进项税额可以抵扣。
实施营改增政策以后，房地产企业的增值税基本税率为11%，同时与之前不同的是对于符合条件的进项税额可以进行抵扣。
另外，站在税率的角度讲，营改增以后增加了一般纳税人的名义税率，但是房地产企业的进项税额可以抵扣，所以应纳税额以及进项税额的抵扣情况在一定程度上对营改增对房地产企业的税负影响程度有重要作用。
营改增相关政策规定，房地产企业销售不动产时计算销售额的基础是房地产企业取得的全部价款与价外费用的合计额减去相应土地价款后所得的余额。
实施营改增以后，房地产可以进行抵扣的进项税额有企业的材料成本、建安成本等。
从理论上讲，实施营改增以后，降低了房地产企业的税负，并且在增值税进项税率确定的情况下，有越大的进项可抵扣税额，就有越大可能降低“营改增”后税负。
“营改增”对房地产企业的影响及对策（1）引言自国家“营改增”这一税收制度改革实施以来,对于我国国民经济产生了重大的影响。
推行“营改增”的根本目的在于进一步的规范和引导企业的经营活动,并通过对税制的完善,消除重复征税的问题,在一定程度上减轻企业的税务负担。
由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，税改后对其的影响是十分深远的，主要体现在企业的开发成本、现金流、税负的影响。
1.“ 营改增”对房地产企业的开发成本、现金流、税负的影响1.1“营改增”对房地产企业的开发成本的影响目前，我国房地产开发企业往往通过预提费用的方式虚构增加成本，在相关政策中得到了利益，降低了各项支出费用，从中减少纳税。
“营改增”后将会杜绝此类现象的发生。
但是于此同时，“营改增”后也存在在人工、建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况。
对于土地成本，由于土地来源的多样性，如无偿划转、集体合作、股权收购等，很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。
1.2企业融资与现金流的影响由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。
实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。
营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。
而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
1.3“营改增”对房地产企业税负的影响房地产业进行“营改增”后，税负究竟是增加还是降低，这是房地产企业最为关心的问题。
我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。
现行税制涉及房地产行业的有14个税种。
房地产行业涉及的产业链很长，因此“营增改”对房地产企业税收将会造成深刻影响。
目前房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：（1）开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征（2）转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税（3）持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税。
